Sertifikat tanah: jenis, fungsi, dan cara cek keasliannya

Apa itu sertifikat tanah

Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mendefinisikannya sebagai surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan, yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Artinya sertifikat bukan dokumen yang berdiri sendiri. Di belakangnya ada dua berkas resmi di Kantor Pertanahan: buku tanah (memuat data yuridis, yaitu siapa pemegang haknya, jenis haknya, dan beban yang melekat) dan surat ukur (memuat data fisik, yaitu letak, batas, dan luas bidang tanah). Sertifikat yang kamu pegang adalah salinan resmi dari kedua berkas itu. Kalau isi sertifikat berbeda dengan buku tanah di Kantor Pertanahan, yang menang adalah data di Kantor Pertanahan.

Pemahaman ini penting sebelum kamu mengambil simulasi KPR atau menandatangani apa pun. Bank tidak akan mencairkan kredit sebelum status sertifikat jelas, karena sertifikat itulah yang nanti dijadikan agunan.

Fungsi dan kekuatan hukum sertifikat tanah

Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 menyatakan sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

Perhatikan pilihan katanya: "kuat", bukan "mutlak". Ini bukan permainan kata. Konsekuensinya nyata: sertifikat tetap bisa digugat di pengadilan bila ada pihak lain yang merasa lebih berhak. Yang membuat posisi pemegang sertifikat semakin aman adalah ayat (2) pasal yang sama. Bila sebidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa punya hak tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan ia tidak mengajukan keberatan tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan, atau tidak mengajukan gugatan ke pengadilan.

Jadi fungsi praktis sertifikat ada tiga:

• Bukti hak. Menunjukkan siapa pemegang hak, jenis haknya, dan sampai kapan haknya berlaku (untuk hak yang berjangka waktu).
• Syarat transaksi. PPAT wajib menolak membuat akta bila sertifikat asli tidak diserahkan kepadanya atau tidak cocok dengan daftar di Kantor Pertanahan.
• Agunan kredit. Tanpa sertifikat yang bersih, bank tidak akan memasang hak tanggungan dan KPR tidak jalan.

Jenis-jenis sertifikat tanah

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Pasal 16 ayat (1) menyebut daftar hak atas tanah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan. Dari daftar itu, yang paling sering muncul di pasar properti hunian ada empat.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM adalah bukti Hak Milik, yaitu hak yang menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Tidak ada batas waktu, dan haknya dapat beralih serta dialihkan kepada pihak lain. Konsekuensinya, SHM adalah jenis yang paling dicari untuk rumah tinggal. Pembahasan lengkapnya ada di panduan SHM adalah.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

HGB menurut Pasal 35 ayat (1) UUPA adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Hak ini berjangka waktu. PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 37 ayat (1) menetapkan HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. Banyak perumahan dan hampir semua apartemen berdiri di atas HGB.

3. Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)

HGU adalah hak mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara untuk perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan (Pasal 28 UUPA), dengan luas paling sedikit 5 hektar. PP 18/2021 menetapkan jangka waktunya paling lama 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun, dan diperbarui paling lama 35 tahun. HGU praktis tidak relevan untuk pembeli rumah, tetapi sering muncul saat orang membeli tanah bekas kebun atau lahan produktif.

4. SHM Sarusun (strata title)

Untuk apartemen dan rumah susun, yang diterbitkan adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, sering disebut strata title. Dokumen ini membuktikan kepemilikan atas satu unit, ditambah bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara proporsional. PP 24/1997 sudah menyebut hak milik atas satuan rumah susun sebagai salah satu objek yang dibukukan dan disertifikatkan, dan PP 18/2021 mengatur ulang subjek serta tata caranya.

Tabel perbandingan jenis hak

Kalau kamu sedang membandingkan dua unit dengan harga mirip tapi status haknya berbeda, selisih itu bukan detail administratif. Tanah HGB punya tanggal berakhir hak, dan perpanjangannya butuh permohonan serta biaya. Hitung ulang total pengeluaranmu lewat kalkulator biaya beli rumah sebelum memutuskan.

Cara cek keaslian sertifikat tanah

Sertifikat palsu dan sertifikat ganda adalah risiko yang paling mahal dalam transaksi properti. Ada dua lapis pengecekan yang wajib kamu lakukan.

Lapis pertama: pengecekan di Kantor Pertanahan

Ini pengecekan yang mengikat. PPAT membawa sertifikat asli ke Kantor Pertanahan untuk dicocokkan dengan buku tanah dan surat ukur yang tersimpan di sana. Dasar hukumnya kuat: Pasal 39 ayat (1) huruf a PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta jika sertifikat asli hak yang bersangkutan tidak disampaikan kepadanya, atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Kalau ada penjual atau perantara yang mendorongmu melewati tahap ini, itu sinyal bahaya paling jelas yang bisa kamu dapat.

Lapis kedua: pemeriksaan mandiri

Sebelum masuk ke PPAT, kamu bisa menyaring sendiri:

• Cocokkan nama pemegang hak di sertifikat dengan KTP penjual. Kalau berbeda, tanyakan riwayat peralihannya dan minta bukti dokumennya.
• Cocokkan luas dan batas di surat ukur dengan kondisi lapangan. Datangi lokasinya, jangan hanya lihat foto.
• Cek halaman catatan perubahan. Di situ terlihat apakah tanah sedang dibebani hak tanggungan (diagunkan), sedang diblokir, atau sedang bersengketa.
• Cocokkan data sertifikat dengan SPPT PBB tahun berjalan, terutama nomor objek pajak, alamat, dan luasnya.
• Untuk hak berjangka waktu (HGB atau HGU), cek tanggal berakhir hak. Membeli HGB yang tinggal beberapa tahun lagi artinya kamu mewarisi kewajiban perpanjangan.

Sertifikat tanah elektronik

Pendaftaran tanah sedang berpindah ke format digital. Dasarnya ada di Pasal 84 PP Nomor 18 Tahun 2021: penyelenggaraan dan pelaksanaan pendaftaran tanah dapat dilakukan secara elektronik, dan hasilnya berupa data, informasi elektronik, dan/atau dokumen elektronik. Ayat (3) dan (4) menegaskan bahwa data dan informasi elektronik beserta hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah dan merupakan perluasan dari alat bukti yang sah menurut hukum acara di Indonesia. Ayat (5) menyatakan penerapannya dilaksanakan secara bertahap sesuai kesiapan sistem elektronik yang dibangun Kementerian.

Aturan teknisnya dituangkan dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah. Beberapa hal yang perlu kamu tahu dari peraturan ini:

• Sertipikat elektronik diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik dan disahkan dengan tanda tangan elektronik oleh pejabat yang berwenang, lalu berlaku efektif setelah ditandatangani secara elektronik.
• Sertifikat lama (analog) diubah lewat proses alih media, yaitu mengubah buku tanah dan surat ukur menjadi dokumen elektronik setelah diverifikasi dan divalidasi.
• Alih media dilaksanakan bertahap, desa demi desa, atau pada saat ada layanan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Praktisnya: sertifikat kertasmu tidak tiba-tiba menjadi tidak sah. Peralihan ke format elektronik berjalan bertahap dan melewati verifikasi. Kalau kamu ditawari "jasa percepatan konversi" oleh pihak di luar Kantor Pertanahan, curigai.

Mengubah HGB menjadi SHM

Ini pertanyaan yang paling sering muncul dari pembeli rumah di perumahan developer. Jawabannya: bisa, dan dasar hukumnya jelas. Pasal 94 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak.

Tiga syarat kuncinya: pemegang hak harus WNI, objeknya dipakai untuk rumah tinggal (termasuk ruko dan rukan), dan prosesnya berjalan atas permohonan pemegang hak, bukan otomatis. Permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan setempat. Untuk biaya dan dokumen yang diminta, tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan atau loket layanan resmi ATR/BPN, karena komponennya bergantung pada nilai tanah dan jenis layanan.

Checklist sebelum membeli

Ringkasan langkah yang bisa kamu pakai apa adanya:

• Minta fotokopi sertifikat lengkap, termasuk halaman catatan perubahan. Penjual yang serius tidak akan keberatan.
• Pastikan jenis haknya sesuai kebutuhan. Untuk rumah tinggal jangka panjang, SHM lebih tenang. Untuk HGB, cek tanggal berakhirnya.
• Pastikan nama di sertifikat sama dengan penjual. Kalau dijual oleh ahli waris, minta surat keterangan waris dan persetujuan seluruh ahli waris.
• Lakukan pengecekan resmi lewat PPAT ke Kantor Pertanahan sebelum uang muka besar berpindah tangan.
• Cek apakah tanah sedang dijaminkan. Kalau iya, sepakati mekanisme pelunasan dan roya (pencoretan hak tanggungan) secara tertulis.
• Siapkan anggaran pajak dan biaya. Sebagai pembeli, kamu menanggung BPHTB dengan rumus 5% x (NPOP - NPOPTKP). Rinciannya di panduan BPHTB adalah.
• Kalau membeli dengan KPR, hitung dulu kemampuan cicilanmu lewat cek kelayakan KPR supaya kamu tidak terlanjur membayar tanda jadi sebelum tahu bank akan menyetujui atau tidak.