SHM adalah: hak terkuat atas tanah, dan bedanya dengan HGB

SHM adalah hak terkuat atas tanah

SHM adalah Sertifikat Hak Milik, dokumen yang diterbitkan Kantor Pertanahan sebagai bukti bahwa nama yang tercantum di dalamnya memegang Hak Milik atas sebidang tanah. Untuk memahami kenapa SHM begitu dicari, kamu perlu membaca sumbernya langsung.

Pasal 20 ayat (1) UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berbunyi: hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Ayat (2) menambahkan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Tiga kata itu menjelaskan semuanya. "Turun-temurun" artinya hak ini bisa diwariskan tanpa perlu diperbarui. "Terkuat" artinya tidak ada hak atas tanah lain yang berada di atasnya dalam hierarki UUPA. "Terpenuh" artinya pemegangnya punya wewenang paling luas untuk menggunakan, memanfaatkan, menjaminkan, dan mengalihkan tanahnya, dengan tetap tunduk pada fungsi sosial tanah sebagaimana diatur Pasal 6 UUPA.

Dasar hukum SHM

Ada tiga lapis aturan yang perlu kamu kenal:

• UUPA (UU 5/1960). Pasal 16 ayat (1) mendaftar jenis hak atas tanah, dengan hak milik di urutan pertama. Pasal 20, 21, dan 26 mengatur sifat, subjek, dan pembatasan peralihan hak milik.
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mengatur bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak, dan menurut Pasal 32 ayat (1) berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis di dalamnya.
• PP 18/2021. Aturan pelaksana pasca UU Cipta Kerja yang menata ulang hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah, termasuk Pasal 94 tentang perubahan HGB menjadi hak milik.

Kalau kamu ingin gambaran menyeluruh soal jenis-jenis sertifikat lain (HGB, HGU, strata title), baca panduan sertifikat tanah.

Ciri utama SHM

Ringkasan yang bisa kamu cek langsung di sertifikat:

• Tanpa batas waktu. Tidak ada kolom "berakhir hak" seperti pada SHGB. Kamu tidak perlu memikirkan perpanjangan.
• Bisa diwariskan. Sifat turun-temurun membuat SHM otomatis jatuh ke ahli waris, tinggal didaftarkan peralihannya.
• Bisa dijual dan dijaminkan. Pasal 20 ayat (2) UUPA menegaskan hak milik dapat beralih dan dialihkan. Ini yang membuat SHM paling likuid di pasar.
• Nilai jual kembali lebih baik. Karena tidak ada beban perpanjangan, pembeli berikutnya tidak perlu menghitung risiko masa berlaku.
• Diterima luas oleh bank. Bank memasang hak tanggungan di atas sertifikat, dan agunan tanpa batas waktu jelas lebih disukai.

Satu hal yang sering disalahpahami: SHM tidak membuat tanahmu kebal gugatan. Pasal 32 PP 24/1997 menyebut sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, bukan mutlak. Itu sebabnya pengecekan ke Kantor Pertanahan tetap wajib sebelum transaksi.

Siapa yang boleh memiliki SHM

Ini bagian yang paling sering ditanyakan, dan aturannya tegas.

Pasal 21 ayat (1) UUPA: hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Ayat (2) memberi ruang bagi badan hukum tertentu yang ditetapkan Pemerintah untuk memegang hak milik, dengan syarat yang ditentukan. Ayat (4) menutup celah dwi-kewarganegaraan: selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya juga punya kewarganegaraan asing, ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.

Sanksinya bukan denda, tapi jauh lebih keras. Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal karena hukum, tanahnya jatuh kepada Negara, dan semua pembayaran yang telah diterima pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Pasal 21 ayat (3) juga mengatur skenario khusus: orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, dan WNI yang kehilangan kewarganegaraannya, wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun. Kalau tidak, haknya hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara.

Beda SHM dan HGB

Dua-duanya sertifikat resmi yang diterbitkan Kantor Pertanahan. Yang berbeda adalah isi haknya.

Pasal 35 ayat (1) UUPA mendefinisikan Hak Guna Bangunan sebagai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Ayat (2) memberi ruang perpanjangan paling lama 20 tahun. PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 37 ayat (1) merinci lebih lanjut untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan: paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Kalau HGB tidak diperpanjang sampai jangka waktunya habis, tanahnya kembali menjadi Tanah Negara. Ini bukan skenario teoretis, terutama untuk unit apartemen yang HGB-nya sudah berjalan puluhan tahun sebelum kamu membelinya. Cek tanggal berakhir hak di sertifikat sebelum menawar, dan masukkan potensi biaya perpanjangan ke dalam hitunganmu di kalkulator biaya beli rumah.

Menghitung sisa jangka waktu HGB

Kalau sertifikat yang kamu incar bukan SHM, angka yang paling menentukan bukan luas tanah, melainkan sisa masa berlaku hak. Sayangnya inilah kolom yang paling sering dilewati pembeli.

Struktur jangka waktu menurut PP 18/2021

PP Nomor 18 Tahun 2021 memberi tiga tahap yang perlu dibedakan, yaitu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan. Ketiganya bukan hal yang sama.

Pasal 37 ayat (3) PP 18/2021 menegaskan konsekuensinya: setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGB itu kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau kembali menjadi Tanah Hak Pengelolaan. Bekas pemegang hak memang dapat diberi prioritas, tapi itu bukan jaminan otomatis, melainkan bergantung pada penilaian apakah tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai tujuan pemberian hak.

Contoh menghitung sisa hak sebelum menawar

Angka berikut adalah ilustrasi untuk melatih cara membaca sertifikat, bukan data properti tertentu.

Kamu menawar sebuah apartemen. Di sertifikat tertulis HGB diberikan tahun 2005 untuk jangka waktu 30 tahun. Artinya hak itu berakhir tahun 2035. Kalau kamu membeli pada 2026, sisa haknya tinggal 9 tahun.

Lihat baris 5 dan 6. Sisa haknya 9 tahun, sementara tenor kreditnya 20 tahun. Hak atas tanahnya berakhir lebih dulu daripada cicilanmu selesai. Di titik ini bank biasanya meminta perpanjangan hak diurus lebih dulu, memperpendek tenor, atau menolak permohonan. Karena itu, pertanyaan pertama saat melihat sertifikat HGB bukan "berapa harganya", melainkan "kapan haknya berakhir".

Cara upgrade HGB ke SHM

Rumah di perumahan developer hampir selalu terbit dengan status HGB. Kabar baiknya, statusnya bisa ditingkatkan.

Pasal 94 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan: hak guna bangunan dan hak pakai yang dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak.

Baca ulang tiga penekanan di atas, karena itulah syaratnya:

• Pemegang haknya WNI. Badan hukum tidak masuk dalam ketentuan ini.
• Objeknya dipakai sebagai rumah tinggal, termasuk ruko dan rukan. Tanah HGB untuk pabrik atau proyek komersial murni tidak masuk kategori ini.
• Prosesnya berdasarkan permohonan. Tidak otomatis. Kamu yang harus mengajukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Alur umumnya: siapkan sertifikat HGB asli, identitas pemohon, SPPT PBB tahun berjalan, dan dokumen pendukung lain yang diminta loket, lalu ajukan permohonan pemberian hak milik di Kantor Pertanahan tempat tanah berada. Besaran biaya layanan bergantung pada nilai tanah dan jenis layanan, jadi tanyakan langsung rinciannya ke Kantor Pertanahan atau loket resmi ATR/BPN. Jangan mengambil angka dari calo atau grup jual beli.

SHM dan pengajuan KPR

Bank tidak membiayai rumah karena sertifikatnya bagus, tapi sertifikat yang bersih mempercepat prosesnya. Yang dinilai bank tetap dua hal: nilai agunan dan kemampuan bayarmu.

Untuk agunan, SHM biasanya paling lancar karena tidak punya masa berlaku dan proses pemasangan hak tanggungannya lebih sederhana. Untuk HGB, bank umumnya membandingkan sisa masa berlaku hak dengan tenor kredit yang kamu minta. Kalau HGB hanya tersisa 12 tahun sementara kamu minta tenor 20 tahun, bank akan mempersoalkannya.

Untuk kemampuan bayar, hitung dulu sendiri sebelum bicara ke bank. Pakai simulasi KPR untuk melihat cicilan bulanan pada tenor dan bunga tertentu, lalu cek kelayakan KPR untuk melihat apakah cicilan itu masuk akal dibanding penghasilanmu. Kalau kamu menyasar rumah subsidi, ketentuannya berbeda dan bisa kamu baca di halaman KPR subsidi.

Checklist memeriksa SHM sebelum membeli

Sertifikat yang terlihat resmi belum tentu aman. Karena Pasal 32 PP 24/1997 hanya menyebut sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat (bukan mutlak), pemeriksaan mandiri tetap wajib. Jalankan urutan ini sebelum kamu menyerahkan uang muka.

1. Cocokkan nama pemegang hak dengan KTP penjual. Nama di sertifikat harus persis sama dengan identitas orang yang menandatangani. Kalau berbeda walaupun hanya ejaan, minta penjelasan tertulis sebelum lanjut.
2. Baca jenis haknya, bukan sekadar kata "sertifikat". Pastikan tertulis Hak Milik, bukan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Kalau ternyata HGB, kembali ke bagian jangka waktu di atas dan hitung sisa haknya.
3. Periksa halaman catatan perubahan. Di halaman ini tercatat apakah tanah sedang dibebani hak tanggungan (dijaminkan ke bank), sedang diblokir, atau sedang disita. Sertifikat yang masih dijaminkan tidak bisa langsung dibalik nama.
4. Minta pengecekan resmi lewat PPAT. PPAT dapat melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan untuk memastikan data di sertifikatmu cocok dengan buku tanah di kantor. Ini langkah yang tidak boleh ditawar.
5. Cocokkan luas dan batas dengan kondisi lapangan. Datangi lokasinya, bandingkan dengan surat ukur di sertifikat. Selisih luas dan batas yang tidak sesuai adalah sumber sengketa paling umum.
6. Pastikan seluruh ahli waris setuju, kalau tanahnya warisan. Persetujuan lisan tidak cukup. Semua ahli waris harus ikut menandatangani atau memberi kuasa yang sah.
7. Cek SPPT PBB tahun berjalan. Pastikan tidak ada tunggakan, karena tunggakan PBB dapat menahan proses validasi pajak dan balik nama.

Yang perlu diwaspadai

• SHM bukan jaminan bebas sengketa. Sertifikat adalah alat pembuktian yang kuat, bukan mutlak. Selalu lakukan pengecekan resmi ke Kantor Pertanahan lewat PPAT.
• Cek halaman catatan perubahan. Di situ terlihat apakah tanah sedang dibebani hak tanggungan atau diblokir.
• Waspadai "SHM" yang ternyata girik atau petok D. Surat-surat itu bukan sertifikat hak, melainkan bukti pembayaran pajak lama. Tanah dengan alas hak seperti ini harus didaftarkan dulu di Kantor Pertanahan.
• Pastikan penjual berhak menjual. Kalau tanah warisan, seluruh ahli waris harus setuju dan itu harus terdokumentasi.
• Siapkan pajaknya. Sebagai pembeli, kamu menanggung BPHTB. Rumus dan contoh hitungnya ada di panduan BPHTB adalah, dan proses aktanya dijelaskan di panduan AJB adalah.