BPHTB adalah: pengertian, cara hitung, dan siapa yang bayar

Apa itu BPHTB

BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sederhananya, ini adalah pajak yang kamu bayar sebagai pembeli ketika membeli rumah, tanah, atau properti lain. BPHTB termasuk pajak daerah, sehingga tarif dan nilai pengurangnya dituangkan dalam Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kabupaten/kota.

Menurut Pasal 45 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Kata kuncinya "memperoleh", jadi yang membayar adalah pihak yang menerima hak, bukan yang melepaskan.

Objek BPHTB tidak hanya jual beli

Banyak orang mengira BPHTB cuma muncul saat beli rumah. Padahal objek BPHTB mencakup dua kelompok besar. Pertama, pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah. Kedua, pemberian hak baru, baik sebagai kelanjutan pelepasan hak maupun di luar pelepasan hak.

Hak yang dicakup juga luas: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Artinya, mewarisi rumah orang tua atau menerima hibah tanah pun tetap memicu BPHTB, walaupun tidak ada uang yang berpindah tangan.

Perolehan yang dikecualikan dari BPHTB

Tidak semua perolehan kena BPHTB. Berdasarkan ketentuan yang dijabarkan Bapenda DKI Jakarta, perolehan hak yang dikecualikan antara lain untuk kantor pemerintah dan lembaga negara, perolehan oleh negara untuk kepentingan umum, perwakilan diplomatik dan lembaga internasional tertentu, perolehan karena wakaf, perolehan yang digunakan untuk kepentingan ibadah, serta perolehan karena konversi hak tanpa perubahan nama. Ada juga pengecualian untuk masyarakat berpenghasilan rendah pada kepemilikan rumah pertama, dengan kriteria yang ditetapkan kepala daerah.

Pengecualian "konversi hak tanpa perubahan nama" ini sering menolong. Kalau kamu meningkatkan HGB menjadi Hak Milik atas nama yang sama, itu bukan peralihan hak ke orang lain, sehingga perlakuannya berbeda dengan jual beli.

Dasar hukum BPHTB

Aturan BPHTB saat ini mengacu pada UU Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD), yang menggantikan rezim pajak daerah sebelumnya. Pasal-pasal yang perlu kamu kenal:

Perhatikan kata "paling tinggi" dan "paling sedikit". UU hanya memberi batas, angka finalnya ada di Perda kotamu. Inilah alasan BPHTB untuk rumah dengan harga yang sama bisa berbeda jutaan rupiah antar kota.

Cara menghitung BPHTB

Rumus BPHTB adalah:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): nilai dasar perolehan. Bentuknya berbeda tergantung cara kamu memperoleh hak.
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): nilai pengurang yang ditetapkan Pemda lewat Perda.

NPOP dipakai berbeda per jenis perolehan

Ini bagian yang paling sering keliru. Pasal 46 ayat (2) UU HKPD membedakan tiga sumber nilai:

Jadi untuk waris dan hibah, tidak ada "harga transaksi" karena memang tidak ada jual beli. Yang dipakai adalah nilai pasar objeknya. Kalau kamu ingin tahu kisaran nilai pasar di lokasimu, cek dulu data harga properti per kota sebagai pembanding kasar sebelum bicara dengan PPAT.

Kalau harga transaksi lebih rendah dari NJOP

Pasal 46 ayat (3) memberi pengaman: jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP. Praktisnya, dasar pengenaan selalu diambil dari angka yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP. Kamu bisa memahami cara NJOP ditetapkan di panduan NJOP adalah.

Contoh perhitungan BPHTB jual beli

Semua angka di bawah ini adalah ilustrasi untuk menunjukkan cara kerja rumus, bukan tarif resmi daerah tertentu. Tarif dan NPOPTKP final tetap harus kamu cek di Perda kotamu.

Skenario A: harga transaksi lebih tinggi dari NJOP

Kamu membeli rumah seharga Rp 500 juta. NJOP di SPPT PBB tercatat Rp 450 juta. Anggap Perda kotamu memakai NPOPTKP minimum Rp 80 juta dan tarif 5%.

Skenario B: harga transaksi lebih rendah dari NJOP

Kamu dapat harga miring Rp 380 juta dari kerabat, tapi NJOP-nya Rp 420 juta. Banyak pembeli mengira BPHTB dihitung dari Rp 380 juta. Keliru. Karena harga transaksi lebih rendah dari NJOP, Pasal 46 ayat (3) memaksa dasar pengenaan memakai NJOP.

Kalau kamu memakai Rp 380 juta sebagai dasar, hasilnya Rp 15 juta dan setoranmu akan kurang Rp 2 juta. Validasi di Bapenda hampir pasti menolak, dan berkas AJB tertahan.

Kenapa hasilnya beda jauh antar kota

Selisih NPOPTKP membuat pajak yang sama-sama bertarif 5% terasa sangat berbeda. Untuk pembelian pertama senilai Rp 500 juta:

Selisihnya Rp 8,5 juta hanya karena beda Perda. Karena itu jangan pernah memakai hitungan BPHTB teman dari kota lain sebagai patokan. Untuk menyusun total dana yang harus disiapkan bersama biaya notaris dan provisi, pakai kalkulator biaya beli rumah.

BPHTB untuk waris dan hibah

Waris dan hibah tetap kena BPHTB walaupun tidak ada uang yang berpindah. Yang membedakan adalah dasar nilainya (nilai pasar, bukan harga transaksi) dan besar NPOPTKP-nya.

Contoh perhitungan BPHTB waris

Ayahmu meninggal dan mewariskan rumah yang nilai pasarnya Rp 900 juta. Kamu anak kandung, jadi masuk kategori hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat. Pasal 46 ayat (6) UU HKPD menetapkan NPOPTKP untuk kasus ini paling sedikit Rp 300 juta.

Sekarang bandingkan kalau rumah itu berada di DKI Jakarta, yang menetapkan NPOPTKP waris dan hibah wasiat sebesar Rp 1 miliar. Nilai pasar Rp 900 juta berada di bawah NPOPTKP, sehingga dasar pengenaannya nol dan BPHTB terutangnya pun nol. Perbedaan sebesar ini memperlihatkan kenapa Pasal 46 ayat (7), yang membolehkan Pemda menetapkan NPOPTKP lebih tinggi, sangat berpengaruh dalam praktik.

Contoh perhitungan BPHTB hibah

Hati-hati membedakan hibah dengan hibah wasiat. NPOPTKP khusus Rp 300 juta di Pasal 46 ayat (6) hanya berlaku untuk hibah wasiat dan waris. Hibah biasa, yang diberikan saat pemberi masih hidup dan bukan lewat wasiat, memakai NPOPTKP umum.

Misalkan orang tuamu menghibahkan rumah dengan nilai pasar Rp 600 juta, dan daerahmu memakai NPOPTKP umum Rp 80 juta:

Saat terutang juga berbeda

Pasal 49 UU HKPD mengatur kapan BPHTB mulai terutang, dan ini sering mengejutkan orang:

Beda BPHTB dan PPh penjual

Dalam satu transaksi jual beli rumah ada dua pajak yang berjalan bersamaan tapi ditanggung pihak berbeda. BPHTB ditanggung pembeli, PPh final ditanggung penjual. Dasar hukum PPh penjual adalah PP Nomor 34 Tahun 2016.

Tarif PPh penjual dibedakan per golongan

PP 34/2016 tidak menetapkan satu tarif tunggal. Aturan itu membedakan beberapa golongan, yaitu tarif untuk pengalihan pada umumnya, tarif yang lebih rendah untuk pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak (misalnya pengembang), serta pembebasan untuk pengalihan kepada pemerintah dan pihak tertentu yang disebut dalam PP tersebut.

Yang penting kamu ingat dari sisi perencanaan: PPh penjual dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan, tanpa dikurangi apa pun, berbeda dengan BPHTB yang memakai dasar setelah dikurangi NPOPTKP. Karena itu, mintalah rincian tertulis dari PPAT tentang besaran PPh dan BPHTB sebelum kamu menyetor dana apa pun.

Waris dan hibah keluarga bisa bebas PPh

Ini bagian yang sering terlewat. Pasal 6 PP 34/2016 mengecualikan beberapa pihak dari kewajiban pembayaran PPh pengalihan, antara lain:

• Pengalihan tanah dan/atau bangunan karena waris (huruf d). Penjelasan PP menyebut alasannya: pewaris sudah meninggal dunia, sehingga kewajiban subjektifnya sudah berakhir.
• Orang pribadi yang mengalihkan tanah atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang hibah itu tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan (huruf b).
• Orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP yang mengalihkan tanah atau bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp 60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah (huruf a).

Penting: pengecualian ini tidak berlaku otomatis. Pasal 7 PP 34/2016 menyatakan pengecualian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Bebas yang diterbitkan Direktorat Jenderal Pajak. Tanpa itu, berkasmu di Kantor Pertanahan bisa tertahan. Dan ingat, bebas PPh bukan berarti bebas BPHTB. Penerima waris tetap wajib BPHTB, hanya saja dengan NPOPTKP yang lebih besar.

Siapa yang membayar BPHTB

BPHTB dibayar oleh pembeli atau pihak yang memperoleh hak, sesuai Pasal 45 ayat (2) UU HKPD. Dalam praktik jual beli rumah lewat KPR, BPHTB masuk daftar biaya yang harus disetor pembeli sebelum akad kredit dan AJB.

Dua hal yang perlu kamu sadari sejak awal:

• BPHTB tidak dibiayai bank. Plafon KPR menutup harga rumah, bukan pajak dan biaya akta. BPHTB harus datang dari kantongmu sendiri, bersama DP dan biaya provisi. Hitung dulu kemampuan cicilanmu lewat simulasi KPR supaya dana tunai untuk pajak tidak ikut terpakai.
• Kesepakatan "pajak ditanggung penjual" tidak memindahkan status wajib pajak. Kalian boleh sepakat penjual yang menalangi, tapi di mata hukum yang berutang BPHTB tetap pembeli. Kalau setorannya kurang, yang ditagih tetap kamu.

Cara dan waktu pembayaran lewat e-BPHTB

Sebagian besar kabupaten/kota kini memakai sistem e-BPHTB, yaitu pelaporan dan validasi BPHTB secara daring lewat portal Bapenda setempat. Nama portal dan tampilannya berbeda-beda, tapi alurnya mirip.

Checklist langkah pembayaran

1. Siapkan dokumen: KTP dan NPWP pembeli serta penjual, kartu keluarga, sertifikat tanah, SPPT PBB tahun berjalan, bukti lunas PBB, dan draf PPJB atau AJB.
2. Buat akun atau minta PPAT/notarismu mengakses portal e-BPHTB di daerah tempat tanah berada. Ingat, Pasal 48 ayat (2) UU HKPD menegaskan BPHTB dipungut di wilayah daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada, bukan di kota domisilimu.
3. Isi SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah) BPHTB: data objek, NOP dari SPPT PBB, harga transaksi, dan data para pihak.
4. Sistem menghitung BPHTB terutang. Cocokkan dengan hitunganmu sendiri sebelum lanjut.
5. Ajukan validasi ke Bapenda. Petugas akan memverifikasi kewajaran nilai transaksi terhadap NJOP dan data pembanding.
6. Bayar lewat bank persepsi atau kanal pembayaran daerah yang ditunjuk, sesuai kode bayar yang diterbitkan sistem.
7. Serahkan bukti bayar yang sudah tervalidasi ke PPAT agar akta bisa diproses dan berkas balik nama bisa didaftarkan.

Apa yang terjadi kalau BPHTB belum lunas

Jawaban singkatnya: transaksimu berhenti di tengah jalan, dan posisimu jadi rawan. Berikut rantai akibatnya.

• Akta tidak bisa diproses tuntas. PPAT membutuhkan bukti setor BPHTB yang sudah tervalidasi sebagai kelengkapan berkas. Tanpa itu, proses berhenti.
• Balik nama tidak jalan. Pasal 40 PP Nomor 24 Tahun 1997 mewajibkan PPAT menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen terkait ke Kantor Pertanahan untuk didaftar selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta ditandatangani. Kalau berkas pajak belum lengkap, pendaftaran itu tidak bisa dilakukan.
• Sertifikat tetap atas nama penjual. Ini risiko terbesarnya. Uangmu sudah keluar, tapi secara hukum kamu belum tercatat sebagai pemegang hak. Kalau penjual meninggal, bercerai, atau punya masalah utang, propertimu bisa terseret sengketa.
• Muncul tagihan dan sanksi. BPHTB yang kurang bayar dapat ditagih beserta sanksi administratif sesuai Perda dan ketentuan pajak daerah yang berlaku di kotamu.

Karena itu, perlakukan BPHTB sebagai biaya wajib yang harus siap tunai di hari akad, bukan urusan yang bisa ditunda sampai nanti.

NPOPTKP berbeda tiap daerah

Karena BPHTB adalah pajak daerah, NPOPTKP ditetapkan lewat Perda masing-masing kabupaten/kota. UU HKPD hanya memasang lantai, sedangkan Pasal 46 ayat (7) secara tegas membolehkan Pemerintah Daerah menetapkan NPOPTKP yang lebih tinggi. Perbandingan berikut memakai data resmi:

Perhatikan frasa "perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB" pada Pasal 46 ayat (5). NPOPTKP penuh diberikan untuk perolehan pertama di daerah itu. Kalau kamu membeli properti kedua di kabupaten/kota yang sama, perlakuannya bisa berbeda, jadi tanyakan langsung ke Bapenda setempat.

Cara paling aman: sebelum menandatangani PPJB, hubungi atau datangi Bapenda kabupaten/kota tempat properti berada, lalu tanyakan tiga hal, yaitu besaran tarif BPHTB di Perda terbaru, besaran NPOPTKP untuk perolehan pertama, dan apakah ada kebijakan pengurangan yang berlaku untuk kasusmu.

Kesalahan umum saat menghitung BPHTB

Enam kekeliruan berikut paling sering membuat berkas ditolak atau dana kurang di hari akad:

• Memakai harga transaksi padahal NJOP lebih tinggi. Ingat Pasal 46 ayat (3): dasar pengenaan mengikuti angka yang lebih tinggi. Cek NJOP di SPPT PBB lewat panduan cek NJOP online sebelum menghitung.
• Memakai NPOPTKP dari kota lain. Angka Rp 80 juta hanya batas minimum nasional. Kotamu bisa menetapkan jauh lebih tinggi, seperti Jakarta dengan Rp 250 juta.
• Menyamakan NPOPTKP dengan NJOPTKP. Keduanya milik pajak yang berbeda. NPOPTKP adalah pengurang untuk BPHTB, sedangkan NJOPTKP adalah pengurang untuk PBB dan besarnya paling sedikit Rp 10 juta menurut Pasal 40 UU HKPD.
• Menganggap warisan bebas semua pajak. Waris memang dikecualikan dari PPh menurut Pasal 6 PP 34/2016, tapi BPHTB tetap terutang, hanya dengan NPOPTKP yang lebih besar.
• Memakai NPOPTKP waris untuk hibah biasa. NPOPTKP Rp 300 juta hanya untuk waris dan hibah wasiat, bukan hibah biasa yang diberikan saat pemberi masih hidup.
• Menunda BPHTB sampai setelah akad. Untuk jual beli, BPHTB sudah terutang sejak PPJB ditandatangani, dan tanpa bukti bayar tervalidasi, balik nama tidak akan berjalan.