Biaya beli rumah,
lengkap sampai akad.
Terakhir diperbarui: 13 Agustus 2026.
Kalkulator memakai tarif batas atas 5% sesuai UU 1/2022[1]. Tarif yang berlaku di kotamu ditetapkan Perda, jadi cek ke Bapenda sebelum akad. NPOPTKP dan biaya notaris bisa kamu sesuaikan.
Pahami lebih dalam di apa itu BPHTB dan biaya balik nama sertifikat. Sudah menyiapkan total dananya? Ajukan minat KPR.
BPHTB = tarif × (dasar pengenaan - NPOPTKP). Dasar pengenaan di sini Rp 500.000.000, yaitu nilai tertinggi antara NPOP dan NJOP sesuai UU 1/2022 Pasal 46 ayat (3). Tarif yang dipakai kalkulator adalah 5%, dan itu batas atas: Pasal 47 ayat (1) menyebut tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen), lalu ayat (2) menetapkan tarif finalnya lewat Perda. NPOPTKP juga ditetapkan Perda, paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama. Biaya notaris/PPAT dan provisi dipakai sebagai rentang umum yang bisa kamu ubah sendiri. Cek besaran resmi ke Bapenda dan bank penyalur.
Tarif BPHTB berbeda menurut daerah.
Untuk membantu membuat anggaran awal, berikut tautan layanan pajak daerah yang bisa dibuka publik. Kolom tarif memakai 5% sebagai batas atas atau angka simulasi jual-beli. Tanda bintang berarti halaman sumbernya menautkan layanan atau dasar hukum, tetapi angka final transaksi tetap harus dicocokkan dengan Perda dan NPOPTKP daerah objek.
| Wilayah | Tarif simulasi | NPOPTKP pertama | Sumber layanan resmi |
|---|---|---|---|
| Kota Samarinda | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Samarinda HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Surabaya | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Surabaya HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Semarang | 5%* | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Semarang HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Bogor | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Kota Bogor HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Tangerang | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Tangerang HTTP 200 saat verifikasi |
| Kabupaten Bekasi | 5%* | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Kab. Bekasi HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Denpasar | 5%* | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Denpasar HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Makassar | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Makassar HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Balikpapan | 5% | ≥ Rp80 juta* | BPPDRD Balikpapan HTTP 200 saat verifikasi |
| Kabupaten Bogor | 5%* | ≥ Rp80 juta* | Bappenda Kab. Bogor HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Surakarta | 5%* | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Surakarta HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Jombang | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Jombang HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Tasikmalaya | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Tasikmalaya HTTP 200 saat verifikasi |
| Kabupaten Ketapang | 5% | ≥ Rp80 juta* | Bapenda Ketapang HTTP 200 saat verifikasi |
| Kota Tanjungpinang | 5% | ≥ Rp80 juta* | BPPRD Tanjungpinang HTTP 200 saat verifikasi |
* UU 1/2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5% dan NPOPTKP perolehan hak pertama paling sedikit Rp80 juta. Tarif dan NPOPTKP final ditetapkan Perda, jadi jangan memakai angka tabel sebagai tagihan final. Untuk Kabupaten Ketapang, halaman Bapenda secara eksplisit menyebut NPOPTKP Rp80 juta dan tarif 5%.[1]
Pisahkan pajak, jasa, dan biaya bank.
Kalkulator memisahkan empat kelompok dana: BPHTB, notaris atau PPAT, provisi dan administrasi bank, serta uang muka. Contoh bawaan memakai harga transaksi Rp500 juta, NJOP Rp450 juta, NPOPTKP Rp80 juta, DP 20%, biaya notaris 1%, dan provisi 1%. Semuanya angka contoh yang bisa kamu ubah. Nilai contoh dan hasil rinci tetap tersedia dalam HTML awal, jadi pembaca masih dapat mempelajari alurnya saat JavaScript dimatikan.
Basis BPHTB adalah NPOP, dengan NJOP sebagai batas bawah. UU 1/2022 Pasal 46 ayat (1) menyebut dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak, dan ayat (2) huruf a menetapkan NPOP untuk jual beli adalah harga transaksi. Ayat (3) mengatur bahwa bila NPOP "tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan", maka dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP tersebut. Jadi yang dipakai adalah nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP, bukan NJOP begitu saja.
Tarifnya juga bukan angka mati. Pasal 47 ayat (1) berbunyi "Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen)"[1], lalu ayat (2) menegaskan tarif itu ditetapkan dengan Perda. Artinya 5% adalah plafon nasional dan kotamu bisa memakai tarif lebih rendah. NPOPTKP pun ditetapkan paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama (Pasal 46 ayat 5) dan besaran finalnya lewat Perda (ayat 8)[1]. Karena itu hasil kalkulator adalah estimasi perencanaan dengan asumsi tarif batas atas. Sebelum akad, minta rincian tertulis dari PPAT, bank, dan Bapenda agar biaya yang dibayar dapat dicocokkan satu per satu.
Pertanyaan umum.
Apa saja biaya beli rumah selain DP dan cicilan? +
Komponen utamanya: BPHTB (pajak pembeli, tarifnya paling tinggi 5% dan ditetapkan Perda, dikenakan atas NPOP dikurangi NPOPTKP) [1], biaya notaris atau PPAT untuk AJB dan balik nama, serta biaya provisi dan administrasi bank untuk KPR. Ada juga biaya cek sertifikat dan asuransi.
Bagaimana cara menghitung BPHTB? +
BPHTB = tarif x (NPOP - NPOPTKP). UU 1/2022 tentang HKPD Pasal 47 ayat (1) menyebut tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen) [1], dan ayat (2) menegaskan tarif itu ditetapkan dengan Perda, jadi 5% adalah batas atas, bukan angka pasti di semua kota. Dasar pengenaannya adalah NPOP (Pasal 46 ayat 1), yaitu harga transaksi untuk jual beli. Kalau NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB tahun perolehan, yang dipakai adalah NJOP (Pasal 46 ayat 3). NPOPTKP ditetapkan paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama dan besaran finalnya ditetapkan dengan Perda (Pasal 46 ayat 5 dan ayat 8) [1].
Berapa biaya notaris untuk beli rumah? +
Tidak ada tarif tunggal nasional. Yang ada adalah batas atas: PP Nomor 24 Tahun 2016 Pasal 32 ayat (1) menetapkan uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi [3]. Biaya di luar uang jasa itu (pengecekan sertifikat, PNBP pendaftaran, dan sebagainya) dihitung terpisah, jadi selalu minta rincian tertulis dari notaris/PPAT sebelum akad.
- UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD (naskah lengkap, JDIH BPK) - Pasal 46 (NPOP, NJOP sebagai dasar bila NPOP lebih rendah, NPOPTKP paling sedikit Rp80.000.000) dan Pasal 47 (tarif BPHTB paling tinggi 5%, ditetapkan dengan Perda) (data diverifikasi 3 Oktober 2026)
- UU Nomor 1 Tahun 2022 (halaman peraturan, JDIH BPK) - status peraturan dan tautan unduhan naskah resmi (data diverifikasi 3 Oktober 2026)
- PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan PP 37/1998 Peraturan Jabatan PPAT (naskah lengkap, JDIH BPK) - Pasal 32 ayat (1): uang jasa (honorarium) PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi (data diverifikasi 3 Oktober 2026)
Cara kami memilih sumber, memeriksa angka, dan menerima koreksi dijelaskan di kebijakan editorial.