Cara hitung KPR:
simulasikan cicilannya dulu.

Terakhir diperbarui: 9 Oktober 2026.

Bagaimana cara hitung KPR?

Cara hitung KPR dimulai dari pokok pinjaman, yaitu harga rumah setelah dikurangi uang muka. Hasil simulasi menampilkan cicilan bulanan, pokok pinjaman, uang muka, penghasilan minimum, dan total pembayaran. Cicilan lalu dihitung dengan metode anuitas berdasarkan bunga dan tenor yang kamu pilih. Contoh bawaan memakai rumah Rp500 juta, DP 20%, tenor 15 tahun, dan bunga 7,5% per tahun, sehingga pembaca tetap memperoleh contoh perhitungan meski JavaScript tidak berjalan.

Rumus anuitasnya adalah A = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ - 1). A adalah angsuran bulanan, P adalah pokok pinjaman setelah DP, r adalah bunga bulanan atau bunga tahunan dibagi 12, dan n adalah jumlah bulan. Untuk contoh bawaan, P sebesar Rp400.000.000, r sebesar 7,5% ÷ 12, dan n sebanyak 180 bulan menghasilkan angsuran sekitar Rp3.708.049 per bulan. Langkah hitung manualnya satu per satu, lengkap dengan contoh angka hipotetis, ada di panduan cara hitung angsuran KPR manual.

Jangan menilai kemampuan hanya dari cicilan. Bandingkan juga uang muka dan total pembayaran sampai tenor berakhir. Tenor lebih panjang biasanya menurunkan cicilan bulanan, tetapi memperbesar akumulasi pembayaran. Sebaliknya, DP lebih besar mengurangi pokok pinjaman dan cicilan. Gunakan hasil ini sebagai kisaran awal, lalu cocokkan dengan simulasi resmi bank karena bunga promosi, bunga mengambang, appraisal, provisi, asuransi, dan biaya akad dapat mengubah angka akhir.

Kalau penawaran bank memakai bunga fixed di awal lalu floating, hitung dua kali: sekali dengan bunga masa fixed dan sekali dengan bunga floating yang berlaku sekarang. Perbandingan lengkapnya ada di bunga fixed vs floating. Kalau kamu mungkin berhak subsidi, bandingkan dulu KPR subsidi vs komersial dan KPR FLPP vs skema lain sebelum memilih bank.

Bagaimana menghitung skenario bunga floating?

Jangan memakai bunga promosi untuk seluruh tenor. Hitung sedikitnya dua skenario: periode fixed memakai bunga penawaran bank, lalu periode floating memakai asumsi yang lebih tinggi dan masukkan sisa pokok pada awal periode tersebut sebagai P baru. Contoh sederhana di tabel memperlihatkan bahwa pokok Rp400 juta pada 15 tahun naik dari sekitar Rp3,71 juta per bulan pada 7,5% menjadi sekitar Rp4,30 juta pada 10%. Angka bank dapat berbeda karena jadwal perubahan bunga dan sisa pokok aktual.

Cara kami memilih sumber, memeriksa angka, dan menerima koreksi dijelaskan di kebijakan editorial.

Berapa estimasi KPR untuk harga rumahmu?

Estimasi KPR adalah perkiraan awal tiga angka sebelum kamu mengajukan ke bank: uang muka yang harus disiapkan, cicilan per bulan, dan penghasilan bersih yang dibutuhkan untuk menanggung cicilan itu. Tabel di bawah dihitung dengan rumus anuitas yang sama dengan kalkulator di atas, memakai asumsi contoh yang sama: DP 20%, bunga 7,5% per tahun, dan cicilan paling banyak 35% dari penghasilan bersih.

Cara memakainya: ambil baris yang paling dekat dengan harga rumah incaranmu, lalu bandingkan kolom penghasilan minimal dengan penghasilan bersihmu setelah dikurangi cicilan lain yang masih berjalan. Kalau jaraknya jauh, uji tiga perubahan di kalkulator di atas secara terpisah: DP lebih besar, harga rumah lebih rendah, atau tenor lebih panjang. Bunga 7,5% di tabel adalah asumsi contoh, bukan bunga yang berlaku di bank mana pun, dan batas rasio cicilan ditetapkan masing-masing bank. Untuk menguji penghasilanmu sendiri, lanjut ke cek kualifikasi KPR.

Pertanyaan umum.