AJB adalah: fungsi, syarat, dan perbedaan PPJB dan AJB

AJB adalah akta yang dibuat PPAT

AJB adalah Akta Jual Beli, dokumen otentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuktikan bahwa jual beli atas sebidang tanah atau satu unit rumah susun benar-benar telah dilakukan oleh para pihak.

Kata kuncinya "perbuatan hukum". PPAT tidak menjual apa pun. PPAT mencatat, secara otentik dan di hadapan saksi, bahwa penjual menyerahkan haknya dan pembeli membayar harganya. PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT mendefinisikan Akta PPAT sebagai akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

Tanpa AJB, jual beli tanahmu tidak bisa didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Dan tanpa pendaftaran, sertifikat tidak akan pernah berpindah ke namamu.

Dasar hukum dan peran PPAT

Ada dua peraturan yang jadi tulang punggungnya.

PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37 ayat (1). Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, Pasal 1 dan 2. PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Tugas pokoknya adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta yang akan menjadi dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah. Perbuatan hukum yang dapat diaktakan PPAT antara lain jual beli, tukar menukar, dan hibah.

Perhatikan frasa "hanya dapat didaftarkan". Kwitansi bermeterai, surat perjanjian di bawah tangan, atau bahkan akta notaris biasa tidak bisa menggantikan akta PPAT untuk keperluan pendaftaran peralihan hak.

Kenapa AJB bukan bukti kepemilikan

Ini kesalahpahaman yang paling mahal di lapangan. Banyak orang merasa aman setelah memegang AJB, lalu menunda balik nama bertahun-tahun.

Yang berlaku sebagai bukti kepemilikan adalah sertifikat. Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 menyatakan sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya. AJB tidak punya kedudukan itu. AJB adalah bukti bahwa perbuatan hukumnya sudah terjadi, dan menjadi dasar bagi Kantor Pertanahan untuk mengubah nama pemegang hak di buku tanah.

Selama sertifikat masih atas nama penjual, secara administratif negara masih mencatat penjual sebagai pemegang hak. Risikonya nyata: penjual bisa saja menjaminkan tanah itu ke pihak lain, atau meninggal dunia sehingga kamu harus berurusan dengan ahli warisnya untuk melengkapi berkas balik nama.

Karena itu PP 24/1997 memberi rem: Pasal 40 ayat (1) mewajibkan PPAT menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen pendukung kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta ditandatangani. Kalau PPAT-mu tidak melakukannya, tagih.

Perbedaan PPJB dan AJB

Ini pertanyaan yang selalu muncul saat orang beli rumah dari developer. Keduanya dokumen sah, tetapi berada di tahap yang berbeda dan dibuat oleh pejabat yang berbeda.

PP Nomor 12 Tahun 2021 (perubahan atas PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman) mendefinisikan PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun, yang dapat dilakukan pelaku pembangunan sebelum pembangunan (untuk rumah susun) atau dalam proses pembangunan (untuk rumah tunggal dan rumah deret), dan dibuat di hadapan notaris.

Peraturan yang sama mendefinisikan Sistem PPJB sebagai rangkaian proses kesepakatan yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani akta jual beli. Jadi hubungannya berurutan: PPJB dulu, AJB kemudian.

Ringkasnya: PPJB adalah janji, AJB adalah eksekusi. Kalau developer hanya menyodorkan PPJB dan tidak pernah mengarahkanmu ke AJB setelah pembangunan selesai dan sertifikat terpecah, itu masalah serius yang harus kamu kejar.

Syarat sah PPJB

PPJB bukan dokumen yang boleh dibuat kapan saja oleh developer. PP 12/2021 mengatur bahwa PPJB baru dapat dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas lima hal:

• Status kepemilikan tanah, yang dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah dan diperlihatkan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB.
• Hal yang diperjanjikan, meliputi kondisi rumah, prasarana, sarana dan utilitas umum yang dijanjikan dalam pemasaran, penjelasan materi muatan PPJB kepada calon pembeli, serta status tanah atau bangunan bila menjadi agunan.
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), yang salinannya sesuai asli disampaikan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB. Ini pengganti IMB yang lama, penjelasannya di panduan IMB dan PBG.
• Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Untuk perumahan, dibuktikan dengan terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan atau drainase, lokasi sarana sesuai peruntukan, dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air.
• Keterbangunan paling sedikit 20%.

Peraturan yang sama menetapkan isi minimal PPJB, antara lain identitas para pihak, uraian objek, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Calon pembeli juga berhak mempelajari PPJB sebelum menandatanganinya.

Syarat dan dokumen untuk AJB

PPAT hanya akan membuat akta kalau berkasnya lengkap dan cocok. Yang umumnya diminta:

• Sertifikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Ini mutlak.
• Identitas para pihak: KTP dan Kartu Keluarga penjual dan pembeli, plus NPWP.
• Persetujuan pasangan bila objeknya harta bersama, atau surat keterangan belum menikah bila lajang.
• Surat keterangan waris dan persetujuan seluruh ahli waris bila objeknya tanah warisan.
• SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti lunasnya.
• Bukti lunas BPHTB (kewajiban pembeli) dan bukti bayar PPh final atas pengalihan hak (kewajiban penjual). Rumus dan contoh hitung BPHTB ada di panduan BPHTB adalah.

Ada satu pasal yang layak kamu hafal sebagai pembeli. Pasal 39 ayat (1) huruf a PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta jika sertifikat asli tidak disampaikan kepadanya, atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Ini perlindunganmu terhadap sertifikat palsu dan sertifikat ganda. Jangan pernah membujuk PPAT melewatinya, dan curigai pihak mana pun yang menawarkan jalan pintas.

Pasal 38 ayat (1) menambahkan bahwa pembuatan akta harus dihadiri para pihak yang melakukan perbuatan hukum dan disaksikan sekurang-kurangnya 2 orang saksi. Jadi kamu memang harus hadir, bukan sekadar mengirim berkas.

Kapan PPAT wajib menolak membuat akta

Banyak pembeli menganggap PPAT yang menolak membuat akta sedang mempersulit. Padahal penolakan itu justru perlindungan, dan dalam banyak kasus memang diwajibkan undang-undang. Pasal 39 ayat (1) PP 24/1997 mendaftar kondisi yang membuat PPAT harus menolak:

Pasal 39 ayat (2) menambahkan bahwa penolakan itu harus diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. Jadi kalau PPAT menolak, kamu berhak mendapat alasannya hitam di atas putih, bukan sekadar jawaban lisan.

Pajak yang harus lunas sebelum AJB

AJB tidak bisa diproses tuntas kalau kewajiban pajak kedua belah pihak belum selesai. Ada dua pajak berbeda yang jalan bersamaan, dan keduanya sering tertukar.

Contoh ilustrasi BPHTB pembeli atas rumah senilai Rp 600 juta, dengan asumsi NJOP lebih rendah dari harga transaksi dan daerah memakai NPOPTKP minimum Rp 80 juta: BPHTB dihitung 5% dikali (Rp 600 juta dikurangi Rp 80 juta), yaitu Rp 26.000.000.

PPh penjual dihitung dari jumlah bruto penuh tanpa pengurang, berbeda dengan BPHTB yang masih dikurangi NPOPTKP lebih dulu. Kami tidak mencantumkan angka tarif persen PPh di sini karena naskah resmi PP 34/2016 di kanal pemerintah berbentuk hasil pindai yang tidak bisa kami verifikasi datanya langsung. Konfirmasikan tarif yang berlaku ke Direktorat Jenderal Pajak. Rumus dan penjelasan lengkap kedua pajak ini ada di panduan BPHTB adalah.

Satu hal yang mengejutkan banyak orang: menurut Pasal 49 huruf a UU Nomor 1 Tahun 2022, BPHTB untuk jual beli sudah terutang sejak tanggal PPJB ditandatangani, bukan sejak AJB. Jadi kewajiban pajakmu lahir lebih dulu daripada akta jual belinya. Jangan menunggu sampai hari akad untuk baru mencari dananya.

Proses AJB sampai balik nama

Alur standarnya seperti ini:

• 1. Pengecekan sertifikat. PPAT mencocokkan sertifikat asli dengan buku tanah dan surat ukur di Kantor Pertanahan.
• 2. Pelunasan pajak. Penjual menyetor PPh final atas pengalihan hak, pembeli menyetor BPHTB. Keduanya harus lunas sebelum akta ditandatangani.
• 3. Penandatanganan AJB. Dihadiri penjual, pembeli (beserta pasangan bila relevan), dan sekurang-kurangnya 2 saksi, di hadapan PPAT.
• 4. Pendaftaran peralihan hak. PPAT menyampaikan akta dan dokumen pendukung ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta ditandatangani, sesuai Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997.
• 5. Balik nama selesai. Kantor Pertanahan mencatat peralihan hak di buku tanah dan sertifikat, lalu sertifikat diserahkan kembali dengan namamu tercantum sebagai pemegang hak.

Kalau kamu membeli lewat KPR, langkah 2 sampai 4 biasanya berbarengan dengan akad kredit dan pemasangan hak tanggungan. Karena banyak biaya yang menumpuk di titik ini, siapkan dananya jauh hari lewat kalkulator biaya beli rumah, dan pastikan kemampuan cicilanmu sudah aman lewat cek kelayakan KPR.

Kesalahan yang sering terjadi

• Berhenti di AJB dan menunda balik nama. Selama sertifikat masih atas nama penjual, posisimu lemah. Kejar sampai sertifikat berganti nama.
• Menganggap kwitansi bermeterai cukup. Pasal 37 PP 24/1997 tegas: peralihan hak hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT.
• Melunasi harga sebelum sertifikat dicek. Selalu dahulukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan.
• Menandatangani PPJB tanpa membaca isinya. PP 12/2021 memberi hak kepada calon pembeli untuk mempelajari PPJB sebelum menandatanganinya. Pakai hak itu.
• Menurunkan nilai transaksi di akta agar pajak lebih kecil. Selain berisiko secara hukum, nilai yang tercatat itu akan menjadi acuanmu sendiri di transaksi berikutnya.
• Tidak mengecek status hak. Kalau objeknya HGB, pastikan tanggal berakhir haknya masih panjang. Baca panduan SHM adalah untuk memahami bedanya dengan hak milik.