Asuransi KPR wajib atau tidak: jiwa, kebakaran, dan biayanya

Kenapa bank mewajibkan asuransi KPR

Pertanyaan "asuransi KPR wajib atau tidak" paling sering dijawab keliru karena orang mengira ada aturan pemerintah yang mewajibkannya secara nasional. Penelusuran kami tidak menemukan undang-undang atau Peraturan OJK yang secara eksplisit mewajibkan semua kredit pemilikan rumah di Indonesia disertai asuransi. Yang ada adalah kebijakan bank sendiri, dan itu pun berlaku hampir universal karena alasan manajemen risiko kredit beragunan.

Rumah yang kamu beli lewat KPR menjadi agunan bank sampai kreditmu lunas. Bank punya dua risiko besar atas agunan ini: risiko debitur tidak bisa membayar karena meninggal dunia, dan risiko nilai agunan turun karena rumah rusak atau terbakar. Mewajibkan asuransi adalah cara bank memindahkan dua risiko itu ke perusahaan asuransi, bukan menanggungnya sendiri atau membebankannya ke ahli waris debitur.

Contoh konkretnya ada di ketentuan resmi KPR BCA. Dalam daftar persyaratan pengajuannya, BCA mencantumkan bahwa pemohon wajib menutup asuransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker's clause. Banker's clause berarti bank ditunjuk sebagai pihak yang berkepentingan menerima manfaat klaim, bukan debitur atau ahli warisnya secara langsung. Klausul semacam ini lazim di industri kredit beragunan properti, karena bank perlu kepastian bahwa dana klaim benar-benar dipakai melunasi sisa kredit, bukan untuk keperluan lain.

Jenis asuransi wajib: jiwa kredit dan kebakaran

Dua jenis perlindungan yang lazim diwajibkan dalam KPR adalah asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran atau all risk properti. Keduanya melindungi hal yang berbeda, jadi jangan menganggap satu polis otomatis mencakup keduanya.

Asuransi jiwa kredit

Asuransi jiwa kredit umumnya berbentuk asuransi jiwa menurun, artinya nilai pertanggungannya mengikuti sisa pokok pinjaman yang terus berkurang seiring cicilan berjalan. Di awal tenor, nilai pertanggungan mendekati plafon awal. Menjelang akhir tenor, nilai pertanggungan mendekati nol karena sisa utangnya juga sudah kecil. Fungsinya sederhana: kalau debitur meninggal dunia sebelum kredit lunas, klaim asuransi ini yang menutup sisa kewajiban ke bank.

Asuransi kebakaran atau all risk properti

Asuransi kebakaran melindungi nilai fisik bangunan yang jadi agunan. Sebagian bank menawarkan cakupan yang lebih luas dalam bentuk polis all risk properti, yang mencakup risiko selain kebakaran seperti kerusakan akibat bencana tertentu, sesuai ketentuan polis masing-masing perusahaan asuransi. Nilai pertanggungannya biasanya mengikuti hasil penilaian atau appraisal bangunan, bukan harga tanah, karena tanah tidak habis terbakar.

Beberapa bank juga menyinggung premi asuransi sebagai bagian dari skema bunga subsidi, misalnya program FLPP yang menurut ketentuan resmi BP Tapera sudah memasukkan premi asuransi jiwa, kebakaran, dan kredit ke dalam skema bunga tetapnya. Untuk KPR komersial, premi biasanya dihitung dan ditagih terpisah dari cicilan pokok dan bunga. Latar belakang skema KPR subsidi FLPP ini dibahas di KPR BTN dan KPR BRI.

Bagaimana premi dihitung dan kapan dibayar

Halaman resmi bank yang berhasil kami periksa tidak mencantumkan satu angka persentase premi yang pasti untuk asuransi jiwa maupun kebakaran. Pada rincian biaya KPR BCA, premi asuransi jiwa dan asuransi kerugian dicatat sebagai biaya insidental yang nilainya ditentukan berdasarkan konfirmasi perusahaan asuransi dan hasil penilaian bangunan, bukan angka tetap yang dipublikasikan di muka. Karena itu, artikel ini sengaja tidak mencantumkan angka persen premi supaya kamu tidak salah anggaran dengan angka yang sudah kedaluwarsa atau tidak berlaku untuk profilmu.

Yang memengaruhi besar premi asuransi jiwa kredit umumnya mencakup usia debitur, plafon pinjaman, tenor kredit, dan kondisi kesehatan yang diungkapkan saat pengajuan. Untuk asuransi kebakaran, faktor utamanya adalah nilai bangunan hasil appraisal, jenis konstruksi, dan lokasi risiko. Karena variabelnya banyak, satu-satunya cara mendapat angka pasti adalah meminta simulasi tertulis dari bank atau perusahaan asuransi rekanan setelah pengajuanmu diproses.

Soal kapan dibayar, praktiknya bervariasi. Sebagian bank membebankan premi sekaligus di muka pada saat akad dan pencairan kredit, dipotong dari plafon atau dibayar tunai bersama biaya lain seperti provisi dan administrasi. Sebagian bank lain menagihkan premi tahunan yang diperpanjang otomatis sepanjang tenor. Rincian jenis biaya lain yang juga dibayar di muka bersama asuransi, seperti provisi dan administrasi, dijelaskan di biaya provisi dan admin KPR. Untuk gambaran total dana yang perlu kamu siapkan di luar DP dan cicilan, pakai kalkulator biaya beli rumah.

Yang terjadi saat klaim: debitur meninggal atau rumah terbakar

Dua skenario ini yang membuat asuransi KPR benar-benar terasa manfaatnya, sekaligus paling sering disalahpahami soal ke mana uang klaimnya mengalir.

Kalau debitur meninggal dunia

Karena polis memakai syarat banker's clause, bank ditunjuk sebagai pihak yang berhak menerima manfaat klaim asuransi jiwa kredit. Prosesnya: ahli waris melaporkan klaim ke perusahaan asuransi lewat bank, perusahaan asuransi memverifikasi klaim, lalu dana klaim dipakai melunasi sisa pokok pinjaman yang tercatat pada tanggal klaim disetujui. Kalau nilai pertanggungan lebih besar dari sisa pokok, selisihnya menjadi hak ahli waris sesuai ketentuan polis. Kalau nilai pertanggungan tidak mencukupi, sisa kewajiban yang belum tertutup tetap menjadi tanggungan warisan sesuai hukum waris yang berlaku, kecuali ada ketentuan lain dalam perjanjian kredit.

Kalau rumah yang jadi agunan terbakar

Klaim asuransi kebakaran diajukan pemilik rumah, tapi karena banker's clause, bank tetap punya kepentingan atas pencairan dana klaim itu selama kredit belum lunas. Bank biasanya ikut menyetujui penggunaan dana klaim, baik untuk membangun ulang bangunan yang jadi agunan maupun untuk menutup sisa kredit, tergantung ketentuan dalam perjanjian dan polis. Debitur tidak bisa mencairkan dana klaim secara bebas tanpa sepengetahuan bank selama status banker's clause masih berlaku.

Bisa pilih asuransi sendiri atau wajib rekanan bank?

Praktik umum di perbankan Indonesia adalah bank menawarkan perusahaan asuransi rekanan untuk KPR-nya, sebuah model kerja sama yang dikenal sebagai bancassurance. OJK mengatur saluran pemasaran ini lewat Surat Edaran OJK Nomor 31/SEOJK.05/2022 tentang Saluran Pemasaran Produk Asuransi Melalui Kerja Sama dengan Bank, yang menurut halaman resmi OJK efektif berlaku sejak 27 Desember 2022 dan menggantikan surat edaran sebelumnya.

Soal apakah nasabah bisa mengajukan perusahaan asuransi pilihannya sendiri di luar rekanan bank, tidak ada satu jawaban yang berlaku sama di semua bank. Yang bisa kami pastikan dari penelusuran ini: tidak ada aturan yang kami temukan yang secara eksplisit melarang bank menetapkan kriteria tertentu untuk perusahaan asuransi yang bisa diterima, misalnya soal kesehatan keuangan perusahaan, nilai pertanggungan minimum, atau kesediaan menerima klausul banker's clause. Kebijakan penerimaan polis dari luar rekanan sepenuhnya bergantung pada aturan internal bank yang memprosesmu.

Praktik paling aman kalau kamu ingin mengajukan perusahaan asuransi sendiri: tanyakan lebih dulu ke petugas bank sebelum menandatangani PPJB dengan pengembang, bukan setelah proses kredit berjalan. Beberapa bank bersedia menerima asuransi luar rekanan asalkan memenuhi kriteria teknis tertentu, sementara bank lain mewajibkan rekanan tanpa pengecualian. Mengetahui posisi bank sejak awal menghindarkanmu dari biaya tambahan yang tidak terduga di detik-detik akad.

OJK juga menerbitkan Peraturan OJK Nomor 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan, yang menurut halaman resmi OJK efektif berlaku sejak 22 Desember 2023 dan mengatur kewajiban pelaku jasa keuangan menjelaskan produk serta biaya secara transparan kepada konsumen. Ketentuan ini menjadi dasar hakmu meminta penjelasan tertulis soal biaya, komisi, dan produk yang mengikat pada kreditmu, termasuk asuransi.

Yang wajib ditanyakan sebelum akad

Bawa daftar ini saat bertemu petugas bank, dan minta jawabannya tertulis di surat penawaran atau lembar informasi produk, bukan sekadar penjelasan lisan.

• Jenis asuransi apa saja yang wajib untuk KPR ini: jiwa kredit, kebakaran, keduanya, atau ada tambahan lain?
• Berapa nilai pertanggungan minimum untuk masing-masing jenis asuransi?
• Apakah premi dibayar sekaligus di muka atau dicicil tahunan sepanjang tenor?
• Apakah saya wajib memakai perusahaan asuransi rekanan bank, atau boleh mengajukan perusahaan lain dengan syarat tertentu?
• Apa isi klausul banker's clause pada polis ini, dan siapa yang menerima dana klaim lebih dulu?
• Apa yang terjadi pada premi yang sudah dibayar kalau saya melunasi KPR lebih cepat dari tenor?

Kalau kamu masih di tahap awal membandingkan skema KPR sebelum bicara soal asuransi, mulai dari KPR adalah untuk memahami struktur dasarnya, dan pelajari tips agar KPR disetujui supaya berkasmu, termasuk dokumen asuransi, tidak bolak-balik ditolak petugas.

Satu hal lagi yang sering terlewat: kewajiban membayar premi asuransi biasanya tidak berhenti otomatis kalau kamu berencana melunasi KPR lebih cepat dari tenor yang disepakati. Sebagian polis memberi pengembalian sebagian premi (refund) yang dihitung proporsional terhadap sisa masa pertanggungan, sementara sebagian lain tidak. Tanyakan ketentuan refund ini sejak awal, bukan setelah kamu memutuskan pelunasan dipercepat, supaya tidak ada kejutan biaya yang hilang percuma. Perhitungan untung rugi pelunasan dipercepat secara umum, termasuk denda dan biaya lain yang perlu dibandingkan, dibahas di pelunasan KPR dipercepat.