Cara menilai perumahan dan apartemen sebelum beli: kerangka 9 titik

Ada satu hal yang perlu diluruskan sejak awal. Banyak orang mencari "review perumahan X" atau "apartemen Y bagus atau tidak" di internet, lalu mengambil keputusan ratusan juta rupiah berdasarkan opini seseorang yang belum tentu pernah menginjak lokasinya.

Halaman ini sengaja tidak menyebut atau menilai nama perumahan, cluster, atau developer mana pun. Alasannya jujur: menilai proyek tertentu butuh data lapangan yang diverifikasi langsung, dan tanpa itu, "review" apa pun hanyalah tebakan yang dikemas rapi. Yang jauh lebih berguna untukmu adalah cara menilai perumahan itu sendiri, sehingga kamu bisa menjalankannya pada proyek mana pun yang sedang kamu incar.

Sembilan titik di bawah ini disusun berurutan dari yang paling menentukan (bisa membatalkan pembelian) ke yang bersifat penyesuaian harga. Empat di antaranya bersifat gerbang: legalitas developer, status tanah, PBG dan SLF, serta kejelasan sertifikat unit. Kalau salah satu gerbang itu gagal, tidak ada diskon, fasilitas mewah, atau lokasi strategis yang membuatnya sepadan, karena yang sedang dipertaruhkan adalah kepemilikanmu, bukan kenyamanannya. Sisanya (akses, fasilitas versus service charge, rasio harga terhadap NJOP, risiko banjir, dan klausul serah terima) adalah bahan untuk menawar, menyesuaikan ekspektasi, atau meminta perbaikan kontrak.

1. Legalitas dan rekam jejak developer

Kemewahan kantor pemasaran, maket yang megah, dan brosur yang cantik tidak memberitahumu apa pun tentang kemampuan developer menyelesaikan proyek. Yang harus kamu periksa:

• Badan usahanya nyata dan sesuai. Minta nama PT lengkap, lalu pastikan nama itu yang muncul di rekening pembayaran dan di dokumen PPJB. Nama PT yang berbeda antara brosur, rekening, dan kontrak adalah tanda bahaya serius.
• Proyek yang sudah selesai. Minta daftar proyek terdahulu, lalu datangi salah satunya. Bicara dengan penghuni, bukan dengan sales. Tanya dua hal: apakah serah terima tepat waktu, dan apakah sertifikat mereka sudah terbit.
• Sertifikat penghuni sudah terbit atau belum. Ini indikator paling tajam. Developer yang proyek lamanya masih menyisakan penghuni tanpa sertifikat setelah bertahun-tahun punya masalah struktural, bukan masalah administratif kecil.
• Cara mereka menjawab pertanyaan sulit. Ajukan pertanyaan soal PBG, status tanah induk, dan denda keterlambatan. Jawaban seperti "nanti diurus", "sudah aman kok", atau pengalihan topik adalah jawaban itu sendiri.

2. Status tanah: SHM, HGB, strata

Pertanyaan yang harus kamu ajukan bukan "sertifikatnya ada tidak", tapi "sertifikat jenis apa, atas nama siapa, dan apa yang akan saya terima nanti".

Rumah tapak

Cek status tanah induk yang dipegang developer. Kalau tanah induknya masih HGB atas nama PT, kamu perlu tahu kapan haknya berakhir dan bagaimana proses pemecahan serta peningkatan hak ke SHM atas namamu akan dilakukan. Ketentuan mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah, dan pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Perbedaan tiap jenis hak dijelaskan di panduan SHM dan panduan sertifikat tanah.

Apartemen

Untuk unit apartemen, yang kamu terima adalah SHM Sarusun (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), bukan sertifikat tanah. Kepemilikan satuan rumah susun tunduk pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Yang perlu kamu pahami:

• Kamu memiliki unitmu secara terpisah, tapi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dimiliki bersama seluruh pemilik unit, dengan proporsi tertentu.
• Kalau tanah bersamanya berstatus HGB, ada jangka waktu yang suatu saat harus diperpanjang, dan biayanya ditanggung bersama para pemilik.
• Tanyakan apakah SHM Sarusun untuk penghuni proyek tersebut sudah pernah terbit, atau masih dijanjikan.

Sengketa

Tanah yang sedang disengketakan tidak akan diumumkan di brosur. Pengecekan ke kantor pertanahan setempat lewat notaris adalah langkah yang wajar dan biasa dilakukan. Kalau penjual keberatan atas pengecekan ini, itu jawaban yang cukup.

3. PBG dan SLF

IMB sudah digantikan oleh PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Selain PBG, untuk bangunan gedung yang sudah selesai dibangun dikenal juga SLF (Sertifikat Laik Fungsi), yaitu sertifikat yang menyatakan bangunan itu laik difungsikan.

Yang harus kamu tanyakan secara eksplisit:

• Apakah proyek ini punya PBG, dan bisakah kamu melihat dokumennya (bukan sekadar diberi tahu "sudah ada").
• Apakah bangunan yang dibangun sesuai dengan yang tercantum di PBG. Bangunan yang menyimpang dari izin bisa bermasalah saat kamu mau merenovasi atau menjual kembali.
• Untuk apartemen atau gedung bertingkat, apakah SLF sudah terbit. Serah terima unit di gedung yang belum laik fungsi menempatkanmu pada posisi yang lemah.

Rumah tanpa izin bangunan yang jelas juga bisa menyulitkan proses KPR, karena bank menilai agunan berdasarkan kelengkapan dokumennya. Penjelasan lengkap peralihan IMB ke PBG ada di panduan IMB dan PBG.

4. Akses dan lingkungan sekitar

Bagian ini tidak bisa didelegasikan. Kamu harus datang sendiri, lebih dari sekali, di waktu yang berbeda.

• Datang di jam berangkat kerja. Waktu tempuh yang diklaim marketing hampir selalu diukur di jam lengang. Ukur sendiri, di hari kerja, di jam yang benar-benar akan kamu lalui setiap hari.
• Cek akses satu-satunya versus akses alternatif. Perumahan dengan hanya satu jalan keluar akan terasa sangat berbeda ketika jalan itu ditutup atau macet.
• Air bersih. Tanya apakah tersedia jaringan PDAM atau bergantung pada air tanah, dan bagaimana kualitasnya. Ini biaya yang menempel seumur tinggal.
• Listrik dan sinyal. Cek daya listrik yang tersedia per unit, dan kekuatan sinyal seluler di dalam rumah, bukan di depan kantor pemasaran.
• Tetangga sekitar dan peruntukan lahan. Lihat apa yang ada di sekeliling kawasan: pabrik, tempat pembuangan, lahan kosong yang bisa jadi apa saja. Cek rencana tata ruang di dinas setempat untuk tahu peruntukan lahan di sekitarnya.
• Bicara dengan warga lama. Kalau ada tahap sebelumnya yang sudah dihuni, penghuninya adalah sumber informasi paling jujur yang bisa kamu dapatkan. Gratis, dan tidak punya kepentingan menjual apa pun kepadamu.

Tiga kunjungan minimal

Satu kali kunjungan, di siang hari, ditemani sales, adalah cara paling efektif untuk tidak mengetahui apa pun. Rencanakan tiga kunjungan dengan tujuan berbeda:

• Kunjungan pertama, hari kerja pagi. Ukur waktu tempuh nyata dari lokasi ke tempat kerjamu, lewat jalan yang benar-benar akan kamu pakai. Catat angkanya.
• Kunjungan kedua, akhir pekan atau malam hari, tanpa sales. Lihat kawasan dalam kondisi apa adanya. Perhatikan penerangan jalan, aktivitas warga, kebisingan, dan seberapa hidup lingkungannya. Ini saat terbaik mengajak ngobrol penghuni tahap sebelumnya.
• Kunjungan ketiga, saat hujan. Kalau memungkinkan, ini kunjungan paling berharga dan paling jarang dilakukan orang. Lihat sendiri ke mana air mengalir.

Menambah dua kunjungan memakan waktu beberapa jam. Salah membeli memakan waktu bertahun-tahun.

5. Fasilitas versus service charge

Fasilitas tidak gratis. Kolam renang, taman, gym, lobi mewah, dan keamanan 24 jam semuanya dibiayai oleh iuran penghuni, dan kamu akan membayarnya setiap bulan selama kamu memiliki unit itu, entah kamu memakainya atau tidak.

Untuk apartemen

Service charge biasanya dihitung per meter persegi per bulan, ditambah sinking fund (dana cadangan untuk perbaikan besar). Yang harus kamu tanyakan:

• Berapa besaran service charge per m2 saat ini, dan siapa yang menetapkannya.
• Bagaimana mekanisme kenaikannya, dan apakah pernah naik di proyek developer yang sama sebelumnya.
• Siapa pengelolanya, dan kapan pengelolaan diserahkan ke perhimpunan pemilik dan penghuni.

Kalikan service charge dengan luas unitmu, lalu kalikan 12. Itu biaya tahunan yang jalan terus. Untuk unit yang diniatkan disewakan, angka ini memakan yield-mu secara langsung, dan tetap ditagih ketika unitmu kosong. Perhitungannya dibahas lebih jauh di panduan investasi properti.

Untuk perumahan

Iuran pengelolaan lingkungan (IPL) untuk keamanan, kebersihan, dan perawatan taman biasanya lebih ringan, tapi tetap harus kamu masukkan hitungan. Tanyakan juga apakah fasilitas yang dijanjikan (taman, jogging track, club house) sudah dibangun atau baru ada di maket. Fasilitas di maket bukan fasilitas.

6. Rasio harga terhadap NJOP

Di Indonesia tidak ada dataset resmi publik berisi harga transaksi per meter persegi per kawasan. Artinya, tidak ada satu pun sumber yang bisa memberitahumu "harga wajar" secara otoritatif. Yang tersedia sebagai jangkar objektif adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tercantum di SPPT PBB objek yang bersangkutan.

NJOP bukan harga pasar, dan wajar kalau harga transaksi berada di atas NJOP. Yang kamu cari bukan kesamaan angkanya, tapi kewajaran rasionya:

• Minta NJOP objek yang kamu incar, dan NJOP objek pembanding di kawasan yang sama (misalnya unit lain di cluster yang sama, atau rumah tetangga yang pernah dijual).
• Bandingkan rasio harga terhadap NJOP antar objek tersebut. Kalau satu objek diminta jauh lebih tinggi rasionya dibanding pembandingnya tanpa alasan yang jelas, kamu punya bahan menawar atau alasan mundur.
• NJOP juga menentukan besaran BPHTB yang harus kamu bayar, karena dasar pengenaannya adalah NPOP, yaitu harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Rinciannya di panduan BPHTB.

Alat bantu dan tautan resmi untuk mengecek NJOP per wilayah tersedia di halaman cek harga properti. Waspadai angka "harga pasar per m2" yang beredar di situs properti tanpa menyebut sumber datanya, karena itu estimasi, bukan data resmi.

7. Risiko banjir dan drainase

Ini satu-satunya risiko yang bisa membuat propertimu kehilangan sebagian besar nilainya, dan tidak akan pernah muncul di brosur.

• Datang saat hujan deras. Kalau kamu bisa mengatur waktu, ini kunjungan yang paling berharga. Lihat sendiri ke mana air mengalir dan berapa lama surutnya.
• Tanya warga lama, bukan satpam atau sales. Pertanyaannya bukan "di sini banjir tidak", karena jawabannya akan selalu "tidak". Tanyakan "kapan terakhir air masuk ke sini, dan setinggi apa".
• Lihat elevasi. Perhatikan apakah kawasan lebih rendah dari jalan utama atau dari lahan sekitarnya. Perhatikan juga apakah developer meninggikan tanah kavling, karena itu sering jadi petunjuk bahwa kawasan aslinya rendah.
• Periksa saluran air. Lihat kondisi drainase di dalam dan di sekitar kawasan. Saluran yang dangkal, tersumbat, atau tidak terhubung ke mana-mana adalah masalah yang akan datang.
• Perhatikan bekas air. Garis noda pada dinding pagar, tembok bawah rumah, atau tiang listrik sering bercerita lebih jujur daripada siapa pun.

8. Sertifikat unit yang kamu terima

Titik ini gerbang, bukan negosiasi. Pastikan hal-hal berikut tertulis, bukan dijanjikan lisan:

• Jenis sertifikat apa yang akan terbit atas namamu (SHM, HGB, atau SHM Sarusun untuk apartemen).
• Kapan sertifikat itu dijanjikan terbit, dihitung dari kapan (serah terima, pelunasan, atau tanggal lain).
• Siapa yang menanggung biaya pemecahan sertifikat, peningkatan hak, dan balik nama.
• Apa konsekuensinya kalau developer gagal menerbitkan sertifikat dalam waktu yang dijanjikan. Kalau tidak ada konsekuensi apa pun di kontrak, janji itu tidak punya kekuatan.

Ingat bahwa yang memindahkan hak secara hukum adalah AJB dan pendaftaran balik nama, bukan kuitansi pembayaran atau berita acara serah terima kunci. Banyak pembeli merasa "sudah punya rumah" padahal namanya belum pernah tercatat di buku tanah.

9. Klausul serah terima di PPJB

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah dokumen yang paling sedikit dibaca dan paling banyak menentukan. Bacalah sampai habis, termasuk lampiran dan bagian yang dicetak kecil. Yang harus kamu cari:

Saat serah terima

Jangan menandatangani berita acara serah terima sebelum kamu memeriksa unit secara fisik dan mencatat setiap cacat (retak, bocor, pintu tidak rapat, saluran mampet, listrik tidak jalan) dalam daftar tertulis yang ikut ditandatangani kedua pihak. Tanda tangan tanpa daftar cacat sama dengan menyatakan unit diterima dalam kondisi sempurna.

Setelah proyeknya lolos penilaian, lanjutkan ke langkah pembiayaan. Hitung total dana yang perlu kamu siapkan di kalkulator biaya beli rumah, uji kemampuan cicilanmu di kalkulator kelayakan KPR, dan pahami urutan lengkapnya lewat panduan beli rumah pertama.