DP rumah KPR berapa persen: aturan LTV dan minimal uang muka

Apa itu LTV dan FTV, dan hubungannya dengan DP

LTV (Loan to Value) adalah rasio maksimal nilai kredit yang boleh diberikan bank dibandingkan dengan nilai agunan propertinya, berlaku untuk KPR konvensional. FTV (Financing to Value) adalah istilah yang setara untuk pembiayaan berbasis syariah. Dasar hukum kedua rasio ini adalah Peraturan Bank Indonesia Nomor 20/8/PBI/2018 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor, yang ditetapkan 30 Juli 2018 dan berstatus berlaku sampai sekarang, meski sudah diubah tiga kali lewat peraturan turunannya.

Hubungannya dengan DP sederhana: DP minimal = 100% dikurangi LTV/FTV maksimal. Kalau aturan menetapkan LTV maksimal 90% untuk suatu jenis kredit, artinya bank paling banyak boleh membiayai 90% dari nilai properti, dan sisanya, minimal 10%, harus kamu setor sendiri sebagai uang muka. Semakin tinggi LTV yang diizinkan, semakin rendah DP minimal yang wajib kamu bayar.

Penting dipahami: angka LTV/FTV dari Bank Indonesia adalah batas atas pembiayaan, yang otomatis menjadi batas bawah DP. Ini bukan berarti bank wajib memberimu pembiayaan sebesar batas maksimal itu. Bank tetap bisa mensyaratkan DP lebih tinggi dari batas minimal BI, tergantung kebijakan risiko internal dan hasil penilaian (appraisal) atas propertimu.

Aturan Bank Indonesia soal LTV/FTV terbaru

Aturan teknis LTV/FTV yang berlaku saat ini adalah Peraturan Anggota Dewan Gubernur (PADG) Nomor 30 Tahun 2025 tentang Perubahan Ketujuh atas PADG Nomor 21/25/PADG/2019, yang menurut halaman resmi Bank Indonesia mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2026 dan melanjutkan pelonggaran LTV/FTV serta uang muka untuk mendorong penyaluran kredit properti sampai 31 Desember 2026. PADG ini adalah peraturan pelaksana dari PBI 20/8/PBI/2018 yang disebutkan di bagian sebelumnya.

Menurut halaman resmi Bank Indonesia, rasio LTV/FTV maksimal ditetapkan berjenjang berdasarkan dua hal: tipe dan luas properti, serta apakah bank penyalur memenuhi rasio kredit bermasalah (NPL) atau pembiayaan bermasalah (NPF) sesuai kriteria BI. Bank yang memenuhi kriteria itu diberi keleluasaan lebih besar untuk menyalurkan kredit dengan LTV/FTV tinggi.

Relaksasi ini bukan hal baru. Bank Indonesia sudah beberapa kali memperpanjang kebijakan pelonggaran LTV/FTV sejak PBI 20/8/PBI/2018 terbit, lewat rangkaian PADG yang diperbarui secara berkala. PADG 30/2025 adalah versi yang berlaku untuk periode 2026, jadi kalau kamu membaca artikel atau iklan yang mengutip angka LTV dari tahun-tahun sebelumnya, cek dulu apakah aturannya masih berlaku atau sudah digantikan oleh PADG yang lebih baru.

Tabel DP minimum menurut aturan BI: rumah pertama vs kedua

Berikut rasio LTV/FTV maksimal dan DP minimum turunannya, sesuai tabel yang tercantum di halaman resmi Bank Indonesia untuk PADG 30/2025. "Fasilitas I" berarti ini adalah kredit atau pembiayaan properti pertamamu, sedangkan "Fasilitas II dan seterusnya" berarti ini adalah rumah kedua, ketiga, dan seterusnya yang masih dibiayai kredit.

Cara membaca tabel ini untuk situasimu: kalau kamu membeli rumah tapak tipe di atas 70 m² sebagai rumah pertama, dan bank penyalurmu memenuhi syarat NPL/NPF, secara aturan BI kamu berpotensi mendapat LTV sampai 100% alias DP 0%. Tapi kalau bank penyalurmu tidak memenuhi syarat itu, LTV maksimalnya turun ke 95%, sehingga DP minimal yang wajib kamu siapkan naik jadi 5% dari harga rumah. Untuk rumah kedua di bank yang sama, DP minimalnya naik lagi jadi 10%.

Untuk menghitung berapa cicilan yang harus kamu tanggung dari plafon hasil pengurangan DP, lanjutkan ke cara menghitung angsuran KPR manual atau langsung coba simulasi KPR.

DP rumah subsidi FLPP: beda dari komersial

Tabel LTV/FTV di atas berlaku untuk KPR komersial. Untuk rumah subsidi lewat skema FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), ketentuannya diatur terpisah dan biasanya jauh lebih ringan. Menurut BP Tapera selaku pengelola FLPP, KPR FLPP untuk rumah tapak menetapkan uang muka mulai dari 1% dari harga rumah, jauh di bawah DP minimal KPR komersial pada umumnya.

Perbedaan utama DP rumah subsidi dibanding komersial:

• Bukan diatur lewat LTV/FTV BI, melainkan lewat aturan tersendiri dari kementerian yang membidangi perumahan dan BP Tapera, sehingga persentasenya tidak mengikuti tabel PADG 30/2025 di atas.
• Ada plafon harga rumah maksimal per wilayah yang harus dipenuhi supaya unit tetap masuk kategori subsidi, jadi DP ringan ini hanya berlaku untuk rumah yang memang terdaftar sebagai unit subsidi, bukan sembarang rumah.
• Ada tambahan SBUM (Subsidi Bantuan Uang Muka) dari pemerintah yang bisa ikut meringankan beban DP, di luar persentase minimal itu sendiri.

"Mulai dari 1%" berarti itu batas bawah yang mungkin, bukan jaminan semua pemohon mendapat angka itu. Besarnya tetap bergantung pada penilaian bank pelaksana atas profilmu. Pembahasan lengkap soal syarat penghasilan, skema bunga, dan cara mengajukan rumah subsidi ada di panduan rumah subsidi, supaya artikel ini tidak mengulang isi yang sama.

Karena dasar hukum dan skemanya berbeda, jangan membandingkan DP rumah subsidi dan DP rumah komersial seolah keduanya mengikuti aturan yang sama. Rumah komersial tunduk pada rasio LTV/FTV Bank Indonesia yang dijelaskan di bagian sebelumnya, sementara rumah subsidi tunduk pada kebijakan pembiayaan perumahan MBR yang diatur kementerian terkait dan BP Tapera. Kalau penghasilanmu memenuhi kriteria masyarakat berpenghasilan rendah dan kamu berencana membeli rumah pertama, DP ringan lewat FLPP layak dipertimbangkan sebagai alternatif sebelum kamu mengejar KPR komersial dengan DP yang jauh lebih besar.

Cara menghitung DP dari harga rumah

Setelah tahu berapa persen DP minimal yang berlaku untuk situasimu, menghitung nominalnya tinggal perkalian sederhana. Berikut contoh dengan angka hipotetis, bukan harga rumah riil di kota mana pun.

Misalkan kamu mengincar rumah seharga Rp500.000.000 (contoh). Berikut nominal DP untuk beberapa persentase yang umum ditemui:

Ingat, DP bukan satu-satunya dana tunai yang harus kamu siapkan di hari akad. Ada BPHTB, biaya notaris, provisi bank, dan biaya administrasi lain yang tidak ditutup plafon KPR. Susun rincian totalnya lewat kalkulator biaya beli rumah sebelum menentukan berapa banyak tabungan yang perlu kamu siapkan.

Dampak DP lebih besar ke cicilan

DP yang lebih besar mengecilkan plafon pinjaman, dan plafon yang lebih kecil otomatis menurunkan cicilan bulanan serta total bunga yang kamu bayar sepanjang tenor. Tabel berikut memakai contoh hipotetis: harga rumah Rp500.000.000, bunga anuitas 8% per tahun (contoh, bukan bunga bank riil), dan tenor 15 tahun, untuk membandingkan efek beberapa persentase DP.

Dari DP 5% ke DP 30% pada contoh ini, cicilan bulanan turun sekitar Rp1,2 juta dan total bunga sepanjang tenor berkurang sekitar Rp90 juta. Cara menghitung angsurannya secara manual, termasuk rumus anuitas yang dipakai untuk tabel di atas, dijelaskan lengkap di panduan cara menghitung angsuran KPR manual.

Tapi DP besar juga punya konsekuensi sebaliknya: uang yang kamu pakai untuk menambah DP tidak lagi tersedia sebagai dana darurat atau untuk biaya-biaya lain di sekitar akad. Sebelum memutuskan menyetor DP semaksimal mungkin, hitung dulu kapasitas cicilanmu lewat kalkulator kelayakan KPR, dan pastikan kamu tetap punya dana darurat setelah DP dan biaya-biaya lain dibayar. Kalau kapasitas cicilanmu ternyata longgar walau DP minimal saja, tidak ada keharusan memaksakan DP lebih besar dari batas minimal yang berlaku.