Pajak jual beli rumah: kewajiban penjual dan pembeli dipisah

Dua sisi pajak dalam satu transaksi jual beli rumah

Pertanyaan "berapa pajak jual beli rumah" hampir selalu dijawab dengan satu angka, dan di situlah kekeliruannya bermula. Dalam satu transaksi ada dua pajak berbeda, dengan dasar hukum berbeda, tarif berbeda, dasar pengenaan berbeda, dan penanggung yang berbeda pula. Satu ditanggung penjual, satu lagi ditanggung pembeli. Menyamakan keduanya membuat perhitungan dana di hari akad meleset.

Kolom terakhir tabel itu menjelaskan kenapa kedua pajak ini tidak bisa saling menunggu. Pejabat pembuat akta tanah membutuhkan bukti dari kedua sisi sebelum akta ditandatangani dan sebelum berkas peralihan hak didaftarkan. Kalau salah satunya belum beres, transaksi berhenti di tengah jalan meski uangnya sudah berpindah.

Kewajiban penjual: PPh final atas pengalihan hak

Pasal 1 ayat (1) huruf a PP Nomor 34 Tahun 2016 menyatakan atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Ayat (2) menegaskan penghasilan itu adalah penghasilan yang diterima pihak yang mengalihkan hak, baik lewat penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, maupun cara lain yang disepakati. Jadi penanggungnya penjual, bukan pembeli.

Tarif menurut Pasal 2 ayat (1)

PP 34/2016 tidak memakai satu tarif tunggal. Pasal 2 ayat (1) membagi tiga golongan:

Dasar pengenaannya bruto, tanpa pengurang

Pasal 2 ayat (2) huruf d menetapkan bahwa untuk jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, nilai pengalihannya adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh. Huruf c mengaturnya berbeda kalau jual belinya dipengaruhi hubungan istimewa, yaitu memakai nilai yang seharusnya diterima. Huruf e memakai harga pasar untuk tukar-menukar, pelepasan hak, hibah, waris, dan cara lain.

Yang perlu digarisbawahi: dasarnya bruto. Tidak ada pengurang seperti NPOPTKP di BPHTB, dan tidak ada pengurangan biaya perolehan seperti pada perhitungan keuntungan. Inilah sebab PPh penjual sering terasa lebih besar dari dugaan meskipun tarifnya lebih kecil dari BPHTB.

Kapan disetor dan pengecualiannya

Pasal 3 ayat (1) mewajibkan penjual menyetor sendiri PPh terutang ke bank atau pos persepsi sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang ditandatangani pejabat berwenang. Ayat (5) melarang pejabat menandatangani akta sebelum dibuktikan kewajiban itu terpenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang sudah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak. Khusus penjual yang usaha pokoknya mengalihkan hak, ayat (2) dan ayat (4) mengatur pajaknya terutang saat pembayaran diterima dan disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.

Pasal 6 memuat daftar pengecualian, tiga di antaranya sering menyangkut keluarga:

• Orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP yang mengalihkan tanah atau bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60.000.000 dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah (huruf a).
• Hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi, atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara para pihak (huruf b).
• Pengalihan karena waris (huruf d). Penjelasan PP menyebut alasannya: pihak yang mengalihkan, yaitu pewaris, sudah meninggal dunia sehingga kewajiban subjektifnya sudah berakhir.

Pengecualian itu tidak berjalan otomatis di meja pendaftaran tanah. Penjelasan Pasal 7 PP 34/2016 menyatakan untuk pengecualian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Kementerian ATR/BPN harus dibuktikan dengan adanya Surat Keterangan Bebas yang diterbitkan Direktorat Jenderal Pajak. Formulir dan tata caranya diatur lewat peraturan menteri yang bisa berubah, jadi tanyakan bentuk yang berlaku saat ini ke kantor pajak sebelum berkasmu masuk.

Kewajiban pembeli: BPHTB

Di sisi seberang, Pasal 45 ayat (2) UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Untuk jual beli rumah, itu berarti pembeli.

Empat pasal menopang rumus itu. Pasal 46 ayat (1) dan (2) menetapkan dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak, yang untuk jual beli berarti harga transaksi. Pasal 46 ayat (3) memasang lantainya: bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, yang digunakan adalah NJOP tersebut. Pasal 46 ayat (5) menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah itu, dan ayat (7) membolehkan daerah menetapkan angka lebih tinggi. Pasal 47 menetapkan tarif paling tinggi 5 persen.

Perbedaan mekanisme inilah yang paling sering menjebak. PPh penjual mengikuti nilai yang benar-benar diterima, sedangkan BPHTB pembeli tidak boleh turun di bawah NJOP. Akibatnya, menurunkan angka di akta tidak selalu menurunkan pajak, tetapi selalu menambah risiko hukum. Uraian lengkap cara menghitung BPHTB, termasuk skenario waris dan hibah, ada di panduan BPHTB adalah, sementara peran NJOP di kedua pajak daerah dibahas di NJOP, PBB, dan BPHTB.

Contoh hitung dua sisi sekaligus

Semua angka berikut adalah ilustrasi cara kerja rumus, bukan tarif resmi daerah tertentu. Andaikan sebuah rumah dijual seorang pemilik perorangan seharga Rp850.000.000, NJOP pada SPPT tahun berjalan Rp700.000.000, daerahnya memakai NPOPTKP batas minimum Rp80.000.000 dan tarif BPHTB 5 persen. Penjual bukan pengembang, jadi masuk golongan tarif umum.

Sekarang ubah satu variabel saja. Andaikan harga sepakatnya turun menjadi Rp650.000.000 sementara NJOP tetap Rp700.000.000. PPh penjual mengikuti nilai yang sesungguhnya diterima, jadi menjadi 2,5 persen dikali Rp650.000.000 sama dengan Rp16.250.000. BPHTB pembeli tidak boleh mengikuti angka itu karena Pasal 46 ayat (3) memaksa memakai NJOP, sehingga dasarnya Rp700.000.000 dikurangi Rp80.000.000 sama dengan Rp620.000.000, dan BPHTB-nya 5 persen dikali angka itu sama dengan Rp31.000.000.

Pajak dan biaya lain di luar dua pungutan utama

Setelah PPh dan BPHTB, masih ada pos lain yang perlu masuk anggaran. Tiga di antaranya paling sering terlewat.

PBB tahun berjalan harus dalam keadaan lunas

PBB bukan pajak transaksi, tetapi tunggakannya menghambat transaksi. Banyak daerah menolak memvalidasi BPHTB selama masih ada tunggakan PBB pada objek yang sama. Sepakati sejak awal siapa yang menanggung PBB tahun berjalan dan tuliskan dalam PPJB. Cara membaca, membayar, dan mengurus tunggakannya ada di panduan PBB rumah.

PPN hanya muncul kalau penjualnya pengusaha kena pajak

Pembelian rumah baru dari pengembang berstatus pengusaha kena pajak memicu Pajak Pertambahan Nilai yang biasanya sudah dimasukkan ke dalam harga jual. Jual beli rumah bekas antar orang pribadi yang bukan pengusaha kena pajak tidak memicu PPN. Karena tarif dan fasilitas PPN atas rumah sering berubah lewat peraturan menteri, jangan memakai angka dari sumber tidak resmi. Minta rincian tertulis dari pengembang dan cocokkan ke kanal resmi Direktorat Jenderal Pajak.

Biaya yang bukan pajak

Ada honorarium notaris dan PPAT, biaya pengecekan sertifikat, penerimaan negara bukan pajak untuk pendaftaran peralihan hak, dan bila memakai kredit ada provisi, administrasi, asuransi, serta biaya penilaian agunan. Komponen balik namanya dirinci di panduan biaya balik nama sertifikat tanah, dan total dana tunai yang perlu kamu siapkan bisa dipetakan lewat kalkulator biaya beli rumah.

Urutan setor dan validasi sebelum akta ditandatangani

Urutan ini bukan formalitas. Ia diatur di tiga peraturan sekaligus dan menentukan apakah sertifikat bisa berpindah nama.

1. Sepakati harga dan tanda tangani PPJB. Untuk jual beli, Pasal 49 huruf a UU Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan BPHTB terutang pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli, bukan saat akta jual beli.
2. Penjual menyetor PPh final. Pasal 3 ayat (1) PP 34/2016 mewajibkan setoran itu masuk sebelum akta ditandatangani, dan ayat (5) mewajibkan Surat Setoran Pajaknya sudah diteliti Kantor Pelayanan Pajak.
3. Pembeli menyetor dan memvalidasi BPHTB. Pasal 59 ayat (10) PP Nomor 35 Tahun 2023 menetapkan pembayaran BPHTB atas jual beli paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan akta jual beli.
4. PPAT memeriksa kedua bukti. Pasal 60 ayat (1) huruf a PP 35/2023 mewajibkan PPAT atau notaris meminta bukti pembayaran BPHTB kepada wajib pajak sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Ayat (2) huruf a mengenakan sanksi administratif berupa denda Rp10.000.000 untuk setiap pelanggaran kewajiban itu.
5. Berkas didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Pasal 61 ayat (1) PP 35/2023 menyatakan kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atau pendaftaran peralihan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Di sisi pajak pusat, Pasal 7 PP 34/2016 mengatur ATR/BPN hanya mengeluarkan keputusan pemberian, pengakuan, dan peralihan hak bila permohonannya dilengkapi Surat Setoran Pajak, kecuali untuk hal yang dikecualikan.

Kesalahan yang paling sering menahan transaksi

• Menganggap "pajak sudah diurus notaris" berarti selesai. Notaris dan PPAT membantu proses, tetapi wajib pajaknya tetap kamu. Minta rincian tertulis berisi nominal PPh, BPHTB, honorarium, dan penerimaan negara bukan pajak sebelum menyetor dana apa pun.
• Menuliskan harga di akta lebih rendah dari kenyataan. Selain berisiko hukum, langkah ini sering gagal mencapai tujuannya karena BPHTB tetap memakai NJOP bila harga transaksi lebih rendah, dan harga perolehanmu yang tercatat menjadi lebih kecil.
• Menyepakati "semua pajak ditanggung penjual" tanpa menghitung. Kesepakatan itu sah sebagai urusan siapa yang menalangi, tetapi tidak memindahkan status wajib pajak. Kalau setoran BPHTB kurang, yang ditagih tetap pembeli.
• Melupakan Surat Keterangan Bebas pada kasus waris dan hibah keluarga. Pengecualian PPh ada di Pasal 6 PP 34/2016, tetapi pembuktiannya di kantor pertanahan mengikuti penjelasan Pasal 7. Tanpa dokumen itu berkasmu tertahan.
• Menyisakan tunggakan PBB. Validasi BPHTB umumnya menolak objek yang masih menunggak, sehingga jadwal akad ikut bergeser.
• Menyamakan NPOPTKP dengan NJOPTKP. NPOPTKP adalah pengurang BPHTB dengan batas minimum Rp80 juta, sedangkan NJOPTKP adalah pengurang PBB dengan batas minimum Rp10 juta menurut Pasal 40 ayat (3) UU Nomor 1 Tahun 2022. Keduanya milik pajak yang berbeda.

Penutupnya sederhana. Susun anggaranmu dua kolom sejak awal, satu kolom untuk kewajiban penjual dan satu untuk kewajiban pembeli, lalu pastikan setiap angka punya rujukan pasal dan bukti setor. Transaksi rumah jarang gagal karena harganya, tetapi sering tertunda karena satu lembar bukti pajak yang belum ada.