NJOP, PBB, dan BPHTB: satu angka NJOP untuk dua pajak berbeda

Peta singkat: satu NJOP, dua pajak

Banyak orang pertama kali bertemu istilah NJOP lewat lembar PBB tahunan, lalu bertemu lagi dengan istilah yang sama saat rumah berpindah nama dan muncul kewajiban BPHTB. Wajar kalau ketiganya terasa satu paket. Kenyataannya, NJOP adalah angkanya, sedangkan PBB dan BPHTB adalah dua pajak berbeda yang kebetulan sama-sama memakai angka itu, dengan peran yang tidak sama.

Ringkasnya begini. PBB-P2 adalah pajak atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah dan bangunan, terbit setiap tahun pajak, dan dihitung langsung dari NJOP. BPHTB adalah pungutan atas peristiwa perolehan hak, muncul sekali pada saat hak berpindah, dan dihitung dari nilai perolehan objek pajak dengan NJOP sebagai batas terendahnya. Keduanya sama-sama pajak daerah di bawah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.

Sebelum masuk ke rumus, pastikan dulu kamu memahami angkanya. Pengertian NJOP, siapa yang menetapkan, dan kenapa nilainya tidak sama dengan harga pasar dibahas di panduan NJOP adalah. Cara angka itu dibentuk dari satuan per meter persegi ada di panduan cara menghitung NJOP per meter.

Hubungan NJOP dengan PBB

Pasal 40 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2022 menyatakan dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP, dan ayat (2) menegaskan NJOP itu ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2. Ayat (7) menyebutkan besaran NJOP ditetapkan oleh kepala daerah. Jadi tagihan PBB tahunanmu bukan turunan dari harga beli rumah, melainkan turunan dari nilai yang ditetapkan pemerintah daerah lewat penilaian.

Antara NJOP dan angka pajak terutang ada tiga lapis yang perlu dipahami. Semuanya diatur di undang-undang yang sama, tetapi besarannya diserahkan kepada daerah.

Lapis 1: NJOP tidak kena pajak

Pasal 40 ayat (3) menetapkan NJOP tidak kena pajak paling sedikit sebesar Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak. Ayat (4) menambahkan aturan yang sering terlewat: bila wajib pajak memiliki atau menguasai lebih dari satu objek PBB-P2 di satu wilayah kabupaten atau kota, nilai pengurang itu hanya diberikan atas salah satu objek untuk setiap tahun pajak. Jadi punya dua rumah di kota yang sama tidak berarti mendapat dua kali pengurang.

Lapis 2: persentase NJOP untuk perhitungan

Pasal 40 ayat (5) menyatakan NJOP yang digunakan untuk perhitungan PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak. Inilah lapis yang membuat dua kota dengan NJOP serupa bisa menghasilkan tagihan berbeda. Sebagian daerah memakai persentase penuh, sebagian lain menurunkannya untuk hunian.

Lapis 3: tarif daerah

Pasal 41 ayat (1) menetapkan tarif PBB-P2 paling tinggi sebesar 0,5 persen, dan ayat (2) mewajibkan tarif untuk lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif lahan lainnya. Ayat (3) menyerahkan penetapan tarifnya kepada peraturan daerah. Pasal 42 kemudian merangkai semuanya: besaran pokok PBB-P2 terutang dihitung dengan mengalikan dasar pengenaan sebagaimana dimaksud Pasal 40 ayat (5) dengan tarif sebagaimana dimaksud Pasal 41 ayat (3).

Satu hal lagi yang perlu diketahui pemilik rumah: NJOP tidak wajib ditinjau tiap tahun di semua daerah. Pasal 40 ayat (6) menyatakan NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. DKI Jakarta termasuk daerah yang menetapkannya setiap satu tahun. Bapenda DKI Jakarta menjelaskan bahwa penyesuaian itu mempertimbangkan perkembangan kawasan, kenaikan harga tanah, pembangunan infrastruktur, aksesibilitas wilayah, sampai perubahan fungsi lingkungan sekitar, sehingga NJOP bisa naik walaupun rumahmu tidak direnovasi.

Contoh menghitung PBB dari NJOP

Karena tiga lapis di atas ditetapkan per daerah, contoh hanya bisa disusun dengan memakai ketentuan satu daerah tertentu. Di bawah ini dipakai ketentuan DKI Jakarta karena angkanya dipublikasikan Bapenda dan bisa diverifikasi. Ini bukan aturan nasional dan tidak berlaku otomatis di kotamu.

Andaikan sebuah rumah tinggal punya NJOP objek Rp 1.500.000.000. Angka ini contoh untuk memperlihatkan urutan hitungnya, bukan klaim tentang nilai properti di wilayah mana pun. Urutannya:

• NJOP dikurangi NJOP tidak kena pajak: Rp 1.500.000.000 dikurangi Rp 60.000.000 sama dengan Rp 1.440.000.000.
• Ambil persentase hunian 40 persen: Rp 1.440.000.000 dikali 40 persen sama dengan Rp 576.000.000. Inilah dasar pengenaan menurut Pasal 40 ayat (5).
• Kalikan tarif 0,5 persen: Rp 576.000.000 dikali 0,5 persen sama dengan Rp 2.880.000 untuk satu tahun pajak.

Perhatikan bahwa tanpa lapis persentase, hasilnya akan sangat berbeda. Rp 1.440.000.000 dikali 0,5 persen menghasilkan Rp 7.200.000, dua setengah kali lipat lebih besar. Itulah sebabnya menyalin cara hitung dari artikel yang memakai ketentuan kota lain sering meleset jauh. Cara paling aman tetap membaca angka PBB terutang yang sudah tercetak di SPPT-mu, karena angka itu sudah melewati seluruh lapisan yang berlaku di daerahmu.

Hubungan NJOP dengan BPHTB

BPHTB bekerja dengan logika berbeda. Pasal 44 UU Nomor 1 Tahun 2022 menyatakan objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang mencakup pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, penunjukan pembeli dalam lelang, dan sejumlah peristiwa lain, serta pemberian hak baru. Pasal 45 menegaskan wajib pajaknya adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak, jadi pada jual beli rumah, yang menanggung BPHTB adalah pembeli.

Pasal 46 ayat (1) menyatakan dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak. Ayat (2) memerinci nilai itu: harga transaksi untuk jual beli, nilai pasar untuk tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, dan beberapa peristiwa lain, serta harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Di sinilah NJOP masuk. Pasal 46 ayat (3) menyatakan bahwa dalam hal nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP tersebut. Perhatikan dua detail yang sering diabaikan: yang dipakai adalah NJOP tahun terjadinya perolehan, bukan NJOP tahun lama, dan NJOP hanya menggantikan bila nilai perolehan lebih rendah, bukan sebaliknya.

Setelah dasar pengenaan ditetapkan, ada pengurang. Pasal 46 ayat (4) mewajibkan pemerintah daerah menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagai pengurang. Ayat (5) menetapkan besarannya paling sedikit Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB. Ayat (6) menetapkan angka yang lebih besar, paling sedikit Rp300.000.000, untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri. Ayat (7) memperbolehkan daerah menetapkan angka yang lebih tinggi lagi.

Tarifnya diatur Pasal 47 ayat (1), yaitu paling tinggi 5 persen, dan ditetapkan dengan peraturan daerah. Pasal 48 ayat (1) merangkainya: besaran pokok BPHTB terutang dihitung dengan mengalikan dasar pengenaan setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak dengan tarif BPHTB. Satu catatan waktu yang penting bagi pembeli, Pasal 49 huruf a menetapkan saat terutangnya BPHTB untuk jual beli adalah pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli.

Contoh menghitung BPHTB dengan NJOP sebagai lantai

Contoh berikut kembali memakai ketentuan DKI Jakarta yang dipublikasikan Bapenda: nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp 250.000.000 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah DKI Jakarta, dan tarif BPHTB 5 persen. Nominal properti di bawah ini adalah angka contoh untuk memperlihatkan mekanismenya.

Kasus 1 menjelaskan kenapa menuliskan harga transaksi di bawah NJOP tidak menghasilkan penghematan pajak. Begitu harga yang dilaporkan turun di bawah NJOP, undang-undang mengalihkan dasar pengenaan ke NJOP, sehingga hasil akhirnya sama saja. Yang bertambah justru risikonya, karena akta yang memuat harga tidak sesuai kenyataan membawa konsekuensi hukum bagi kedua pihak.

Kasus 2 menjelaskan hal sebaliknya yang juga sering salah dipahami. NJOP bukan plafon. Kalau rumah dibeli jauh di atas NJOP, dasar pengenaan mengikuti harga transaksi, bukan NJOP yang lebih rendah. Karena itu calon pembeli sebaiknya menghitung BPHTB dari harga yang benar-benar disepakati, lalu memeriksa NJOP hanya sebagai pemeriksaan batas bawah.

Perlu ditegaskan, besaran nilai tidak kena pajak dan tarif di kotamu bisa berbeda. Undang-undang hanya menetapkan batas minimum pengurang dan batas maksimum tarif, sisanya ada di peraturan daerah. Uraian lengkap tentang siapa yang membayar, kapan disetor, dan bagaimana validasinya ada di panduan BPHTB adalah. Untuk memetakan seluruh dana tunai di luar uang muka, pakai kalkulator biaya beli rumah.

Beda PBB dan BPHTB yang sering tertukar

Kedua pajak ini sering dicampur dalam satu percakapan padahal berbeda hampir di semua hal kecuali objeknya. Tabel berikut merangkum perbedaannya menurut undang-undang yang sama.

Ada satu titik temu yang praktis. Karena BPHTB memakai NJOP tahun terjadinya perolehan, dokumen yang menjadi rujukan kedua pajak itu sama, yaitu SPPT PBB tahun berjalan. Karena itu meminta salinan SPPT dari penjual bukan sekadar formalitas: dokumen itu menentukan angka yang akan dipakai notaris atau PPAT untuk memvalidasi BPHTB. Setelah pajak selesai, komponen biaya administrasi peralihan hak masih menunggu, dan rinciannya ada di panduan biaya balik nama sertifikat tanah.

Checklist pemilik dan calon pembeli

Bagian ini memisahkan apa yang perlu dilakukan pemilik rumah dari apa yang perlu dilakukan calon pembeli, karena keduanya berhadapan dengan pajak yang berbeda.

Kalau kamu pemilik yang membayar PBB

1. Cocokkan luas bumi dan luas bangunan di SPPT dengan keadaan nyata. Kekeliruan data objek adalah sebab paling sering tagihan terasa janggal.
2. Cek apakah kamu punya lebih dari satu objek di kabupaten atau kota yang sama, karena nilai pengurang hanya berlaku untuk salah satunya per tahun pajak.
3. Baca angka PBB terutang di SPPT lebih dulu sebelum menghitung sendiri, lalu pakai hitungan sendiri hanya untuk memeriksa kewajaran.
4. Kalau ada kekeliruan data, ajukan pembetulan ke Bapenda setempat dengan bukti, bukan lewat perantara yang menjanjikan penurunan NJOP.

Kalau kamu calon pembeli yang akan membayar BPHTB

1. Minta salinan SPPT PBB tahun berjalan dari penjual sebelum menyepakati harga, dan pastikan NJOP-nya terbaca jelas.
2. Bandingkan harga sepakat dengan NJOP tahun terjadinya perolehan. Kalau harga lebih rendah, siapkan perhitungan berbasis NJOP.
3. Tanyakan besaran nilai perolehan tidak kena pajak dan tarif BPHTB yang berlaku di daerah letak objek, bukan di daerah tempat tinggalmu.
4. Ingat bahwa saat terutang untuk jual beli adalah tanggal penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli, jadi kesiapan dana perlu direncanakan sejak tahap itu.
5. Jangan menyepakati harga di akta yang berbeda dari kenyataan demi menekan pajak. Selain tidak menurunkan BPHTB bila di bawah NJOP, langkah itu membawa risiko hukum.

Untuk mengecek NJOP objek yang kamu incar lewat kanal resmi daerah, ikuti langkah di panduan cek NJOP online. Kalau yang kamu butuhkan adalah nilai tanah per meter persegi dan bukan nilai totalnya, cara membacanya ada di panduan NJOP per meter.