Restrukturisasi KPR macet: hak debitur dan cara mengajukan

Apa itu restrukturisasi kredit

Menurut Pasal 1 angka 25 Peraturan OJK Nomor 40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, Restrukturisasi Kredit adalah upaya perbaikan yang dilakukan Bank dalam kegiatan perkreditan terhadap debitur yang mengalami kesulitan untuk memenuhi kewajibannya. Ini definisi resmi, bukan tafsiran kami.

Dalam bahasa sehari-hari: restrukturisasi bukan penghapusan utang dan bukan keringanan cuma-cuma. Utang pokok KPR-mu tetap ada dan tetap harus dilunasi. Yang berubah adalah syarat pembayarannya, misalnya bunga diturunkan sementara, tenor diperpanjang supaya angsuran bulanan lebih ringan, atau tunggakan yang sudah menumpuk disusun ulang jadwalnya. Tujuannya menyesuaikan kewajibanmu dengan kemampuan bayar yang realistis saat ini, supaya kredit tetap bisa berjalan tanpa berakhir di eksekusi jaminan.

Restrukturisasi berbeda dengan memindahkan KPR ke bank lain. Kalau kamu ingin membandingkan opsi pindah kredit karena mengejar bunga yang lebih ringan, itu masuk pembahasan take over KPR. Restrukturisasi justru dilakukan dengan bank yang sama, karena masalahnya bukan soal bunga yang tidak kompetitif, melainkan kesulitan membayar.

Dasar hukum restrukturisasi KPR yang berlaku sekarang

Ini bagian yang paling sering keliru dikutip di internet, jadi baca pelan-pelan. Selama pandemi Covid-19, OJK memang menerbitkan kebijakan relaksasi khusus lewat Peraturan OJK Nomor 11/POJK.03/2020 tentang Stimulus Perekonomian Nasional Sebagai Kebijakan Countercyclical Dampak Penyebaran Covid-19, yang kemudian diperpanjang beberapa kali lewat POJK Nomor 48/POJK.03/2020 dan POJK Nomor 17/POJK.03/2021. Menurut siaran pers resmi OJK, stimulus ini terakhir diperpanjang secara tertarget sampai 31 Maret 2024, dan pada tanggal itu OJK mengumumkan resmi stimulus tersebut berakhir.

Siaran pers yang sama menegaskan konsekuensinya: permintaan restrukturisasi kredit baru sekarang "dapat dilakukan dengan mengacu pada kebijakan normal yang berlaku yaitu POJK No. 40/2019 tentang Kualitas Aset." Bank tetap boleh melanjutkan restrukturisasi yang sudah berjalan sebelum tanggal itu, tapi pengajuan baru sejak berakhirnya stimulus dievaluasi dengan aturan reguler, bukan lagi dengan kelonggaran khusus pandemi.

Dengan kata lain, restrukturisasi KPR bukan lagi hak yang dipermudah karena kondisi luar biasa, melainkan kembali menjadi keputusan bisnis bank berdasarkan analisis kelayakan debitur sesuai aturan permanen yang memang sudah ada sejak sebelum pandemi.

Tanda-tanda KPR mulai bermasalah

Jangan menunggu sampai kreditmu dinyatakan Macet baru bertindak. Kualitas kredit menurun secara bertahap, dan setiap tahap memberi kamu ruang gerak yang berbeda untuk bernegosiasi dengan bank.

• Kamu mulai kesulitan menutup angsuran bulanan, misalnya karena penghasilan turun, kena pemutusan hubungan kerja, atau ada pengeluaran darurat besar yang menyita dana yang biasanya untuk cicilan.
• Tunggakan mulai muncul, sekalipun baru beberapa hari. Semakin lama tunggakan dibiarkan, kolektibilitasmu semakin turun. Penjelasan lengkap soal tahapan kolektibilitas dan patokan hari tunggakannya ada di panduan syarat lolos BI checking untuk KPR.
• Bank mulai mengirim surat peringatan atau menghubungimu soal tunggakan. Ini sinyal untuk segera merespons, bukan menghindar.
• Kamu sudah mulai menggeser dana dari pos kebutuhan lain hanya untuk menutup cicilan KPR, tanda bahwa beban ini sudah tidak proporsional dengan kemampuanmu saat ini.

Pasal 53 POJK Nomor 40/POJK.03/2019 mensyaratkan debitur "masih memiliki prospek usaha yang baik dan dinilai mampu memenuhi kewajiban setelah Kredit direstrukturisasi." Semakin lama kamu menunda dan semakin dalam kualitas kreditmu turun, semakin sulit bank meyakini bahwa kamu masih punya prospek itu. Inilah alasan utama kenapa bicara ke bank sejak dini jauh lebih menguntungkanmu daripada menunggu sampai benar-benar macet.

Cara mengajukan restrukturisasi ke bank

Berikut langkah praktis yang bisa kamu tempuh:

1. Datang langsung ke bank sebelum menunggak jauh, ke kantor cabang tempat KPR-mu terdaftar atau unit yang menangani restrukturisasi kredit. Sampaikan kesulitanmu secara terbuka dan proaktif, jangan menunggu ditelepon petugas penagihan.
2. Siapkan bukti pendukung penyebab kesulitan bayar, misalnya surat keterangan PHK, bukti penurunan penghasilan, atau dokumen lain yang menjelaskan kondisimu. Bank butuh dasar untuk menilai penyebabnya, sesuai kewajiban mereka menganalisis debitur berdasarkan prospek usaha dan kemampuan membayar sebelum menyetujui restrukturisasi.
3. Ajukan proposal kemampuan bayar barumu, sejelas mungkin. Kalau kamu tahu penghasilanmu turun 30%, sampaikan angka itu dan usulkan skema angsuran yang realistis dengan kondisi barumu, bukan skema seadanya.
4. Tunggu proses analisis bank. Menurut Pasal 58 ayat (1) POJK yang sama, keputusan restrukturisasi kredit wajib dilakukan oleh pihak yang lebih tinggi dari pihak yang memutuskan pemberian kredit awal. Artinya ada lapisan persetujuan tambahan, bukan keputusan satu petugas saja, sehingga prosesnya butuh waktu.
5. Baca perjanjian restrukturisasi baru dengan teliti sebelum menandatangani. Perhatikan bunga baru, tenor baru, jadwal angsuran baru, dan syarat lain yang mengikat.
6. Patuhi jadwal baru secara konsisten. Bagian berikutnya menjelaskan kenapa ini krusial untuk kualitas kreditmu.

Siapkan juga dokumen dasar sebelum datang ke bank supaya prosesnya tidak berulang kali diminta susulan: fotokopi KTP dan Kartu Keluarga, salinan Perjanjian Kredit dan jadwal angsuran asal, bukti pembayaran beberapa bulan terakhir, serta dokumen pendukung penyebab kesulitan bayar yang sudah disebutkan di atas. Kalau penghasilanmu berasal dari usaha, lampirkan juga gambaran arus kas usaha beberapa bulan terakhir, karena itu yang dipakai bank menilai proyeksi kemampuan bayarmu setelah restrukturisasi, bukan cuma niat baikmu untuk membayar.

Opsi yang biasanya ditawarkan bank

Penjelasan Pasal 53 POJK Nomor 40/POJK.03/2019 menyebutkan beberapa cara restrukturisasi kredit dilakukan. Untuk debitur KPR perorangan, opsi yang paling relevan biasanya sebagai berikut.

Bank juga bisa mengombinasikan beberapa cara sekaligus, misalnya perpanjangan tenor digabung dengan pengurangan tunggakan bunga. Opsi mana yang ditawarkan sepenuhnya hasil analisis bank terhadap kondisimu, bukan sesuatu yang bisa kamu pilih sendiri seperti menu.

Satu hal yang sering disalahpahami: restrukturisasi tidak otomatis membuat kolektibilitasmu langsung kembali Lancar. Pasal 60 POJK yang sama mengatur, kualitas kredit setelah restrukturisasi paling tinggi tetap sama dengan kualitas sebelum direstrukturisasi, sampai kamu memenuhi kewajiban pembayaran angsuran pokok dan/atau bunga secara berturut-turut selama 3 kali periode sesuai perjanjian baru. Setelah itu, kualitasnya baru dapat naik paling tinggi satu tingkat, dan penilaian selanjutnya kembali memakai tiga faktor normal (prospek usaha, kinerja debitur, kemampuan membayar) seperti kredit lain.

Risiko kalau tidak mengajukan restrukturisasi

Kalau tunggakan dibiarkan terus berjalan tanpa upaya restrukturisasi, kolektibilitasmu akan turun bertahap sampai kategori Macet. Sesudah itu, bank punya dasar hukum yang kuat untuk mengeksekusi jaminan.

Rumah yang kamu beli lewat KPR dibebani hak tanggungan atas nama bank. Menurut Pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama punya hak menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, lalu mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu. Pasal 20 menambahkan jalur kedua: eksekusi berdasarkan titel eksekutorial yang melekat pada sertifikat hak tanggungan, lewat fiat pengadilan. Penjelasan lengkap soal mekanisme ini ada di panduan hak tanggungan, dan gambaran proses membeli maupun terlibat dalam rumah hasil lelang eksekusi ada di panduan rumah lelang.

Selain risiko kehilangan rumah, ada konsekuensi jangka panjang lain yang sering terlupakan:

• Catatan SLIK-mu memburuk dan bertahan cukup lama, menyulitkan pengajuan kredit apa pun di masa depan, bukan cuma KPR baru.
• Biaya tambahan bisa muncul di sepanjang proses penagihan dan eksekusi, di luar sisa pokok dan bunga yang sudah menunggak.
• Prosesnya menyita waktu dan energi yang sebenarnya bisa kamu hindari kalau bicara ke bank sejak tanda-tanda kesulitan pertama muncul.
• Posisi tawarmu melemah begitu kredit sudah dinyatakan Macet. Pasal 53 mensyaratkan bank menilai prospekmu masih baik sebelum menyetujui restrukturisasi, dan kredit yang sudah terlalu lama menunggak jauh lebih sulit meyakinkan bank dibanding kredit yang baru mulai bermasalah.

Restrukturisasi bukan jaminan bebas masalah, tapi ia adalah jalur pencegahan yang jauh lebih murah daripada menunggu sampai rumahmu masuk daftar lelang eksekusi. Kalau kamu sedang di posisi ini, jangan menunda. Hubungi bank, siapkan data kondisi keuanganmu, dan ajukan permohonan tertulis sesegera mungkin. Untuk memahami struktur dasar KPR dan posisi hak tanggungan di dalamnya sejak awal, baca juga KPR adalah.