Hak Tanggungan: Arti, Cara Kerjanya di KPR, dan Nasibnya Setelah Lunas

Apa itu hak tanggungan

Setiap kali bank menyetujui KPR, ada satu instrumen hukum yang bekerja diam-diam di belakang akad: hak tanggungan. UU Nomor 4 Tahun 1996 mendefinisikannya sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 5 Tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Kalimat panjang itu bisa diringkas jadi tiga hal. Pertama, hak tanggungan bukan hak milik; dia beban yang menempel pada hak atas tanahmu sebagai jaminan utang. Kedua, bebannya bisa mencakup bangunannya sekalian, itulah kenapa rumah dan tanahnya biasanya dijaminkan sebagai satu paket. Ketiga, pemegangnya (dalam KPR berarti bank) mendapat kedudukan diutamakan: kalau debitor gagal bayar dan jaminan dijual, bank mengambil pelunasan lebih dulu daripada kreditor lain.

Posisi diutamakan inilah yang membuat bank berani meminjamkan uang ratusan juta sampai miliaran rupiah dengan bunga relatif rendah dibanding kredit tanpa agunan. Buat kamu sebagai pembeli rumah, memahami hak tanggungan berarti memahami apa yang sebenarnya kamu tanda tangani di hadapan PPAT saat akad kredit, dan apa yang harus kamu bereskan setelah cicilan terakhir dibayar, yaitu roya.

Tanah apa saja yang bisa dibebani

Tidak semua status tanah bisa dijadikan objek hak tanggungan. Pasal 4 UU 4/1996 menyebut hak atas tanah yang dapat dibebani adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Selain ketiganya, Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan juga dapat dibebani hak tanggungan.

Dalam transaksi rumah tinggal, dua status yang paling sering kamu temui adalah SHM dan HGB. Keduanya sama-sama bisa dijaminkan, sehingga rumah berstatus HGB tetap bisa dibeli dengan KPR. Bedanya ada pada jangka waktu dan kekuatan haknya, yang kami bedah di artikel SHM dan HGB.

Pasal 4 juga menegaskan bahwa hak tanggungan dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada di atasnya. Frasa "akan ada" ini penting untuk pembeli rumah indent: bank bisa membebani tanah berikut bangunan yang baru akan dibangun.

Satu bidang tanah juga bisa dibebani lebih dari satu hak tanggungan, dengan peringkat pertama, kedua, dan seterusnya sesuai tanggal pendaftarannya. Pemegang peringkat pertama didahulukan saat pelunasan. Inilah alasan bank pemberi KPR selalu memastikan dirinya jadi pemegang hak tanggungan peringkat pertama, dan alasan proses take over KPR selalu melibatkan pemasangan hak tanggungan baru untuk bank penerima.

Proses lahirnya: APHT sampai didaftar

Hak tanggungan tidak lahir dari perjanjian kredit itu sendiri. Prosesnya bertahap dan semuanya tercatat. Pemberiannya dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT, biasanya pada hari yang sama dengan akad kredit dan penandatanganan AJB kalau kamu membeli rumah bekas dengan KPR.

Setelah APHT diteken, Pasal 13 UU 4/1996 mewajibkan pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. PPAT wajib mengirimkan APHT dan warkah lain yang diperlukan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganan. Kantor Pertanahan lalu membuatkan buku tanah hak tanggungan, dan tanggal buku tanah itu ditetapkan hari ketujuh setelah surat-surat diterima lengkap; kalau jatuh pada hari libur, dipakai hari kerja berikutnya.

Tanggal itu bukan formalitas. Pasal 13 ayat (5) menyatakan hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah tersebut. Sebelum tanggal itu, bank belum resmi jadi kreditor preferen. Karena itu bank sangat disiplin mengawal berkas ke Kantor Pertanahan, dan kamu berhak menanyakan progresnya.

Sebagai tanda bukti, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang dipegang bank sampai kredit lunas. Catatan bebannya juga muncul di buku tanah dan salinannya bisa kamu lihat saat melakukan pengecekan sertifikat, misalnya lewat layanan yang kami jelaskan di artikel cek sertifikat tanah online.

Soal biaya, pembuatan APHT dikenai jasa PPAT yang besarannya mengikuti ketentuan dan kesepakatan, sementara pendaftarannya ke Kantor Pertanahan dikenai tarif PNBP sesuai nilai hak tanggungan yang dipasang. Kedua komponen ini biasanya sudah masuk dalam rincian biaya akad yang disodorkan bank; jangan ragu meminta rinciannya satu per satu supaya kamu tahu persis membayar untuk apa saja.

Kenapa posisinya sekuat putusan pengadilan

Sertifikat hak tanggungan bukan dokumen administratif biasa. Pasal 14 UU 4/1996 mengatur bahwa sertifikat itu memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", kalimat yang sama dengan kepala putusan hakim. Konsekuensinya ditegaskan di ayat berikutnya: sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

Artinya, untuk mengeksekusi jaminan, bank tidak perlu menggugat dulu ke pengadilan dan menunggu bertahun-tahun sampai putusannya berkekuatan tetap. Kekuatan itu sudah melekat pada sertifikat hak tanggungannya sejak awal.

Ada satu sifat lagi yang membuat lembaga jaminan ini kuat: Pasal 7 menyatakan hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek itu berada. Dalam bahasa hukum, sifat ini disebut droit de suite. Rumah yang sedang dibebani hak tanggungan lalu dioper ke pihak lain tidak membuat bebannya hilang; bank tetap bisa mengeksekusi rumah itu di tangan pemilik baru.

SKMHT dan praktiknya di KPR

Dalam praktik KPR, kamu mungkin bertemu dokumen bernama SKMHT, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Dokumen ini dipakai ketika APHT belum bisa langsung dibuat, misalnya karena sertifikat masih dalam proses balik nama atau pemecahan dari sertifikat induk developer. Lewat SKMHT, kamu memberi kuasa untuk membebankan hak tanggungan di kemudian hari.

UU 4/1996 memberi pagar ketat supaya kuasa ini tidak disalahgunakan. Pasal 15 mensyaratkan SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT, tidak boleh memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, tidak boleh memuat kuasa substitusi, dan harus mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang, serta nama dan identitas kreditor maupun debitornya.

Buat kamu, dua hal yang layak dicek sebelum tanda tangan. Pertama, pastikan isi SKMHT persis mengikuti syarat itu: hanya kuasa membebankan hak tanggungan, dengan objek dan angka utang yang jelas. Kedua, tanyakan kapan APHT-nya akan dibuat, karena SKMHT punya batas waktu keberlakuan menurut peraturan, dan kalau lewat tanpa ditindaklanjuti, proses jaminannya harus diulang.

Kalau kamu sedang menyiapkan pengajuan kredit dan ingin prosesnya mulus sampai tahap dokumen jaminan ini, daftar persiapannya kami tulis di artikel syarat KPR rumah dan tips KPR disetujui.

Kalau kredit macet: jalur eksekusinya

Tidak ada yang berharap sampai ke tahap ini, tetapi memahaminya membuatmu tahu persis risiko yang diteken saat akad. Pasal 6 UU 4/1996 menyatakan: apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Pasal 20 merangkum jalur eksekusinya. Pertama, hak menjual atas kekuasaan sendiri berdasarkan Pasal 6 tadi, yang dalam praktik berbentuk lelang eksekusi lewat kantor lelang negara. Kedua, eksekusi berdasarkan titel eksekutorial yang ada di sertifikat hak tanggungan, lewat fiat pengadilan. Pada keduanya, objek dijual melalui pelelangan umum dan pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dengan hak mendahulu dari kreditor lain.

Ada juga jalur ketiga yang lebih lunak: atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan bisa dilakukan di bawah tangan jika dengan cara itu diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Syaratnya antara lain baru boleh dilaksanakan setelah lewat satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Dalam praktik, inilah skema "jual sukarela" yang sering ditawarkan bank kepada debitor yang mulai kesulitan: rumah dijual sendiri di pasar dengan harga wajar, hasilnya melunasi kredit, sisanya kembali ke debitor.

Urutan itu sekaligus menunjukkan strategi terbaik kalau cicilanmu mulai berat: bicara dengan bank seawal mungkin, sebelum status kreditmu memburuk. Opsi restrukturisasi dan penjualan sukarela hampir selalu memberi hasil lebih baik daripada menunggu rumah masuk daftar lelang.

Hapusnya hak tanggungan dan roya

Hak tanggungan bersifat ikutan terhadap utangnya. Pasal 18 UU 4/1996 menyebut empat sebab hapusnya: hapusnya utang yang dijamin, dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegangnya, pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang dibebani. Untuk debitor KPR, sebab yang paling relevan tentu yang pertama: cicilan terakhir dibayar, utang hapus, hak tanggungan ikut hapus.

Tetapi hapus secara hukum tidak otomatis membuat catatannya bersih. Beban yang tercatat di buku tanah harus dicoret lewat permohonan roya ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan dokumen pelunasan dari bank. Berdasarkan lampiran PP 128/2015, tarif pelayanan pendaftaran hapusnya hak tanggungan alias roya adalah Rp50.000 per sertifikat hak tanggungan. Langkah demi langkahnya, termasuk dokumen yang diminta dan opsi roya elektronik, kami tulis lengkap di artikel roya.

Jangan tunda urusan ini. Sertifikat yang masih menyimpan catatan hak tanggungan akan menyulitkanmu saat rumah mau dijual, diwariskan, atau dijaminkan ulang, karena pembeli dan bank berikutnya pasti meminta catatan itu bersih lebih dulu. Rangkaian biayanya bisa kamu gabungkan dengan perhitungan di artikel biaya balik nama sertifikat rumah.