HGB adalah: jangka waktu, perpanjangan, dan bedanya dengan SHM

Apa itu HGB dan apa yang kamu miliki

Banyak orang mengira membeli rumah berarti membeli tanahnya. Kalau sertifikatnya Hak Guna Bangunan, yang kamu beli bukan tanahnya, melainkan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah itu selama jangka waktu tertentu. Tanahnya sendiri tetap berstatus Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau tanah hak milik orang lain.

Pasal 36 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut tiga jenis tanah yang bisa diberikan dengan HGB: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan tanah hak milik. Ketiganya melahirkan HGB dengan konsekuensi berbeda, dan perbedaan itulah yang menentukan seberapa rumit urusanmu nanti.

Siapa yang boleh memegangnya juga dibatasi. Pasal 34 menyebut dua kategori saja: Warga Negara Indonesia, dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. Kalau pemegang HGB berhenti memenuhi syarat itu, Pasal 35 memberi waktu satu tahun untuk melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak yang memenuhi syarat. Lewat dari itu, haknya hapus karena hukum, tanpa perlu ada keputusan pencabutan.

Jangka waktu 30 + 20 + 30 tahun

Ini bagian yang paling sering disalahpahami. Angka yang beredar di percakapan sehari-hari biasanya cuma "HGB 30 tahun", padahal aturannya bertingkat. Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021 menulis tiga tahap sekaligus: pemberian pertama paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun.

Perhatikan kata paling lama. Itu batas atas, bukan jatah otomatis. Keputusan pemberian hak bisa saja menetapkan angka yang lebih pendek, dan angka yang berlaku untukmu adalah yang tertulis di keputusan itu, bukan angka maksimal di undang-undang. Buku tanah dan sertifikat memuat tanggal berakhirnya, jadi jangan menebak.

Pasal 41 ayat (2) itu penting dan jarang dibicarakan: kalau kamu telat dan jangka waktunya sudah lewat, masih ada pintu pembaruan selama belum lebih dari dua tahun sejak berakhirnya HGB. Itu bukan alasan untuk santai, tetapi juga bukan kiamat kalau sertifikatmu baru ketahuan kedaluwarsa beberapa bulan.

Perpanjangan bukan stempel otomatis. Pasal 40 ayat (1) menetapkan lima syarat yang harus dipenuhi sekaligus: tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai tujuan pemberian hak; syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik; pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak; tanahnya masih sesuai rencana tata ruang; dan tanahnya tidak dipergunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum. Syarat keempat itulah yang paling sering menggagalkan permohonan di kota besar, karena rencana tata ruang bisa berubah dalam rentang 30 tahun.

Beda HGB, SHM, dan Hak Pakai

Tiga status ini sering ditulis berdampingan di iklan properti tanpa penjelasan, padahal konsekuensinya jauh berbeda. Ringkasnya: Sertifikat Hak Milik memberi hak terkuat dan tanpa batas waktu, HGB memberi hak membangun dengan batas waktu, dan Hak Pakai memberi hak memakai tanah untuk keperluan tertentu.

Baris terakhir tabel itu yang paling sering menentukan keputusan beli. Pasal 94 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan HGB dan hak pakai yang dimiliki perorangan Warga Negara Indonesia, yang digunakan atau dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak. Jadi rumah HGB milik pribadi bukan jalan buntu, asal kamu memang WNI perorangan dan bangunannya memang dipakai sebagai tempat tinggal atau ruko dan rukan.

Kalau kamu sedang membandingkan pilihan unit, baca juga bagaimana status tanah memengaruhi penilaian bank di syarat KPR rumah dan bagaimana harga tanah dinilai negara di NJOP.

Hak, kewajiban, dan larangan pemegang HGB

PP Nomor 18 Tahun 2021 tidak berhenti pada jangka waktu. Tiga pasal berturut-turut mengatur apa yang boleh, apa yang wajib, dan apa yang dilarang. Membacanya sekali saja sudah cukup untuk menghindari kesalahan yang membuat hak hapus lebih cepat dari tanggal kedaluwarsanya.

Hak pemegang HGB menurut Pasal 44: menggunakan dan memanfaatkan tanah sesuai peruntukan dan persyaratan dalam keputusan pemberiannya; mendirikan dan memiliki bangunan di atasnya sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung usaha; serta melakukan perbuatan hukum berupa melepaskan, mengalihkan, mengubah penggunaan, dan membebankan dengan hak tanggungan. Poin terakhir inilah yang membuat rumah bersertifikat HGB tetap bisa diagunkan ke bank.

Kewajiban pemegang HGB menurut Pasal 42, dan satu di antaranya punya tenggat yang ketat: melaksanakan pembangunan atau mengusahakan tanahnya sesuai tujuan peruntukan paling lama 2 tahun sejak hak diberikan. Sisanya adalah memelihara tanah dan mencegah kerusakannya, menjaga fungsi konservasi sempadan badan air, mematuhi rencana tata ruang, dan melepaskan hak bila tanahnya dipakai untuk pembangunan kepentingan umum.

Larangan menurut Pasal 43: mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air; merusak sumber daya alam dan kelestarian lingkungan hidup; menelantarkan tanahnya; serta mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul atau sempadan bila di dalam areal HGB terdapat sempadan badan air.

Kalau jangka waktunya habis

Pasal 37 ayat (3) menjawabnya tanpa ambiguitas: setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGB kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan. Tidak ada klausul yang menyebut bangunan di atasnya membuat hak itu bertahan sendiri.

Kabar baiknya ada di ayat berikutnya. Pasal 37 ayat (4) menyatakan penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah tersebut menjadi kewenangan Menteri, dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan antara lain apakah tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik. Prioritas itu bukan jaminan, tetapi juga bukan nol.

Karena itu urutan yang benar bagi pemilik rumah HGB adalah: cek tanggal berakhir di sertifikat, ajukan perpanjangan sebelum tanggal itu lewat, dan kalau memenuhi syarat Pasal 94, langsung tempuh perubahan menjadi hak milik supaya persoalannya selesai untuk selamanya. Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak untuk pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik tercatat Rp50.000 per bidang di Lampiran huruf A angka 7 huruf a PP Nomor 128 Tahun 2015. Angka itu murni biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan, di luar pajak dan honorarium pihak lain.

Untuk perpanjangan dan pembaruan, Pasal 16 ayat (1) PP Nomor 128 Tahun 2015 memakai rumus T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00. Perhatikan satuannya: dua permil, bukan dua persen, jadi untuk Nilai Tanah Rp500.000.000 angkanya Rp1.000.000 ditambah Rp100.000. Nilai Tanah di rumus itu bukan angka karanganmu, melainkan nilai pasar yang ditetapkan Kementerian ATR/BPN dalam peta zona nilai tanah untuk tahun berkenaan, dan untuk wilayah yang belum punya peta zona nilai tanah dipakai Nilai Jual Objek Pajak.

Di luar PNBP, perubahan hak berpotensi menimbulkan kewajiban pajak daerah. Cara menghitungnya sudah dibahas terpisah di BPHTB adalah dan pajak jual beli rumah, dan basis nilainya bisa kamu cek lewat cek NJOP online.

Cara mengecek HGB sebelum membeli

Semua penjelasan di atas hanya berguna kalau kamu memeriksanya sebelum uang berpindah. Lima langkah berikut bisa dikerjakan dalam satu hari kerja.

1. Baca halaman muka sertifikat. Jenis haknya tertulis di sana, begitu juga tanggal berakhirnya. Kalau tulisannya Hak Guna Bangunan tanpa tanggal berakhir yang bisa kamu baca, minta penjual menunjukkan buku tanahnya. Cara membaca tiap bidang datanya ada di panduan contoh sertifikat tanah dan nomor sertifikat tanah.
2. Cocokkan dengan data Kantor Pertanahan. Sertifikat fisik yang mulus tidak membuktikan datanya sinkron. Langkahnya ada di cek sertifikat tanah online.
3. Hitung sisa jangka waktu terhadap tenor KPR-mu. Sisa 12 tahun dengan rencana tenor 20 tahun adalah masalah yang harus diselesaikan sebelum akad, bukan sesudah. Simulasikan dulu di simulasi KPR dan cek kemampuan bayarmu di kelayakan KPR.
4. Tanyakan status tata ruang. Syarat keempat Pasal 40 ayat (1) menyangkut kesesuaian dengan rencana tata ruang, dan itu urusan pemerintah daerah. Sekalian pastikan bangunannya berizin, lihat IMB dan PBG.
5. Sepakati siapa yang mengurus perubahan hak. Kalau kamu berencana menaikkan status ke hak milik, tuliskan di perjanjian siapa yang menanggung biaya dan kapan tenggatnya, sebelum akta jual beli ditandatangani. Rujukannya ada di AJB adalah dan contoh surat jual beli rumah.

Kalau semua langkah itu bersih, HGB bukan status yang perlu ditakuti. Sebagian besar apartemen dan kompleks perumahan di kota besar memang berdiri di atas HGB, dan pemiliknya baik-baik saja selama tanggal perpanjangan tidak dilewatkan. Yang berbahaya bukan hurufnya, melainkan kebiasaan menyimpan sertifikat di lemari selama tiga dekade tanpa pernah membacanya lagi. Untuk gambaran lengkap jenis hak atas tanah lainnya, lanjutkan ke sertifikat tanah, dan kalau kamu sedang menyiapkan pembelian pertama, mulai dari panduan beli rumah pertama.