Syarat KPR Rumah: dokumen, penghasilan, dan penilaian bank

Apa saja syarat KPR rumah

Syarat KPR rumah paling mudah dipahami kalau dipecah menjadi tiga kelompok: syarat pemohon, kelengkapan dokumen, dan penilaian bank. Kelompok pertama menyangkut siapa kamu (kewarganegaraan, umur, status kerja). Kelompok kedua adalah berkas yang membuktikan identitas dan penghasilanmu. Kelompok ketiga adalah penilaian yang bank lakukan sendiri, seperti menarik riwayat kreditmu dari SLIK OJK dan menilai harga properti lewat appraisal.

Perlu ditegaskan sejak awal: memenuhi semua syarat tidak otomatis membuat KPR-mu disetujui. Syarat adalah pintu masuk agar berkasmu layak dianalisis. Keputusan akhir tetap milik bank, berdasarkan penilaian kelayakan menyeluruh. Kalau yang kamu cari adalah cara memperbesar peluang lolos, itu bahasan tersendiri yang kami rinci di panduan ciri-ciri KPR disetujui dan cara memperbesar peluangnya. Halaman ini fokus pada satu hal: apa saja yang harus kamu siapkan sebelum mengajukan.

Kalau kamu belum paham cara kerja KPR secara umum, baca dulu KPR adalah supaya istilah plafon, tenor, dan agunan tidak asing saat membaca artikel ini.

Syarat umum pemohon

Hampir semua bank menetapkan pemohon KPR harus Warga Negara Indonesia yang sudah cukup umur untuk terikat perjanjian kredit dan berdomisili di dalam negeri. Selain itu, kamu perlu punya penghasilan yang bisa dibuktikan dan diverifikasi, baik sebagai karyawan maupun wiraswasta. Sebagian bank juga mewajibkan pembayaran angsuran lewat autodebet dari rekening di bank tersebut, serta menutup asuransi jiwa dan asuransi kebakaran atas properti yang dibiayai.

Soal batas usia, angkanya berbeda antar bank, jadi lebih baik lihat contoh konkret daripada menebak. Pada halaman produk KPR Refinancing BCA, misalnya, syaratnya adalah usia minimal 18 tahun atau sudah menikah, dengan usia maksimal saat kredit berakhir 56 tahun untuk karyawan dan 66 tahun untuk wiraswasta. Bank lain bisa menetapkan batas yang berbeda. Intinya, ada dua sisi yang dinilai: umur minimum saat mengajukan, dan umur maksimum saat kredit lunas, karena bank tidak ingin tenor berjalan jauh melewati usia produktifmu.

Status dan lama bekerja juga masuk hitungan. Masih dari contoh BCA, untuk karyawan diminta lama bekerja minimal 1 tahun di perusahaan terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun, sedangkan untuk wiraswasta minimal 2 tahun menjalankan usaha di bidang yang sama. Logikanya sama di banyak bank: mereka mencari bukti bahwa sumber penghasilanmu stabil, bukan baru seumur jagung. Kalau kamu berencana pindah kerja, timbang dulu waktunya, karena masa kerja yang terlalu pendek di tempat baru bisa menyulitkan verifikasi.

Dokumen yang perlu disiapkan

Dokumen KPR terbagi menjadi dokumen pribadi, dokumen penghasilan, dan dokumen properti. Dokumen pribadi memastikan identitas dan status keluargamu. Dokumen penghasilan membuktikan kemampuan bayar. Dokumen properti memastikan rumah yang mau dibeli sah dan layak dijadikan agunan.

Untuk dokumen pribadi, siapkan KTP pemohon, KTP pasangan bila sudah menikah, Kartu Keluarga, akta nikah atau akta cerai, dan NPWP. Kalau ada perjanjian pisah harta, dokumennya ikut dilampirkan. Untuk dokumen properti, umumnya diminta fotokopi sertifikat (SHM, HGB, atau HMSRS untuk rumah susun), izin mendirikan bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), PBB terakhir, dan Akta Jual Beli. Pahami perbedaan jenis sertifikat lewat panduan SHM adalah agar kamu tahu status legal rumah incaranmu.

Bagian yang paling sering membuat orang bingung adalah dokumen penghasilan, karena isinya berbeda antara karyawan dan wiraswasta. Tabel berikut memakai daftar dokumen dari halaman KPR Refinancing BCA sebagai contoh nyata. Bank lain bisa meminta berkas tambahan, tapi polanya mirip.

Untuk karyawan, surat keterangan kerja dari perusahaan sering diminta terpisah untuk menegaskan status dan masa kerjamu. Kalau kamu perlu contoh formatnya, lihat panduan contoh surat keterangan kerja untuk KPR. Untuk wiraswasta, SPT Tahunan Pajak Penghasilan biasanya jadi salah satu bukti penghasilan yang dipakai bank, di samping rekening usaha.

NPWP dan SPT bukan formalitas yang bisa diabaikan. Bank memakainya untuk memverifikasi profil penghasilanmu, dan untuk wiraswasta, SPT sering menjadi rujukan utama karena penghasilan usaha sulit dibuktikan hanya dengan slip. Rapikan kewajiban pajakmu jauh sebelum mengajukan.

Syarat penghasilan dan rasio cicilan

Tidak ada angka penghasilan minimum nasional yang berlaku untuk semua KPR. Yang lebih menentukan bukan sekadar besar gaji, melainkan seberapa besar porsi penghasilanmu yang sudah terpakai untuk cicilan. Bank menghitung rasio ini untuk menilai apakah kamu sanggup menambah angsuran baru.

Karena rasio ini sangat menentukan, hitung posisimu sebelum mengajukan, bukan sesudah ditolak. Uji dulu kelayakanmu di kalkulator kelayakan KPR, lalu coba berbagai skenario angsuran di simulasi KPR. Kalau rasio cicilanmu sudah mepet, ada beberapa cara memperbaikinya, mulai dari melunasi cicilan lain sampai memperbesar DP, dan langkah-langkahnya kami bahas lebih dalam di panduan ciri-ciri KPR disetujui.

Satu hal yang mudah terlewat: penghasilanmu harus terlihat di rekening. Untuk pekerja lepas atau pemilik usaha yang terbiasa menerima uang tunai, ini krusial. Penghasilan yang tidak pernah masuk rekening praktis tidak terbaca bank. Biasakan seluruh pemasukan mengalir lewat rekening minimal setahun sebelum mengajukan, supaya rekening koranmu bercerita jujur soal kemampuan bayar. Untuk memahami komponen bunga yang menentukan besar angsuran, baca panduan bunga KPR.

Penilaian bank: SLIK OJK dan appraisal

Setelah dokumen lengkap, bank menjalankan penilaiannya sendiri. Dua yang paling menentukan adalah pengecekan riwayat kredit lewat SLIK dan penilaian nilai properti lewat appraisal.

SLIK OJK (dulu dikenal sebagai BI Checking)

SLIK (Sistem Layanan Informasi Keuangan) adalah sistem informasi yang dikelola OJK. Menurut OJK, SLIK dapat dimanfaatkan antara lain untuk memperlancar penyediaan dana, penerapan manajemen risiko kredit, dan penilaian kualitas debitur. Dalam bahasa sehari-hari, inilah yang dulu orang sebut BI Checking. Bank akan menarik riwayat kreditmu dari sini, dan catatan tunggakan, termasuk dari paylater atau kartu kredit, bisa menjadi alasan penolakan.

Kabar baiknya, kamu berhak meminta Informasi Debitur atas namamu sendiri ke OJK. Ada dua jalur: luring dengan datang ke kantor OJK setempat membawa dokumen persyaratan, atau daring lewat aplikasi iDebku di idebku.ojk.go.id. Lakukan pengecekan ini sebelum mengajukan KPR, karena kalau ada masalah, memperbaikinya butuh waktu. Cara memperbaiki catatan SLIK yang bermasalah kami uraikan di panduan tips agar KPR disetujui.

Appraisal agunan

Bank tidak menghitung plafon dari harga yang diminta penjual, melainkan dari hasil appraisal, yaitu penilaian nilai wajar properti oleh penilai yang ditunjuk bank. Kalau nilai appraisal lebih rendah dari harga transaksi, selisihnya harus kamu tutup dengan uang tunai. Karena itu, kondisi dan legalitas properti ikut menentukan lolos tidaknya pengajuan, bukan hanya profil keuanganmu. Cara menakar properti sebelum membeli dibahas di panduan cara menilai perumahan dan apartemen.

Beda syarat karyawan dan wiraswasta

Inti perbedaannya ada di cara membuktikan penghasilan. Karyawan punya penghasilan yang rapi terdokumentasi lewat slip gaji dan surat keterangan kerja, sehingga verifikasinya relatif lugas. Wiraswasta harus membuktikan bahwa usahanya berjalan dan menghasilkan, dengan berkas yang lebih banyak.

Untuk karyawan, dokumen kuncinya adalah slip gaji terbaru, surat keterangan kerja, dan rekening koran yang menunjukkan gaji masuk rutin. Untuk wiraswasta, selain rekening koran usaha, bank umumnya meminta NPWP badan usaha, izin usaha seperti SIUP atau NIB, akta pendirian atau perubahan terkini, dan sering pula laporan keuangan usaha. Masa usaha minimal juga biasanya lebih panjang dibanding masa kerja minimal karyawan, seperti terlihat pada contoh BCA di atas.

Kabar baik bagi yang penghasilannya tidak tetap: sebagian skema tetap membuka pintu. Pada KPR subsidi FLPP yang dikelola BP Tapera, pemohon yang tidak berpenghasilan tetap bisa melampirkan surat pernyataan penghasilan yang ditandatangani pemohon dan diketahui Kepala Desa atau Lurah, sebagai ganti slip gaji. FLPP sendiri menawarkan bunga 5 persen flat sepanjang kredit, tenor maksimal 20 tahun, dan uang muka mulai dari 1 persen, tetapi hanya untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan batas penghasilan yang diatur berdasarkan zona wilayah. Cek apakah kamu memenuhi syaratnya di halaman KPR subsidi.

Kalau kamu wiraswasta, mulai rapikan pembukuan dan alirkan pemasukan usaha lewat rekening jauh hari. Bank tidak bisa menilai penghasilan yang tidak terekam. Ini pekerjaan berbulan-bulan, bukan yang bisa dikebut menjelang pengajuan.

Checklist sebelum mengajukan

Kalau kamu berencana mengajukan KPR dalam beberapa bulan ke depan, kerjakan langkah-langkah ini secara berurutan, bukan sekaligus di hari pengajuan:

1. Cek SLIK OJK sendiri lewat iDebku di idebku.ojk.go.id. Kalau ada tunggakan, selesaikan dulu dan tunggu datanya diperbarui.
2. Hitung rasio cicilanmu di kalkulator kelayakan KPR. Kalau sudah di atas kisaran 30 sampai 35 persen, lunasi cicilan lain lebih dulu.
3. Kumpulkan dokumen sesuai statusmu. Karyawan menyiapkan slip gaji dan surat keterangan kerja, wiraswasta menyiapkan izin usaha, akta, dan rekening usaha. Pastikan nama di KTP, KK, dan NPWP konsisten ejaannya.
4. Pastikan penghasilan mengalir lewat rekening minimal beberapa bulan terakhir, idealnya setahun untuk wiraswasta.
5. Siapkan dana di luar DP. Ada biaya akad seperti BPHTB, notaris, provisi, dan asuransi yang dibayar tunai. Susun rinciannya di kalkulator biaya beli rumah supaya tabunganmu tidak terkuras habis untuk DP.
6. Periksa legalitas properti sejak awal: sertifikat sesuai penjual, IMB atau PBG ada, dan tidak sedang dijaminkan. Untuk pembeli pertama, panduan beli rumah pertama membantu memetakan urutannya.
7. Bandingkan penawaran bank dan uji angsurannya di simulasi KPR, lalu mulai proses lewat halaman ajukan KPR.

Menyiapkan syarat dengan rapi tidak menjamin persetujuan, tapi membuat berkasmu layak dianalisis dan memangkas risiko penolakan karena hal-hal yang sebenarnya bisa kamu kendalikan. Selebihnya, keputusan ada di bank, dan itu wajar. Mulai dari langkah pertama hari ini: cek SLIK-mu.