Over kredit rumah: tiga jalur, risikonya, dan biaya yang muncul

Yang sebenarnya berpindah dan yang tidak

Istilah "over kredit" membuat transaksinya terdengar seperti jual beli biasa yang cicilannya diteruskan. Padahal di dalam satu rumah yang masih dalam KPR ada tiga hal terpisah, dan ketiganya tidak otomatis berpindah bersamaan.

1. Penguasaan fisik rumahnya. Ini yang paling mudah berpindah. Kunci diserahkan, kamu masuk, kamu tinggali. Tidak butuh persetujuan siapa pun.
2. Utang kepada bank. Ini terikat pada perjanjian kredit antara bank dan debitur yang namanya tercantum. Utang hanya berpindah kalau banknya menyetujui penggantian debitur.
3. Hak atas tanah dan bangunannya. Ini tercatat di buku tanah Kantor Pertanahan dan sedang dibebani hak tanggungan untuk bank. Selama bebannya masih ada, pemindahan haknya tidak bisa diproses biasa.

Over kredit bawah tangan memindahkan nomor satu saja. Nomor dua dan nomor tiga tetap di tempatnya. Karena itu pertanyaan "apakah over kredit itu sah" punya jawaban yang membingungkan kalau tidak dipisah: kesepakatan antara kamu dan penjual bisa sah sebagai perjanjian di antara kalian berdua, tetapi kesepakatan itu tidak mengikat bank yang tidak pernah menjadi pihak di dalamnya.

Ada satu pasal yang sering dipakai keliru untuk membenarkan jalur bawah tangan. Pasal 16 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 menyatakan jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab lain, Hak Tanggungan ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru. Perhatikan kata kreditor. Pasal itu mengatur perpindahan pihak yang menagih, bukan perpindahan pihak yang berutang. Jadi pasal itu tidak bisa dipakai untuk mengatakan posisi debitur berpindah otomatis kepada pembeli.

Kenapa rumahnya tetap bisa dilelang bank

Ini bagian yang paling penting dan paling sering diabaikan. Pasal 7 UU Nomor 4 Tahun 1996 isinya satu kalimat saja: hak tanggungan tetap mengikuti objeknya, di tangan siapa pun objek itu berada. Naskah aslinya memakai ejaan lama untuk kata objek, dan di sini dipakai ejaan yang berlaku sekarang.

Bacalah "dalam tangan siapa pun" itu apa adanya. Beban jaminan menempel pada rumahnya, bukan pada orangnya. Rumah itu berpindah tangan sepuluh kali pun, bebannya tetap ikut. Jadi rumah yang kamu tempati dan sudah kamu bayar penuh kepada penjual tetap menjadi jaminan utang penjual kepada bank.

Lalu Pasal 6 menjelaskan apa yang bisa dilakukan bank dengan jaminan itu: apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Gabungkan keduanya dan gambaran risikonya jadi jelas. Kalau penjual berhenti mencicil, atau cicilan yang kamu titipkan tidak sampai ke bank, bank dapat melelang rumah itu tanpa perlu menggugat lebih dulu. Kamu tidak akan menjadi pihak yang diberi tahu, karena namamu tidak ada di perjanjian kreditnya. Yang kamu punya hanya perjanjian dengan penjual, dan itu hanya bisa dipakai untuk menuntut penjual, bukan untuk menahan lelangnya.

Risiko lain menyusul dari fakta bahwa sertifikatnya masih atas nama penjual. Penjual yang beritikad buruk masih bisa menjaminkan ulang atau menjual ke pihak lain. Kalau penjual meninggal, rumah itu masuk perhitungan harta warisan dan kamu harus berhadapan dengan para ahli waris. Kalau penjual bercerai, rumah itu bisa masuk sengketa harta bersama. Semua itu terjadi di luar kendalimu, atas rumah yang kamu tinggali.

Tiga jalur dan posisi hukummu di masing-masing

Setelah paham bebannya menempel di rumah, perbedaan tiga jalur ini jadi lebih mudah dinilai.

Prosedur teknis dua jalur resmi itu, termasuk syarat dan urutan pengajuannya, dibahas terpisah di take over KPR. Artikel ini fokus pada akibat hukumnya, jadi keduanya sebaiknya dibaca berpasangan.

Satu hal yang perlu diluruskan tentang jalur bawah tangan: notaris yang membuat akta pengikatan jual beli dan surat kuasa tidak sedang melakukan kesalahan. Akta itu sah sebagai perjanjian antara kamu dan penjual. Yang keliru adalah harapan bahwa akta itu mengikat bank. Akta hanya mengikat pihak yang menandatanganinya, dan bank tidak menandatanganinya.

Perlu dicatat juga bahwa perjanjian kredit umumnya memuat larangan mengalihkan objek jaminan tanpa persetujuan bank. Kalau larangan itu dilanggar, bank punya dasar untuk menyatakan kredit macet lebih awal, dan itu justru mempercepat kemungkinan lelang. Karena itu jalur bawah tangan bukan hanya lemah posisinya, tetapi juga bisa memicu masalah yang tadinya belum ada.

Biaya yang muncul di jalur resmi

Jalur resmi memang lebih mahal di awal, dan itu alasan utama orang memilih bawah tangan. Karena itu penting tahu pos apa saja yang muncul, mana yang tarifnya diatur negara, dan mana yang kebijakan bank.

Angka pos terakhir sengaja tidak dicantumkan di sini, karena tidak ada tarif resmi yang berlaku umum untuk semuanya. Minta simulasi tertulis dari bank sebelum memutuskan, dan bandingkan dengan bank lain kalau kamu menempuh jalur pengambilalihan.

Cara memperbaiki over kredit yang sudah jalan

Kalau kamu sudah berada di posisi bawah tangan, keadaannya belum tentu buntu. Ada dua arah penyelesaian, dan keduanya menuju satu tujuan yang sama: menghapus hak tanggungan lalu memindahkan hak atas tanahnya.

Dasar hukum tujuannya ada di Pasal 18 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996, yang menyebut Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin, dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegangnya, pembersihan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri, atau hapusnya hak atas tanah yang dibebani. Untuk kasus KPR biasa, yang realistis adalah yang pertama, yaitu utangnya selesai. Sesudah itu Pasal 22 ayat (1) mengatur Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertipikatnya. Pencoretan inilah yang di lapangan disebut roya.

1. Ajukan alih debitur resmi ke bank. Datang bersama penjual, sampaikan keadaan sebenarnya, dan minta prosedur penggantian debitur. Bank akan menilai kelayakanmu seperti pemohon baru. Kalau lolos, posisimu berubah dari penunggu menjadi debitur.
2. Atau lunasi sisa utangnya lalu proses roya dan AJB. Bisa dari dana sendiri atau lewat kredit di bank lain. Setelah utang lunas, bank menyerahkan sertifikat dan surat pelunasan, roya diproses di Kantor Pertanahan, baru AJB dan pemindahan hak dapat dilakukan.

Selama proses itu berjalan, ada beberapa hal yang sebaiknya kamu lakukan sekarang, bukan nanti.

• Bayar cicilan lewat rekening yang bisa dibuktikan. Transfer ke rekening kredit, simpan buktinya. Titip tunai tanpa jejak menghilangkan alat buktimu.
• Pastikan cicilannya benar-benar masuk. Minta penjual menunjukkan posisi kredit secara berkala. Cicilan yang kamu titipkan tetapi tidak disetorkan adalah skenario kegagalan yang paling sering.
• Simpan seluruh dokumen kesepakatan. Akta pengikatan jual beli, surat kuasa, kuitansi, dan riwayat percakapan. Ini yang menjadi dasar tuntutanmu kepada penjual bila terburuk terjadi.
• Cek status bidang tanahnya secara berkala. Catatan beban dan nama pemegang hak bisa kamu pantau, langkahnya ada di cek sertifikat tanah online.

Yang wajib diperiksa sebelum uang berpindah

Kalau kamu belum menyerahkan uang, ini titik terbaik untuk memutuskan. Daftar berikut disusun berdasarkan urutan yang paling menentukan.

1. Tanyakan lebih dulu ke banknya, bukan ke penjual. Satu pertanyaan sederhana sudah cukup mengubah keputusan: apakah bank ini melayani alih debitur untuk kredit tersebut, dan apa syaratnya. Jawabannya menentukan apakah jalur resmi terbuka.
2. Cocokkan identitas penjual dengan nama di perjanjian kredit dan di sertifikat. Kalau berbeda, berarti rumah itu sudah pernah dioverkreditkan sebelumnya, dan rantai masalahnya bertambah panjang.
3. Minta posisi kredit terkini dari bank. Sisa pokok, tunggakan bila ada, dan sisa jangka waktu. Angka ini yang menentukan harga wajar, bukan taksiran penjual.
4. Periksa catatan beban pada bidang tanahnya. Pastikan hanya ada satu hak tanggungan dan pemegangnya memang bank yang disebut penjual.
5. Hitung total jalur resmi sebelum tergoda selisihnya. Bandingkan biaya jalur resmi dengan nilai rumahnya, bukan dengan penghematan jangka pendek.
6. Kalau tetap memilih bawah tangan, sadari yang kamu beli. Kamu membeli penguasaan fisik plus hak menuntut penjual, bukan rumahnya secara hukum. Bila risiko itu tidak bisa kamu tanggung, jangan lanjut.

Untuk pembelian rumah bekas yang sertifikatnya sudah bersih dan tidak dalam KPR, jalur dan pemeriksaannya berbeda dan lebih sederhana. Pembahasannya ada di KPR rumah second, sedangkan bentuk akta yang memindahkan hak dijelaskan di AJB adalah.

Kesimpulannya, over kredit rumah bukan satu transaksi melainkan tiga kemungkinan dengan akibat hukum yang jauh berbeda. Selisih biaya di awal memang terasa besar, tetapi yang dibeli di jalur resmi adalah kepastian bahwa rumah yang kamu bayar benar-benar menjadi milikmu. Di jalur bawah tangan, selama hak tanggungan masih menempel, kata "milik" itu belum berlaku.