Biaya notaris jual beli rumah: komponen, dasar hukum, dan cara menawar

Dua aturan berbeda yang sering dicampur

Pertanyaan "berapa biaya notaris jual beli rumah" hampir selalu dijawab dengan satu angka persen, padahal di transaksi properti ada dua aturan honorarium yang berbeda dan keduanya dipakai untuk akta yang berbeda. Salah menempatkan aturannya membuat kamu menawar di angka yang salah.

Aturan pertama berlaku untuk Akta Jual Beli, yaitu akta yang benar-benar memindahkan hak atas rumah dari penjual ke pembeli. Pejabat yang berwenang membuatnya adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 37 Tahun 1998 berbunyi: uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Perhatikan tiga hal dalam kalimat itu. Batasnya 1%, bukan lebih. Angka acuannya harga transaksi yang tercantum di dalam akta, bukan taksiran agen atau harga pasar sekitar. Dan honorarium saksi sudah termasuk di dalam batas itu, jadi tagihan saksi terpisah di luar 1% tidak punya dasar.

Aturan kedua berlaku untuk akta notariil lain yang mungkin muncul di transaksimu, misalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli saat sertifikat belum bisa dipecah, atau surat kuasa bila salah satu pihak tidak bisa hadir. Di situ yang berlaku Pasal 36 UU Nomor 30 Tahun 2004, dan bentuknya berjenjang menurut nilai objek akta.

Satu catatan yang perlu diluruskan karena banyak beredar keliru: UU Nomor 2 Tahun 2014 tidak mengubah Pasal 36. Naskah perubahan itu menyentuh puluhan pasal lain, antara lain Pasal 7, 11, 15, 16, 17, 19, 20, 22, 33, 35, 37, 38, 39, 40, dan 41, tetapi Pasal 36 tidak disebut sama sekali. Jadi jenjang di tabel di atas masih berbunyi seperti naskah aslinya tahun 2004.

Akta mana dibuat siapa

Kebingungan ini punya sebab yang masuk akal: di banyak kota, orang yang sama memegang dua jabatan sekaligus. Seseorang bisa berpraktik sebagai notaris sekaligus diangkat sebagai PPAT, dan kantornya satu. Karena itu semua tagihan datang dalam satu lembar dan terasa seperti "biaya notaris". Padahal secara hukum dua jabatan itu berbeda kewenangan, berbeda dasar pengangkatan, dan berbeda aturan honorarium.

Cara memisahkannya sederhana. Kalau aktanya memindahkan atau membebani hak atas tanah, itu ranah PPAT. Kalau aktanya perjanjian atau pernyataan yang tidak langsung memindahkan hak atas tanah, itu ranah notaris.

Kalau rumah yang kamu beli masih dalam agunan bank, urutan aktanya bertambah dan honorariumnya ikut bertambah karena ada akta baru. Itu wajar dan bukan tanda kamu ditagih berlebih. Yang tidak wajar adalah honorarium satu akta melewati batas peraturannya.

Untuk kedua jabatan itu ada kewajiban yang sama dan jarang diketahui: pelayanan gratis bagi yang tidak mampu. Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 37 Tahun 1998 mewajibkan PPAT memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu, dan Pasal 37 UU Nomor 30 Tahun 2004 sebagaimana diubah UU Nomor 2 Tahun 2014 mewajibkan hal yang sama pada notaris, lengkap dengan rangkaian sanksi mulai peringatan lisan sampai pemberhentian dengan tidak hormat bila dilanggar.

Komponen tagihan dan mana yang bukan honorarium

Selisih paling besar antara ekspektasi dan kenyataan hampir selalu muncul karena satu hal: yang disebut "biaya notaris" di lembar tagihan sebenarnya campuran honorarium, pajak, dan biaya pendaftaran negara. Ketiganya punya sifat berbeda, dan hanya satu yang bisa ditawar.

1. Honorarium jasa. Ini imbalan atas pekerjaan pejabatnya. Ada batas atasnya di peraturan, dan di bawah batas itu boleh dinegosiasikan.
2. Pajak. Ada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan di sisi pembeli dan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak di sisi penjual. Besarannya ditentukan aturan pajak, bukan pejabatnya, jadi tidak bisa ditawar. Penjelasan keduanya ada di pajak jual beli rumah dan BPHTB adalah.
3. Penerimaan negara bukan pajak. Biaya pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan masuk ke kas negara dengan tarif yang sudah ditetapkan. Ini juga tidak bisa ditawar.
4. Biaya operasional yang dibebankan. Pengecekan sertifikat, fotokopi, materai, transportasi pengurusan. Nilainya kecil tetapi sebaiknya diminta rinci supaya tidak jadi keranjang serbaguna.

Karena itu satu permintaan sederhana punya dampak besar: minta tagihan yang memisahkan honorarium dari pajak dan PNBP. Begitu terpisah, kamu bisa mengukur honorariumnya terhadap batas peraturan, dan bisa memverifikasi angka pajaknya sendiri.

Satu hal lagi yang perlu dicek lebih dulu, bukan di ujung: kondisi sertifikatnya. Berkas yang datanya tidak sinkron dengan buku tanah akan memicu pengurusan tambahan, dan pengurusan tambahan berarti akta atau langkah tambahan. Pengecekan awal bisa kamu lakukan sendiri lewat cek sertifikat tanah online.

Simulasi plafon pada tiga nilai transaksi

Tabel berikut bukan daftar harga. Isinya perhitungan batas atas yang diizinkan peraturan, supaya kamu punya pembanding saat menerima penawaran. Di praktiknya honorarium yang ditawarkan sering berada di bawah angka ini, terutama untuk transaksi bernilai besar, karena 1% dari nilai besar sudah merupakan jumlah yang sangat berarti.

Dari tabel itu terlihat pola yang berguna saat menawar. Pada transaksi kecil, persentase plafonnya justru lebih tinggi, karena pekerjaan minimum sebuah akta tidak menyusut sebanding dengan harga rumah. Pada transaksi besar, plafon 1% menghasilkan angka yang jauh melampaui beban kerjanya, sehingga di situlah ruang negosiasi paling lebar dan paling wajar untuk dibicarakan.

Perlu ditegaskan sekali lagi karena ini sumber kesalahpahaman yang mahal: acuan perhitungan adalah harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Kalau harga di akta ditulis lebih rendah dari harga sebenarnya, yang menyusut bukan hanya honorarium, tetapi juga dasar pajak, dan itu membawa risiko hukum bagi kedua pihak. Nilai jual objek pajak punya peran tersendiri dalam perhitungan pajak dan dijelaskan di NJOP adalah.

Cara menawar dan apa yang diminta tertulis

Menawar honorarium bukan hal yang tidak sopan. Peraturannya menetapkan batas atas, bukan harga pas, dan itu artinya ruang bicara memang disediakan. Yang menentukan hasilnya adalah cara bertanyanya.

1. Minta rincian sebelum bicara angka total. Sebutkan bahwa kamu ingin tahu mana honorarium, mana pajak, dan mana PNBP. Permintaan ini normal dan langsung memperjelas posisi.
2. Sebutkan akta apa saja yang kamu butuhkan. Kalau syarat AJB sudah lengkap, PPJB bisa jadi tidak diperlukan sama sekali. Satu akta yang tidak perlu adalah satu honorarium yang tidak perlu.
3. Bandingkan honorarium terhadap plafonnya, bukan terhadap kata orang. Untuk AJB, hitung 1% dari harga di akta dan lihat posisi penawarannya.
4. Tanyakan honorarium saksi. Untuk AJB, honorarium saksi sudah termasuk dalam batas 1% menurut bunyi Pasal 32 ayat (1). Tagihan saksi terpisah di luar itu perlu dipertanyakan.
5. Minta penawaran tertulis. Tidak harus formal, pesan yang bisa disimpan sudah cukup. Fungsinya bukan untuk menggugat, melainkan supaya angka tidak bergerak di tengah proses.
6. Minta dua atau tiga penawaran. Kantor PPAT tidak dibatasi wilayah kecamatan seperti anggapan umum, sehingga membandingkan itu mungkin dilakukan.

Kalau kamu memang tidak mampu membayar, sampaikan terus terang. Kewajiban melayani tanpa memungut biaya bagi yang tidak mampu ada di Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 37 Tahun 1998 untuk PPAT dan Pasal 37 UU Nomor 30 Tahun 2004 untuk notaris. Ini hak yang tertulis, bukan belas kasihan.

Sebelum menandatangani apa pun, baca dulu isi aktanya sampai selesai. Struktur dokumen jual beli dan hal-hal yang biasanya luput dibahas di contoh surat jual beli rumah.

Kesalahan yang membuat biaya membengkak

Sebagian besar pembengkakan biaya bukan karena honorarium yang mahal, melainkan karena langkah yang terlewat lalu harus diulang. Berikut yang paling sering terjadi.

1. Menerima angka gabungan tanpa rincian. Selama honorarium, pajak, dan PNBP tercampur, tidak ada yang bisa diukur dan tidak ada yang bisa ditawar.
2. Tidak mengecek sertifikat lebih dulu. Data yang tidak sinkron dengan buku tanah akan tetap ditemukan, hanya lebih terlambat dan lebih mahal.
3. Menganggap pajak bisa ditawar. Waktu dan energi habis di pos yang memang tidak bisa berubah, sementara pos yang bisa dibicarakan justru dilewati.
4. Membuat PPJB padahal syarat AJB sudah lengkap. Menambah satu akta beserta honorariumnya tanpa manfaat tambahan.
5. Menulis harga akta lebih rendah dari harga sebenarnya. Menghemat sedikit di awal, membuka risiko sengketa dan koreksi pajak di kemudian hari.
6. Beda ejaan nama antara KTP dan sertifikat. Penyebab penolakan berkas yang paling sepele sekaligus paling sering, dan memperbaikinya di tengah proses selalu lebih lama.

Kesimpulannya, pertanyaan yang lebih tepat bukan "berapa biaya notaris jual beli rumah", melainkan "akta apa saja yang saya butuhkan, dan berapa honorarium tiap akta itu dibanding plafonnya". Begitu pertanyaannya diubah, angka yang tadinya terasa gelap jadi bisa dihitung sendiri.