Sertifikat Rumah: Jenis, Cara Cek, dan Alur Dokumen Saat Beli Rumah

Apa itu sertifikat rumah

Dalam sistem pertanahan Indonesia, yang didaftarkan dan diberi sertifikat sebenarnya bukan bangunannya, melainkan hak atas tanahnya. Jadi ketika orang menyebut sertifikat rumah, yang dimaksud adalah sertifikat hak atas tanah tempat rumah itu berdiri, lengkap dengan data bangunan yang tercatat di dalamnya. Dasarnya PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Pasal 32 ayat (1) menyebut sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

Dua istilah teknis itu layak dipahami sebentar karena muncul di semua urusan rumah. Data fisik berisi letak, batas, dan luas bidang tanah beserta bangunan di atasnya. Data yuridis berisi jenis haknya, siapa pemegangnya, dan beban yang menempel, misalnya hak tanggungan ketika rumah sedang dijaminkan ke bank. Cara membaca lembar-lembarnya sudah kami bedah di artikel contoh sertifikat tanah, termasuk arti tiap kolom dan letak nomor sertifikatnya.

Perlindungan hukumnya juga tegas. Pasal 32 ayat (2) PP yang sama memberi kepastian bagi pemegang sertifikat yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan menguasainya secara nyata: pihak lain tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam lima tahun sejak sertifikat terbit tidak mengajukan keberatan. Karena itu, hampir semua masalah rumah di kemudian hari, dari sengketa batas sampai warisan, jauh lebih mudah dibereskan kalau sertifikatnya rapi sejak awal.

SHM, SHGB, dan jenis sertifikat lain

Tidak semua sertifikat rumah memberi hak yang sama kuat. Jenis yang paling sering kamu temui saat berburu rumah ada tiga.

Pertama, SHM alias Sertifikat Hak Milik. Ini kasta tertinggi: UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) Pasal 20 menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Tidak ada batas waktu berlakunya, dan hanya warga negara Indonesia yang boleh memegangnya. Seluk-beluknya kami tulis lengkap di artikel SHM.

Kedua, SHGB alias Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. UUPA Pasal 35 memberi jangka waktu paling lama 30 tahun yang dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 37 merincinya untuk HGB di atas tanah negara: pemberian paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun. Rumah baru dari developer umumnya lahir dengan status ini, karena badan hukum memang tidak boleh memegang hak milik.

Ketiga, untuk hunian vertikal seperti apartemen dan rumah susun, bentuknya SHM sarusun, sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Kamu memiliki unitnya secara penuh, sementara tanah bersamanya dimiliki kolektif seluruh pemilik unit dan biasanya berstatus HGB.

Peta lengkap semua jenis hak atas tanah, termasuk hak pakai dan girik yang belum bersertifikat, ada di artikel pilar sertifikat tanah.

AJB dan PPJB bukan sertifikat

Di iklan properti sering muncul rumah dijual "status AJB" dengan harga miring. Di sinilah banyak pembeli pertama terpeleset: AJB alias Akta Jual Beli bukan sertifikat. AJB adalah akta yang dibuat PPAT sebagai bukti sahnya transaksi jual beli, satu mata rantai menuju balik nama, bukan bukti kepemilikan akhir. Selama peralihan haknya belum didaftarkan ke Kantor Pertanahan, nama di sertifikat masih nama pemilik lama. Bedanya kami kupas tuntas di artikel AJB.

Satu tingkat di bawahnya lagi ada PPJB, perjanjian pengikatan jual beli. Ini baru kesepakatan awal antara penjual dan pembeli, umum dipakai developer saat unit masih dibangun atau saat pembayaran bertahap. PPJB tidak mengalihkan hak sama sekali; dia janji untuk bertransaksi, bukan transaksinya itu sendiri.

Urutan kekuatan dokumennya gampang diingat: PPJB lalu AJB lalu sertifikat atas nama sendiri. Berhenti di PPJB artinya kamu baru pegang janji. Berhenti di AJB artinya transaksi sah tapi kepemilikan belum berpindah di mata negara. Baru setelah balik nama selesai, sertifikat rumah benar-benar atas namamu dan perlindungan Pasal 32 PP 24/1997 bekerja untukmu.

Alur dokumen beli rumah baru

Membeli rumah baru dari developer artinya dokumenmu menyusul bertahap, dan justru karena itu urutannya harus kamu pahami supaya tahu kapan boleh menagih.

Tahap pertama biasanya pemesanan dan PPJB. Di titik ini cek dulu legalitas proyeknya: tanah induknya bersertifikat apa dan atas nama siapa, serta perizinan bangunannya lengkap atau tidak. Cara menilainya bisa mengikuti daftar periksa di artikel cara menilai perumahan dan apartemen.

Tahap kedua, AJB ditandatangani di hadapan PPAT setelah unit siap dan pembayaran atau akad kredit beres. Dari tanah induk developer, bidang tanahmu dipecah menjadi sertifikat tersendiri, proses yang mirip dengan pecah sertifikat tanah. Hasilnya hampir selalu SHGB atas nama developer dulu, lalu dibalik nama ke pembeli.

Tahap ketiga, sertifikat SHGB atas namamu terbit. Banyak pembeli berhenti di sini bertahun-tahun. Padahal ada satu langkah lagi yang sangat menguntungkan: meningkatkan SHGB menjadi SHM selagi kamu memenuhi syarat sebagai perorangan WNI. Prosedur dan biayanya kami tulis di artikel HGB ke SHM.

Patokan waktunya sederhana: tagih jadwal AJB dan pemecahan sertifikat sejak awal secara tertulis. Developer yang sehat berani menuliskan estimasi tanggalnya, dan kamu punya dasar menagih kalau lewat.

Catatan khusus untuk rumah subsidi: alur dokumennya sama, tetapi ada ketentuan tambahan seperti larangan memindahtangankan dalam jangka waktu tertentu, jadi baca akadnya sampai tuntas sebelum tanda tangan. Sementara untuk semua tipe rumah baru, riwayat proyek developer sebelumnya adalah alat ukur paling jujur: developer yang unit lamanya sudah bersertifikat atas nama pembelinya jauh lebih layak dipercaya daripada yang sekadar menjanjikan.

Alur dokumen beli rumah bekas

Rumah bekas kebalikannya: sertifikatnya sudah ada sejak hari pertama, jadi pekerjaanmu bukan menunggu melainkan memeriksa.

Mulai dari mencocokkan tiga hal: nama di sertifikat dengan KTP penjual, data fisik di sertifikat dengan kondisi lapangan, dan status beban di data yuridisnya. Kalau penjual bukan pemegang hak, misalnya rumah warisan yang belum dibalik nama ke ahli waris, bereskan dulu rantainya; kasus semacam ini kami bahas di artikel sertifikat tanah warisan.

Selanjutnya pengecekan sertifikat resmi di Kantor Pertanahan, yang biasanya dilakukan PPAT sebelum AJB. Tarifnya menurut lampiran PP 128/2015 adalah Rp 50.000 per sertifikat. Dari pengecekan ini ketahuan sertifikatnya asli atau tidak, sedang diblokir atau tidak, dan masih dibebani hak tanggungan atau tidak.

Satu jebakan yang sering lolos: rumah bekas KPR yang sudah lunas tapi catatan hak tanggungannya belum dicoret. Sertifikatnya asli, pemiliknya benar, tapi di mata negara rumah itu masih tercatat sebagai jaminan utang. Pencoretannya bernama roya, prosesnya kami tulis lengkap di artikel roya. Pastikan roya beres sebelum kamu bayar lunas, atau setidaknya diperhitungkan dalam akadnya.

Jangan lupakan juga sisi pajaknya saat menghitung anggaran. Peralihan hak rumah bekas memunculkan kewajiban BPHTB di sisi pembeli dan PPh final di sisi penjual, di luar tarif PNBP pendaftaran yang dibayar ke Kantor Pertanahan. Besarannya berbeda-beda tergantung nilai transaksi dan daerah, dan seluruh komponennya sudah kami rinci berikut contoh hitungannya di artikel biaya balik nama sertifikat tanah.

Sertifikat rumah selama KPR

Membeli rumah dengan KPR berarti sertifikat rumahmu akan "menginap" di bank selama masa kredit. Ini normal dan justru bagian dari desainnya: bank memasang hak tanggungan atas rumah sebagai jaminan, dan memegang sertifikat aslinya sampai utang lunas. Kamu tetap pemilik sahnya; yang dipegang bank adalah jaminannya.

Selama masa kredit, pastikan tiga hal. Pertama, minta salinan atau setidaknya catat nomor sertifikat dan data pentingnya sebelum diserahkan ke bank. Kedua, simpan baik-baik perjanjian kredit dan bukti pembayaran, karena itu senjatamu kalau ada selisih data di kemudian hari. Ketiga, kalau di tengah jalan kamu ingin memindahkan kredit ke bank lain demi bunga lebih ringan, mekanismenya ada dan sertifikat ikut berpindah bank, seperti dibahas di artikel take over KPR.

Begitu cicilan terakhir dibayar, ambil sertifikat asli beserta surat keterangan lunas dari bank, lalu segera urus roya di Kantor Pertanahan supaya catatan hak tanggungannya dicoret. Tarif royanya juga Rp 50.000 per sertifikat hak tanggungan menurut PP 128/2015. Baru setelah itu sertifikat rumahmu benar-benar bersih dan siap dijual, diwariskan, atau dijaminkan lagi kapan pun dibutuhkan. Kalau kamu masih menimbang-nimbang membeli rumah pertama, simulasi beban cicilannya bisa dicoba lewat simulasi KPR.

Cara cek keaslian dan naik status

Memeriksa sertifikat rumah tidak butuh keahlian khusus, hanya disiplin memakai kanal resmi.

Jalur paling kuat tetap pengecekan di Kantor Pertanahan lewat PPAT dengan tarif resmi Rp 50.000 tadi, karena hasilnya mengikat dan jadi syarat sebelum AJB. Untuk penelusuran awal mandiri, Kementerian ATR/BPN menyediakan aplikasi resmi Sentuh Tanahku yang bisa menampilkan info bidang tanah dan berkas permohonan; kanal-kanal daringnya beserta batasannya kami rinci di artikel cek sertifikat tanah online. Jangan pernah mengandalkan jasa cek tidak resmi yang hanya bermodal foto sertifikat.

Sertifikat lama berbentuk buku hijau juga perlahan digantikan sertifikat elektronik. Kalau rumah incaranmu masih memakai format lama, tidak perlu panik; keduanya sama sah, dan penggantiannya berjalan bertahap lewat layanan pertanahan, seperti dijelaskan di artikel sertifikat tanah elektronik dan sertifikat tanah terbaru.

Terakhir, naikkan status kalau bisa. SHGB yang dibiarkan kedaluwarsa adalah sumber masalah klasik rumah developer: perpanjangannya makan biaya dan waktu, sementara peningkatan ke SHM untuk rumah tinggal perorangan justru relatif terjangkau dan permanen. Kombinasi paling aman untuk rumah tinggal: SHM di tangan, PBG beres, dan tidak ada beban di data yuridis. Dengan tiga itu, nilai jual rumahmu terjaga dan langkah finansial berikutnya, apa pun bentuknya, berangkat dari fondasi yang kuat. Panduan langkah pertamanya ada di artikel beli rumah pertama.