Cara mengubah HGB ke SHM: syarat, biaya resmi, dan urutannya

Dasar hukum dan siapa yang memenuhi syarat

Pertanyaan yang paling sering muncul setelah orang membaca tanggal berakhir di sertifikatnya adalah: bisakah statusnya dinaikkan supaya tidak perlu diperpanjang lagi tiap beberapa dekade. Jawabannya ada di satu pasal pendek. Pasal 94 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan Hak Guna Bangunan dan hak pakai yang dimiliki perorangan Warga Negara Indonesia, yang digunakan atau dimanfaatkan untuk rumah tinggal termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak.

Bacalah kalimat itu pelan-pelan, karena setiap frasanya adalah syarat. Ada tiga hal yang harus benar bersamaan.

1. Pemegangnya perorangan. Bukan PT, bukan yayasan, bukan koperasi. Ini konsisten dengan Pasal 21 UU Nomor 5 Tahun 1960 yang menyatakan hanya Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik.
2. Pemegangnya Warga Negara Indonesia. Status kewarganegaraan dibuktikan dengan KTP dan dokumen pendukung lain saat permohonan diajukan.
3. Tanahnya dipakai untuk rumah tinggal. Termasuk rumah toko dan rumah kantor, sesuai bunyi pasalnya. Gudang, pabrik, dan lahan usaha murni tidak masuk kategori ini.

Kalau salah satu dari tiga syarat itu tidak terpenuhi, jalurnya bukan perubahan hak melainkan perpanjangan atau pembaruan HGB biasa. Penjelasan lengkap soal jangka waktu dan kewajiban pemegang HGB ada di panduan HGB adalah, dan karakter hak milik yang jadi tujuannya dijelaskan di SHM adalah.

Dokumen yang disiapkan

Kantor Pertanahan bekerja dengan berkas, bukan dengan penjelasan lisan. Menyiapkan dokumen sejak awal memangkas bolak-balik yang paling banyak memakan waktu. Berikut daftar yang lazim diminta untuk permohonan perubahan hak atas rumah tinggal.

Satu catatan yang menghemat banyak waktu: perbedaan ejaan nama antara KTP dan sertifikat adalah penyebab penolakan berkas yang paling sepele sekaligus paling sering. Perbaiki lebih dulu sebelum berkas masuk, bukan setelah ditolak.

Urutan pengurusan di Kantor Pertanahan

Alurnya berbentuk antrean berkas dengan beberapa titik verifikasi. Urutannya kurang lebih seperti ini.

1. Cek sertifikat. Kantor Pertanahan mencocokkan sertifikat fisik dengan buku tanah dan daftar di kantor. Selisih sekecil apa pun harus diselesaikan di tahap ini.
2. Ajukan permohonan dan bayar PNBP. Berkas masuk lewat loket, lalu terbit tanda terima dan tagihan penerimaan negara bukan pajak.
3. Verifikasi berkas dan peruntukan. Petugas memastikan pemohon perorangan WNI dan objeknya memang rumah tinggal, rumah toko, atau rumah kantor.
4. Penyelesaian kewajiban pajak. Bila BPHTB terutang, bukti setornya dilampirkan. Perolehan hak yang menimbulkan kewajiban ini dijelaskan di pajak jual beli rumah.
5. Penerbitan keputusan dan pencatatan. Perubahan hak dicatat, buku tanah HGB ditutup, dan buku tanah hak milik dibuka.
6. Penyerahan sertifikat hak milik. Sertifikat baru diambil pemohon atau kuasanya. Bentuk dan isi tiap bidang datanya bisa kamu bandingkan dengan contoh sertifikat tanah.

Biaya resmi dan biaya yang bukan tarif negara

Di sinilah banyak orang salah paham. Angka yang beredar di internet biasanya mencampur tarif negara dengan honorarium pihak swasta, lalu disebut "biaya resmi". Pisahkan keduanya.

Tarif negara. PP Nomor 128 Tahun 2015 memuat jenis dan tarif PNBP yang berlaku di Kementerian ATR/BPN. Untuk perubahan hak, Lampiran huruf A angka 7 huruf a menetapkan tarif Rp50.000 per bidang untuk pendaftaran perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik. Tarif yang sama, Rp50.000, juga berlaku untuk perubahan arah sebaliknya di huruf b sampai d.

Sebagai pembanding, kalau kamu memilih memperpanjang HGB alih-alih mengubahnya, Pasal 16 ayat (1) PP Nomor 128 Tahun 2015 memakai rumus T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00 untuk pendaftaran keputusan perpanjangan maupun pembaruan hak. Satuannya permil, bukan persen, jadi Nilai Tanah Rp800.000.000 menghasilkan Rp1.600.000 ditambah Rp100.000. Penjelasan pasal itu mendefinisikan Nilai Tanah sebagai nilai pasar yang ditetapkan Kementerian ATR/BPN dalam peta zona nilai tanah yang disahkan Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan, dan untuk wilayah yang belum punya peta zona nilai tanah dipakai Nilai Jual Objek Pajak.

Prinsip praktisnya: minta rincian tertulis yang memisahkan tarif negara dari honorarium. Kalau ada yang menyebut satu angka gelondongan tanpa rincian, itu bukan tarif resmi, melainkan harga jasa. Untuk memperkirakan basis nilai tanahmu sendiri, mulai dari cek NJOP online dan cara menghitung NJOP.

Kendala yang paling sering menahan berkas

Permohonan yang ditolak atau menggantung hampir selalu berhenti di salah satu dari lima titik ini.

1. Pemegang hak bukan perorangan. Sertifikat masih atas nama perusahaan pengembang meski unitnya sudah kamu tempati. Selesaikan balik nama lebih dulu, langkahnya ada di biaya balik nama sertifikat tanah.
2. Peruntukan tidak cocok. Objeknya tercatat sebagai lahan usaha, bukan rumah tinggal, rumah toko, atau rumah kantor.
3. Data tidak sinkron. Luas, nomor hak, atau nama pemegang berbeda antara sertifikat dan buku tanah. Cara membaca nomor haknya ada di nomor sertifikat tanah.
4. Ada hak tanggungan yang belum diroya. Sertifikat masih diagunkan, sehingga catatan bebannya harus dibereskan bersama bank.
5. Kewajiban pajak belum tuntas. SPPT PBB menunggak atau BPHTB belum disetor, sehingga berkas berhenti di verifikasi.

Poin keempat pantas diperjelas karena istilahnya asing bagi banyak orang. Roya adalah pencoretan catatan hak tanggungan di buku tanah setelah utangmu lunas. Selama roya belum dilakukan, buku tanah masih memuat beban, dan Kantor Pertanahan memperlakukan bidang itu sebagai objek yang masih terikat jaminan. Banyak pemilik rumah menyangka pelunasan kredit otomatis membersihkan catatan itu. Tidak. Pelunasan menghasilkan surat keterangan lunas dan pengembalian sertifikat dari bank, sedangkan pencoretan catatannya adalah permohonan tersendiri di Kantor Pertanahan. Kalau kamu berencana menaikkan status hak setelah KPR lunas, urutkan roya lebih dulu, baru perubahan hak.

Soal lama proses, jangan memakai angka yang beredar di forum sebagai patokan. Standar waktu layanan pertanahan ditetapkan per jenis layanan dan diumumkan di Kantor Pertanahan masing-masing, dan durasi nyatanya bergantung pada kelengkapan berkas serta antrean di kantor tersebut. Yang bisa kamu kendalikan cuma satu sisi: berkas yang lengkap sejak hari pertama. Berkas yang harus dilengkapi dua atau tiga kali bisa menambah berminggu-minggu tanpa ada yang salah di pihak kantor. Karena itu tanyakan standar waktu layanan dan daftar dokumen langsung di loket Kantor Pertanahan tempat bidang tanahmu terdaftar, lalu cocokkan dengan daftar di artikel ini, bukan sebaliknya.

Kapan sebaiknya diurus

Jawaban singkatnya: sebelum kamu membutuhkannya. Ada tiga momen ketika perubahan hak jauh lebih murah dan lebih cepat kalau sudah selesai duluan.

Sebelum sisa jangka waktunya menipis. HGB yang tinggal beberapa tahun membuat penilaian bank lebih ketat, karena sisa umur hak dibandingkan dengan tenor kredit. Kalau kamu berencana mengajukan kredit dengan tenor panjang, cek dulu kemampuanmu di kelayakan KPR dan hitung angsurannya di simulasi KPR.

Sebelum dijual. Rumah dengan SHM lebih mudah dilepas dan tidak memicu negosiasi turun harga karena status. Pembeli yang teliti pasti menanyakan tanggal berakhir HGB, dan pertanyaan itu selalu menekan harga.

Sebelum diwariskan. Mengurus perubahan hak jauh lebih sederhana ketika pemegang haknya masih satu orang dan masih bisa menandatangani sendiri permohonannya.

Sebagai penutup, perubahan HGB ke SHM bukan proyek besar, tetapi juga bukan urusan satu jam. Tarif negaranya kecil dan jelas, syaratnya cuma tiga dan tertulis di satu pasal, dan hambatannya hampir selalu administratif. Yang membuatnya terasa berat adalah kebiasaan menunda sampai sertifikatnya hampir kedaluwarsa atau sampai rumahnya sudah mau dijual. Kalau kamu baru mulai menata dokumen properti, lanjutkan ke sertifikat tanah dan panduan beli rumah pertama.