Tanah Girik: Status Hukumnya, Batas Waktu 2026, dan Cara Amannya

Apa itu tanah girik

Di banyak daerah, terutama di Jawa, orang menyebut tanah warisan keluarga yang belum bersertifikat sebagai tanah girik. Nama itu diambil dari dokumen yang dipegang pemiliknya: girik, secarik bukti administrasi pembayaran pajak atas tanah dari masa sebelum sistem pendaftaran tanah modern berjalan. Di daerah lain padanannya berbeda-beda; ada petuk pajak, pipil, sampai kekitir.

Istilah-istilah itu bukan karangan warung kopi; mereka benar-benar disebut dalam peraturan. Penjelasan Pasal 24 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah memuat daftar alat bukti tertulis hak lama, dan di dalamnya tercantum petuk Pajak Bumi/landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP Nomor 10 Tahun 1961. Artinya, negara mengakui dokumen-dokumen itu ada dan pernah berfungsi, tetapi dengan kedudukan yang sangat spesifik: sebagai bahan pembuktian ketika tanahnya hendak didaftarkan.

Yang perlu diluruskan sejak awal: girik bukan sertifikat dan bukan bukti kepemilikan. Girik lahir sebagai catatan objek pajak, menunjukkan siapa yang membayar pajak atas bidang tanah itu, bukan siapa pemilik haknya menurut hukum tanah. Dua hal itu sering berimpit di lapangan, tetapi secara hukum berbeda jauh. Bukti kepemilikan yang diakui penuh adalah sertifikat hak atas tanah, seperti yang kami urai di artikel sertifikat tanah.

Kedudukan hukum girik

UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) memerintahkan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia demi kepastian hukum. Pasal 19 menyebut rangkaiannya: pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah; pendaftaran hak dan peralihannya; serta pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Lewat Ketentuan Konversi UUPA, hak-hak lama, termasuk hak milik adat, dikonversi menjadi hak-hak menurut undang-undang ini.

Persoalannya, konversi dan pendaftaran itu tidak pernah selesai serentak. Jutaan bidang tanah bekas milik adat belum juga didaftarkan sampai hari ini, dan di sanalah tanah girik berada: haknya bisa jadi sah menurut hukum adat, tetapi belum tercatat dalam sistem pendaftaran tanah, sehingga negara belum pernah menguji dan menjamin siapa pemiliknya.

PP 24/1997 mengatur cara membuktikannya saat pendaftaran dilakukan. Pasal 24 ayat (1): hak lama dibuktikan dengan alat bukti tertulis dan keterangan saksi yang kadar kebenarannya dianggap cukup oleh Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan. Girik masuk kategori alat bukti tertulis ini. Ayat (2) memberi jalan bagi yang buktinya tidak lengkap: pembukuan bisa dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, dengan syarat penguasaan itu beritikad baik, terbuka, diperkuat kesaksian orang yang dapat dipercaya, dan tidak dipermasalahkan pihak lain.

Bandingkan dengan kekuatan sertifikat pada Pasal 32 PP yang sama: sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis di dalamnya. Girik tidak pernah diberi kedudukan seperti itu.

Batas waktu dari PP 18/2021

Sejak 2021, ada perubahan besar yang wajib diketahui semua pemegang girik. Pasal 96 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 tahun sejak berlakunya peraturan pemerintah itu. PP 18/2021 diundangkan pada awal Februari 2021, jadi jendela waktunya berakhir pada awal 2026.

Konsekuensinya ditulis gamblang di ayat (2): dalam hal jangka waktu itu berakhir, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah, dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah. Pasal 97 menambahkan bahwa surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan dokumen sejenis yang diterbitkan kepala desa, lurah, atau camat juga hanya dapat digunakan sebagai petunjuk.

Turun kasta dari "alat pembuktian" menjadi "petunjuk" bukan sekadar ganti label. Sebagai petunjuk, girik tetap bisa menyertai permohonan pendaftaran, tetapi beban pembuktiannya bergeser ke bukti lain: penguasaan fisik, kesaksian, riwayat tanah, dan pengumuman tanpa keberatan. Prosesnya jadi lebih berat, lebih lama, dan lebih rawan sengketa.

Karena artikel ini terbit setelah jendela itu tertutup, sikap paling realistis untuk pemegang girik adalah: jangan menunggu apa pun lagi. Segera mulai proses pendaftaran dengan semua dokumen dan bukti penguasaan yang ada, dan manfaatkan program pendaftaran tanah sistematis di wilayahmu kalau sedang berjalan.

Risiko membeli tanah girik

Tanah girik sering ditawarkan dengan harga jauh di bawah pasar, dan di situlah jebakannya bagi pembeli yang hanya melihat angka. Perbandingan harga wajarnya sendiri bisa kamu baca di artikel harga tanah dan harga tanah per meter. Risiko utamanya ada empat.

Pertama, ketidakpastian siapa pemilik sebenarnya. Karena girik bukan bukti kepemilikan, bisa terjadi beberapa pihak sama-sama merasa berhak: sesama ahli waris, pembeli lama yang transaksinya tidak tercatat, atau penggarap yang menguasai fisik tanahnya. Sengketa semacam ini sulit dan mahal justru karena tidak ada satu dokumen otoritatif yang bisa jadi rujukan bersama.

Kedua, transaksi ganda. Tanah bersertifikat sulit dijual dua kali karena peralihannya tercatat di Kantor Pertanahan. Tanah girik tidak punya pencatatan terpusat semacam itu, sehingga penjual nakal bisa menjual bidang yang sama ke lebih dari satu pembeli.

Ketiga, luas dan batas yang belum pasti. Angka luas di girik adalah catatan pajak, bukan hasil pengukuran kadastral. Saat tanah akhirnya diukur untuk didaftarkan, luasnya bisa berbeda dari yang kamu bayar.

Keempat, akses pembiayaan tertutup. Bank hanya menerima jaminan berupa hak atas tanah yang sudah terdaftar, jadi tanah girik tidak bisa dibeli lewat KPR dan tidak bisa dijaminkan. Ditambah ketentuan PP 18/2021 di atas, membeli girik hari ini berarti membeli pekerjaan pembuktian yang lebih berat dari sebelumnya.

Cara memeriksa sebelum transaksi

Kalau setelah menimbang semua risikonya kamu tetap berminat, jangan lewati satu pun langkah pemeriksaan ini.

Mulai dari kantor kelurahan atau desa: cocokkan nama di girik dengan catatan buku C desa (buku administrasi tanah adat), telusuri riwayat peralihannya, dan tanyakan apakah bidang itu pernah atau sedang disengketakan. Minta penjual menunjukkan bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir; cara membaca komponen tagihannya ada di artikel PBB rumah.

Lanjut ke Kantor Pertanahan: pastikan bidang itu memang belum pernah disertifikatkan atas nama orang lain. Tanah yang tampak "kosong administrasi" bisa saja sudah masuk sertifikat pihak lain, dan Pasal 32 PP 24/1997 memberi kedudukan pembuktian yang kuat pada sertifikat itu. Pemeriksaan peta bidang juga membantu memastikan lokasi dan batasnya. Untuk tanah yang sudah bersertifikat, pengecekan bisa dilakukan daring seperti panduan cek sertifikat tanah online.

Terakhir, periksa penguasaan fisiknya langsung: siapa yang menggarap, siapa yang menempati, dan apakah warga sekitar mengakui penjual sebagai pemilik. Ingat syarat Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997: penguasaan yang bisa dipakai untuk pendaftaran adalah yang beritikad baik, terbuka, dan tidak dipermasalahkan. Kesaksian tetangga dan aparat setempat kelak menjadi bagian dari pembuktian itu.

Jalur mensertifikatkan tanah girik

Tujuan akhir semua pemeriksaan di atas satu: mengubah tanah girik menjadi tanah bersertifikat. Prosesnya adalah pendaftaran tanah pertama kali, dengan girik dan dokumen pendukung sebagai bahan pembuktian, ditambah surat pernyataan penguasaan fisik dan kesaksian.

Secara garis besar tahapannya: menyiapkan dokumen (girik atau petuk, riwayat tanah dari kelurahan, bukti PBB, identitas dan surat waris jika tanahnya warisan), pengukuran bidang oleh petugas, pemeriksaan oleh panitia, pengumuman untuk memberi kesempatan pihak lain mengajukan keberatan, lalu penerbitan sertifikat jika semuanya bersih. Urutan lengkap berikut jalur sporadik dan sistematisnya kami tulis di artikel cara mengurus sertifikat tanah, sedangkan komponen biayanya di artikel biaya pembuatan sertifikat tanah.

Untuk tanah warisan yang masih atas nama girik kakek atau nenek, bereskan dulu kesepakatan para ahli warisnya sebelum menyentuh urusan kantor; panduannya ada di artikel sertifikat tanah warisan. Banyak pendaftaran macet bukan karena dokumen tanahnya, melainkan karena ahli waris belum satu suara.

Siapkan juga mental untuk proses yang tidak instan. Pendaftaran pertama kali melibatkan beberapa instansi sekaligus, dari kelurahan sampai Kantor Pertanahan, dan setiap tahap punya antrean serta kelengkapannya sendiri. Simpan salinan semua berkas yang kamu serahkan, catat nama petugas dan nomor berkas permohonanmu, dan tindak lanjuti secara berkala. Pemohon yang rajin mengawal berkasnya hampir selalu selesai lebih cepat daripada yang hanya menunggu kabar.

Kalau kamu membeli tanah girik dari orang lain, praktik yang lazim adalah membuat akta pelepasan hak atau perjanjian di hadapan notaris atau PPAT sebagai dasar peralihan, lalu pembeli yang melanjutkan proses pendaftaran atas namanya. Pastikan aktanya dibuat pejabat resmi, bukan sekadar kuitansi bermeterai.

Checklist aman tanah girik

Sebagai penutup, ini daftar periksa yang bisa kamu bawa saat berhadapan dengan tanah girik, baik sebagai pemilik maupun calon pembeli.

Untuk pemilik: kumpulkan girik asli dan semua dokumen pendukungnya, urus riwayat tanah di kelurahan, amankan bukti penguasaan fisik (foto, tagihan, kesaksian), lalu ajukan pendaftaran secepatnya tanpa menunggu program apa pun. Ingat, sejak jendela 5 tahun PP 18/2021 berakhir, dokumen lamamu hanya berstatus petunjuk; makin lama menunda, makin besar ruang pihak lain mempermasalahkan.

Untuk calon pembeli: verifikasi di kelurahan dan Kantor Pertanahan sebelum membayar apa pun, libatkan notaris atau PPAT sejak awal, tuangkan peralihan dalam akta resmi, dan perhitungkan biaya serta waktu pendaftaran dalam harga belimu. Jangan pernah membandingkan harga tanah girik langsung dengan tanah bersertifikat; keduanya barang yang berbeda kelas kepastiannya. Kalau kamu sedang menimbang beli tanah untuk rumah pertama, bandingkan dulu dengan opsi yang lebih aman lewat artikel beli rumah pertama.

Tanah girik bukan barang haram; dia warisan sejarah administrasi tanah kita. Yang berbahaya adalah memperlakukannya seolah setara sertifikat. Perlakukan girik sebagai titik awal pembuktian, kawal prosesnya sampai sertifikat terbit, dan tanah itu akan berubah dari sumber waswas menjadi aset yang benar-benar bisa diandalkan. Semakin cepat kamu memulai, semakin pendek daftar orang yang bisa mempermasalahkannya di kemudian hari.