Batas Penghasilan Rumah Subsidi: tabel per zona dan cara membacanya

Tabel batas penghasilan per zona

Program rumah subsidi ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), dan yang menentukan siapa termasuk MBR adalah besaran penghasilan. Aturannya ada di Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 tentang Besaran Penghasilan dan Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah serta Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah, tercatat dalam Berita Negara Tahun 2025 Nomor 273 dan ditetapkan 17 April 2025.

BP Tapera selaku pengelola dana FLPP menayangkan besaran itu pada halaman resmi KPR FLPP. Berikut tabelnya sebagaimana kami baca pada 3 Agustus 2026.

Angka-angka itu adalah batas atas per bulan. Melewatinya berarti kamu tidak lagi memenuhi kriteria MBR untuk zona tersebut, dan pengajuan subsidimu gugur di tahap paling awal, sebelum bank sempat menilai kemampuan bayarmu. Tidak ada batas bawah, jadi penghasilan kecil bukan halangan dari sisi aturan program, meskipun bank tetap akan menilai kemampuan angsuranmu secara terpisah.

Kolom ketiga sering terlewat. Selain status tidak kawin dan kawin, ada kategori satu orang peserta Tapera, dan besarannya sama dengan kolom kawin di setiap zona. Kalau kamu peserta Tapera, tanyakan ke bank pelaksana kategori mana yang dipakai untuk berkasmu, karena selisihnya bisa Rp1.500.000 sampai Rp2.000.000 per bulan.

Menentukan zona wilayahmu

Kesalahan paling umum di sini sederhana tetapi mahal: orang memakai zona tempat dia bekerja atau tempat KTP-nya diterbitkan. Yang dipakai adalah zona tempat rumahnya berada. Dasarnya Pasal 4 ayat (2) Permen PKP 5/2025, yang menetapkan besaran penghasilan berdasarkan zonasi wilayah, dan wilayah yang dimaksud adalah lokasi rumahnya.

Konsekuensinya nyata. Seseorang yang bekerja di Jakarta dengan penghasilan Rp11.000.000 sebulan dan berstatus tidak kawin masih di bawah batas Zona 4 sebesar Rp12.000.000, sehingga bisa mengambil unit di Bekasi. Orang yang sama, kalau membeli unit di Semarang, akan diukur dengan batas Zona 1 sebesar Rp8.500.000 dan tidak lolos. Rumahnya yang menentukan, bukan kantornya.

Perhatikan juga cakupan Zona 4 yang sangat sempit, hanya Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Daerah penyangga lain di Jawa Barat maupun Banten yang tidak disebut namanya mengikuti Zona 1. Jangan mengasumsikan sebuah kota masuk Jabodetabek hanya karena jaraknya dekat.

Penghasilan mana yang dihitung

Angka yang dibandingkan dengan tabel bukan omzet, bukan penghasilan kotor, dan bukan penghasilan satu orang saja kalau kamu sudah menikah. Permen PKP 5/2025 mengatur pada Pasal 5 bahwa yang dipakai adalah penghasilan bersih, dan bagi pemohon yang kawin, penghasilan itu merupakan gabungan seluruh pendapatan bersih dari gaji, upah, dan atau hasil usaha suami istri.

Tiga hal yang perlu kamu terjemahkan ke situasimu sendiri:

• Pasangan ikut dihitung, mau bekerja atau tidak. Kalau keduanya berpenghasilan, keduanya dijumlahkan. Pasangan yang tidak berpenghasilan menyumbang nol, tetapi statusmu tetap dibaca sebagai kawin sehingga yang berlaku adalah kolom kawin yang batasnya lebih longgar.
• Pekerja informal tetap bisa masuk. Ketentuannya menyebut penghasilan tetap maupun tidak tetap, termasuk hasil usaha. Yang berbeda hanya cara membuktikannya, biasanya lewat rekening koran, catatan usaha, atau surat keterangan penghasilan.
• Bersih berarti setelah potongan. Untuk karyawan, acuan praktisnya adalah penghasilan yang benar-benar diterima. Minta bank pelaksana menyebutkan komponen mana saja yang mereka hitung, karena tunjangan dan lembur bisa diperlakukan berbeda antar bank.

Supaya konkret, ambil satu contoh perhitungan. Sepasang suami istri hendak membeli unit di Sidoarjo, Jawa Timur, yang berarti Zona 1 dengan batas Rp10.000.000 untuk yang kawin. Suami menerima Rp6.200.000 bersih per bulan, istri berjualan daring dengan hasil bersih rata-rata Rp2.900.000 per bulan. Gabungannya Rp9.100.000, masih di bawah batas, sehingga syarat penghasilan terpenuhi. Kalau pasangan yang sama mengincar unit di Depok, batasnya berpindah ke Zona 4 sebesar Rp14.000.000 dan mereka tetap lolos, tetapi batas harga unitnya ikut berubah mengikuti kelompok wilayah yang berbeda.

Sekarang ubah satu variabel saja. Kalau penghasilan bersih suami Rp7.500.000 dan istri Rp3.100.000, gabungannya menjadi Rp10.600.000. Untuk unit di Sidoarjo mereka gugur, karena melewati Rp10.000.000. Untuk unit di Depok mereka masih lolos. Perbedaan hasilnya bukan karena orangnya berubah, melainkan karena lokasi rumahnya berbeda zona. Inilah sebabnya menentukan zona harus dilakukan lebih dulu, sebelum kamu menghitung apa pun.

Menyembunyikan penghasilan pasangan supaya lolos batas bukan strategi, melainkan risiko. Data penghasilan diverifikasi bank, dan pernyataan yang tidak benar dalam permohonan kredit bisa membatalkan akad serta menimbulkan kewajiban pengembalian bantuan.

Zona penghasilan bukan kelompok harga

Ini sumber kekeliruan yang paling sering kami temui di pembahasan rumah subsidi, dan akibatnya bisa membuat orang salah menghitung sejak awal. Program ini memakai dua peta wilayah yang berbeda, untuk dua hal yang berbeda.

Perhatikan bahwa urutannya pun tidak sejajar. Papua memiliki batas harga rumah tertinggi, yaitu Rp240.000.000, tetapi batas penghasilannya berada di Zona 3, bukan zona teratas. Sebaliknya Jabodetabek punya batas penghasilan tertinggi, tetapi batas harga rumahnya Rp185.000.000, di bawah Papua. Bali masuk Zona 2 untuk penghasilan, sementara untuk harga ia berada di kelompok 4 bersama Jabodetabek.

Jadi jangan pernah menyimpulkan batas harga dari zona penghasilanmu, atau sebaliknya. Rincian tabel harga per wilayah ada di perumahan subsidi, sementara gambaran utuh skemanya ada di panduan pilar rumah subsidi.

Kalau penghasilanmu melewati batas

Kalau angkamu di atas batas zona, sebaiknya kamu tahu sekarang daripada setelah membayar tanda jadi. Yang bisa kamu lakukan:

1. Periksa ulang zonanya. Pastikan kamu memakai zona lokasi rumah, dan pastikan statusmu dibaca benar antara tidak kawin, kawin, atau peserta Tapera. Salah kolom bisa menggeser batas sampai Rp2.000.000.
2. Periksa ulang cara menghitungnya. Yang dipakai penghasilan bersih, bukan bruto. Beberapa orang menyimpulkan dirinya gagal padahal memakai angka kotor.
3. Pertimbangkan skema nonsubsidi. Melewati batas MBR bukan berarti tidak bisa membeli rumah, hanya berarti jalurnya berbeda. Perbandingan lengkapnya ada di perbedaan rumah subsidi dan rumah komersial.
4. Hitung ulang kemampuanmu. Pakai simulasi KPR untuk memperkirakan angsuran, lalu cek kelayakan KPR untuk melihat apakah rasionya masuk akal terhadap penghasilanmu.

Perlu diingat juga bahwa lolos batas penghasilan hanyalah satu dari beberapa syarat. Kamu tetap harus belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah. Daftar lengkapnya ada di syarat KPR subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Aturan subsidi perumahan bergerak cukup cepat, jadi memperlakukan angka tahun lalu sebagai angka hari ini adalah kekeliruan yang mahal. Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 sendiri sudah dua kali diubah, yaitu oleh Permen PKP Nomor 11 Tahun 2025 dan Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026 yang ditetapkan 13 Januari 2026. Perubahan itu menyentuh Pasal 3 tentang batasan luas lantai, sehingga besarannya kini ditetapkan lewat Keputusan Menteri, bukan lagi tercantum langsung dalam Peraturan Menteri.

Sepanjang pemeriksaan kami pada 3 Agustus 2026, tabel besaran penghasilan yang ditayangkan BP Tapera masih merujuk Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 dengan angka yang tercantum di halaman ini. Cara memeriksanya sendiri kapan saja:

• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan baca bagian syarat penerimaan, karena tabel zonanya ada di sana.
• Telusuri JDIH Kementerian PKP untuk melihat apakah ada Peraturan Menteri atau Keputusan Menteri yang lebih baru daripada yang kami cantumkan di daftar sumber.
• Tanyakan langsung ke bank pelaksana, dan minta jawabannya tertulis. Bank yang menyalurkan FLPP menerima pembaruan ketentuan lebih dahulu daripada kebanyakan artikel di internet.

Satu catatan penutup soal kabar yang beredar. Pada 24 Juni 2026 Kementerian PKP memberitakan pembahasan skema tenor KPR FLPP hingga 40 tahun sebagai tindak lanjut arahan Presiden, sekaligus mempertahankan suku bunga rumah subsidi 5 persen. Itu arah kebijakan, bukan ketentuan yang sudah berlaku. Saat kami periksa pada 3 Agustus 2026, halaman produk resmi BP Tapera masih menyatakan tenor maksimal 20 tahun, dan angka itulah yang kami pakai di seluruh panduan ini.