Perumahan Subsidi: cara mencari lokasi, batas harga, dan larangannya

Apa itu perumahan subsidi

Perumahan subsidi adalah kompleks perumahan yang unit-unitnya berstatus Rumah Umum Tapak, yaitu rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan hunian Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Perhatikan letak subsidinya: yang disubsidi bukan bangunannya, melainkan pembiayaannya. Pemerintah menyalurkan dana murah lewat Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) ke bank pelaksana, lalu bank meneruskannya sebagai KPR berbunga rendah kepada pembeli yang lolos kriteria.

Karena itu satu proyek bisa disebut perumahan subsidi hanya kalau dua hal terpenuhi sekaligus. Pertama, unitnya memenuhi batasan luas dan harga jual yang ditetapkan Keputusan Menteri. Kedua, pembelinya memenuhi kriteria MBR. Kalau salah satu tidak terpenuhi, transaksinya tetap bisa jalan, tetapi bukan lagi lewat skema subsidi.

Halaman ini membahas sisi proyeknya: bagaimana menemukan lokasinya, berapa batas harga yang boleh dipasang, dan aturan apa yang mengikat kamu setelah menjadi pemilik. Untuk sisi pembiayaannya, mulai dari bunga sampai cara mengajukan ke bank, baca panduan pilar rumah subsidi.

Cara mencari lokasi proyeknya

Jalur resmi untuk menelusuri lokasi perumahan subsidi adalah SiKumbang, singkatan dari Sistem Informasi Kumpulan Pengembang. Basis data ini memuat lokasi perumahan yang didaftarkan pengembang dan dikelola bersama Kementerian PKP serta BP Tapera. Isinya bukan iklan properti, melainkan pendaftaran proyek, sehingga lebih berguna untuk memverifikasi daripada untuk berbelanja.

Pada laman depannya tersedia beberapa cara masuk, yaitu penelusuran berdasarkan wilayah lokasi, data lokasi, ID lokasi, dan ID rumah. Ada juga pencarian berdasarkan nama perumahan. Praktiknya begini:

1. Mulai dari wilayah. Pilih wilayah lokasi lebih dulu untuk melihat proyek apa saja yang terdaftar di kabupaten atau kota incaranmu. Ini cara paling masuk akal kalau kamu belum punya nama perumahan tertentu.
2. Cocokkan nama perumahannya. Kalau kamu sudah menerima brosur atau melihat spanduk, masukkan nama perumahan itu. Nama yang dipasarkan agen kadang berbeda dengan nama yang didaftarkan pengembang, jadi coba juga potongan namanya saja.
3. Catat ID lokasi dan ID rumah. Dua nomor ini yang nanti kamu pakai saat bertanya ke bank pelaksana. Jauh lebih kuat daripada menyebut nama perumahan, karena satu nama bisa dipakai beberapa kluster berbeda.
4. Perhatikan kategori dan statusnya. SiKumbang membedakan unit subsidi dari nonsubsidi, dan mencatat status seperti kavling, pembangunan, ready stock, serta proses bank. Unit berstatus kavling artinya rumahnya belum berdiri.

Berhati-hatilah membaca status unitnya, karena tiga status yang berbeda punya konsekuensi waktu yang sangat berbeda. Ready stock berarti bangunannya sudah berdiri dan bisa kamu lihat langsung. Pembangunan berarti unitnya sedang dikerjakan, sehingga serah terimanya bergantung pada kemajuan proyek. Kavling berarti yang terdaftar baru tanahnya, dan itu berarti kamu membeli rencana, bukan rumah. Untuk pembeli pertama yang mengandalkan KPR, unit ready stock atau yang pembangunannya sudah mendekati selesai jauh lebih mudah diverifikasi.

Satu hal yang perlu kamu pahami sejak awal: terdaftar di SiKumbang bukan jaminan kuotamu tersedia. Ketersediaan dana FLPP dialokasikan per periode dan disalurkan lewat bank pelaksana, jadi konfirmasi akhirnya tetap ada di bank, bukan di basis data.

Batas harga per wilayah

Ini bagian yang paling sering dipakai orang untuk mengecek apakah sebuah proyek masuk akal. Batas harga jual maksimal Rumah Umum Tapak ditetapkan dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 689/KPTS/M/2023, ditetapkan 23 Juni 2023 dan masih berstatus Berlaku di JDIH Kementerian PKP saat kami periksa pada 3 Agustus 2026.

Lampiran huruf B keputusan itu memuat dua kolom angka, yaitu batas untuk 2023 dan batas Mulai 2024. Diktum KEDUA menyatakan bahwa batasan harga jual maksimal tahun 2024 berlaku untuk tahun-tahun selanjutnya. Artinya kolom Mulai 2024 itulah yang menjadi acuan pada 2026, bukan kolom 2023.

Baca daftar pengecualiannya pelan-pelan, karena di situlah letak jebakannya. Kepulauan Riau dan Bangka Belitung dikeluarkan dari kelompok Sumatera lalu dipindahkan ke kelompok 3. Jabodetabek dikeluarkan dari kelompok Jawa lalu masuk kelompok 4 bersama Bali dan Maluku. Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu dikeluarkan dari Kalimantan, juga ke kelompok 4. Jadi menebak batas harga hanya dari nama pulau adalah cara paling cepat untuk salah.

Perlu ditegaskan juga bahwa angka di tabel ini adalah batas atas, bukan harga yang seharusnya. Pengembang boleh memasang harga di bawahnya. Yang tidak boleh adalah melampauinya sambil tetap menyebut unitnya subsidi. Harga jual dalam ketentuan ini dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai, sejalan dengan Pasal 3 ayat (3) Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025.

Memastikan proyeknya benar subsidi

Istilah "subsidi" dipakai bebas dalam pemasaran, termasuk oleh proyek yang sebenarnya menjual rumah komersial murah. Beda keduanya bukan soal selera, melainkan soal skema pembiayaan dan konsekuensi hukum. Berikut pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri sebelum bertemu bank.

• Cocokkan harganya dengan tabel di atas. Kalau harga yang ditawarkan melewati batas wilayahnya, unit itu tidak mungkin dibiayai FLPP dengan skema subsidi.
• Cocokkan luasnya. Rumah Umum Tapak berdiri di tanah 60 m2 sampai 200 m2 dengan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Penjelasan lengkap beserta perubahan aturannya ada di ukuran rumah subsidi.
• Minta nama bank pelaksananya. KPR subsidi disalurkan lewat bank yang bekerja sama dengan BP Tapera. Kalau pengembang tidak bisa menyebut satu pun bank pelaksana, itu sinyal kuat.
• Telusuri proyeknya di SiKumbang. Cari nama perumahan atau wilayahnya, lalu bandingkan dengan yang tertulis di brosur.
• Minta semuanya tertulis. Harga, tipe unit, luas tanah, luas lantai, dan skema pembiayaan. Janji lisan dari tenaga pemasar tidak mengikat siapa pun.

Kalau kamu ingin membandingkan hasilnya dengan skema nonsubsidi sebelum memutuskan, halaman perbedaan rumah subsidi dan rumah komersial menaruh keduanya berdampingan.

Larangan yang mengikat penerima SBUM

Bagian ini paling sering dilewati pembeli, padahal justru di sinilah subsidi berubah menjadi kewajiban. Yang penting diperhatikan: subjek ketentuannya spesifik, bukan semua pemilik rumah subsidi.

Pasal 23 ayat (3) Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 9 Tahun 2025 mengatur bahwa penerima manfaat SBUM hanya dapat menyewakan dan/atau mengalihkan kepemilikannya atas Rumah Umum Tapak kepada pihak lain dalam hal pewarisan, atau penghunian setelah jangka waktu paling singkat 5 (lima) tahun. Teks pasal ini ditegaskan kembali dalam Permen PKP Nomor 2 Tahun 2026 yang mengubah Permen PKP 9/2025.

Perhatikan subjeknya. Pasal itu menyebut penerima manfaat SBUM, yaitu orang yang menerima Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan, bukan setiap orang yang membeli rumah subsidi. Kalau kamu mengambil KPR FLPP tanpa mengajukan SBUM, pembatasan pada ayat ini tidak otomatis mengenai kamu. Tanyakan ke bank pelaksana secara tertulis pembatasan mana yang melekat pada akadmu, karena bank juga bisa menetapkan syarat sendiri di perjanjian kredit.

Ayat (2) pada pasal yang sama mengatur kewajiban penerima manfaat SBUM mengembalikan SBUM yang telah diperoleh melalui bank pelaksana apabila dana SBUM tidak dimanfaatkan sesuai peruntukannya. Praktisnya, tiga hal ini yang perlu diterima sejak awal oleh penerima SBUM:

1. Rumahnya untuk dihuni sendiri. Membeli lalu langsung menyewakannya bertentangan dengan ketentuan di atas.
2. Ada jangka waktu minimal lima tahun. Rencana menjual cepat untuk mengambil selisih harga tidak cocok dengan skema ini.
3. Pewarisan tetap dimungkinkan. Ketentuannya menyebut pewarisan sebagai pengecualian, jadi kondisi meninggalnya penerima manfaat sudah diantisipasi.

Soal renovasi, aturan yang sama tidak memuat pasal yang melarang atau membatasi waktunya. Yang tetap berlaku adalah ketentuan umum bangunan gedung. Pembahasan terpisahnya ada di renovasi rumah subsidi.

Sebelum membayar tanda jadi

Uang tanda jadi sering diminta sebelum apa pun diverifikasi, dan itu urutan yang terbalik. Balik urutannya menjadi seperti ini.

1. Pastikan kamu memenuhi syaratnya lebih dulu. Kelayakan orangnya diperiksa sebelum unitnya. Daftar lengkapnya ada di syarat KPR subsidi.
2. Hitung kemampuan angsuranmu. Pakai simulasi KPR untuk melihat angsuran bulanan, lalu cek kelayakan KPR untuk membandingkannya dengan penghasilan.
3. Hitung biaya di luar harga rumah. Uang muka bukan satu-satunya pengeluaran awal. Rinciannya ada di biaya beli rumah.
4. Minta simulasi tertulis dari bank pelaksana. Termasuk lembar informasi produk berikut biaya-biayanya.
5. Baru bayar tanda jadi, dan simpan buktinya beserta syarat pengembalian dana bila pengajuanmu ditolak bank.

Terakhir, aturan program ini berubah lebih sering daripada yang orang kira. Sepanjang 2025 dan 2026 saja sudah ada Permen PKP 5/2025, perubahannya lewat Permen PKP 11/2025 dan Permen PKP 1/2026, lalu Permen PKP 9/2025 dengan perubahannya Permen PKP 2/2026. Sebelum menandatangani apa pun, tanyakan ke bank pelaksana apakah ada Keputusan Menteri atau Peraturan Menteri yang lebih baru daripada yang tercantum di daftar sumber halaman ini.