PPN rumah subsidi: kena pajak atau dibebaskan

Pembebasan PPN rumah subsidi dan dasar hukumnya

PPN rumah subsidi pada dasarnya tidak dipungut, karena rumah subsidi (disebut juga rumah umum) masuk kategori yang dibebaskan dari Pajak Pertambahan Nilai. Dasar hukumnya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, Serta Pekerja Yang Dibebaskan Dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai. Menurut catatan status di JDIH Badan Pemeriksa Keuangan, PMK ini ditetapkan 9 Juni 2023, berlaku sejak 12 Juni 2023, dan sampai hari ini masih berstatus Berlaku.

Sebelum PMK ini terbit, aturan lama membedakan "rumah sederhana" dan "rumah sangat sederhana". PMK 60/2023 menyederhanakannya menjadi satu kategori: rumah umum. Perubahan istilah ini penting supaya kamu tidak bingung kalau menemukan istilah lama di dokumen pengembang atau bank yang belum memperbarui materinya.

Yang perlu kamu pahami dari kata "dibebaskan": rumah subsidi tetap termasuk objek PPN, hanya saja pemungutannya dibebaskan kalau memenuhi kriteria. Konsekuensinya, pengembang yang berstatus Pengusaha Kena Pajak tetap wajib menerbitkan faktur pajak dan melaporkan SPT Masa PPN setiap bulan, meski nilai PPN yang dipungut dari pembeli nol. Pembebasan ini juga tidak otomatis. Menurut PMK 60/2023, pembebasan dilakukan lewat pemberitahuan pemanfaatan fasilitas yang disampaikan pembeli melalui saluran elektronik yang disediakan Direktorat Jenderal Pajak.

Kriteria rumah dan pembeli supaya dapat pembebasan

PMK 60/2023 memasang beberapa syarat sekaligus, di sisi properti maupun di sisi pembeli. Semuanya harus terpenuhi bersamaan, bukan salah satu saja.

Syarat fisik rumah

• Luas bangunan paling kecil 21 meter persegi dan paling besar 36 meter persegi.
• Luas tanah paling kecil 60 meter persegi dan paling besar 200 meter persegi.
• Harga jual tidak melebihi batasan yang ditetapkan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, dengan angka yang berbeda per wilayah (dibahas di bagian berikutnya).

Syarat pembeli dan status kepemilikan

• Pembeli termasuk kategori Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan batas penghasilan yang ditetapkan lewat keputusan menteri perumahan tersendiri, dan angkanya berbeda per wilayah serta direvisi berkala. Untuk angka terbaru dan syarat lengkap MBR, cek batas penghasilan rumah subsidi, bukan angka lama yang mungkin sudah kedaluwarsa.
• Rumah tersebut adalah rumah pertama yang dimiliki dan digunakan sendiri oleh pembeli sebagai tempat tinggal, bukan untuk disewakan, dijadikan rumah toko, atau kantor.
• Tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 tahun sejak dimiliki.
• Untuk pembeli yang sudah menikah, fasilitas pembebasan hanya diberikan untuk satu unit rumah per keluarga.

Menurut penjelasan resmi Direktorat Jenderal Pajak, MBR yang memanfaatkan fasilitas ini juga harus sudah menyampaikan Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan untuk dua tahun pajak terakhir dan tidak mempunyai tunggakan pajak. Syarat administrasi ini sering terlewat karena calon pembeli mengira urusan pajaknya cukup diserahkan ke pengembang. Padahal status kepatuhan pajak pribadimu ikut menentukan apakah fasilitas ini bisa kamu pakai. Untuk syarat kelayakan KPR subsidi secara menyeluruh, termasuk dokumen dan jalur FLPP, baca syarat KPR subsidi.

Batasan harga jual rumah subsidi per wilayah

PMK 60/2023 sendiri tidak mencantumkan angka rupiah batas harga. Angka itu didelegasikan ke keputusan menteri yang menyelenggarakan urusan perumahan, dan angkanya direvisi dari waktu ke waktu mengikuti kondisi harga tanah dan bahan bangunan. Menurut siaran resmi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (sekarang Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman), batasan harga jual rumah umum tapak per wilayah untuk tahun 2024 adalah sebagai berikut.

Angka Jabodetabek ini juga konsisten dengan penjelasan resmi DJP di pajak.go.id, yang menyebut batas harga Jabodetabek "2024 dan seterusnya" sebesar Rp185.000.000, naik dari Rp181.000.000 pada 2023.

Rumah dengan harga di atas batas wilayahnya tetap bisa disebut "rumah subsidi" secara pemasaran, tapi kalau harga jualnya melampaui batas Kepmen, PPN tetap terutang. Konteks perbedaan rumah subsidi dan komersial secara umum ada di rumah subsidi vs komersial.

Beda dengan PPN rumah komersial: 11 persen atau 12 persen?

Rumah komersial, yaitu rumah yang tidak memenuhi kriteria rumah umum bersubsidi, tidak mendapat fasilitas pembebasan apa pun. Pertanyaannya, berapa tarif PPN yang berlaku untuk rumah komersial biasa sekarang, 11 persen atau 12 persen?

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), yang berstatus Berlaku menurut JDIH BPK, memang mengamanatkan kenaikan tarif PPN menjadi 12 persen paling lambat 1 Januari 2025. Tetapi pelaksanaannya tidak membuat semua barang dan jasa otomatis membayar PPN lebih mahal. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131 Tahun 2024, yang berlaku sejak 1 Januari 2025 dan berstatus Berlaku, mengatur mekanisme dasar pengenaan pajak nilai lain: PPN dihitung dari tarif 12 persen dikalikan dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 dari harga jual. Hasil perkaliannya sama dengan tarif efektif 11 persen.

Rincian pembagian pajak antara penjual dan pembeli dalam jual beli rumah, di luar PPN, dibahas terpisah di pajak jual beli rumah.

Cara memastikan rumah subsidi incaranmu benar-benar bebas PPN

Status "rumah subsidi" di brosur pemasaran tidak otomatis berarti PPN-nya nol. Berikut langkah praktis mengecek sebelum kamu menandatangani surat pesanan.

1. Minta rincian harga tertulis. Cek apakah ada baris "PPN" dengan nominal lebih dari nol di kuitansi atau rincian harga. Kalau ada, tanyakan alasannya, karena bisa jadi unit tersebut sudah tidak memenuhi kriteria pembebasan.
2. Bandingkan harga jual dengan batas Kepmen wilayahmu. Pakai tabel di atas sebagai acuan awal, lalu minta pengembang menunjukkan dasar hukum dan angka resmi yang berlaku saat kamu membeli.
3. Konfirmasi status program ke bank penyalur. Kalau kamu membeli lewat KPR subsidi FLPP, bank penyalur (misalnya lewat jalur yang dijelaskan di KPR BTN atau KPR BRI) akan memverifikasi apakah unit tersebut memang terdaftar dalam program rumah bersubsidi.
4. Cek luas bangunan dan luas tanah di dokumen resmi, bukan cuma brosur, karena batas 21-36 meter persegi dan 60-200 meter persegi adalah syarat mutlak.
5. Simpan bukti kamu memenuhi syarat MBR, termasuk bukti lapor SPT PPh dua tahun terakhir, karena ini bisa diminta saat verifikasi.

Kalau kamu masih membandingkan opsi KPR untuk rumah subsidi, mulai dari halaman KPR subsidi untuk melihat gambaran skema dan simulasi angsurannya.

Kesalahan umum soal PPN rumah subsidi

• Menyangka semua rumah berlabel "subsidi" otomatis bebas PPN. Kalau harga jual atau luasnya melebihi batas Kepmen yang berlaku, PPN tetap terutang meski namanya tetap "rumah subsidi" di pemasaran.
• Menyamakan bebas PPN dengan bebas semua pajak. Pembebasan PPN tidak menghapus BPHTB yang tetap jadi kewajiban pembeli. Cara menghitung BPHTB dan aturan pengecualiannya ada di BPHTB adalah.
• Mengira tarif PPN nasional sudah naik jadi 12% untuk semua barang. Kenaikan efektif hanya berlaku untuk barang yang tergolong mewah. Rumah komersial biasa tetap kena tarif efektif 11% lewat mekanisme DPP nilai lain.
• Menganggap batas harga sama di semua kota. Batasan harga jual dibedakan per wilayah, dari sekitar Rp166 juta sampai Rp240 juta menurut data 2024, dan wilayah dengan biaya tanah tinggi seperti Jabodetabek dan Papua punya batas lebih tinggi.
• Tidak mengecek ulang batas penghasilan MBR yang berlaku saat mengajukan. Angka batas penghasilan direvisi berkala lewat keputusan menteri tersendiri, jadi jangan memakai angka dari brosur lama.

Langkah paling aman: minta pengembang dan bank menunjukkan dasar hukum serta angka resmi yang berlaku pada tanggal kamu membeli, bukan angka yang mereka ingat dari transaksi tahun sebelumnya. Kalau ada bagian yang tidak bisa dijelaskan tertulis, tunda tanda tangan sampai kamu mendapat kepastian dari bank penyalur atau kantor pajak setempat.