Harga rumah di Jakarta: rentang per wilayah kota dan cara mengujinya

Data resmi yang benar-benar ada

Pertanyaan "berapa harga rumah di Jakarta" biasanya dijawab dengan satu angka rata-rata per meter persegi. Angka itu hampir selalu berasal dari agregat portal iklan, artinya dari harga yang diminta penjual, bukan dari harga yang benar-benar dibayar pembeli. Indonesia tidak punya basis data transaksi properti terbuka, jadi tidak ada lembaga resmi mana pun yang menerbitkan harga pasar rumah per meter untuk sebuah kota.

Yang tersedia resmi hanya dua hal, dan keduanya berguna asal kamu tahu batasnya.

Indeks, bukan harga

Bank Indonesia menerbitkan Survei Harga Properti Residensial setiap triwulan. Ada satu hal yang perlu kamu tahu sejak awal: tabel per kota di laporan itu tidak memuat baris DKI Jakarta. Yang ada adalah baris Jabodebek-Banten, satu wilayah gabungan yang mencakup Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, dan Banten sekaligus. Jadi indeks ini tidak bisa dipakai untuk membedakan Jakarta dari kota penyangganya, apalagi membedakan kecamatan.

Dari tabel itu, indeks Jabodebek-Banten triwulan II 2026 berada sekitar 0,69 persen di atas triwulan yang sama setahun sebelumnya, dan sekitar 0,23 persen di atas triwulan sebelumnya. Satu detail layak kamu perhatikan: baris tipe kecil justru turun dari 112,98 menjadi 112,80 antartriwulan, sementara tipe menengah naik. Survei ini menyasar pasar primer, yaitu rumah baru dari sampel pengembang, sehingga tidak mewakili rumah bekas yang mendominasi pilihan pembeli di Jakarta.

NJOP, satu-satunya angka rupiah resmi yang melekat pada bidang tanah

Lapis kedua adalah Nilai Jual Objek Pajak. NJOP bukan harga pasar, dan Keputusan Gubernur yang menetapkannya menyatakan hal itu secara terbuka pada diktum keenam, yaitu bahwa NJOP PBB-P2 hanya digunakan untuk kepentingan perpajakan daerah. Tetapi NJOP adalah satu-satunya angka rupiah per meter persegi yang ditandatangani pemerintah dan melekat pada nama jalan tertentu, sehingga ia berguna sebagai jangkar. Bagian berikutnya menerbitkan rentangnya per wilayah.

Rentang NJOP tanah per wilayah kota

Bapenda DKI Jakarta menerbitkan NJOP dalam bentuk lampiran keputusan gubernur, bukan dalam bentuk berkas data yang rapi. Pada 2 September 2026 kami mengunduh Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 124 Tahun 2024 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024 dari pustaka peraturan Bapenda, berukuran sekitar 17,2 MB dan berisi 4.764 halaman. Lampiran I memuat klasifikasi dan besarnya NJOP bumi per nama jalan, lengkap dengan kepala halaman yang menyebut kota atau kabupaten administrasi, kecamatan, dan kelurahan. Lampiran II memuat Daftar Biaya Komponen Bangunan.

Kami membaca seluruh Lampiran I secara terprogram dan berhasil menguraikan 230.391 baris dari 4.740 halaman yang berkepala wilayah. Setiap baris memuat nomor blok, nama jalan, kode zona nilai tanah, kelas bumi, rentang penggolongan nilai jual, dan satu angka Nilai Jual Objek Pajak Bumi dalam rupiah per meter persegi. Angka terakhir itulah yang kami rangkum di bawah.

Semua angka di atas adalah NJOP bumi per meter persegi untuk tahun pajak 2024, bukan harga pasar dan bukan harga penawaran. Beberapa hal yang perlu kamu pahami sebelum memakainya.

• Satu baris sama dengan satu kombinasi jalan dan zona, bukan satu bidang tanah. Jalan yang panjang bisa muncul berkali-kali dengan blok dan kelas berbeda, dan itu memang cerminan bahwa nilainya berbeda di sepanjang jalan yang sama.
• Jarak antara peringkat 25 dan 75 persen adalah yang paling berguna, bukan angka terendah dan tertinggi. Di Jakarta Utara, misalnya, jarak itu lebar sekali (Rp3.843.000 sampai Rp16.155.000) karena wilayahnya memuat kampung padat dan kawasan tepi laut sekaligus.
• Nilai tertinggi Rp141.900.000 per meter persegi tercatat pada kelas 005 dengan rentang penggolongan Rp140.785.000 sampai Rp143.015.000. Salah satu barisnya adalah Jalan Jenderal Sudirman di Kelurahan Karet Semanggi, Kecamatan Setia Budi, Jakarta Selatan.
• Jakarta Timur punya baris paling banyak sekaligus median paling rendah di antara lima kota administrasi. Median Rp3.843.000 di sana kira-kira 42 persen dari median Jakarta Pusat.

Ada satu lagi yang membuat NJOP tidak sepenuhnya statis dalam satu tahun. Diktum kedua Keputusan Gubernur itu menyatakan kode zona nilai tanah dan NJOP pada tahun pajak berjalan dapat diubah atau ditambah karena pendaftaran objek dan subjek, pemutakhiran zona nilai tanah, penilaian individu atas objek non standar dan objek khusus, atau keputusan pembetulan maupun keberatan. Diktum ketiga menyebut perubahan untuk objek bumi seluas lebih dari 10.000 meter persegi ditetapkan dengan Keputusan Gubernur, sedangkan diktum keempat menyebut objek sampai 10.000 meter persegi ditetapkan dengan Keputusan Kepala Bapenda. Artinya NJOP satu bidang bisa berubah tanpa keputusan gubernur baru.

Nilai bangunan menurut daftar resmi

Nilai sebuah rumah bukan hanya tanahnya. Lampiran II Keputusan Gubernur yang sama memuat Daftar Biaya Komponen Bangunan tahun 2024, dan bagian komponen utama untuk perumahan memberi angka rupiah per meter persegi menurut kelompok luas dan jumlah lantai. Semua nilai dalam daftar itu dinyatakan dalam satuan Rp1.000, jadi angka 1.037 berarti Rp1.037.000 per meter persegi.

Angka ini dipakai negara untuk menilai bangunan, bukan untuk memperkirakan biaya membangunnya hari ini. Tetap berguna karena dua alasan. Pertama, ia menunjukkan bahwa porsi bangunan biasanya kecil dibanding porsi tanah di Jakarta, sehingga tawar-menawar yang hanya berkutat pada kondisi cat dan dapur sedang memperdebatkan bagian yang kecil. Kedua, ia memberi patokan yang konsisten ketika kamu membandingkan dua rumah dengan luas bangunan berbeda di jalan yang sama.

Contoh menyusun jangkar satu rumah

Contoh berikut memakai angka resmi saja, dan sengaja tidak memakai harga penawaran mana pun.

Misalkan sebuah rumah satu lantai dengan luas bangunan 60 meter persegi berdiri di atas tanah 120 meter persegi di Jakarta Timur, dan kamu belum tahu NJOP objeknya sehingga memakai median wilayah sebagai perkiraan awal.

• Nilai tanah: 120 m2 dikali Rp3.843.000 sama dengan Rp461.160.000
• Nilai bangunan: 60 m2 masuk kelompok 0 sampai 69 m2 satu lantai, jadi 60 dikali Rp1.037.000 sama dengan Rp62.220.000
• Jangkar NJOP total: Rp523.380.000

Angka Rp523 juta itu bukan harga rumahnya. Ia adalah dasar pengenaan pajak versi pemerintah untuk objek dengan spesifikasi tersebut, memakai median wilayah. Kalau penjual meminta Rp1,1 miliar, rasio harga terhadap NJOP adalah sekitar 2,1 kali. Angka rasio itu sendiri tidak salah dan tidak benar. Yang berguna adalah membandingkan rasio antarrumah di mikroarea yang sama: rumah dengan rasio jauh lebih tinggi daripada tetangganya perlu punya alasan yang bisa ditunjuk, misalnya lebar jalan di depannya, legalitas yang lebih rapi, atau bangunan yang jauh lebih baru.

Mendapat NJOP objek yang kamu incar

Di sinilah banyak panduan memberi harapan palsu. Kanal resmi DKI Jakarta adalah pajakonline.jakarta.go.id, dan saat kami buka pada 2 September 2026, layanannya memang hidup. Tetapi perhatikan syaratnya.

Halaman Informasi SPPT PBB-P2 meminta tiga hal: Nomor Objek Pajak sesuai SPPT (formatnya panjang, contoh yang mereka tampilkan berupa 18 digit), NIK e-KTP pengguna, dan captcha. Sementara pendaftaran e-SPPT PBB meminta data diri berupa nama, NIK, NPWP, nomor ponsel, dan alamat surel, ditambah data verifikasi berupa NOP PBB-P2 serta nama wajib pajak seperti tertera dalam SPPT. Kalau verifikasi berhasil, sistem mengirim tautan pengunduhan e-SPPT ke surel.

Artinya kamu tidak bisa mengetik alamat rumah lalu mendapat NJOP-nya. Kamu butuh NOP objek itu, dan NOP hanya ada di SPPT yang dipegang pemilik. Konsekuensi praktisnya jelas: minta salinan SPPT PBB terbaru kepada penjual sejak awal, sebelum membicarakan harga serius. Penjual yang serius akan memberikannya karena dokumen itu memang harus keluar sebelum akta jual beli dibuat. Penjual yang menolak memberikannya sudah memberi tahu sesuatu.

Kalau objeknya di luar DKI, kanalnya berbeda per daerah dan sudah kami kumpulkan di cek NJOP online. Arti angka NJOP per meter dan cara membacanya ada di NJOP per meter adalah.

Pajak Jakarta yang mengubah harga efektif

Harga yang kamu bayar bukan hanya harga yang disepakati. Aturan pajak daerah Jakarta ada di Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan 5 Januari 2024 dan tercatat pada Lembaran Daerah Tahun 2024 Nomor 201. Lima ketentuannya langsung menyentuh keputusanmu.

Tiga catatan yang jarang muncul di tulisan lain tetapi berpengaruh besar.

Pertama, tarif PBB Jakarta tunggal 0,5 persen, tetapi beban sebenarnya bergantung pada persentase yang belum ada di Perda. Pasal 35 menyebut pokok PBB dihitung dengan mengalikan NJOP yang digunakan (yaitu 20 sampai 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP) dengan tarifnya. Pada contoh rumah tadi, NJOP Rp523.380.000 dikurangi NJOPTKP Rp60.000.000 menjadi Rp463.380.000. Bila persentase yang berlaku 100 persen, PBB setahun menjadi sekitar Rp2.316.900. Bila 20 persen, sekitar Rp463.380. Jarak lima kali lipat itu ditentukan Peraturan Gubernur, bukan Perda, jadi tanyakan angka SPPT tahun berjalan, jangan menghitung sendiri lalu kaget.

Kedua, dasar pengenaan BPHTB tidak boleh lebih rendah daripada NJOP. Pasal 39 ayat (3) menyatakan bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan pada tahun terjadinya perolehan, yang dipakai adalah NJOP. Jadi menuliskan harga transaksi lebih rendah di akta tidak menurunkan BPHTB di bawah lantai NJOP. Dengan harga sepakat Rp1,1 miliar pada contoh tadi, BPHTB-nya 5 persen dari Rp1,1 miliar dikurangi Rp250 juta, yaitu sekitar Rp42.500.000. Rincian cara hitung dan siapa yang membayarnya ada di BPHTB adalah.

Ketiga, saat terutang BPHTB di Jakarta untuk jual beli adalah tanggal ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli, menurut Pasal 41 ayat (2) huruf a, bukan tanggal akta jual beli. Untuk pembelian unit baru dari pengembang yang PPJB-nya ditandatangani jauh sebelum serah terima, ini mengubah kapan kamu harus menyiapkan uangnya. Arti dan isi PPJB ada di PPJB adalah.

Satu lagi yang layak ditanyakan. Pasal 37 ayat (3) huruf h mengecualikan dari objek BPHTB perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah, dan ayat (4) menyebut kriterianya yaitu untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan dengan Keputusan Gubernur. Kalau kamu membeli rumah pertama dan penghasilanmu masuk kategori itu, tanyakan Keputusan Gubernur mana yang sedang berlaku ke Unit Pelayanan Pemungutan Pajak Daerah setempat sebelum membayar. Kami tidak mencantumkan nomor keputusannya di sini karena belum kami verifikasi ke naskah aslinya.

Biaya lain di luar pajak daerah, seperti jasa notaris dan PPAT, ada di biaya notaris jual beli rumah, dan seluruhnya bisa kamu jumlahkan di kalkulator biaya beli rumah.

Menguji angka penawaran yang kamu terima

Urutan ini dirancang supaya kamu memakai angka resmi sebagai penyaring, lalu memakai pembanding lokal sebagai penentu.

1. Tandai wilayahnya di tabel NJOP dan lihat apakah harga penawaran berada di keluarga besar yang benar. Rumah di Jakarta Timur yang ditawarkan dengan harga tanah setara median Jakarta Pusat butuh alasan yang bisa ditunjuk.
2. Minta SPPT PBB terbaru dari penjual, ambil NOP dan NJOP bumi serta bangunannya. Ini menggantikan seluruh perkiraan di atas dengan angka objek itu sendiri.
3. Pisahkan nilai tanah dan bangunan memakai luas terukur, bukan luas di brosur. Caranya ada di harga rumah.
4. Kumpulkan lima pembanding di mikroarea yang sama pada hari yang sama, catat tanggalnya, dan hitung rasio harga terhadap NJOP untuk masing-masing. Yang kamu cari bukan rasio yang rendah, melainkan rasio yang bisa dijelaskan.
5. Kurangi biaya renovasi segera dengan estimasi tertulis dari tukang atau kontraktor, bukan dengan tebakan.
6. Tambahkan pajak dan biaya transaksi, termasuk BPHTB 5 persen setelah dikurangi Rp250 juta bila ini perolehan hak pertamamu di DKI.
7. Uji hasilnya terhadap kemampuan bayar, bukan terhadap plafon yang ditawarkan bank. Jalankan di kalkulator kelayakan KPR lalu simulasi KPR, dan uji juga dengan asumsi bunga mengambang yang lebih tinggi, karena masa bunga tetap tidak berlangsung selamanya. Konsepnya ada di bunga KPR.

Penutupnya begini. Indeks Bank Indonesia bisa memberi tahu apakah cerita "harga naik 20 persen setahun" masuk akal, dan jawabannya untuk Jabodebek-Banten adalah tidak, karena pertumbuhannya di bawah satu persen setahun pada triwulan II 2026. NJOP bisa memberi tahu apakah sebuah penawaran berada di keluarga harga yang benar untuk wilayahnya. Tidak satu pun dari keduanya bisa menetapkan harga satu rumah. Itu tetap pekerjaanmu, dan pekerjaan itu berupa membandingkan objek yang sebanding, bukan mencari satu angka rata-rata yang bisa dikutip. Untuk melihat bagaimana kerangka yang sama bekerja di kota lain, ada harga rumah di Bandung.