PPJB Adalah: Arti, Syarat Sah Menurut Aturan, dan Bedanya dengan AJB
Jawaban singkatPPJB adalah perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli: kesepakatan antara pelaku pembangunan dan pembeli untuk jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dibuat di hadapan notaris, sebelum akta jual beli ditandatangani. Aturannya menetapkan syarat sebelum PPJB boleh diteken, antara lain status tanah yang jelas dan keterbangunan paling sedikit 20%[1]. PPJB bukan bukti kepemilikan; dia janji yang harus dikawal sampai AJB dan balik nama.
Apa itu PPJB dan dasar hukumnya
Hampir semua orang yang membeli rumah dari developer akan bertemu dokumen ini lebih dulu daripada dokumen lain: PPJB. Menurut PP Nomor 12 Tahun 2021, Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun, yang dapat dilakukan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret, dan dibuat di hadapan notaris.
Definisi panjang itu memuat tiga hal penting. Pertama, PPJB lahir di fase pemasaran, saat rumah belum jadi atau belum boleh dijualbelikan penuh. Kedua, para pihaknya adalah pelaku pembangunan alias developer dengan pembeli, jadi PPJB memang instrumen khas transaksi rumah baru. Ketiga, pembuatannya di hadapan notaris, bukan sekadar tanda tangan di atas brosur di kantor pemasaran.
Pemerintah bahkan mengatur satu rangkaian bernama Sistem PPJB: rangkaian proses kesepakatan antara pembeli dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran, yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatanganinya akta jual beli. Rinciannya ada di PP yang sama, Pasal 22A sampai 22M: syarat pemasaran, syarat sebelum PPJB boleh diteken, isi minimal PPJB, sampai aturan pembatalan dan pengembalian uang. Pasal-pasal inilah yang akan sering kita kutip di artikel ini.
Catatan penting kalau kamu membaca tulisan lain soal PPJB: banyak artikel masih mengutip Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB. Peraturan menteri itu sudah berstatus tidak berlaku karena dicabut oleh PP Nomor 12 Tahun 2021, jadi yang dipakai sekarang adalah pasal-pasal PP tersebut.
Beda PPJB, AJB, dan sertifikat
Tiga dokumen ini sering dicampuradukkan di iklan properti, padahal kekuatannya bertingkat.
| Dokumen | Apa isinya | Dibuat oleh | Kedudukan |
|---|---|---|---|
| PPJB | Janji jual beli antara developer dan pembeli, umumnya saat rumah belum selesai | Notaris | Perjanjian pendahuluan, belum mengalihkan hak |
| AJB | Akta jual beli, bukti sahnya transaksi peralihan hak | PPAT | Dasar untuk mendaftarkan balik nama |
| Sertifikat | Surat tanda bukti hak atas tanah atas nama pemilik | Kantor Pertanahan | Bukti kepemilikan dengan kekuatan pembuktian yang kuat |
Urutan normalnya: PPJB dulu, lalu AJB setelah rumah dan pembayarannya siap, lalu balik nama sampai sertifikat atas namamu. PPJB tidak mengalihkan hak atas tanah sama sekali; dia mengikat para pihak untuk sampai ke sana. AJB kami bedah tuntas di artikel AJB, sedangkan seluk-beluk dokumen puncaknya ada di artikel sertifikat rumah.
Konsekuensi praktisnya: selama masih di tahap PPJB, jangan pernah merasa sudah "punya rumah". Yang kamu pegang adalah hak tagih atas janji developer. Karena itulah aturan memberi pagar-pagar khusus sebelum developer boleh menyodorkan PPJB, dan pagar itulah bagian terpenting artikel ini.
Lima syarat sebelum PPJB boleh diteken
Pasal 22I PP 12/2021 menetapkan bahwa PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi lima persyaratan kepastian, dan kamu berhak memeriksa semuanya sebelum tanda tangan.
Pertama, status kepemilikan tanah. Aturannya tegas: status ini dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Tanah proyek boleh atas nama developer atau pemilik tanah yang bekerja sama dengan developer, dan dalam hal kerja sama, developer wajib menjamin serta menjelaskan kepastian status penguasaan tanahnya. Cara membaca sertifikat induk semacam ini mirip dengan yang kami tulis di artikel sertifikat tanah.
Kedua, hal yang diperjanjikan. Paling sedikit memuat kondisi rumah beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum yang dijanjikan dalam pemasaran. Janji lisan tenaga penjual tidak ada artinya kalau tidak masuk ke sini.
Ketiga, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Salinan PBG yang sesuai asli wajib diserahkan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB. PBG adalah pengganti IMB, dan sejarah peralihannya kami jelaskan di artikel IMB dan PBG. Intinya: bangunan yang dipasarkan harus punya persetujuan bangunan yang sah, dan kamu berhak memegang salinannya.
Keempat, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Untuk perumahan, buktinya paling sedikit jalan dan saluran drainase sudah terbangun, lokasi sarana sesuai peruntukan, dan surat pernyataan pengembang soal tersedianya sumber listrik dan sumber air. Hunian layak tidak berdiri di atas kavling kosong tanpa penunjang.
Kelima, dan paling terkenal: keterbangunan paling sedikit 20%[1]. Aturannya merinci bahwa untuk rumah tunggal atau rumah deret, itu berarti keterbangunan paling sedikit 20% dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam perumahan yang direncanakan; untuk rumah susun, paling sedikit 20% dari volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan[1]. Angka itu dibuktikan dengan laporan konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi, bukan sekadar foto progres. Jadi developer tidak boleh menjual lewat PPJB ketika proyek masih murni gambar.
Yang wajib jelas di dalam PPJB
Setelah syaratnya terpenuhi, isi PPJB-nya sendiri harus kamu baca kalimat demi kalimat sebelum tanda tangan di hadapan notaris. Pasal 22K PP 12/2021 memberimu hak mempelajari draf PPJB paling singkat tujuh hari kerja sebelum ditandatangani, jadi jangan mau disodori draf di hari yang sama dengan tanda tangan. Pasal 22J menetapkan isi minimalnya: identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Beberapa bagian yang paling menentukan nasibmu di kemudian hari:
Identitas objek: blok, nomor kavling, luas tanah dan bangunan, spesifikasi material, serta gambar denah yang dilampirkan. Harga dan cara bayar: total harga, jadwal angsuran atau skema KPR, dan apa yang terjadi pada uangmu jika akadnya batal. Waktu serah terima: tanggal yang pasti berikut toleransinya, bukan frasa karet seperti "diperkirakan selesai". Sanksi dan penalti: kewajiban developer jika terlambat, bukan hanya kewajibanmu jika telat bayar. Dan jaminan status penguasaan rumah: aturan mewajibkan developer menjamin serta menjelaskan bukti penguasaan yang akan diterbitkan atas nama pemilik, yaitu sertifikat hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai untuk rumah tapak, dan SHM sarusun untuk rumah susun. Beda status-status itu kami urai di artikel SHM.
Perhatikan juga pasal pengalihan. PPJB yang sehat mengatur bisa tidaknya kamu mengalihkan hak pesananmu ke orang lain sebelum AJB, berikut biayanya. Praktik jual beli "posisi PPJB" semacam ini umum, tetapi hanya aman kalau mekanismenya memang tertulis.
Baca pula pasal pembatalan dari dua arah. Kalau kamu yang mundur, berapa uang yang hangus dan berapa yang kembali; kalau developer yang gagal membangun, bagaimana pengembalian danamu, dalam jangka waktu berapa, dan dengan bunga atau tidak. PP 12/2021 sudah memberi patokan angkanya, dan isi PPJB-mu sebaiknya tidak lebih buruk dari itu. Perjanjian yang hanya mengatur sanksi untuk satu pihak adalah tanda bahaya yang layak kamu negosiasikan sebelum tanda tangan, bukan setelah masalah datang. Termasuk di dalamnya keadaan memaksa: definisi kejadian di luar kendali harus jelas batasnya supaya tidak jadi pintu darurat developer untuk semua keterlambatan.
| Keadaan | Yang terjadi pada uangmu |
|---|---|
| Pengembang lalai memenuhi jadwal pembangunan atau jadwal tanda tangan PPJB yang disampaikan saat pemasaran | Kamu boleh membatalkan, dan seluruh pembayaran wajib dikembalikan sepenuhnya |
| Kamu membatalkan saat masa pemasaran, bukan karena kelalaian pengembang | Pengembang mengembalikan pembayaran dengan dapat memotong paling rendah 20% dari pembayaran yang sudah diterima, ditambah biaya pajak yang telah diperhitungkan |
| KPR yang kamu ajukan tidak disetujui bank atau perusahaan pembiayaan | Pengembang mengembalikan pembayaran dengan dapat memotong 10% dari pembayaran yang sudah diterima, ditambah biaya pajak yang telah diperhitungkan |
| Setelah PPJB diteken, pembatalan karena kelalaian pengembang | Pembayaran yang sudah diterima wajib dikembalikan |
| Setelah PPJB diteken, pembatalan karena kelalaian pembeli, dan yang sudah dibayar paling banyak 10% dari harga transaksi | Seluruh pembayaran menjadi hak pengembang |
| Setelah PPJB diteken, pembatalan karena kelalaian pembeli, dan yang sudah dibayar lebih dari 10% dari harga transaksi | Pengembang berhak memotong 10% dari harga transaksi |
Untuk pembatalan di masa pemasaran, pembatalan disampaikan secara tertulis, dan pengembalian uang paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani. Kalau terlambat, pengembang dikenakan denda satu per mil per hari keterlambatan, dihitung dari jumlah yang harus dikembalikan. Pasal 22L juga melarang pengembang menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum persyaratan PPJB terpenuhi[1]. Angka-angka ini adalah ketentuan PP; kalau draf PPJB-mu mengatur potongan yang lebih berat, tanyakan dasarnya kepada notaris sebelum tanda tangan.
Terakhir, pastikan biaya-biaya lanjutan disebut jujur: siapa menanggung pajak, biaya AJB dan balik nama, serta pecah sertifikat dari induk ke unitmu. Gambaran umumnya bisa kamu hitung lewat artikel biaya balik nama sertifikat rumah dan proses pecah sertifikat tanah.
PPJB saat membeli rumah indent
Membeli rumah indent artinya membayar sesuatu yang belum berwujud, dan di sinilah Sistem PPJB bekerja paling keras. Pasal 22B PP 12/2021 membolehkan pemasaran rumah tunggal dan rumah deret pada tahap proses pembangunan, dan rumah susun bahkan sebelum proses pembangunan. Sebagai pagarnya, Pasal 22C menetapkan bahwa pemasaran sebelum pembangunan hanya boleh dilakukan jika developer sudah memiliki paling sedikit: kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan atas pembangunan dari lembaga penjamin.
Butir terakhir sering luput dibaca pembeli: proyek yang dipasarkan semestinya dibekingi penjaminan, sehingga janji pembangunannya bukan sekadar itikad baik. Menurut pasal yang sama, jaminan itu dibuktikan dengan surat dukungan bank atau bukan bank, dan perizinan pembangunannya dibuktikan dengan surat PBG. Tanyakan siapa penjaminnya dan minta dokumennya disebut dalam perjanjian. Selain itu, pengembang yang sudah menerima pembayaran saat pemasaran wajib menyampaikan jadwal pelaksanaan pembangunan, jadwal penandatanganan PPJB, serta jadwal akta jual beli dan serah terima rumah (Pasal 22F). Simpan jadwal itu, karena kelalaian memenuhinya menjadi dasar hakmu membatalkan dengan uang kembali penuh.
Untuk rumah subsidi, lapisan aturannya bertambah lagi karena ada ketentuan program pemerintah, dari batas harga sampai larangan pengalihan dalam jangka tertentu; kami membahasnya di artikel rumah subsidi. Sementara cara menyaring proyek dan developernya sejak awal, sebelum bicara dokumen apa pun, ada di artikel cara menilai perumahan dan apartemen.
Satu kebiasaan yang menyelamatkan banyak pembeli indent: dokumentasikan semua materi pemasaran. Brosur, denah, chat dengan tenaga penjual, foto maket. Aturan mengikat developer pada hal yang dijanjikan dalam pemasaran, dan arsipmu adalah alat buktinya. Kunjungi juga lokasi proyek secara berkala selama masa pembangunan; kemajuan fisik yang bisa kamu foto sendiri jauh lebih jujur daripada laporan persentase di brosur pemasaran mana pun.
Risiko berhenti di PPJB
Risiko terbesar PPJB bukan dokumennya, melainkan berhenti di sana. Bertahun-tahun setelah serah terima, banyak pembeli tidak pernah menagih AJB dan balik nama; unitnya ditempati, cicilannya jalan, tetapi di mata hukum tanahnya masih atas nama developer. Ketika developer bubar, digugat, atau asetnya bermasalah, pembeli yang cuma memegang PPJB harus berjuang jauh lebih keras daripada yang sertifikatnya sudah atas nama sendiri.
Risiko kedua, wanprestasi developer: bangunan molor, spesifikasi diturunkan, atau fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun. Di sinilah pasal sanksi dalam PPJB-mu diuji. Tanpa pasal penalti yang jelas, posisimu menawar jadi lemah walau kamu jelas dirugikan.
Risiko ketiga, pembayaran yang mendahului hak. Semakin besar uang masuk sebelum AJB, semakin besar eksposurmu pada nasib developer. Skema bertahap yang sehat menyeimbangkan kemajuan pembangunan dengan kemajuan pembayaran, dan bank pemberi KPR biasanya ikut menjaga ini lewat pencairan bertahap; tips agar pengajuan kreditmu sendiri lancar ada di artikel tips KPR disetujui.
Kabar baiknya, semua risiko itu punya penawar yang sama: mengawal rantai dokumen sampai tuntas. Tagih AJB begitu syaratnya terpenuhi, lalu proses balik nama seperti panduan syarat balik nama sertifikat tanah, dan simpan bukti setiap pembayaran dari hari pertama.
Daftar periksa sebelum tanda tangan
Sebagai penutup, ini ringkasan yang bisa kamu bawa ke kantor pemasaran dan meja notaris.
Sebelum bicara harga: cek rekam jejak developer dan proyek sebelumnya, cocokkan nama di sertifikat tanah induk, dan pastikan perizinan bangunannya ada. Sebelum tanda tangan PPJB: minta bukti keterbangunan 20%[1] dan salinan PBG, minta draf PPJB paling lambat tujuh hari kerja sebelumnya, baca pasal harga, serah terima, sanksi, pengalihan, dan pastikan semua janji pemasaran tertulis. Saat tanda tangan: lakukan di hadapan notaris, terima salinanmu, dan jangan pernah menandatangani dokumen dengan kolom kosong. Setelah tanda tangan: arsipkan PPJB bersama bukti bayar, pasang pengingat untuk menagih AJB, dan rencanakan biaya balik nama sejak sekarang.
Dua kebiasaan kecil yang memperkuat semua butir di atas. Pertama, digitalkan arsipmu: pindai PPJB, kuitansi, dan brosur ke penyimpanan awan, karena sengketa properti sering baru meletus bertahun-tahun kemudian saat kertas sudah hilang atau pudar. Kedua, jangan ragu membawa dokumen ke notaris atau konsultan hukum pilihanmu sendiri untuk dibaca ulang sebelum tanda tangan; biayanya kecil dibanding nilai transaksinya, dan pendapat pihak yang tidak dibayar developer sering menangkap pasal janggal yang terlewat olehmu.
PPJB yang dipahami adalah pelindung; PPJB yang diteken buru-buru adalah sumber sengketa. Kalau kamu sedang menyiapkan pembelian rumah pertamamu dari developer, mulai dari peta besarnya di artikel beli rumah pertama, lalu kembali ke daftar periksa ini saat brosur sudah di tangan. Rumah boleh indent; perlindungan hukummu jangan.
Pertanyaan umum
Apa itu PPJB dalam jual beli rumah? +
PPJB adalah perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli: kesepakatan antara pelaku pembangunan dan pembeli untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dibuat di hadapan notaris, sebagaimana didefinisikan PP Nomor 12 Tahun 2021. PPJB dipakai sebelum akta jual beli ditandatangani, umumnya saat rumah masih dibangun.
Apa beda PPJB dan AJB? +
PPJB adalah janji jual beli yang dibuat di hadapan notaris dan belum mengalihkan hak atas tanah. AJB adalah akta jual beli yang dibuat PPAT sebagai bukti sahnya peralihan hak dan menjadi dasar balik nama sertifikat. Urutannya PPJB dulu, lalu AJB, lalu balik nama sampai sertifikat atas nama pembeli.
Kapan developer boleh menjual rumah dengan PPJB? +
Setelah memenuhi syarat dalam Pasal 22I PP Nomor 12 Tahun 2021: status kepemilikan tanah yang dibuktikan sertifikat, hal yang diperjanjikan, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), ketersediaan prasarana sarana utilitas umum, dan keterbangunan paling sedikit 20%[1]. Untuk rumah tapak, 20% dihitung dari jumlah unit yang direncanakan; untuk rumah susun, dari volume konstruksi yang dipasarkan[1]. Aturan lama Permen PUPR 11/PRT/M/2019 sudah tidak berlaku karena dicabut PP tersebut.
Apakah PPJB harus dibuat di notaris? +
Ya. Definisi PPJB dalam PP Nomor 12 Tahun 2021 menyebut perjanjian ini dibuat di hadapan notaris. Tanda tangan formulir pemesanan atau kuitansi booking fee di kantor pemasaran bukan PPJB dan tidak memberi perlindungan yang sama.
Apakah PPJB bukti kepemilikan rumah? +
Bukan. PPJB tidak mengalihkan hak atas tanah; dia mengikat developer dan pembeli untuk sampai ke transaksi. Bukti kepemilikan tetap sertifikat hak atas tanah atas namamu, yang baru terbit setelah AJB ditandatangani dan peralihan haknya didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Rumah indent belum dibangun, apa yang melindungi pembeli? +
Pasal 22C PP Nomor 12 Tahun 2021 mewajibkan developer yang memasarkan rumah memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan atas pembangunan dari lembaga penjamin. Mintalah kelima hal itu ditunjukkan dan pastikan janji pemasaran masuk ke dalam PPJB.
Apa yang harus dilakukan setelah tanda tangan PPJB? +
Kawal rantainya sampai tuntas: simpan salinan PPJB dan semua bukti pembayaran, tagih jadwal serah terima sesuai perjanjian, tanda tangani AJB begitu syaratnya terpenuhi, lalu proses balik nama sertifikat sampai atas namamu. Berhenti lama di PPJB membuat posisimu lemah jika developer bermasalah.
- PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (teks lengkap, JDIH BPK) - Dibaca ulang 10 Oktober 2026 via PyMuPDF, status Berlaku (Details/161842). Definisi Sistem PPJB dan PPJB, Pasal 22B dan 22C syarat pemasaran, 22F jadwal tertulis, 22H pembatalan saat pemasaran, 22I syarat PPJB termasuk PBG dan keterbangunan 20%, 22J materi muatan PPJB, 22K hak mempelajari tujuh hari kerja dan notaris, 22L batas tarik dana dan pembatalan setelah PPJB (data diverifikasi 10 Oktober 2026)
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (teks lengkap, JDIH BPK) - Diverifikasi 28 Agustus 2026 via PyMuPDF, dibuka ulang 10 Oktober 2026 (200, 68 halaman): Pasal 32 kedudukan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, konteks kenapa rantai PPJB-AJB-balik nama harus dituntaskan (data diverifikasi 10 Oktober 2026)
- Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah, halaman status (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 10 Oktober 2026: status Tidak Berlaku, dicabut dengan PP Nomor 12 Tahun 2021. Dicantumkan hanya untuk menandai bahwa aturan lama ini bukan lagi dasar hukum (data diverifikasi 10 Oktober 2026)
Cara kami memilih sumber, memeriksa angka, dan menerima koreksi dijelaskan di kebijakan editorial.