Rumah tipe 70: jejak resminya, rasio tanah, dan status pajaknya

Satu-satunya tempat angka 70 muncul

Rumah tipe 70 adalah rumah dengan luas lantai bangunan sekitar 70 meter persegi. Konvensinya sama seperti tipe lain: angka depan menunjuk bangunan, angka setelah garis miring menunjuk tanah, dan istilah "tipe" itu sendiri tidak ada dalam peraturan mana pun. Kalau kamu belum terbiasa membaca notasi ini, dua halaman kami yang lebih dasar sudah membedahnya, yaitu rumah tipe 36 untuk arti angkanya dan rumah tipe 45 untuk cara membandingkan denahnya. Halaman ini tidak mengulang keduanya.

Yang berbeda pada angka 70, dan inilah alasan halaman ini ada, adalah bahwa angka itu punya satu padanan resmi yang bisa dibuka dan dibaca. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 22/PRT/M/2008 tentang Pedoman Teknis Pengadaan, Pendaftaran, Penetapan Status, Penghunian, Pengalihan Status, dan Pengalihan Hak atas Rumah Negara menetapkan standar tipe dan kelas rumah negara pada Pasal 5 ayat (1). Enam tipe disebut, dan masing-masing dipasangkan dengan dua angka sekaligus.

Perhatikan kolom terakhir. Seluruh tipe rumah negara berada pada rasio 34 sampai 42 persen, dan Tipe C yang memakai angka 70 dipasangkan dengan tanah 200 m2. Peraturan itu juga menetapkan toleransi kelebihan luas tanah pada ayat (2), yaitu 20 persen untuk DKI Jakarta, 30 persen untuk ibu kota provinsi, dan 40 persen untuk kota atau ibu kota kabupaten. Toleransinya untuk kelebihan, bukan untuk kekurangan.

Dua hal perlu dijernihkan supaya tidak salah pakai. Pertama, standar itu mengatur rumah milik negara untuk pejabat dan pegawai negeri, bukan rumah komersial yang dijual pengembang, jadi ia tidak mengikat unit yang kamu beli di pasar. Kedua, karena tidak mengikat, nilainya justru sebagai pembanding: negara sendiri, ketika menetapkan berapa tanah yang wajar untuk bangunan 70 m2, menulis angka 200 m2. Kalau unit yang ditawarkan kepadamu berdiri di atas 72 m2, kamu sedang melihat produk yang sangat berbeda dari yang dibayangkan standar itu, meskipun label tipenya sama.

Isi 70 m2 menurut standar itu

Lampiran Peraturan Menteri yang sama merinci fasilitas untuk tiap tipe, dan bagian Tipe C memberi gambaran konkret tentang apa yang dianggap cukup untuk luas lantai 70 m2. Daftarnya: satu ruang tamu, satu ruang makan, tiga ruang tidur, satu kamar mandi beserta WC, satu dapur, satu gudang, dan satu ruang cuci. Utilitasnya mencantumkan tandon air minimal 1 m3, listrik PLN 900 sampai 1.350 VA, serta septic tank dan rembesan 2 sampai 4 m3.

Bandingkan dengan yang lazim ditawarkan di pasar. Banyak unit tipe 70 dipasarkan dengan empat kamar tidur atau dengan dua kamar mandi, dan penambahan itu harus mengambil ruang dari suatu tempat. Yang biasanya hilang lebih dulu adalah persis dua ruang yang justru dicantumkan standar tersebut, yaitu gudang dan ruang cuci. Keduanya terdengar sepele saat melihat rumah contoh yang kosong, dan menjadi masalah pada bulan keenam ketika mesin cuci, sapu, tangga lipat, dan koper tidak punya tempat selain sudut dapur.

Rasio bangunan terhadap tanah

Untuk tipe 70, angka setelah garis miring lebih menentukan daripada di tipe mana pun sebelumnya, karena bangunannya sudah besar sementara kavling yang ditawarkan sering tidak ikut membesar. Cara paling cepat merasakannya adalah menghitung rasio, bukan sisa luasnya.

Baris pertama layak dicermati. Pada 70/72, luas bangunan hampir sama dengan luas tanah, dan itu hanya mungkin bila rumahnya bertingkat. Kalau brosur menyebut 70/72 tanpa menyebut jumlah lantai, itu bukan detail yang bisa ditunda, melainkan pertanyaan pertama yang harus dijawab tertulis. Rasio tinggi juga berarti sirkulasi udara dan cahaya alami bergantung sepenuhnya pada muka depan dan belakang, karena dua sisi lainnya menempel tetangga.

Sisa tanah itu pun belum tentu boleh kamu bangun. Yang membatasi bukan sisa fisiknya melainkan Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, dan Koefisien Bangunan Gedung yang ditetapkan per lokasi lewat keterangan rencana kota. Ketiganya sudah kami uraikan berikut dasar hukumnya di rumah tipe 60, termasuk apa yang berubah ketika sebuah unit dijual sebagai dua lantai, jadi tidak diulang di sini. Pada rasio 78 persen seperti 70/90, kemungkinan besar kamu sudah berada di atas atau sangat dekat dengan KDB yang lazim, sehingga rencana perluasan apa pun kemungkinan besar tertutup sejak hari pertama.

Tipe 70 dan batas pembebasan PPN

Ini konsekuensi yang khas tipe 70 dan tidak dibahas pada halaman tipe lain di situs ini. Rumah dengan luas lantai tertentu bisa dibebaskan dari pengenaan pajak pertambahan nilai, dan batasnya ditetapkan secara terperinci.

Pasal 2 ayat (5) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, Serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai menetapkan empat syarat yang harus dipenuhi sekaligus:

• Luas bangunan minimal 21 m2 sampai dengan 36 m2.
• Luas tanah minimal 60 m2 sampai dengan 200 m2.
• Harga jual tidak melebihi batasan harga jual sebagaimana tercantum dalam Lampiran peraturan tersebut.
• Merupakan rumah pertama yang dimiliki orang pribadi yang termasuk kriteria masyarakat berpenghasilan rendah, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal, dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 tahun sejak dimiliki.

Luas lantai 70 m2 melampaui syarat pertama, jadi tipe 70 berada di luar fasilitas itu dan pembeliannya mengikuti ketentuan PPN yang berlaku umum. Kami sengaja tidak mencantumkan tarifnya di sini, karena tarif PPN berubah dan penerapannya bergantung pada ketentuan yang berlaku pada saat transaksi. Yang perlu kamu lakukan adalah meminta pengembang menuliskan secara terpisah berapa harga rumahnya dan berapa PPN-nya dalam rupiah, bukan menerima satu angka gabungan. Perbedaan itu nyata untuk anggaranmu dan untuk perhitungan pembiayaan.

Dua butir lain dari peraturan yang sama berguna untuk membaca iklan dengan lebih kritis. Ayat (4) menyatakan rumah umum yang dibebaskan itu hanya berfungsi sebagai bangunan tempat tinggal yang layak huni dan tidak termasuk rumah toko dan rumah kantor. Ayat (6) menyatakan rumah umum tersebut wajib memiliki kode identitas rumah yang disediakan melalui sistem yang ditunjuk. Jadi kalau ada unit dengan luas lantai 70 m2 yang dipasarkan sebagai bebas PPN atau sebagai rumah subsidi, mintalah penjelasan tertulis dari bank pelaksana, bukan dari tenaga pemasar.

Batas program perumahan pemerintah untuk pemilikan Rumah Umum Tapak juga berhenti di 36 m2 luas lantai, sehingga tipe 70 berada di jalur komersial penuh. Pembahasan batas itu berikut riwayat perubahannya ada di ukuran rumah subsidi dan konsekuensinya untuk pembeli ada di rumah tipe 60, jadi tidak diulang di sini.

Kalau unitnya bekas rumah negara

Karena Tipe C memakai luas 70 m2, kompleks perumahan instansi yang dibangun mengikuti standar itu banyak yang kini beredar di pasar sekunder. Rumahnya sering terletak strategis di dalam kota, harganya menarik, dan kavlingnya lebih luas daripada perumahan baru. Sebelum tergoda, satu hal harus dipastikan: apakah rumah itu sudah sah berpindah hak, atau masih berstatus milik negara.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 22/PRT/M/2008 membagi rumah negara menjadi tiga golongan pada Pasal 1:

• Golongan I dipergunakan bagi pemegang jabatan tertentu yang karena sifat jabatannya harus bertempat tinggal di rumah tersebut, dan hak penghuniannya terbatas selama pejabat yang bersangkutan masih memegang jabatan itu.
• Golongan II mempunyai hubungan yang tidak dapat dipisahkan dari suatu instansi dan hanya disediakan untuk didiami pegawai negeri, dan apabila pegawai itu berhenti atau pensiun rumahnya dikembalikan kepada negara.
• Golongan III adalah rumah negara yang tidak termasuk Golongan I dan Golongan II, yang dapat dijual kepada penghuninya.

Pasal 15 ayat (1) menegaskan bahwa rumah negara yang dapat dialihkan haknya adalah Rumah Negara Golongan III. Ayat (2) menyebut yang tidak dapat dialihkan haknya, yaitu Golongan I, Golongan II yang ditetapkan sebagai mess atau asrama, Golongan III yang masih dalam sengketa, dan Golongan III berbentuk rumah susun yang belum mempunyai perhimpunan penghuni. Pasal 16 ayat (2) menambahkan bahwa pelaksanaan pengalihan hak Golongan III dilakukan setelah mendapat persetujuan Menteri Keuangan, dan ayat (1) menyebut surat perjanjian sewa beli ditandatangani atas nama Pemerintah Republik Indonesia oleh pejabat di Direktorat Jenderal Cipta Karya.

Tanyakan juga ke bank pelaksana lebih dulu bila kamu memakai kredit, karena kelayakan agunan sepenuhnya keputusan bank dan bukan keputusan penjual. Untuk rumah bekas pada umumnya, termasuk pemeriksaan tambahan yang tidak berlaku pada rumah baru, ada pembahasan terpisah di KPR rumah second.

Dua angka yang wajib dicocokkan

Label tipe dibuat untuk memudahkan pemasaran, bukan untuk melindungi pembeli. Yang melindungi kamu adalah dokumen, dan untuk tipe 70 ada dua angka yang wajib kamu cocokkan sebelum membayar apa pun yang sulit dikembalikan.

Luas tanah diverifikasi lewat surat ukur pada sertifikat, dokumen yang oleh Pasal 1 angka 17 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah didefinisikan sebagai dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. Luas bangunan diverifikasi lewat Persetujuan Bangunan Gedung. Cara memeriksa keduanya secara rinci sudah kami tulis di rumah tipe 36, dan perizinan bangunannya di IMB dan PBG.

Yang khas tipe 70 adalah tingginya kemungkinan angka bangunan tidak cocok, karena unit sebesar ini sering sudah pernah diperluas oleh pemilik sebelumnya. Perluasan yang tidak diurus perizinannya membuat luas pada dokumen lebih kecil daripada bangunan yang berdiri, dan itu bisa menjadi masalah saat pengajuan kredit, saat penilaian jaminan, dan saat kamu menjualnya kembali. Kalau angka pada dokumen berbeda dari angka pada brosur, yang mengikat adalah dokumen, dan perbedaan itu harus dijelaskan sebelum akad.

Checklist sebelum memutuskan

Bawa daftar ini saat kunjungan, bukan setelah membayar tanda jadi.

• Minta dua angka, bukan satu. Luas lantai dan luas tanah, keduanya tertulis, lalu hitung rasionya. Di atas 70 persen berarti kamu membeli rumah yang menutup hampir seluruh kavling.
• Pastikan jumlah lantainya. Tipe 70 satu lantai dan tipe 70 dua lantai adalah produk berbeda dengan luas efektif dan biaya perawatan yang berbeda. Rinciannya ada di rumah tipe 60.
• Hitung ruang yang hilang. Cocokkan denah yang ditawarkan dengan tujuh ruang pada standar Tipe C, lalu catat mana yang tidak ada dan putuskan apakah kamu sanggup tanpanya.
• Minta harga dan PPN terpisah dalam rupiah. Tipe 70 berada di luar kriteria pembebasan PPN pada PMK Nomor 60 Tahun 2023, jadi angka itu ada dan harus terlihat.
• Curigai label subsidi. Luas lantai 70 m2 melampaui batas program pemilikan Rumah Umum Tapak. Kalau ada yang menyebut sebaliknya, minta penjelasan tertulis dari bank pelaksana.
• Periksa riwayat status bila unitnya bekas rumah instansi, terutama golongan rumah negaranya dan apakah pengalihan haknya sudah selesai sampai terbit sertifikat atas nama penjual.
• Minta SPPT PBB tahun berjalan beserta bukti bayarnya, lalu catat NJOP bumi dan NJOP bangunan secara terpisah. Cara membacanya ada di PBB rumah.
• Bandingkan dengan alternatifnya. Tipe 45 atau tipe 60 di kavling yang lebih luas sering memberi ruang gerak lebih baik daripada tipe 70 di kavling rapat, dengan cicilan yang lebih ringan. Uji keduanya dengan tenor dan asumsi bunga yang sama di simulasi KPR, lalu periksa kesanggupanmu di cek kelayakan KPR.

Satu penutup. Standar Rumah Negara Tipe C bukan aturan yang mengikat pembelian rumah komersial, dan kami tidak menyarankan kamu menuntut tanah 200 m2 dari pengembang mana pun. Nilainya ada di tempat lain: ia memberi satu titik acuan yang tidak dibuat oleh pihak yang sedang menjual kepadamu. Ketika brosur menyebut tipe 70 dan kamu melihat kavling 72 m2, kamu jadi tahu persis seberapa jauh unit itu bergeser dari rasio yang pernah dianggap wajar untuk luas bangunan yang sama.