Sertifikat tanah gratis lewat PTSL: yang digratiskan dan yang tetap dibayar

Apa yang sebenarnya digratiskan lewat PTSL

Kalimat sertifikat tanah gratis sering diterima sebagai janji nol rupiah. Kenyataannya lebih rinci dari itu, dan memahami rinciannya justru melindungi kamu dari dua hal sekaligus: kekecewaan dan pungutan yang tidak berdasar.

Programnya bernama Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, disingkat PTSL, dan diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018. Pasal 2 menyebut tujuannya mewujudkan pemberian kepastian hukum dan perlindungan hukum hak atas tanah masyarakat berlandaskan asas sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan terbuka serta akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta mengurangi dan mencegah sengketa dan konflik pertanahan.

Sumber uangnya disebut terbuka dalam Pasal 40 ayat (1). Pembiayaan PTSL dapat berasal dari Daftar Isian Program Anggaran Kementerian, Anggaran Pendapatan Belanja Daerah provinsi dan kabupaten atau kota, Corporate Social Responsibility badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, dan badan hukum swasta, dana masyarakat melalui Sertipikat Massal Swadaya, atau penerimaan lain yang sah berupa hibah dan pinjaman badan hukum swasta lewat mekanisme APBN dan Penerimaan Negara Bukan Pajak.

Perbedaannya dengan jalur biasa cukup besar. Kalau kamu mengurus sendiri di luar program, tarif layanan pertanahan mengikuti Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 dan dihitung per bidang berdasarkan rumus luas serta nilai tanah. Perhitungan itu dibahas terpisah di panduan biaya pembuatan sertifikat tanah. Dalam PTSL, komponen komponen itulah yang ditanggung anggaran.

Perlu juga diluruskan bahwa PTSL bukan hanya menerbitkan sertifikat baru. Pasal 4 ayat (2) menyebut objeknya meliputi seluruh bidang tanah tanpa terkecuali, baik bidang yang belum ada hak atas tanahnya maupun bidang tanah hak yang sudah memiliki hak dalam rangka memperbaiki kualitas data pendaftaran tanah. Jadi tanah yang sudah bersertifikat pun bisa masuk pendataan untuk membenahi peta dan datanya.

Siapa yang bisa ikut dan bidang mana yang menjadi sasaran

Ini bagian yang paling sering disalahpahami. PTSL bukan layanan yang bisa kamu mohonkan kapan saja secara perorangan. Sifatnya serentak per wilayah, dan lokasinya ditetapkan lebih dahulu.

Pasal 4 ayat (1) menyatakan PTSL meliputi seluruh objek pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, tetapi pelaksanaannya bertahap. Ayat (4) merinci tahapan kegiatannya, dan huruf b di antaranya adalah penetapan lokasi. Artinya desa atau kelurahan tempat tanahmu berada harus lebih dahulu ditetapkan sebagai lokasi PTSL pada tahun anggaran berjalan.

Pasal 5 menambahkan penyelenggaraan PTSL dapat dilaksanakan melalui kegiatan PTSL sendiri atau gabungan dengan program lain, yaitu Program Sertipikasi Lintas Sektor, Program Sertipikasi massal swadaya masyarakat, kegiatan sertipikasi massal redistribusi tanah objek landreform, konsolidasi tanah, dan transmigrasi, atau kegiatan sertipikasi massal lainnya. Jadi ada beberapa pintu, dan yang berlaku di daerahmu belum tentu sama dengan daerah lain.

Pelaksanaannya melibatkan perangkat desa secara langsung. Pasal 13 ayat (3) menyebut Satgas Yuridis terdiri dari unsur aparatur sipil negara Kementerian, pegawai tidak tetap, perangkat desa atau kelurahan, perangkat RT, RW, atau lingkungan, organisasi masyarakat, Bintara Pembina Desa, Bhayangkara Pembina Keamanan dan Ketertiban Masyarakat, dan unsur masyarakat lainnya. Karena itu informasi paling awal dan paling akurat soal jadwal biasanya justru datang dari kantor desa atau kelurahan, bukan dari media sosial.

Pasal 20 ayat (1) menyebut pengumpulan data yuridis meliputi pengumpulan alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis, keterangan saksi, maupun pernyataan yang bersangkutan. Keterangan saksi disebut sejajar dengan bukti tertulis, dan ini penting bagi bidang tanah yang dokumennya sudah tidak lengkap.

Biaya persiapan yang tetap ditanggung pemohon

Inilah bagian yang jarang disebut dalam pengumuman singkat, padahal paling menentukan pengalaman peserta. Ada komponen persiapan yang menurut aturan memang dibebankan kepada masyarakat peserta, dan besarannya ditetapkan lewat peraturan bupati atau peraturan wali kota masing masing daerah.

Dasarnya adalah Keputusan Bersama Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Kepala Badan Pertanahan Nasional, Menteri Dalam Negeri, dan Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal, dan Transmigrasi Nomor 25/SKB/V/2017, Nomor 590-3167A Tahun 2017, dan Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pembiayaan Persiapan Pendaftaran Tanah Sistematis. Keputusan bersama itu memerintahkan daerah menetapkan besarannya lewat peraturan kepala daerah, dan itulah yang kamu temui di lapangan.

Tiga contoh berikut diambil langsung dari naskah resmi peraturan daerah yang bisa kamu buka sendiri, dan sengaja dipilih dari tiga pulau berbeda supaya terlihat rentangnya.

Untuk apa uang itu dipakai? Perbup Kabupaten Tanah Laut Nomor 26 Tahun 2020 Pasal 4 ayat (3) merincinya menjadi tiga: kegiatan penyiapan dokumen, kegiatan pengadaan patok dan meterai, serta kegiatan operasional kelompok masyarakat. Ayat (6) menyebut pengadaan patok batas sekurang kurangnya tiga buah dan meterai sebanyak satu buah sebagai pengesahan surat pernyataan. Ayat (7) menyebut operasional kelompok masyarakat meliputi biaya penggandaan dokumen pendukung, biaya pengangkutan dan pemasangan patok, serta transportasi petugas dari kantor kelurahan atau desa ke Kantor Pertanahan dalam rangka perbaikan dokumen.

Perbup Kabupaten Gianyar Nomor 48 Tahun 2017 menyusunnya dengan struktur yang sama pada Pasal 4 sampai Pasal 6, lalu Pasal 7 menegaskan bahwa apabila biaya persiapan itu tidak dianggarkan dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Desa, biayanya dibebankan kepada masyarakat. Kalimat itu penting. Kalau desamu menganggarkannya, beban peserta bisa nol. Kalau tidak, beban itu berpindah ke peserta.

Pajak yang tidak ikut gratis

Semua peraturan daerah pada tabel di atas menegaskan hal yang sama: biaya persiapan PTSL tidak termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan serta Pajak Penghasilan. Ini bukan tambahan sepihak dari daerah, melainkan konsekuensi undang undang.

Namun tidak semua bidang yang masuk PTSL terutang BPHTB. Undang Undang Nomor 1 Tahun 2022 memberi pembedaan yang perlu kamu pahami:

• Konversi hak tanpa perubahan nama tidak dikenai BPHTB. Pasal 44 ayat (6) huruf e menyatakan yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Bidang tanah yang selama ini kamu kuasai atas namamu sendiri dan hanya ditingkatkan status pendaftarannya masuk di jalur ini.
• Pemberian hak baru merupakan objek BPHTB. Pasal 44 ayat (2) huruf b menyebut perolehan hak meliputi pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelepasan hak. Pasal 49 huruf f menetapkan saat terutangnya adalah pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru di luar pelepasan hak.
• Perolehan yang belum pernah dipajaki tetap menjadi kewajiban. Kalau tanahnya dahulu kamu peroleh lewat jual beli atau warisan yang BPHTB-nya belum pernah diselesaikan, kewajiban itu tidak hilang hanya karena pendaftarannya lewat program.
• Ada pengecualian untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Pasal 44 ayat (6) huruf h mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan. Penerapannya mengikuti aturan pelaksana dan ketentuan daerah, jadi tanyakan langsung ke Badan Pendapatan Daerah setempat.

Kalaupun terutang, ada pengurang yang cukup besar. Pasal 46 ayat (5) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak paling sedikit Rp 80.000.000 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB, sedangkan Pasal 47 ayat (1) menetapkan tarif paling tinggi 5 persen yang angka finalnya ditetapkan dengan peraturan daerah. Cara menghitungnya diuraikan di panduan BPHTB adalah.

Untuk Pajak Penghasilan, kewajibannya melekat pada pihak yang mengalihkan hak, bukan pada peserta PTSL yang mendaftarkan tanahnya sendiri. Pembagian kewajiban antara penjual dan pembeli dalam satu transaksi dibahas di panduan pajak jual beli rumah.

Tahapan PTSL di lapangan

Pasal 4 ayat (4) Permen ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018 menyebut tiga belas tahapan pelaksanaan, dari huruf a sampai huruf m. Berikut alurnya dalam bahasa sehari hari, dengan penanda apa yang perlu kamu lakukan di setiap tahap.

1. Perencanaan dan penetapan lokasi. Kantor Pertanahan menetapkan desa atau kelurahan mana yang masuk kuota tahun berjalan. Kamu tidak berperan di sini selain memantau pengumuman.
2. Persiapan serta pembentukan Panitia Ajudikasi PTSL dan satuan tugas. Panitia dibentuk Kepala Kantor Pertanahan, dibantu Satgas Fisik, Satgas Yuridis, dan Satgas Administrasi menurut Pasal 13 ayat (1).
3. Penyuluhan. Tahap ini kesempatanmu bertanya soal berkas, jadwal, dan besaran biaya persiapan. Datanglah, dan catat nama serta jabatan yang memberikan penjelasan.
4. Pengumpulan data fisik. Pengukuran dan pemetaan bidang tanah oleh Satgas Fisik. Pasal 19 ayat (4) menyebut Satgas Fisik harus mengetahui data pemilik atau pihak yang berhak paling sedikit berupa fotokopi KTP, Kartu Keluarga, atau surat keterangan kependudukan dari instansi yang berwenang. Pastikan patok terpasang dan tetangga berbatasan hadir.
5. Pengumpulan data yuridis dan penelitian untuk pembuktian hak. Serahkan alas hak, surat pernyataan penguasaan fisik, dan keterangan saksi bila diperlukan.
6. Pengumuman data fisik dan data yuridis serta pengesahannya. Periksa nama, luas, dan letak bidangmu pada papan pengumuman. Kekeliruan paling murah diperbaiki di tahap ini.
7. Penegasan konversi, pengakuan hak, atau pemberian hak. Di sinilah status hukum bidangmu ditentukan, dan dari sini pula muncul atau tidaknya kewajiban BPHTB seperti dijelaskan sebelumnya.
8. Pembukuan hak, penerbitan sertifikat, pendokumentasian dan penyerahan hasil, lalu pelaporan. Sertifikat diserahkan kepada yang berhak, dan datanya masuk ke basis data pertanahan.

Bentuk dokumen yang kamu terima bisa berupa dokumen elektronik, mengikuti kebijakan alih media yang sedang berjalan di Kementerian ATR/BPN. Ciri dan cara membacanya dibahas di panduan sertifikat tanah elektronik.

Kalau desamu belum masuk lokasi PTSL

Menunggu giliran bukan satu satunya pilihan, dan sering kali bukan pilihan terbaik kalau tanahmu segera akan dijaminkan, dipecah, atau diwariskan. Jalur mandiri tetap terbuka lewat pendaftaran tanah secara sporadik ke Kantor Pertanahan setempat.

Syarat, alur loket, dan lama prosesnya diuraikan langkah demi langkah di panduan cara mengurus sertifikat tanah. Perbedaan utamanya ada di pembiayaan: pada jalur sporadik, komponen pengukuran, pemeriksaan tanah, dan pendaftaran hak dihitung sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak menurut Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 dan menjadi beban pemohon.

Sebelum memutuskan, ada beberapa hal yang layak kamu timbang:

• Kepastian waktu. Jalur sporadik bisa kamu mulai kapan saja, sedangkan PTSL menunggu penetapan lokasi yang belum tentu tahun ini.
• Kesiapan berkas. Kedua jalur menuntut alas hak dan tanda batas yang sama rapinya. Kalau berkasmu belum lengkap, menunggu PTSL tidak membuatnya otomatis lengkap.
• Skala. Kalau seluruh kampung berminat, mengusulkan wilayahmu masuk program lewat pemerintah desa jauh lebih efisien daripada mengurus satu satu.
• Kebutuhan mendesak. Kalau tanah akan segera dijadikan agunan atau dijual, jangan menunda demi menunggu program.

Apa pun jalurnya, hasil akhirnya sama: sertifikat sebagai surat tanda bukti hak. Jenis hak dan makna masing masing dibahas di panduan sertifikat tanah.

Tanda pungutan yang tidak wajar

Program massal dengan peserta ribuan orang adalah lahan subur bagi pungutan tanpa dasar. Beberapa penanda berikut bisa kamu pakai untuk memilah mana yang sah dan mana yang tidak.

Tidak ada peraturan daerah yang bisa ditunjukkan. Besaran biaya persiapan wajib bersandar pada peraturan bupati atau peraturan wali kota. Kalau yang menagih tidak bisa menunjukkan dasarnya, itu tanda paling jelas.

Nominalnya jauh melampaui angka dalam peraturan. Perbup Kabupaten Aceh Jaya Nomor 8 Tahun 2019 bahkan memakai rumusan biaya persiapan PTSL tidak melebihi Rp 250.000, yang berarti angka itu batas atas, bukan tarif wajib.

Pembayaran diminta tanpa kuitansi atau tanda terima. Setiap penyerahan uang harus meninggalkan jejak tertulis dengan nama penerima yang jelas. Cara menyusun bukti pembayaran yang benar dibahas di panduan bukti pembayaran jual beli rumah, dan prinsipnya sama untuk konteks ini.

Ada janji percepatan dengan bayaran tambahan. Tahapan PTSL berurut dan melibatkan pengumuman serta penelitian data. Tidak ada jalur cepat yang bisa dibeli.

Biaya ditagih untuk komponen yang justru sudah dibiayai anggaran. Pengukuran, penerbitan sertifikat, dan honorarium panitia termasuk yang dibiayai lewat Pasal 40 Permen ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018. Penagihan atas komponen itu kepada peserta tidak punya dasar.

Terakhir, perlakukan sertifikat hasil PTSL seperti dokumen bernilai tinggi lainnya. Simpan salinan seluruh halamannya, catat nomor haknya di tempat terpisah, dan periksa datanya lewat kanal resmi seperti dijelaskan di panduan cek sertifikat tanah online. Kepastian hukum yang baru kamu peroleh sebaiknya tidak hilang karena kelalaian menyimpan.