Kwitansi jual beli rumah: format, meterai, dan batas kekuatan hukumnya

Fungsi sebenarnya kwitansi jual beli rumah

Satu dokumen bisa sangat berguna dan sekaligus sangat disalahpahami. Kwitansi jual beli rumah termasuk keduanya. Ia berguna karena mencatat siapa membayar berapa, kapan, dan untuk apa. Ia disalahpahami karena banyak orang menyimpannya seolah itu surat kepemilikan.

Dalam sistem pendaftaran tanah Indonesia, yang memindahkan hak bukan pembayaran, melainkan perbuatan hukum yang dituangkan dalam akta pejabat yang berwenang. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang undangan yang berlaku.

Pejabat yang dimaksud punya tugas yang dirumuskan tegas. Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT menyebut PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah. Ayat (2) menyebut jual beli sebagai perbuatan hukum pertama dalam daftarnya.

Kalau begitu, apakah kwitansi tidak ada gunanya? Justru sangat berguna, terutama pada transaksi rumah bekas yang pembayarannya bertahap. Ia menjadi catatan yang bisa diperiksa ulang saat menghitung sisa pembayaran, menjadi lampiran saat menyusun perjanjian, dan menjadi alat bukti tertulis kalau kelak muncul perselisihan mengenai jumlah yang sudah diterima penjual.

Catatan kecil soal ejaan. Bentuk baku menurut kaidah bahasa Indonesia adalah kuitansi, sementara bentuk kwitansi jauh lebih umum dipakai sehari hari dan itulah yang biasanya tertulis pada blanko yang dijual di toko alat tulis. Keduanya menunjuk dokumen yang sama, dan perbedaan ejaan tidak memengaruhi keabsahan isinya.

Isi yang wajib ada supaya kwitansinya berguna

Blanko kwitansi biasa hanya menyediakan tiga baris: telah terima dari, sejumlah, dan untuk pembayaran. Untuk transaksi rumah, tiga baris itu terlalu sedikit. Yang kamu butuhkan adalah dokumen yang masih bisa dipahami orang lain lima tahun kemudian, termasuk oleh hakim kalau perkaranya sampai ke pengadilan.

• Nomor dan tanggal. Beri penomoran berurutan kalau pembayarannya bertahap, dan tulis tanggal secara lengkap. Tanpa penomoran, urutan pembayaran menjadi sulit direkonstruksi.
• Identitas penerima uang. Nama lengkap penjual sesuai KTP, nomor induk kependudukan, dan alamat. Kalau pemiliknya lebih dari satu orang, sebutkan semuanya.
• Identitas pembayar. Nama lengkap pembeli sesuai KTP beserta nomor induk kependudukan dan alamat.
• Jumlah uang. Ditulis dua kali, dalam angka dan dalam huruf, supaya tidak bisa diubah sepihak.
• Peruntukan yang spesifik. Sebutkan ini pembayaran apa: tanda jadi, uang muka, angsuran ke berapa, atau pelunasan. Sertakan sisa kewajiban setelah pembayaran ini.
• Identitas rumahnya. Alamat lengkap, luas tanah dan bangunan, jenis dan nomor haknya, serta nomor surat ukur. Cara membaca susunan nomor itu dijelaskan di panduan nomor sertifikat tanah.
• Rujukan ke perjanjian induknya. Sebutkan perjanjian mana yang menjadi dasar pembayaran ini, lengkap dengan tanggalnya.
• Cara pembayaran. Tunai atau transfer. Kalau transfer, catat bank, nomor rekening tujuan, dan tanggal transaksinya.
• Tanda tangan penerima di atas meterai. Beserta nama terang, dan sebaiknya disaksikan dua orang saksi yang ikut menandatangani.

Buat rangkap dua yang sama sama ditandatangani, satu untuk pembeli dan satu untuk penjual. Kalau pembayarannya bertahap, simpan seluruh kwitansi dalam satu berkas bersama perjanjiannya, bukan terpencar.

Aturan meterai dan tarif yang berlaku

Meterai sering dianggap penentu sah atau tidaknya sebuah dokumen. Anggapan itu keliru arah. Bea meterai adalah pajak atas dokumen, dan pengaturannya ada di Undang Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.

Pasal 3 ayat (1) menyatakan bea meterai dikenakan atas dokumen yang dibuat sebagai alat untuk menerangkan mengenai suatu kejadian yang bersifat perdata dan dokumen yang digunakan sebagai alat bukti di pengadilan. Yang paling relevan untuk kwitansi adalah Pasal 3 ayat (2) huruf g, yang memasukkan dokumen yang menyatakan jumlah uang dengan nilai nominal lebih dari Rp 5.000.000 yang menyebutkan penerimaan uang, atau berisi pengakuan bahwa utang seluruhnya atau sebagiannya telah dilunasi atau diperhitungkan.

Tarifnya tunggal. Pasal 5 menetapkan dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dikenai bea meterai dengan tarif tetap sebesar Rp 10.000. Pasal 4 menegaskan bea meterai dikenakan satu kali untuk setiap dokumen, jadi menempelkan dua meterai pada satu lembar kwitansi tidak menambah kekuatan apa pun.

Bagaimana kalau kwitansi lama terlanjur dibuat tanpa meterai? Undang undang menyediakan jalan perbaikan, bukan pembatalan. Pasal 17 ayat (1) mengatur pemeteraian kemudian dilakukan untuk dokumen yang bea meterainya tidak atau kurang dibayar dan untuk dokumen yang digunakan sebagai alat bukti di pengadilan. Pasal 18 ayat (1) huruf a menyebut jumlah yang wajib dibayar adalah bea meterai terutang ditambah sanksi administratif, dan ayat (2) menetapkan sanksi administratif itu sebesar 100 persen dari bea meterai yang terutang.

Perhatikan implikasinya. Yang muncul dari ketiadaan meterai adalah kewajiban pajak dan sanksi administratif, bukan hapusnya kesepakatan pembayaran. Meterai adalah urusan perpajakan dokumen, sedangkan sah tidaknya peralihan hak diatur oleh ketentuan pertanahan yang sama sekali terpisah.

Kerangka contoh yang bisa kamu tiru

Kerangka di bawah ini bukan formulir baku, melainkan susunan informasi yang memenuhi butir butir pada bagian sebelumnya. Sesuaikan dengan keadaan transaksimu, dan mintalah pemeriksaan pejabat yang berwenang bila nilainya besar.

Bagian kepala. Judul KWITANSI, diikuti nomor urut dan tanggal pembuatan.

Bagian penerimaan. Kalimat pembuka yang memuat: telah diterima dari nama pembeli, nomor induk kependudukan, dan alamatnya. Lalu jumlah uang dalam angka, diikuti jumlah yang sama dalam huruf di dalam tanda kurung.

Bagian peruntukan. Kalimat yang menjelaskan pembayaran ini untuk apa. Contoh susunannya: pembayaran uang muka atas jual beli sebidang tanah berikut bangunan rumah tinggal di alamat tertentu, seluas sekian meter persegi, Sertifikat Hak Milik nomor sekian atas nama penjual, Surat Ukur nomor sekian tanggal sekian, sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tanggal sekian.

Bagian posisi pembayaran. Tiga baris pendek yang sering diabaikan padahal paling menolong: harga jual beli yang disepakati, jumlah yang sudah dibayar termasuk pembayaran ini, dan sisa yang masih harus dibayar beserta tenggat pembayarannya.

Bagian penutup. Cara pembayaran beserta rincian rekening bila lewat transfer, kota dan tanggal, tanda tangan penerima uang di atas meterai Rp 10.000 disertai nama terang, lalu kolom tanda tangan dua saksi.

Kalau kamu belum punya perjanjian tertulis sama sekali, susun dulu perjanjiannya sebelum menerima atau menyerahkan uang dalam jumlah besar. Isi dan klausul yang perlu ada dibahas di panduan contoh surat jual beli rumah, termasuk batas kekuatan surat yang dibuat di bawah tangan.

Batas kekuatan hukum kwitansi jual beli rumah

Ada empat hal yang tidak bisa dilakukan oleh kwitansi, sekuat apa pun bunyinya dan sebanyak apa pun meterainya.

Pertama, kwitansi tidak bisa dipakai mendaftarkan peralihan hak. Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 sudah mengunci ini. Kantor Pertanahan mendaftarkan peralihan hak berdasarkan akta PPAT, bukan berdasarkan bukti pembayaran. Ayat (2) memang membuka pengecualian dalam keadaan tertentu yang ditentukan Menteri, tetapi itu jalur khusus dengan penilaian Kepala Kantor Pertanahan, bukan pintu yang bisa diketuk sembarang pembeli.

Kedua, kwitansi tidak menggantikan kehadiran para pihak. Pasal 38 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 mensyaratkan pembuatan akta dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan sekurang kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat. Artinya penjual tetap harus hadir. Kwitansi yang ditandatangani penjual bertahun tahun lalu tidak bisa menggantikan kehadiran itu.

Ketiga, kwitansi tidak menutupi cacat pada dokumen haknya. Pasal 39 ayat (1) huruf a PP Nomor 24 Tahun 1997 memerintahkan PPAT menolak membuat akta apabila mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar tidak disampaikan kepadanya sertifikat asli hak yang bersangkutan, atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Kalau sertifikatnya bermasalah, transaksi tetap berhenti meskipun uangnya sudah berpindah.

Keempat, kwitansi tidak menggugurkan kewajiban pajak. Pasal 61 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 menyatakan kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Tidak ada jalan pintas di titik ini.

Urutan aman dari pembayaran pertama sampai balik nama

1. Periksa dulu dokumen haknya sebelum menyerahkan uang. Pastikan nama pada sertifikat sama dengan nama penjual dan tidak ada catatan pembebanan. Kanal resmi dan batas keandalannya diuraikan di panduan cek sertifikat tanah online. Pengecekan resmi ke Kantor Pertanahan tetap dilakukan menjelang akta.
2. Tuangkan kesepakatan dalam perjanjian tertulis. Untuk pembayaran bertahap atau rumah yang belum siap diakta, bentuknya adalah perjanjian pengikatan jual beli. Fungsi, isi minimal, dan batasnya dibahas di panduan PPJB adalah.
3. Terbitkan kwitansi untuk setiap pembayaran. Termasuk untuk tanda jadi. Jangan menunggu pelunasan baru membuat satu kwitansi besar, karena catatan bertahap justru yang paling sering dibutuhkan saat berselisih.
4. Hitung dan setor pajaknya tepat waktu. Pasal 49 huruf a Undang Undang Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan saat terutangnya BPHTB untuk jual beli adalah pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Pasal 59 ayat (10) PP Nomor 35 Tahun 2023 menetapkan pembayaran atau penyetorannya paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan akta jual beli. Rinciannya ada di panduan BPHTB adalah dan pembagian kewajiban penjual serta pembeli di pajak jual beli rumah.
5. Tandatangani akta jual beli di hadapan PPAT. Pasal 60 ayat (1) huruf a PP Nomor 35 Tahun 2023 mewajibkan PPAT atau notaris meminta bukti pembayaran BPHTB kepada wajib pajak sebelum menandatangani akta pemindahan hak, dan huruf b mewajibkan pelaporan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dan akta kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Ayat (2) memberi sanksi administratif berupa denda Rp 10.000.000 untuk pelanggaran kewajiban meminta bukti bayar dan Rp 1.000.000 untuk setiap laporan yang tidak disampaikan.
6. Daftarkan peralihan haknya. Berkas dan tahapan balik nama sertifikat diuraikan di panduan syarat balik nama sertifikat tanah. Setelah itu, jangan lupa memutakhirkan data pajak daerahnya lewat panduan cara balik nama PBB rumah.

Kalau transaksinya melibatkan pembiayaan bank, urutan di atas menyesuaikan jadwal akad. Yang tidak berubah adalah posisinya: kwitansi berada di lapis pembuktian pembayaran, akta berada di lapis peralihan hak.

Kesalahan mahal yang sering terjadi

Menyimpan kwitansi sebagai pengganti sertifikat. Ini kekeliruan paling merugikan dan paling sering ditemui pada transaksi antarkerabat. Selama tidak ada akta dan pendaftaran, hak masih tercatat atas nama penjual di buku tanah, dan pihak ketiga yang beriktikad baik bisa dirugikan atau justru diuntungkan oleh kekosongan itu.

Menulis peruntukan yang terlalu umum. Kalimat seperti "pembayaran tanah" tanpa menyebut alamat, luas, dan nomor haknya membuat kwitansi sulit dihubungkan dengan bidang tertentu, apalagi kalau penjual memiliki beberapa bidang tanah.

Membayar ke rekening pihak lain. Uang yang masuk ke rekening perantara atau kerabat penjual menyulitkan pembuktian bahwa penjual benar benar menerimanya. Kalau terpaksa, minta pernyataan tertulis penjual yang mengakui penerimaan itu.

Menunda akta bertahun tahun setelah lunas. Semakin lama jarak antara pelunasan dan akta, semakin besar kemungkinan muncul hambatan seperti penjual meninggal, sertifikat hilang, atau pemilik pindah tanpa jejak. Kalau dokumen haknya sampai raib, jalurnya berbeda lagi dan dibahas di panduan sertifikat tanah hilang.

Mengandalkan surat kuasa menjual. Surat kuasa bukan pemindah hak, dan kuasa umumnya berakhir bila pemberi kuasa meninggal dunia. Menyimpan kwitansi ditambah surat kuasa tidak setara dengan menyelesaikan akta.

Kesimpulan praktisnya sederhana. Buat kwitansi dengan rapi, tempelkan meterai bila nilainya melampaui batas dalam Pasal 3 ayat (2) huruf g UU Nomor 10 Tahun 2020, lalu perlakukan dokumen itu sebagai catatan pembayaran. Untuk memindahkan hak, tetap tempuh akta jual beli di hadapan PPAT sebagaimana dijelaskan di panduan AJB adalah, dan lanjutkan sampai pendaftaran peralihan haknya selesai.