Rumah Subsidi Malang: batas harga, batas penghasilan, dan pajak daerahnya

Dua angka program yang berlaku di Malang

Program rumah subsidi diatur negara, jadi angkanya tidak ditentukan pengembang dan tidak ditentukan pasar setempat. Ada dua angka yang wajib kamu pegang sebelum melihat unit mana pun di Malang, dan keduanya berasal dari dokumen yang berbeda.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026, yang ditetapkan 6 Agustus 2026, membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah harga. Kelompok 1 mencakup "Sumatera, kecuali Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, dan Kabupaten Kepulauan Mentawai" serta "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi". Kota Malang, Kabupaten Malang, dan Kota Batu semuanya berada di Jawa Timur dan tidak termasuk pengecualian mana pun, sehingga ketiganya masuk kelompok 1 dengan batas Rp166.000.000.

Perhatikan dasar hukumnya, karena inilah yang paling sering ketinggalan zaman di brosur maupun artikel. Keputusan menteri ini mencabut Kepmen PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 lewat Diktum KEEMPAT, jadi rujukan lama itu sudah tidak berlaku. Angka Rp166.000.000-nya sendiri tidak berubah, sama persis dengan kolom Mulai 2024 pada keputusan yang dicabut, sehingga kamu tidak perlu menghitung ulang apa pun. Yang perlu kamu perbarui hanya nomor keputusan yang kamu sebut saat menanyakannya ke pengembang atau bank.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Ini memakai peta wilayah yang sama sekali lain. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat", dengan batas Rp8.500.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Angka yang sama juga berlaku untuk kategori satu orang peserta Tapera. BP Tapera menayangkan tabel zona itu di halaman resmi KPR FLPP, dan pada 2 September 2026 isinya masih sesuai dengan Lampiran Permen PKP 5/2025.

Dua peta wilayah itu jangan pernah kamu campur. Kebetulan saja Malang berada di kelompok terendah untuk harga sekaligus zona terendah untuk penghasilan, sehingga terasa konsisten. Di daerah lain hubungannya terbalik: Papua punya batas harga tertinggi tetapi bukan zona penghasilan tertinggi. Uraian lengkap tabel empat zona beserta cara menghitung penghasilan bersih dan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, sedangkan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi.

Perhatikan juga bahwa Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025 menyatakan harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai. Jadi Rp166.000.000 itu bukan angka yang boleh ditambah PPN oleh pengembang, dan halaman produk BP Tapera memang menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN.

Malang itu tiga daerah otonom

Kata "Malang" dalam pencarian orang biasanya berarti Malang Raya, padahal secara administratif ada tiga daerah otonom yang berbeda di sana: Kota Malang, Kabupaten Malang, dan Kota Batu. Ketiganya sama-sama Jawa Timur, sehingga batas harga dan batas penghasilan programnya identik. Yang berbeda adalah lapisan pemerintah daerahnya, dan lapisan itu yang menentukan berapa pajak yang kamu bayar saat akad dan setiap tahun sesudahnya.

Alasannya ada di aturan pemungutan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipungut di wilayah daerah tempat tanah dan bangunannya berada, begitu pula Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Bukan di tempat kamu tinggal sekarang, bukan di tempat kamu bekerja, dan bukan di tempat kantor pemasaran pengembang berdiri. Kalau unit incaranmu berada di Kecamatan Pakisaji atau Singosari, yang berlaku adalah Peraturan Daerah Kabupaten Malang, meskipun kantor pemasarannya ada di tengah Kota Malang.

Karena itu langkah pertama yang benar-benar bermanfaat bukan menanyakan harga, melainkan menanyakan satu hal sederhana: unit ini masuk wilayah administrasi mana. Minta jawabannya tertulis, lalu cocokkan dengan alamat pada Surat Pemberitahuan Pajak Terutang objek tersebut kalau sudah ada.

Menguji unit yang ditawarkan

Istilah "subsidi" dipakai bebas dalam pemasaran, termasuk oleh proyek yang sebenarnya menjual rumah komersial murah. Untuk wilayah Malang, tiga pemeriksaan berikut bisa kamu lakukan sendiri sebelum bertemu bank mana pun.

1. Cocokkan harganya dengan Rp166.000.000. Kalau harga yang ditawarkan melampaui batas kelompok 1, unit itu tidak mungkin dibiayai FLPP sebagai Rumah Umum Tapak. Harga di bawahnya boleh saja, karena angka tersebut batas atas, bukan harga yang seharusnya.
2. Cocokkan luasnya. Diktum KESATU Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menetapkan Rumah Umum Tapak berdiri di lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, dengan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2 dan lebar muka kaveling minimal 5 m, bukan 6 m seperti ketentuan lama yang ikut dicabut. Unit dengan luas lantai 45 m2 yang tetap dilabeli subsidi harus dijelaskan tertulis. Riwayat perubahan aturan luas ini kami urai di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya di rumah tipe 36.
3. Minta nama bank pelaksananya. FLPP disalurkan lewat bank yang bekerja sama dengan BP Tapera. Pengembang yang tidak bisa menyebut satu pun bank pelaksana adalah sinyal yang tidak boleh kamu abaikan.

Setelah unitnya lolos, giliran kamu yang diuji. Syarat pemohon bukan cuma soal penghasilan: ada ketentuan kewarganegaraan, belum memiliki rumah, dan belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah. Daftar lengkapnya beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi. Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR.

Menelusuri lokasi proyeknya

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera. Basis data itu bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi, data lokasi, ID lokasi, ID rumah, dan nama perumahan.

Untuk wilayah Malang, urutan yang paling hemat waktu seperti ini. Mulai dari penelusuran wilayah lokasi, lalu pilih kabupaten atau kota yang benar-benar kamu incar, bukan "Malang" secara umum. Setelah muncul daftarnya, catat ID lokasi dan ID rumah, karena dua nomor itu yang berguna saat bertanya ke bank pelaksana. Nama perumahan sering dipakai beberapa kluster sekaligus, jadi menyebut nama saja mudah tertukar.

Perhatikan status unitnya. Kavling berarti yang terdaftar baru tanahnya, jadi kamu membeli rencana. Pembangunan berarti unitnya sedang dikerjakan dan serah terimanya bergantung pada kemajuan proyek. Ready stock berarti bangunannya sudah berdiri dan bisa kamu datangi. Untuk pembeli pertama yang mengandalkan KPR, unit yang sudah berdiri jauh lebih mudah diverifikasi. Cara membaca basis data ini secara lengkap kami bahas di perumahan subsidi.

Satu hal yang perlu diterima sejak awal: terdaftar di SiKumbang bukan jaminan kuota tersedia untukmu. Dana FLPP dialokasikan per periode dan disalurkan lewat bank pelaksana, jadi konfirmasi akhir tetap ada di bank.

Pajak daerah yang menempel di Malang

Inilah bagian yang hampir tidak pernah dibahas artikel rumah subsidi, padahal selisihnya nyata dan berulang setiap tahun. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah hanya menetapkan pagu: Pasal 41 ayat (1) menyatakan tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen, dan Pasal 47 ayat (1) menyatakan tarif BPHTB paling tinggi 5 persen. Angka pastinya ditetapkan Peraturan Daerah masing-masing, dan Kota Malang dengan Kabupaten Malang memilih pendekatan yang berbeda.

Bacalah baris tarif PBB-P2 itu pelan-pelan, karena akibatnya paling terasa. Ambil satu simulasi dengan NJOP objek Rp200.000.000. Setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp10.000.000, sisanya Rp190.000.000. Dengan tarif Kota Malang 0,2 persen, pokok pajaknya Rp380.000 per tahun. Dengan tarif jenjang pertama Kabupaten Malang 0,050 persen, angkanya Rp95.000 per tahun. Selisihnya sekitar empat kali lipat untuk objek yang nilainya sama persis.

Simulasi itu belum final, dan kamu tidak boleh memakainya sebagai tagihan. Kedua Peraturan Daerah menetapkan dasar pengenaan PBB-P2 paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dengan persentase pastinya diatur Peraturan Wali Kota atau Peraturan Bupati. Simulasi di atas memakai asumsi 100 persen supaya perbandingan tarifnya kelihatan. Angka yang mengikat selalu yang tercetak di SPPT objek tersebut. Cara membacanya kami bahas di PBB rumah, dan cara mengecek NJOP lewat kanal resmi ada di cek NJOP online.

Untuk BPHTB, hitungannya berbeda karena ada pengurang yang besar. Dasar pengenaannya adalah nilai perolehan objek pajak, yaitu harga transaksi untuk jual beli, atau NJOP bila harga transaksinya lebih rendah daripada NJOP. Dari situ dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000, baru dikalikan 5 persen. Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp86.000.000 dan pokok BPHTB-nya Rp4.300.000.

Kota Batu adalah daerah otonom tersendiri dengan Peraturan Daerah pajaknya sendiri, jadi angka Kota Malang maupun Kabupaten Malang tidak bisa dipinjam ke sana. Kalau unit incaranmu berada di wilayah Kota Batu, tanyakan tarif PBB-P2, NJOP tidak kena pajak, dan NPOPTKP yang berlaku langsung ke badan pendapatan daerahnya. Untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia, termasuk BPHTB, notaris, dan balik nama, pakai kalkulator biaya beli rumah. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah.

Yang mengikat setelah akad

Subsidi berubah menjadi kewajiban begitu akad selesai, dan bagian ini paling sering dilewati pembeli di mana pun, termasuk di Malang. Pasal 23 ayat (3) Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 9 Tahun 2025 menyatakan penerima manfaat SBUM hanya dapat menyewakan dan/atau mengalihkan kepemilikannya atas Rumah Umum Tapak kepada pihak lain dalam hal pewarisan, atau penghunian setelah jangka waktu paling singkat 5 tahun. Ayat (2) pasal yang sama mengatur kewajiban mengembalikan SBUM melalui bank pelaksana bila dananya tidak dimanfaatkan sesuai peruntukannya.

Perhatikan subjeknya. Yang disebut adalah penerima manfaat Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan, bukan setiap orang yang membeli rumah subsidi. Kalau kamu mengambil KPR FLPP tanpa mengajukan SBUM, pembatasan pada ayat itu tidak otomatis mengenai kamu. Tetap tanyakan ke bank pelaksana secara tertulis pembatasan mana yang melekat pada akadmu, karena bank juga dapat menetapkan syarat sendiri di perjanjian kredit.

Konsekuensi praktisnya untuk pembeli di Malang cukup jelas. Rumah subsidi bukan instrumen yang cocok kalau rencanamu menyewakannya ke mahasiswa atau menjualnya cepat begitu harga naik. Kalau itu tujuanmu, jalur komersial lebih tepat dan perbandingannya ada di rumah subsidi vs komersial. Soal renovasi, aturan tersebut tidak memuat pasal yang melarang atau membatasi waktunya, dan yang tetap berlaku adalah ketentuan umum bangunan gedung. Pembahasan terpisahnya ada di renovasi rumah subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Aturan perumahan subsidi bergerak lebih cepat daripada yang kebanyakan orang kira, dan memperlakukan angka tahun lalu sebagai angka hari ini adalah kekeliruan yang mahal. Sepanjang 2025 dan 2026 saja sudah ada Permen PKP 5/2025 dengan dua perubahan, yaitu Permen PKP 11/2025 dan Permen PKP 1/2026, ditambah Permen PKP 9/2025 dengan perubahannya. Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026 yang ditetapkan 13 Januari 2026 mengubah Pasal 3 ayat (5) sehingga batasan luas lantai Rumah Umum dan Rumah Swadaya kini ditetapkan oleh Menteri, tidak lagi tercantum sebagai angka di dalam Peraturan Menteri.

Peraturan daerahnya juga bergerak. Perda Kota Malang Nomor 4 Tahun 2023 sudah diubah sebagian oleh Perda Nomor 1 Tahun 2025 yang ditetapkan 18 Juni 2025, dan perubahan itu justru menyentuh Pasal 8 tentang tarif PBB-P2. Artinya biaya tahunan yang kamu hitung dari artikel lama bisa keliru meski nama Perdanya sama.

Empat pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan baca bagian syarat penerimaan, karena tabel zona penghasilannya ada di sana beserta ketentuan produknya.
• Telusuri JDIH Kementerian PKP untuk melihat apakah ada Keputusan Menteri atau Peraturan Menteri yang lebih baru daripada yang kami cantumkan di daftar sumber.
• Buka laman Peraturan Daerah yang relevan di basis data peraturan BPK, lalu periksa blok Status Peraturan. Di situ terlihat apakah Perda itu sudah diubah atau dicabut.
• Tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah tempat unitmu berada untuk tarif dan pengecualian yang berlaku tahun berjalan, dan ke bank pelaksana untuk ketentuan program.

Terakhir, satu hal soal tenor yang sering beredar tanpa konteks. Kementerian PKP pernah memberitakan pembahasan skema tenor KPR FLPP hingga 40 tahun, dan arah itu sudah dituangkan ke dalam aturan lewat Diktum KEDUA huruf d Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 tanggal 6 Agustus 2026, yang menyebut jangka waktu kredit paling lama 40 tahun. Meski begitu, halaman produk resmi BP Tapera saat ditinjau pada 3 September 2026 masih menyatakan suku bunga 5 persen flat, tenor cicilan maksimal 20 tahun, dan uang muka mulai dari 1 persen. Dua kanal resmi itu belum sinkron, jadi jangan memilih satu angka sendiri: konfirmasikan tenor yang benar-benar bisa kamu ambil ke bank pelaksana di Malang sebelum menandatangani apa pun. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, dan untuk gambaran utuh programnya baca panduan pilar rumah subsidi.