Bunga fixed vs floating KPR: perbedaan, contoh cicilan, dan cara memilih

Perbedaan bunga fixed dan floating dalam satu tabel

Dua istilah ini sering dipakai bergantian di brosur, padahal artinya berlawanan. OJK lewat kanal edukasi Sikapi Uangmu menjelaskan suku bunga tetap (fixed) sebagai suku bunga yang tidak berubah sampai jangka waktu atau tanggal jatuh tempo, sedangkan suku bunga mengambang (floating) selalu berubah mengikuti suku bunga di pasaran. OJK juga memberi contoh yang persis menggambarkan KPR di Indonesia: dua tahun pertama memakai suku bunga tetap, periode selanjutnya memakai suku bunga mengambang.

Tabel berikut membandingkan keduanya dari sisi yang benar-benar memengaruhi anggaranmu. Angka contoh diambil dari tabel suku bunga KPR BCA karena terbuka publik dan bisa diperiksa siapa saja; bank lain punya angka sendiri.

Baris "siapa menanggung risiko" adalah inti perbandingannya. Bunga fixed bukan hadiah: bank menghitung kemungkinan kenaikan bunga pasar ke dalam angka fixed yang ditawarkan. Itu sebabnya fixed lima tahun di tabel BCA lebih tinggi daripada fixed satu tahun. Makin panjang kepastian yang kamu beli, makin mahal harganya.

Dari mana angka bunga floating datang

Bunga floating tidak ditentukan langsung oleh pemerintah. Setiap bank menyusunnya dari biaya dananya sendiri. Bank wajib memublikasikan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK), yaitu bunga terendah sebelum ditambah premi risiko tiap nasabah, dan dari situ kita bisa melihat komponennya. Contohnya, Bank Mandiri memublikasikan SBDK segmen KPR dan KPA sebesar 11,75% per tahun, yang tersusun dari harga pokok dana untuk kredit 3,19%, biaya overhead 5,69%, dan margin keuntungan 2,87%, dengan periode data 31 Mei 2026 ^[3].

Bank Mandiri juga menulis bahwa SBDK hanya mencakup produk konvensional dengan suku bunga normal di luar program pemerintah dan promo, dan khusus SBDK untuk KPR merupakan suku bunga floating ^[3]. Artinya SBDK adalah titik awal yang wajar untuk memperkirakan bunga floating yang akan kamu bayar setelah masa fixed, bukan angka promosi. Data SBDK seluruh bank umum kini disajikan OJK di Portal Data Sektor Jasa Keuangan Terintegrasi, terhitung sejak publikasi data periode November 2025 ^[4].

Lalu dari mana biaya dana bank dipengaruhi? Salah satunya BI-Rate. Bank Indonesia menjelaskan BI-Rate sebagai acuan utama di pasar keuangan yang memengaruhi pergerakan suku bunga pasar uang dan suku bunga perbankan ^[6]. Sepanjang 2026, BI-Rate naik dari 4,75% pada 22 April 2026 menjadi 5,25% pada 20 Mei, 5,50% pada 9 Juni, dan 5,75% pada 18 Juni 2026, lalu bertahan di 5,75% sampai penetapan 23 September 2026 ^[5].

OJK menyebut suku bunga KPR di bank konvensional mengikuti naik turun BI rate, berbeda dengan KPR syariah akad murabahah yang cicilannya ditetapkan sejak awal ^[9]. Hubungannya tidak seketika dan tidak satu banding satu: bank menyesuaikan bunga floating pada jadwal peninjauannya sendiri, dan besar kenaikannya bisa berbeda dari kenaikan BI-Rate.

Variasi bunga fixed: biasa, fix and cap, dan berjenjang

Bunga fixed di KPR komersial jarang berbentuk tunggal. Tabel BCA memperlihatkan tiga variasi yang juga dipakai bank lain dengan nama berbeda.

Fixed biasa. Satu angka untuk periode tertentu. Di tabel reguler BCA, fixed 1 tahun 7,00%, 2 tahun 7,50%, 3 tahun 8,00%, dan 5 tahun 8,50% ^[2]. Setelah periodenya habis, bunga langsung berpindah ke floating.

Fix and cap. Masa fixed diikuti masa dengan batas atas. BCA mencantumkan Fix & Cap dengan fixed 3 tahun 8,00% dan cap 2 tahun 9,00% ^[2]. Cap berfungsi sebagai pagar: selama periode cap, bunga yang dikenakan tidak melampaui angka itu walaupun floating sedang lebih tinggi. Tanyakan ke bank apakah bunga di masa cap bisa turun mengikuti floating bila floating lebih rendah dari cap, karena ketentuannya tertulis di perjanjian kredit, bukan di brosur.

Fixed berjenjang. Bunga naik bertahap pada tahun-tahun yang sudah ditentukan, biasanya sebagai program promo dengan syarat tenor minimum. BCA menyebut skema seperti ini Fixed Berjenjang dan Fixed Terencana, dengan angsuran yang disesuaikan bertahap selama periode yang ditentukan. Angka promonya sengaja tidak kami kutip karena bersyarat dan berubah cepat; lihat langsung di tabel BCA.

Satu-satunya skema yang fixed sampai lunas di pasar rumah tapak adalah KPR FLPP, dengan bunga 5% selama jangka waktu kredit menurut BP Tapera ^[7]. OJK memakai KPR rumah bersubsidi sebagai contoh suku bunga tetap ^[1]. Perbandingan lengkap jalur subsidi dan komersial ada di KPR subsidi vs komersial dan KPR FLPP vs skema lain.

Contoh cicilan per masa fixed

Kapan fixed panjang lebih masuk akal, kapan tidak

Tidak ada pilihan yang selalu benar. Yang ada adalah pilihan yang cocok dengan rencana keuanganmu. Gunakan pertimbangan berikut.

• Anggaran ketat dan penghasilan cenderung tetap. Masa fixed yang lebih panjang memberi waktu untuk penghasilan tumbuh sebelum cicilan berpindah ke floating. Kepastian beberapa tahun pertama sering lebih berharga daripada selisih bunga di awal.
• Berencana melunasi atau take over dalam waktu dekat. Masa fixed panjang kurang bermanfaat kalau kreditnya tidak akan berjalan selama itu. Tanyakan juga biaya pelunasan dipercepat di masa fixed dan di masa floating, karena ketentuannya bisa berbeda per bank.
• Penghasilan diperkirakan naik cukup cepat. Masa fixed pendek dengan cicilan awal lebih rendah bisa masuk akal, asalkan kamu sudah menguji cicilan masa floating dan sanggup membayarnya.
• Tidak tahan melihat cicilan berubah. Pertimbangkan KPR syariah akad murabahah, yang menurut OJK cicilannya ditetapkan sejak awal dan tidak bergantung pada BI rate ^[9]. Konsekuensinya, margin di awal biasanya sudah memasukkan risiko itu. Penjelasan akadnya ada di KPR syariah.

OJK juga mengingatkan untuk menghindari jebakan bunga rendah: hitung bunga secara keseluruhan agar terlihat apakah promo benar-benar terjangkau atau justru lebih tinggi, dan usahakan cicilan sesuai pola alokasi yang dianjurkan, yaitu 30% penghasilan untuk cicilan atau utang ^[8]. Kalau kamu ingin mendalami cara bunga floating dihitung ulang, baca bunga floating KPR; untuk perbedaan metode flat, efektif, dan anuitas, baca bunga KPR.

Kalau bunga floating naik setelah akad

Kenaikan bunga floating bukan pelanggaran perjanjian; itu memang sifat floating. Yang bisa kamu kendalikan adalah responsnya. Pertama, baca pemberitahuan dari bank: kapan bunga baru berlaku, berapa angsuran barunya, dan berapa sisa pokokmu. Kedua, hubungi bank untuk menanyakan program penyesuaian bunga bagi debitur lancar, karena beberapa bank punya penawaran fixed ulang untuk nasabah lama.

Ketiga, bandingkan dengan pindah bank lewat take over KPR. Hitung semua biayanya (provisi, administrasi, appraisal, notaris, dan biaya pelunasan di bank lama) sebelum tergiur bunga promosi bank baru. Keempat, kalau ada dana lebih, pelunasan sebagian dapat memangkas pokok sehingga dampak kenaikan bunga mengecil; strateginya dibahas di pelunasan KPR dipercepat. Kalau cicilan baru sudah tidak tertanggung, jangan menunggu menunggak: ajukan penyelesaian lebih awal, seperti dijelaskan di restrukturisasi KPR macet.

Checklist membaca penawaran bunga KPR

Bawa daftar ini saat membandingkan dua atau lebih penawaran bank. Penawaran yang tidak bisa menjawab semuanya secara tertulis belum layak dibandingkan.

1. Berapa bunga fixed, untuk berapa tahun, dan apakah ada syarat tenor minimum?
2. Setelah masa fixed, bunga floating yang berlaku saat ini berapa, dan dihitung dari acuan apa?
3. Seberapa sering bunga floating ditinjau, dan bagaimana bank memberi tahu perubahannya?
4. Kalau ada cap, apakah bunga bisa turun di bawah cap saat floating turun?
5. Berapa biaya pelunasan dipercepat di masa fixed dan di masa floating?
6. Berapa total pembayaran sampai lunas dengan asumsi floating hari ini, dan berapa bila naik satu atau dua poin?

Setelah itu, bandingkan hasilnya dengan jalur lain yang mungkin terbuka untukmu, termasuk ringkasan di halaman KPR subsidi.