Harga apartemen di Semarang: rentang per kawasan dan biaya kepemilikannya

Angka resmi yang ada dan yang tidak ada

Pertanyaan "berapa harga apartemen di Semarang" hampir selalu dijawab dengan satu angka rata-rata yang terdengar meyakinkan. Masalahnya, angka itu jarang punya sumber yang bisa dibuka. Indonesia tidak memiliki basis data transaksi properti terbuka, sehingga tidak ada lembaga resmi yang menerbitkan harga pasar apartemen per meter persegi untuk sebuah kota. Metodologi umum untuk menyiasatinya kami bahas terpisah di harga apartemen.

Ada satu pengecualian, dan cakupannya sempit. Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat, yang ditetapkan 6 Agustus 2026, memuat Lampiran berisi harga jual satuan rumah susun umum paling banyak per provinsi, dinyatakan dalam rupiah per meter persegi. Lampiran huruf A nomor 13 mencantumkan Jawa Tengah pada Rp12.000.000 per m2, dengan padanan Rp540.000.000 untuk unit berluas lantai 45 m2.

Angka itu perlu dibaca dengan hati-hati karena mudah disalahgunakan. Ia adalah batas atas untuk unit yang dijual di dalam program fasilitasi pemerintah, bukan taksiran nilai pasar dan bukan harga rata-rata. Sebagai perbandingan pada lampiran yang sama, Daerah Istimewa Yogyakarta juga Rp12.000.000 per m2, Jawa Timur Rp11.000.000, Jawa Barat di luar Kota Depok serta Kabupaten dan Kota Bogor dan Bekasi Rp12.500.000, sedangkan Banten di luar Tangerang Rp11.000.000. Jadi Jawa Tengah berada di tengah kelompok Jawa, bukan yang termurah.

Selain itu, yang tersisa hanya dua lapis yang benar-benar bisa dipertanggungjawabkan. Pertama, snapshot penawaran dari portal, yang sah dipakai asal disebutkan tanggalnya, jumlah unitnya, apa yang dikeluarkan dari hitungan, dan diakui sebagai harga yang diminta penjual. Kedua, NJOP pada SPPT PBB objek yang bersangkutan, yang tarif dan pengurangnya ditetapkan Peraturan Daerah. Selebihnya adalah pekerjaan pembanding yang harus kamu lakukan sendiri, dan bagian terakhir halaman ini memberi urutannya.

Rentang per kawasan dari satu snapshot

Pada 3 September 2026 kami membuka halaman jual apartemen Semarang di portal 99.co dengan peramban, lalu mencatat setiap unit yang tampil pada tiga halaman daftar pertama beserta harga penawaran, luas bangunan, jumlah kamar, dan nama wilayah yang ditulis pengiklan. Hasilnya 60 unit unik. Dua di antaranya kami keluarkan karena jelas bukan pembanding untuk unit hunian biasa, yaitu satu penawaran Rp15 miliar untuk 150 m2 dengan tiga kamar atau lebih dan satu penawaran Rp4,1 miliar untuk 147 m2 dengan tiga kamar atau lebih. Angka di bawah ini adalah apa yang kami lihat hari itu, bukan nilai pasar, bukan median transaksi, dan tidak boleh diterapkan langsung ke satu unit.

Untuk keseluruhan 58 unit yang masuk hitungan, median harganya Rp650.000.000, median luas bangunannya 33 m2, dan median rasionya Rp20,9 juta per m2. Sebaran harganya cukup merata: 15 unit ditawarkan pada Rp500 juta atau kurang, dan 15 unit lainnya pada Rp1 miliar atau lebih.

Baris ketiga pada tabel itu yang paling banyak mengajari, dan bukan karena isinya bagus. Rentang rasionya melebar dari Rp8,9 juta sampai Rp46,4 juta per m2 hanya dari delapan penawaran. Ujung bawahnya adalah unit 62 m2 seharga Rp550 juta, dan ujung atasnya satu penawaran Rp1,3 miliar untuk 28 m2, yang berdiri sangat jauh dari seluruh pengamatan lain di sampel ini. Satu angka seperti itu sudah cukup untuk merusak rata-rata sebuah kawasan. Kalau kamu menemukannya sendiri, jangan langsung memasukkannya ke hitungan: buka iklannya dan periksa apakah luas yang ditulis benar-benar luas unit hunian yang dijual.

Sebagai pembanding pada hari yang sama, kami juga membuka halaman apartemen dijual di Semarang pada portal Rumah123. Halaman itu menyatakan "Menampilkan 1-20 dari 853 properti" dan memuat tanya jawab yang tampak langsung di badan halaman: menurut data portal tersebut, harga apartemen dijual di Semarang mulai dari Rp390 juta hingga Rp900 juta. Bandingkan dengan catatan kami sendiri, yaitu Rp325 juta sampai Rp2 miliar. Batas bawah dan batas atasnya sama-sama berbeda, dan dua portal itu membicarakan pasar yang sama pada hari yang sama. Itu bukti bahwa angka rentang mana pun tidak boleh dipakai sebagai patokan tanpa mengetahui apa yang masuk dan apa yang keluar dari hitungannya. Pola yang sama kami temukan saat menyusun harga apartemen di Jogja dan harga apartemen di Jakarta.

Satu temuan lagi layak dicatat karena melawan dugaan umum. Pada sampel ini, rasio per meter untuk unit studio berkisar Rp13,0 juta sampai Rp28,6 juta, sedangkan untuk unit dua kamar berkisar Rp8,9 juta sampai Rp34,0 juta. Dua rentang itu bertumpuk hampir seluruhnya. Artinya, di Semarang, ukuran unit hampir tidak menjelaskan apa pun tentang harga per meternya. Yang menjelaskan adalah gedungnya, lantainya, usia bangunannya, dan kondisi furniturnya. Bandingkan unit hanya dengan unit lain di gedung yang sama, dan kerangka menilainya ada di cara menilai perumahan dan apartemen.

Membandingkan penawaran dengan batas program

Batas Rp12.000.000 per m2 untuk Jawa Tengah tadi bukan sekadar catatan kaki. Ia adalah satu-satunya angka bertanggal, bernomor, dan bisa diperiksa siapa pun dalam pembicaraan tentang harga apartemen di Semarang, jadi masuk akal memakainya sebagai garis pembanding.

Hasilnya tegas. Dari 58 penawaran yang masuk hitungan, hanya satu yang rasionya berada pada atau di bawah Rp12 juta per m2, yaitu unit 62 m2 seharga Rp550 juta di Pleburan. Delapan penawaran berada pada atau di bawah Rp15 juta per m2, dan 29 penawaran, tepat separuh sampel, berada pada atau di bawah Rp20 juta per m2. Dengan kata lain, pasar sekunder Semarang secara umum berada di atas plafon program bersubsidi, dan sebagian besar berada satu setengah sampai dua kali lipat di atasnya.

Itu bukan berarti jalur bersubsidi tertutup, melainkan bahwa jalur itu unitnya berbeda dan syaratnya berbeda. Ketentuannya juga khas. Diktum KESATU huruf a Kepmen PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 menetapkan luas lantai satuan rumah susun umum minimal 21 m2 sampai dengan 45 m2, dan huruf b menyatakan besaran harga jual dalam Lampiran berlaku untuk luas lantai 45 m2. Diktum KEDUA huruf d menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun, huruf e angka 1 menetapkan suku bunga 6 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang, dan huruf h menyatakan bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Diktum KETIGA keputusan itu mencabut Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 yang sebelumnya dipakai, dan halaman produk hukum Kepmen 23 di JDIH Kementerian PKP kini berstatus Tidak Berlaku. Kalau kamu menemukan artikel yang masih mendasarkan angka rumah susun subsidi pada Kepmen 23, angkanya sudah tidak berlaku.

PBB Kota Semarang dan angka yang tidak diterbitkan

Harga penawaran adalah angka sekali bayar. Yang menentukan apakah sebuah unit terjangkau adalah angka yang berulang, dan yang paling mudah dipastikan di antaranya adalah pajak bumi dan bangunan.

Kota Semarang memakai Peraturan Daerah Nomor 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan 21 Desember 2023, diundangkan 29 Desember 2023, dan berlaku sejak 1 Januari 2024. Pasal 8 ayat (1) menetapkan tarif PBB-P2 sebesar 0,3 persen, tarif tunggal untuk semua nilai objek, tanpa jenjang. Pasal 6 ayat (3) menetapkan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan ayat (4) menyatakan pengurang itu hanya diberikan atas salah satu objek untuk setiap tahun pajak bila kamu memiliki lebih dari satu objek di wilayah kota yang sama.

Contohnya begini. Misalkan NJOP objek sebuah unit, yaitu porsi atas bumi bersama ditambah nilai bangunan satuannya, tercatat Rp400.000.000. Setelah dikurangi Rp10.000.000, sisanya Rp390.000.000. Dengan tarif 0,3 persen dan asumsi dasar pengenaan 100 persen, pokok pajaknya sekitar Rp1.170.000 per tahun, kira-kira Rp97.500 per bulan.

Kata "asumsi" di kalimat itu penting, dan di Semarang bobotnya lebih berat daripada di banyak kota lain. Pasal 7 ayat (1) Perda yang sama menetapkan dasar pengenaan PBB-P2 paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, lalu ayat (3) menyerahkan besaran persentasenya kepada Peraturan Wali Kota. Persentase itulah yang benar-benar menentukan tagihanmu, dan angkanya tidak ada di dalam Perda.

Perbandingannya membantu. Provinsi DKI Jakarta memakai struktur yang sama, tetapi menerbitkan angkanya lewat Peraturan Gubernur Nomor 17 Tahun 2024 yang menetapkan 40 persen untuk objek hunian, sehingga tagihan di sana bisa dihitung tanpa menebak. Uraiannya ada di rumah subsidi Jakarta. Selama Peraturan Wali Kota Semarang yang setara belum kamu temukan, angka Rp1.170.000 di atas harus dibaca sebagai batas atas, bukan sebagai perkiraan. Bisa jadi yang tercetak di SPPT jauh lebih rendah. Cara membaca SPPT ada di PBB rumah, arti NJOP ada di NJOP adalah, dan kanal pengecekannya ada di cek NJOP online.

Satu jebakan lagi khusus untuk Semarang, dan ini kebalikan dari yang biasa terjadi. Ada Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 4 Tahun 2025 yang berjudul Perubahan atas Peraturan Daerah Nomor 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan dan diundangkan 18 Juni 2025. Judulnya membuat orang mengira tarif pajaknya berubah. Kami membaca naskahnya, dan Pasal I hanya memuat empat angka perubahan: mengubah Pasal 106 tentang sanksi pidana denda sebagai pendapatan negara, lalu mengganti Lampiran I, Lampiran II, dan Lampiran III yang berisi struktur dan besaran tarif retribusi daerah. Ketentuan PBB-P2 dan BPHTB tidak disentuh sama sekali. Jadi tarif 0,3 persen, NJOPTKP Rp10.000.000, dan seluruh angka BPHTB di bawah tetap seperti pada Perda 2023. Pelajarannya berlaku umum: keberadaan Perda perubahan tidak otomatis berarti pasal yang kamu butuhkan ikut berubah, dan sebaliknya. Yang perlu dibaca adalah Pasal I-nya, bukan judulnya.

BPHTB dan kapan jamnya mulai berjalan

Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pos kas terbesar di luar harga unit, dan tidak bisa dicicil lewat pembiayaan. Pasal 13 Perda Kota Semarang Nomor 10 Tahun 2023 menetapkan tarifnya 5 persen, dan Pasal 12 ayat (4) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah tempat terutangnya BPHTB.

Terapkan pada dua titik dalam snapshot kami. Untuk unit pada median Rp650.000.000, dasar kena pajaknya Rp570.000.000 dan pokok BPHTB-nya Rp28.500.000. Untuk unit di ujung bawah sampel, Rp350.000.000, dasar kena pajaknya Rp270.000.000 dan pokoknya Rp13.500.000. Angka itu perlu tersedia tunai, dan jumlahnya setara dengan biaya pengelolaan bertahun-tahun. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga unit dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Dua ketentuan lain menentukan kapan angka itu ditagih dan atas dasar apa.

• Dasarnya yang lebih tinggi, bukan yang tertulis di kuitansi. Pasal 12 ayat (3) menyatakan bila nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP-nya. Untuk apartemen, ini sering terlewat karena pembeli mengira harga negosiasi mereka yang dipakai.
• Jamnya mulai berjalan di PPJB. Pasal 14 ayat (2) huruf a menetapkan saat terutangnya BPHTB untuk jual beli jatuh pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Untuk apartemen, ketentuan ini berat sebelah dibanding rumah tapak: pembelian satuan rumah susun sangat sering berhenti lama di tahap perjanjian pengikatan jual beli, karena akta pemisahan dan sertifikat satuannya belum selesai. Artinya kewajiban pajakmu bisa lahir jauh sebelum kamu memegang bukti kepemilikan. Arti dan risiko dokumen itu ada di PPJB adalah.

Biaya yang berjalan setiap bulan

Selain pajak tahunan, ada biaya berulang yang hampir tidak pernah dicantumkan di iklan, dan tarifnya berbeda antargedung karena memang tidak ditetapkan peraturan. Arti iuran pengelolaan lingkungan, komponennya, dan dasar hukumnya sudah kami bahas panjang di IPL apartemen adalah, sedangkan rincian pos biaya kepemilikan secara umum ada di biaya kepemilikan apartemen. Yang berguna di halaman ini adalah aritmetikanya, memakai luas unit yang benar-benar ada di sampel Semarang kami.

Ambil dua ukuran yang sering muncul, yaitu 21 m2 di ujung bawah dan 33 m2 pada median sampel. Tarif pengelolaan di bawah ini angka pengandaian, bukan angka resmi, dan wajib kamu ganti dengan tarif yang berlaku di gedung incaranmu. Kami memakai Rp20.000 per m2 per bulan hanya supaya bentuk hitungannya kelihatan.

Tiga hal yang tidak masuk tabel itu tetap perlu kamu tanyakan dengan angka, bukan dengan kata "terjangkau". Pertama, dana cadangan untuk perbaikan besar seperti penggantian lift dan pompa, yang sering dipungut terpisah; tanyakan apakah dana ini ada, berapa saldonya, dan siapa yang memegangnya. Gedung tanpa dana cadangan bukan berarti murah, hanya berarti tagihan besarnya belum datang. Kedua, listrik dan air, yang biasanya ditagih pengelola dengan tarif yang bisa berbeda dari tarif rumah tangga karena gedung berlangganan sebagai satu pelanggan besar. Ketiga, parkir, yang sering berupa iuran bulanan per kendaraan dan bukan hak yang otomatis melekat pada unit.

Perhatikan proporsinya. Pada unit 33 m2, biaya yang berjalan setiap tahun sudah mendekati Rp9 juta sebelum utilitas, sementara harga penawaran median di sampel kami Rp650 juta. Artinya biaya berjalan setara dengan sekitar 1,4 persen harga unit per tahun, dan angka itu tidak berhenti ketika unitnya kosong atau sedang tidak disewakan. Kalau tujuanmu menyewakan, hitung hasil bersihnya setelah semua pos ini plus bulan kosong, dan pertimbangan investasinya ada di investasi properti.

Menyusun rentangmu sendiri

Snapshot di halaman ini akan basi. Yang tidak basi adalah caranya. Berikut urutan yang bisa kamu ulang kapan saja, dan hasilnya jauh lebih berguna daripada satu angka rata-rata dari artikel mana pun.

1. Tentukan kawasannya lebih dulu, bukan kotanya. "Semarang" bukan satu pasar. Pilih satu kawasan, misalnya sekitar Simpang Lima dan Pemuda, atau sekitar Tembalang dan Banyumanik, lalu bekerjalah hanya di dalamnya.
2. Kumpulkan minimal lima unit aktif di gedung yang sama pada hari yang sama. Kalau tidak sampai lima, perluas ke gedung sekelas dalam radius dekat, dan catat bahwa kamu memperluasnya.
3. Buang yang bukan pembanding. Bangunan utuh, unit dengan luas yang jauh berbeda, dan iklan kembar harus keluar dari daftar sebelum kamu menghitung apa pun. Pada sampel kami, dua dari 60 harus dikeluarkan dan satu pasang iklan kembar harus dibersihkan.
4. Samakan satuannya, lalu jangan berhenti di situ. Bagi harga dengan luas bangunan, tetapi ingat temuan di atas: rentang studio dan dua kamar di Semarang bertumpuk hampir penuh, sehingga rasio per meter saja tidak memisahkan apa pun. Catat juga lantai, arah hadap, kondisi furnitur, dan tahun bangunan.
5. Tambahkan biaya efektif. Ke harga penawaran, tambahkan BPHTB, perkiraan renovasi, tunggakan pengelolaan yang harus ditebus, dan biaya balik nama, lalu proyeksikan biaya pengelolaan serta PBB selama lima tahun ke depan.
6. Uji dengan angsuran. Kalau memakai pembiayaan, jalankan angkanya di simulasi KPR lalu bandingkan dengan penghasilanmu di cek kelayakan KPR.

Empat pemeriksaan berikut menjaga agar angka di halaman ini tidak kamu pakai setelah kedaluwarsa. Buka kembali halaman daftar apartemen dijual di Semarang pada portal pilihanmu, catat tanggalnya, lalu ulangi pencatatan seperti di atas, dan bandingkan untuk melihat arah pergerakannya, bukan untuk menyimpulkan nilai satu unit. Buka laman Perda Kota Semarang Nomor 10 Tahun 2023 di basis data peraturan BPK dan periksa blok Status Peraturan untuk melihat perubahan baru, lalu baca Pasal I perubahan itu, bukan judulnya. Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP dan periksa blok statusnya, karena keputusan menteri di bidang ini bergerak cepat: keputusan tersebut baru ditetapkan 6 Agustus 2026 dan sudah mencabut keputusan yang berumur empat bulan. Terakhir, minta SPPT PBB unit yang kamu incar untuk tahun berjalan, karena itu satu-satunya dokumen yang memberi NJOP resmi objek tersebut sekaligus memperlihatkan berapa yang benar-benar ditagih setelah dasar pengenaan diterapkan. Perbandingan pasar dan biaya di kota lain bisa kamu lihat di halaman harga properti Semarang dan gambaran umum hak serta risiko tinggal di apartemen ada di panduan apartemen.