Rumah Susun: empat jenisnya, bukti kepemilikan, dan aturan yang mengikat pemilik

Apa itu rumah susun menurut undang-undang

Dalam percakapan sehari-hari orang menyebut apartemen, kondominium, atau flat. Dalam hukum Indonesia semuanya berdiri di atas satu kerangka yang sama, yaitu rumah susun. Kerangka itu diatur Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang berlaku sejak 10 November 2011 dan mencabut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985. Peraturan pelaksananya sekarang adalah Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, yang ditetapkan 2 Februari 2021 dan mencabut Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988.

Yang membuat rumah susun berbeda dari rumah tapak bukan tingginya bangunan, melainkan cara kepemilikannya dipecah. Pasal 46 ayat (1) menyatakan hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan dan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ayat (2) menambahkan bahwa hak atas ketiga hal bersama itu dihitung berdasarkan NPP.

Empat istilah berikut dipakai terus di seluruh dokumen dan sebaiknya kamu kuasai lebih dulu, karena semuanya berasal dari Pasal 1 undang-undang tersebut.

NPP itu bukan angka administratif kosong. Pasal 82 ayat (4) PP 13/2021 memakai NPP sebagai dasar pembagian biaya pengelolaan rumah susun pada masa transisi. Jadi angka yang ditetapkan pengembang sejak awal ikut menentukan tagihan bulananmu bertahun-tahun kemudian. Pembahasan iuran pengelolaan secara terpisah ada di IPL apartemen adalah, dan peta biaya kepemilikannya ada di biaya kepemilikan apartemen.

Soal tanahnya, Pasal 17 menyebut rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Artinya status tanah bersama tidak selalu sama antargedung, dan itu perlu kamu periksa sendiri. Penjelasan tiap jenis haknya ada di SHM adalah dan HGB adalah.

Empat jenis rumah susun

Pasal 13 ayat (2) UU 20/2011 menetapkan penyediaan jenis rumah susun berdasarkan kelompok sasaran, pelaku, dan sumber daya pembangunan, yang meliputi rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun komersial. Definisi keempatnya ada di Pasal 1 angka 7 sampai 10.

Pembagian ini bukan istilah brosur. Ia menentukan pasal mana yang berlaku atas unitmu. Contoh paling tajam ada pada Pasal 54 ayat (1): sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR. Ayat (2) melanjutkan bahwa pemilik sarusun umum hanya dapat mengalihkan kepemilikannya dalam hal pewarisan, perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 tahun, atau pindah tempat tinggal yang dibuktikan surat keterangan pindah dari yang berwenang. Ayat (3) menegaskan pengalihan untuk dua keadaan terakhir hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana.

Aturan pelaksananya mempertegas hal yang sama. Pasal 71 PP 13/2021 mengulang bahwa sarusun umum bersubsidi hanya dapat dimiliki atau disewa MBR, membatasi pengalihan pada pewarisan atau perikatan kepemilikan setelah 20 tahun, lalu pada ayat (4) menyatakan perikatan setelah 20 tahun itu hanya dapat dilakukan oleh badan percepatan penyelenggaraan perumahan. Ayat (5) mengatur jalan keluar bila pemilik pindah domisili, yaitu unitnya dapat dialihkan kepada badan yang sama.

SHM Sarusun dan SKBG Sarusun

Ada dua bentuk bukti kepemilikan sarusun, dan keduanya bukan pilihan yang bisa kamu tentukan sendiri. Yang menentukan adalah status tanah tempat gedung berdiri.

SHM Sarusun

Pasal 47 ayat (1) menyatakan SHM sarusun diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Ayat (3) merinci bahwa SHM sarusun adalah satu kesatuan yang tidak terpisahkan, terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama, gambar denah lantai yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, serta pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Tiga lembar itu perlu kamu minta lengkap. Banyak pembeli hanya menerima lembar pertama, padahal gambar denah dan pertelaan yang membuktikan unit mana yang menjadi milikmu dan berapa porsi hak bersamamu. Ayat (4) menyebut SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten atau kota, dan ayat (5) menyatakan SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Mekanisme jaminan itu dibahas di hak tanggungan.

SKBG Sarusun

Pasal 48 ayat (1) mengatur bentuk kedua, yaitu SKBG sarusun, sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara atau daerah berupa tanah, atau tanah wakaf, dengan cara sewa. Isinya berbeda dari SHM sarusun: salinan buku bangunan gedung, salinan surat perjanjian sewa atas tanah, gambar denah lantai, dan pertelaan bagian bersama serta benda bersama. Perhatikan bahwa tanah bersama tidak masuk, karena tanahnya memang disewa.

Perbedaan yang paling berdampak ada pada jaminannya. SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten atau kota yang menangani bangunan gedung, bukan kantor pertanahan, dan menurut ayat (4) hanya dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia, lalu menurut ayat (5) wajib didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum. Cara peralihannya pun berbeda: Pasal 45 ayat (2) PP 13/2021 mengharuskan jual beli SHM sarusun dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sedangkan Pasal 58 ayat (2) mengharuskan jual beli SKBG sarusun dilakukan di hadapan notaris.

Rusun umum: harga, bunga, dan tenor 2026

Inilah bagian yang paling sering salah dikutip. Banyak artikel memakai angka rumah tapak untuk menaksir cicilan rumah susun subsidi, padahal keduanya diatur keputusan menteri yang berbeda dengan logika yang berbeda pula.

Untuk satuan rumah susun umum, yang berlaku adalah Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat. Keputusan itu ditetapkan di Jakarta pada 6 Agustus 2026 dan mulai berlaku pada tanggal ditetapkan.

Sebelum itu, ketentuannya ada pada Kepmen PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 yang ditetapkan 5 April 2026. Diktum KETIGA Kepmen 1721 mencabut keputusan tersebut dan menyatakannya tidak berlaku, dan halaman produk hukum Kepmen 23 di JDIH Kementerian PKP memang sudah berstatus Tidak Berlaku dengan blok relasi Dicabut Oleh yang menunjuk Kepmen 1721. Bagian Menimbang huruf a Kepmen 1721 menyebut alasannya secara terbuka, yaitu perlunya perubahan kebijakan tenor, dan huruf b menyatakan Kepmen 23 sudah tidak sesuai sehingga perlu diganti. Jadi kalau kamu menemukan tulisan yang masih menyebut tenor rusun subsidi 30 tahun, tulisan itu bersandar pada keputusan yang sudah dicabut.

Bandingkan dengan rumah tapak. Keputusan Menteri PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 yang ditetapkan pada hari yang sama menetapkan luas lantai rumah tapak 21 m2 sampai 36 m2, suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor, jangka waktu paling lama 40 tahun, dan harga jual per kelompok wilayah dalam bentuk satu angka, mulai Rp166.000.000 sampai Rp240.000.000 ^[8]. Jadi tenor keduanya kini sama panjang, tetapi rusun umum lebih mahal satu persen bunganya dan boleh lebih luas lantainya.

Harga per meter persegi, bukan harga per unit

Lampiran Kepmen PKP 1721/KPTS/M/2026 memuat dua tabel: daftar provinsi dan daftar kabupaten atau kota tertentu. Tiap baris memberi dua kolom, yaitu harga jual paling banyak per meter persegi dan padanannya untuk satu unit berluas lantai 45 m2. Berikut sebagian barisnya sebagai gambaran.

Daftar penuhnya jauh lebih panjang, mencakup 37 baris provinsi ditambah 9 baris kabupaten dan kota di sekitar Jakarta, jadi periksa sendiri baris wilayahmu di naskahnya. Dua hal perlu kamu tarik dari tabel ini.

Pertama, karena patokannya per meter persegi, harga unit yang sah berbeda mengikuti luasnya. Contoh hitungan: dengan patokan Rp12.000.000 per m2 untuk Sumatera Utara, unit 21 m2 punya plafon sekitar Rp252.000.000 (21 dikali Rp12.000.000), sedangkan unit 45 m2 di provinsi yang sama berplafon Rp540.000.000 ^[5]. Menyebut satu angka tunggal sebagai batas harga rusun subsidi adalah penyederhanaan yang menyesatkan.

Kedua, Kepmen 1721 hanya memuat empat diktum dan tidak memuat ketentuan peralihan untuk akad kredit yang sudah berjalan. Keputusan pendahulunya punya klausul semacam itu, tetapi keputusan itu sudah dicabut seluruhnya, sehingga tidak bisa lagi dipakai sebagai dasar. Konsekuensinya praktis: kalau akad kreditmu ditandatangani sebelum 6 Agustus 2026, jangan berasumsi tenor 40 tahun otomatis berlaku untukmu, dan jangan pula berasumsi sebaliknya. Minta bank pelaksana menyatakan secara tertulis ketentuan mana yang mereka terapkan pada perjanjian kreditmu.

Perlu dicatat juga bahwa blok ketentuan utama di halaman produk KPR FLPP situs BP Tapera, yang kami buka pada 7 Oktober 2026, ditulis untuk rumah tapak, yaitu suku bunga 5% flat untuk rumah tapak, tenor cicilan KPR maksimal 40 tahun, uang muka mulai dari 1%, dan bebas PPN ^[10]. Tenornya kini sama dengan rusun, tetapi bunganya tidak, jadi jangan memakai blok itu untuk menaksir cicilan rusun. Angka 40 tahun juga batas maksimal; tenor yang ditawarkan bank penyalur bisa lebih pendek, jadi konfirmasi ke bank. Untuk membandingkan angsuran dua skema, jalankan angkanya di kalkulator KPR subsidi lalu uji kesanggupanmu di cek kelayakan KPR.

Satu perubahan lain yang khusus menyentuh rusun subsidi: Peraturan Menteri PKP Nomor 2 Tahun 2026 menyisipkan Pasal 9A ke dalam Permen PKP Nomor 9 Tahun 2025, yang menyatakan bahwa untuk satuan rumah susun umum, subsidi bantuan uang muka dikonversi menjadi Subsidi Biaya Proses. Artinya pembeli rusun subsidi tidak menerima bantuan uang muka tunai, melainkan keringanan atas biaya provisi, administrasi, asuransi, notaris, dan biaya perjanjian kredit. Latar belakang skema FLPP secara utuh ada di rumah subsidi.

Kewajiban 20 persen di atas rusun komersial

Ada satu kewajiban yang membuat rumah susun berbeda dari bisnis properti lain, dan sedikit pembeli tahu keberadaannya. Pasal 16 ayat (2) UU 20/2011 mewajibkan pelaku pembangunan rumah susun komersial menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20 persen dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun ^[2]. Ayat (3) memperbolehkan kewajiban itu dipenuhi di luar lokasi kawasan rumah susun komersial, sepanjang masih di kabupaten atau kota yang sama.

Pasal 6 ayat (1) PP 13/2021 menuliskan kewajiban yang sama, dan ayat (2) menegaskan rumah susun umum itu dapat berada dalam satu kawasan atau tidak dalam satu kawasan dengan rumah susun komersialnya. Yang membuat aturan ini punya gigi adalah Pasal 137 PP yang sama: pelaku pembangunan yang tidak menyediakan 20 persen tersebut dikenai sanksi administratif bertingkat, mulai peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan atau kegiatan usaha, penghentian sementara pekerjaan, denda administratif, sampai pencabutan izin usaha bagi yang mengabaikan denda dan tidak mengganti hak kepemilikan sarusun dalam tenggat yang ditentukan ^[4].

Untuk kamu sebagai pembeli, kewajiban ini punya dua sisi. Sisi baiknya, ia adalah alasan hukum mengapa unit rusun umum bisa muncul di kota besar sama sekali. Sisi yang perlu diperiksa, karena kewajiban itu boleh dipenuhi di lokasi lain, unit subsidi yang dijanjikan sebuah proyek belum tentu berada di gedung yang sama dengan yang kamu lihat di maket. Tanyakan alamat administratif unitnya, bukan nama kawasannya.

Serah terima, masa transisi, dan PPPSRS

Bagian ini paling banyak menimbulkan sengketa di lapangan, dan aturannya sebenarnya cukup rinci.

Kunci diserahkan setelah SLF terbit

Pasal 84 ayat (1) PP 13/2021 menyatakan penyerahan pertama kali sarusun oleh pelaku pembangunan dilakukan dengan menyerahkan kunci setelah sertifikat laik fungsi diterbitkan. Kalimat itu pendek tetapi berguna: kalau kamu diminta menerima kunci sementara SLF belum ada, kamu punya dasar untuk menanyakannya. Kaitan PBG dan SLF dengan perizinan bangunan dibahas di IMB dan PBG.

Masa transisi paling lama satu tahun

Pasal 59 ayat (1) UU 20/2011 mewajibkan pelaku pembangunan mengelola rumah susun dalam masa transisi sebelum PPPSRS terbentuk, dan ayat (2) menetapkan masa transisi paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Pasal 82 PP 13/2021 mengulang batas itu, lalu menambahkan aturan biaya yang sangat praktis:

• Ayat (4): biaya pengelolaan pada masa transisi ditanggung pelaku pembangunan dan pemilik berdasarkan NPP setiap sarusun.
• Ayat (5): pemilik dibuktikan dengan akta jual beli dan SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
• Ayat (6): dalam hal pemilik belum memiliki bukti kepemilikan tersebut, biaya pengelolaan ditanggung pelaku pembangunan.

Ayat (6) itu layak kamu ingat. Kalau sertifikat unitmu belum terbit dan akta jual belinya belum ada, dasar hukum untuk menagihmu iuran pengelolaan pada masa transisi menjadi lemah. Ini bukan izin untuk menunggak, melainkan alasan untuk meminta penjelasan tertulis tentang dasar tagihan.

Apa yang wajib diserahkan pengembang

Pasal 83 ayat (1) PP 13/2021 memerinci kewajiban pelaku pembangunan pada masa transisi: menjadi pengelola sementara, menyampaikan salinan pertelaan dan NPP kepada pemilik, memfasilitasi terbentuknya PPPSRS bersama panitia musyawarah, serta menyiapkan berkas untuk diserahkan kepada panitia musyawarah pembentukan PPPSRS. Berkas itu disebut satu per satu, yaitu salinan gambar terbangun, salinan PBG dan perubahannya, salinan sertifikat laik fungsi, salinan akta jual beli, dokumen pertelaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, akta pemisahan yang telah disahkan, salinan sertifikat tanah bersama atau salinan surat perjanjian sewa atas tanah, daftar pemilik, dan tata tertib sementara penghunian.

Ayat (2) menyebut kewajiban pemilik pada masa transisi, yaitu membentuk panitia musyawarah, berpartisipasi aktif dalam pembentukan PPPSRS, dan taat pada tata tertib sementara penghunian. Jadi pembentukan PPPSRS bukan hanya pekerjaan pengembang.

PPPSRS dan satu putusan yang mengubah pembacaannya

Pasal 74 ayat (1) mewajibkan pemilik sarusun membentuk PPPSRS, dan ayat (3) memberinya kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang. Pasal 75 ayat (1) mewajibkan pelaku pembangunan memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir, lalu ayat (2) mewajibkannya menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS begitu perhimpunan itu terbentuk.

Yang jarang disebut: Pasal 75 ayat (1) pernah diuji ke Mahkamah Konstitusi. Putusan Nomor 21/PUU-XIII/2015 yang diucapkan pada 10 Mei 2016 menyatakan pasal itu, sepanjang frasa "Pasal 59 ayat (2)", tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat sepanjang tidak dimaknai bahwa yang dimaksud dengan "masa transisi" dalam Penjelasan Pasal 59 ayat (1) tidak diartikan 1 tahun tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh satuan rumah susun. Pembacaan sederhananya, batas satu tahun itu tidak boleh dipakai lepas dari pertanyaan apakah seluruh unit sudah terjual.

Yang perlu diperiksa sebelum membeli

Halaman ini tidak membahas cara memilih gedung, lantai, atau arah hadap unit, karena itu sudah dipegang panduan apartemen dan kerangka penilaian di cara menilai perumahan dan apartemen. Yang berikut ini khusus soal berkas dan status hukum.

1. Tentukan lebih dulu unitnya masuk jenis apa. Kalau dipasarkan sebagai unit subsidi, berarti rumah susun umum, dan Pasal 54 UU 20/2011 beserta Pasal 71 PP 13/2021 langsung mengikat, termasuk batas pengalihan 20 tahun. Kalau komersial, batas itu tidak berlaku, tetapi harganya juga tidak dijamin plafon apa pun.
2. Minta kepastian bentuk sertifikatnya. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun, beserta status tanah bersamanya. Kalau jawabannya SKBG, minta salinan surat perjanjian sewa atas tanah berikut tanggal berakhirnya.
3. Minta pertelaan dan NPP unitmu. Pasal 83 ayat (1) huruf b mewajibkan pelaku pembangunan menyampaikan salinan pertelaan dan NPP kepada pemilik. Angka NPP itu yang akan dipakai membagi biaya pengelolaan.
4. Kalau membeli sebelum bangunan selesai, periksa syarat PPJB. Pasal 43 UU 20/2011 menyatakan jual beli sarusun sebelum pembangunan selesai dapat dilakukan lewat PPJB di hadapan notaris, setelah memenuhi kepastian atas status kepemilikan tanah, kepemilikan izin mendirikan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, keterbangunan paling sedikit 20 persen, dan hal yang diperjanjikan ^[2]. Rincian isi dan risiko PPJB ada di PPJB adalah.
5. Tanyakan kapan SLF terbit. Pasal 84 ayat (1) PP 13/2021 mengaitkan penyerahan kunci dengan terbitnya sertifikat laik fungsi, jadi ini pertanyaan yang sah dan mudah dijawab.
6. Tanyakan status PPPSRS. Sudah terbentuk atau masih masa transisi, siapa pengelolanya sekarang, dan berkas mana dari daftar Pasal 83 yang sudah diserahkan ke panitia musyawarah.
7. Pisahkan harga unit dari kas yang harus tersedia. Biaya di luar harga, seperti bea perolehan hak, jasa notaris, dan provisi, tidak ditutup plafon kredit. Susun angkanya di kalkulator biaya beli rumah, lalu uji angsurannya di simulasi KPR. Alur pengajuan kreditnya sendiri dibahas di cara membeli apartemen dengan KPA.

Terakhir, cara memastikan aturannya masih berlaku. Buka halaman produk hukum UU Nomor 20 Tahun 2011 dan PP Nomor 13 Tahun 2021 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan dan blok relasinya. Undang-undang rumah susun sudah beberapa kali disentuh undang-undang cipta kerja, dan keputusan menteri yang mengatur harga serta bunga rusun subsidi berganti jauh lebih cepat lagi. Buktinya ada di halaman ini sendiri: Kepmen PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 ditetapkan 5 April 2026 lalu dicabut Kepmen PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 pada 6 Agustus 2026, jadi umurnya hanya empat bulan. Karena itu, buka juga halaman produk hukum Kepmen 1721 di JDIH Kementerian PKP dan periksa blok statusnya sebelum memakai angka mana pun di halaman ini. Berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor yang bisa kamu buka sendiri.