Perumahan: arti hukumnya, jenis rumah di dalamnya, dan cara memeriksa proyeknya

Arti perumahan menurut undang-undang

Kata perumahan dipakai sangat longgar di iklan properti. Sebidang tanah yang dipetak-petak dan diberi nama sudah disebut perumahan, padahal undang-undang memberi kata itu arti yang jauh lebih sempit. Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutnya sebagai kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

Kalimat itu memuat empat syarat sekaligus, dan tiga di antaranya sering belum ada saat kamu diminta membayar tanda jadi:

• Kumpulan rumah, bukan kumpulan kavling. Kavling kosong yang dijual dengan janji dibangun belakangan belum masuk kategori ini.
• Bagian dari permukiman, artinya ia berada di dalam lingkungan hunian yang lebih besar, bukan berdiri sendiri di tengah peruntukan lain.
• Dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum. Tiga istilah ini punya definisi sendiri di undang-undang yang sama dan akan kita lihat sebentar lagi.
• Hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni, jadi tujuannya hunian, bukan sekadar produk investasi.

Untukmu sebagai pembeli, gunanya sederhana. Ketika pengembang menyebut proyeknya perumahan, kamu berhak menanyakan mana prasarana, sarana, dan utilitas umumnya, dan kapan semuanya selesai. Pertanyaan itu bukan rewel, itu memakai definisi yang mereka pakai sendiri di dokumen perizinan.

Rumah, perumahan, permukiman, kawasan

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 menyusun istilah huniannya berjenjang, dari satu bangunan sampai satu wilayah. Brosur pengembang hampir tidak pernah memakai jenjang ini, sehingga kata seperti kawasan dan permukiman dipakai bergantian seolah artinya sama. Padahal berbeda, dan perbedaannya menentukan siapa yang bertanggung jawab atas apa.

Tiga kata yang muncul di hampir semua baris itu juga punya arti resmi. Pasal 1 angka 21 menyebut prasarana sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Angka 22 menyebut sarana sebagai fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Angka 23 menyebut utilitas umum sebagai kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

Bacalah tiga definisi itu berdampingan dengan brosur yang kamu pegang. Kolam renang dan klub kebugaran adalah sarana. Jalan lingkungan, saluran air hujan, dan pengolahan air limbah adalah prasarana. Jaringan listrik, air bersih, dan gas adalah utilitas umum. Proyek yang menonjolkan sarana tetapi diam soal prasarana biasanya sedang menjual gaya hidup lebih dulu daripada kelayakan huni.

Lima jenis dan tiga bentuk rumah

Di dalam satu perumahan bisa berdiri rumah dengan status yang berbeda-beda, dan statusnya menentukan hak serta kewajiban yang melekat padamu. Pasal 21 ayat (1) membedakan jenis rumah berdasarkan pelaku pembangunan dan penghuniannya.

Satu konsekuensi yang sering mengejutkan pembeli ada di Pasal 135: setiap orang dilarang menyewakan atau mengalihkan kepemilikannya atas rumah umum kepada pihak lain. Kalau rumah yang kamu incar berstatus rumah umum, larangan itu melekat pada rumahnya, bukan pada niatmu. Rincian pengecualian dan syarat program subsidinya dibahas di rumah subsidi dan perumahan subsidi.

Selain jenis, ada bentuk. Pasal 22 ayat (1) dan ayat (2) membedakan bentuk rumah berdasarkan hubungan atau keterikatan antarbangunan, yaitu rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun. Perbedaannya bukan soal harga, melainkan soal apa yang kamu miliki. Pada rumah tunggal dan rumah deret kamu memiliki bidang tanahnya. Pada rumah susun kamu memiliki satuan unit ditambah bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dengan kerangka hukum tersendiri yang dibahas di apartemen dan IPL apartemen.

Hunian berimbang dan konversinya

Ini bagian yang jarang dibicarakan tetapi paling menentukan wajah sebuah perumahan besar. Pasal 34 ayat (1) UU 1/2011 menyatakan badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang. Ayat (2) menambahkan bahwa pembangunan perumahan skala besar wajib mewujudkan hunian berimbang dalam satu hamparan. Ayat (3) mengecualikan badan hukum yang membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan rumah umum.

Penjelasan Pasal 34 ayat (1) mendefinisikan hunian berimbang sebagai perumahan atau lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Penjelasan ayat (2) mendefinisikan perumahan skala besar sebagai perumahan yang direncanakan secara menyeluruh dan terpadu yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap.

Pasal 35 dan Pasal 36 kemudian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perpu Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Dalam rumusan yang berlaku sekarang, Pasal 35 menyatakan pembangunan perumahan skala besar dengan hunian berimbang meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Pasal 36 yang baru menambahkan jalan keluar yang tidak ada di naskah lama:

• Bila hunian berimbang tidak dalam satu hamparan, pembangunan rumah umum harus dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten atau kota (ayat 1).
• Bila rumah sederhana tidak dapat dibangun dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret, kewajibannya dapat dikonversi menjadi rumah susun umum di hamparan yang sama, atau menjadi dana untuk pembangunan rumah umum (ayat 2).
• Dana hasil konversi itu dikelola oleh badan percepatan penyelenggaraan perumahan (ayat 3).
• Pembangunan rumah umum tetap harus punya akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja (ayat 4), dan dilakukan oleh badan hukum yang sama (ayat 5).

Perhatikan apa arti praktisnya. Kalau kamu membeli di sebuah perumahan skala besar dan bertanya-tanya ke mana perginya rumah sederhana yang dijanjikan izinnya, jawabannya bisa jadi sah secara hukum: kewajibannya dikonversi. Yang tetap wajib adalah kejelasannya, bukan wujud fisiknya di kompleks yang sama.

Satu hal yang perlu kami sampaikan terus terang. Angka perbandingan komposisinya tidak ada di dalam undang-undang. Naskah lama Pasal 35 ayat (2) menyerahkannya kepada Peraturan Menteri, sedangkan rumusan baru Pasal 36 ayat (6) menyerahkannya kepada Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, adalah tempatnya. Berkas unduhan PP 14/2016 di JDIH BPK berupa pindaian dengan lapisan teks yang rusak, sehingga kami tidak menerbitkan angka perbandingannya di sini. Kalau kamu butuh angka itu untuk keperluan formal, minta salinan resmi lewat JDIH kementerian, jangan mengutip dari artikel yang tidak menunjukkan naskahnya.

Memeriksa proyeknya di SiKumbang

Setelah paham istilahnya, pertanyaan berikutnya praktis: bagaimana memastikan sebuah perumahan benar-benar ada, dan siapa yang berdiri di belakangnya. Pangkalan data resmi yang bisa kamu buka tanpa akun adalah SiKumbang di sikumbang.tapera.go.id, yang keterangan kakinya menyebut diri terintegrasi dengan Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan.

Saat kami buka pada 2 September 2026, halaman depannya menampilkan daftar lokasi dengan empat cara pencarian, yaitu berdasarkan wilayah lokasi, data lokasi (termasuk nama perumahan), ID lokasi, dan ID rumah. Setiap entri daftar memuat jenis hunian, nama perumahan, nama badan hukum pengembang beserta asosiasinya, alamat sampai kelurahan, jumlah unit subsidi dan komersil, serta kode ID lokasi.

Halaman detail satu lokasi memuat lebih banyak lagi. Pada contoh yang kami buka, halaman detailnya menampilkan ID lokasi, alamat provinsi sampai kelurahan, nama badan hukum pengembang, nama asosiasi, status rumah yang dipecah menjadi subsidi, terjual subsidi, komersil, dan terjual komersil, tautan siteplan digital, peta lokasi, alamat kantor pemasaran lengkap dengan telepon, email, dan situs web, empat slot foto (foto lokasi, foto gerbang atau jalan utama, foto rumah contoh, dan foto posisi tengah lokasi), serta daftar tipe rumah.

Cara memakainya begini:

1. Cari nama perumahannya lebih dulu. Kalau tidak ketemu, itu belum tentu proyek bodong, tetapi kamu kehilangan satu lapis verifikasi gratis dan wajib menggantinya dengan pemeriksaan dokumen yang lebih ketat.
2. Cocokkan nama badan hukum pengembang di SiKumbang dengan nama yang tercantum di surat pesanan, kuitansi, dan rekening tujuan pembayaran. Nama yang berbeda antara pemasar dan penerima uang adalah pertanyaan yang harus dijawab tertulis.
3. Cocokkan alamat sampai kelurahan dengan lokasi fisik yang kamu kunjungi, lalu dengan alamat pada dokumen tanah.
4. Baca angka unitnya sebagai laporan pengembang, bukan sebagai fakta pasar. Kami menemukan entri yang mencantumkan nol unit subsidi dan nol unit komersil sekaligus, yang jelas hanya berarti datanya belum diisi.

Larangan dan sanksi yang membelamu

Bagian ini jarang dibaca calon pembeli, padahal isinya adalah daftar hal yang secara hukum tidak boleh dilakukan pengembang kepadamu. Bab XIII UU 1/2011 memuat larangannya, dan Bab XVI memuat sanksi pidananya. Sebagian pasal sudah diubah UU Nomor 6 Tahun 2023, jadi tabel di bawah kami susun dari rumusan yang berlaku, bukan dari naskah asli 2011 saja.

Dua catatan penting supaya kamu tidak salah pakai tabel di atas.

Pertama, batas 80 persen itu nyata dan bisa kamu cek sendiri. Pasal 45 melarang badan hukum melakukan serah terima dan atau menarik dana lebih dari 80 persen dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan Pasal 42 ayat (2), yaitu syarat-syarat yang harus dipenuhi sebelum perjanjian pendahuluan jual beli sah dilakukan. Isi lengkap syarat itu, termasuk perubahannya setelah UU Cipta Kerja, dibahas di rumah cluster dan PPJB adalah. Yang perlu kamu ingat di sini: jumlahkan seluruh uang yang sudah kamu bayarkan, bandingkan dengan harga jualnya, dan tanyakan status syarat itu begitu total pembayaranmu mendekati 80 persen.

Kedua, UU Cipta Kerja memindahkan sebagian ancaman pidana menjadi sanksi administratif. Pasal 153 dalam naskah 2011 mengancam denda sampai Rp5.000.000.000 bagi penyelenggara lingkungan hunian atau Kasiba yang tidak memisahkannya menjadi satuan lingkungan perumahan atau Lisiba. Rumusan Pasal 153 yang berlaku sekarang menggantinya menjadi sanksi administratif saja. Pasal 150 yang juga diubah kini memuat daftar dua puluh bentuk sanksi administratif, dari peringatan tertulis, penghentian sementara pembangunan, penyegelan, kewajiban membangun kembali sesuai yang diperjanjikan, pembekuan atau pencabutan Persetujuan Bangunan Gedung, sampai denda administratif dan penutupan lokasi. Jadi kalau kamu membaca artikel lain yang masih mengutip ancaman pidana lama untuk Pasal 153, artikel itu memakai naskah yang sudah diubah.

Yang diputuskan sebelum tanda jadi

Urutan ini disusun supaya kamu tidak mengeluarkan uang untuk hal yang belum bisa diverifikasi.

1. Tetapkan jenis dan bentuk rumahnya. Komersial atau umum, tunggal, deret, atau susun. Ini menentukan dokumen dan batasan yang melekat seumur kepemilikan.
2. Minta daftar prasarana, sarana, dan utilitas umum secara tertulis, lengkap dengan tanggal target selesai. Definisi ketiganya ada di Pasal 1 angka 21, 22, dan 23, jadi mintalah dikelompokkan memakai istilah itu, bukan memakai istilah brosur.
3. Cari proyeknya di SiKumbang dan cocokkan nama badan hukum, alamat, serta asosiasinya dengan dokumen yang kamu terima.
4. Periksa perizinan bangunan. Beda PBG dan IMB, serta mana yang berlaku sekarang, dibahas di IMB dan PBG.
5. Periksa status tanahnya, karena menjual satuan lingkungan perumahan yang status hak atas tanahnya belum selesai adalah larangan berpidana. Cara membaca dan mengecek dokumennya ada di SHM adalah, HGB adalah, dan cek sertifikat tanah online.
6. Jalankan angkanya sebelum jatuh cinta pada unitnya. Uji kesanggupan bayar di kalkulator kelayakan KPR, uji angsurannya di simulasi KPR, dan jumlahkan biaya di luar harga rumah di kalkulator biaya beli rumah.
7. Baru kemudian nilai proyeknya secara teknis memakai kerangka di cara menilai perumahan dan apartemen, dan kalau kawasannya berpagar, tambahkan pemeriksaan iuran serta fasilitas bersama di rumah cluster.

Satu penutup. Undang-undang tidak akan menagihkan janji pengembang untukmu, dan sanksi administratif maupun pidana baru bergerak setelah ada yang melapor. Yang benar-benar melindungimu adalah dokumen tertulis yang kamu kumpulkan sebelum membayar, bukan pasal yang kamu kutip setelah membayar. Kalau kamu baru pertama kali membeli, mulai dari beli rumah pertama supaya urutan langkahnya tidak terbalik.