Girik versus sertifikat resmi: beda bukti tanah dan risiko pembeli
Inti beda girik dan sertifikat
Girik umumnya merujuk pada dokumen administrasi lama yang berkaitan dengan tanah bekas milik adat. Ia dapat menjadi bahan untuk menelusuri riwayat dan pembuktian saat pendaftaran tanah, tetapi bukan sertifikat dan bukan surat tanda bukti hak yang sudah terdaftar.
Sertifikat resmi diterbitkan setelah data fisik dan yuridis bidang tanah didaftarkan. Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 menyebut sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data yang tercantum di dalamnya. Karena itu, membandingkan “harga tanah girik” dengan “harga tanah bersertifikat” tanpa menghitung pekerjaan pendaftaran dan risikonya bisa menyesatkan.
Definisi lengkapnya ada di panduan tanah girik, sedangkan istilah SHM di glosarium dan panduan SHM adalah membantu membedakan hak milik dengan dokumen alas hak lama.
Tabel perbandingan girik dan sertifikat
| Kriteria | Girik | Sertifikat resmi | Dasar hukum | Bukti yang dicek | Catatan biaya |
|---|---|---|---|---|---|
| Kekuatan hukum | Alat atau petunjuk pembuktian riwayat tanah bekas milik adat; bukan bukti hak terdaftar. | Surat tanda bukti hak yang menjadi alat pembuktian kuat atas data fisik dan yuridis. | Pasal 19 UUPA; Pasal 24 dan 32 PP 24/1997; Pasal 96–97 PP 18/2021. | Girik asli, riwayat desa, penguasaan fisik, peta bidang, dan pengecekan Kantor Pertanahan. | Harga murah tidak mencakup biaya pembuktian, pengukuran, pendaftaran, dan risiko sengketa. |
| Masa berlaku | Bukan hak berjangka maupun sertifikat; kedudukannya sebagai alat bukti tertulis dibatasi ketentuan PP 18/2021 dan setelah jangka waktunya hanya menjadi petunjuk. | Mengikuti jenis haknya. SHM tidak dibatasi waktu seperti HGB; HGB memiliki tanggal berakhir yang harus dipantau. | Pasal 20 dan 35 UUPA; Pasal 37 serta 96 PP 18/2021. | Jenis hak, nomor hak, tanggal berakhir bila HGB, serta catatan perubahan. | Pendaftaran pertama kali dan layanan perubahan data memiliki tarif berbeda. |
| Siapa yang boleh memiliki | Girik tidak menetapkan pemegang hak terdaftar. Nama pada dokumen pajak atau catatan desa harus dibuktikan dengan riwayat dan saksi. | Subjek mengikuti jenis hak; misalnya Hak Milik pada prinsipnya untuk WNI. | UUPA dan peraturan pelaksanaan pendaftaran tanah. | KTP para pihak, buku C atau riwayat desa, surat waris, dan status penguasaan. | Biaya legal due diligence dan pengurusan waris harus dipisahkan dari tarif pendaftaran. |
| Bisa dijaminkan ke bank atau tidak | Umumnya tidak dapat menjadi agunan KPR karena belum menjadi hak atas tanah terdaftar yang dapat dibebani Hak Tanggungan. | Dapat dijaminkan bila jenis hak, masa berlaku, catatan, dan penilaian bank memenuhi syarat. | UUPA, PP 24/1997, dan aturan Hak Tanggungan. | Sertifikat, hasil pengecekan, catatan hak tanggungan, dan status roya. | Biaya appraisal, PPAT, pendaftaran jaminan, dan administrasi bank baru muncul setelah agunan layak. |
| Biaya peningkatan status | Jalur utamanya pendaftaran tanah pertama kali, termasuk pembuktian, pengukuran, pengumuman, dan penerbitan sertifikat bila syarat terpenuhi. | Tidak perlu “ditingkatkan” menjadi sertifikat; yang mungkin adalah balik nama, perubahan hak, pemecahan, atau penggabungan. | Pasal 19 UUPA; PP 24/1997; PP 128/2015 untuk layanan PNBP. | Berkas alas hak, surat keterangan desa, bukti penguasaan, saksi, dan tanda terima permohonan. | Minta rincian resmi PNBP dan biaya pihak lain; jangan membayar jasa yang menjanjikan sertifikat pasti. |
Bagaimana kedudukan girik sebagai bukti
Pasal 19 UUPA memerintahkan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran mencakup pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah, pendaftaran hak dan peralihannya, serta pemberian surat tanda bukti hak. Girik berada sebelum tahap akhir itu, sehingga ia tidak boleh diperlakukan sebagai pengganti sertifikat.
Pasal 24 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur pembuktian hak lama dengan alat bukti tertulis, keterangan saksi, atau keterangan yang dianggap cukup oleh Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan. Ayat (2) memberi jalur ketika bukti tidak lengkap melalui penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, dengan syarat beritikad baik, terbuka, diperkuat saksi, dan tidak dipermasalahkan pihak lain.
PP Nomor 18 Tahun 2021 menambah batas penting. Pasal 96 mengatur alat bukti tertulis tanah bekas milik adat milik perorangan wajib didaftarkan paling lama lima tahun sejak peraturan berlaku. Setelah jangka waktu itu berakhir, dokumen tersebut tidak lagi digunakan sebagai alat pembuktian hak dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran. Pasal 97 memberi perlakuan serupa pada surat keterangan tanah dan dokumen sejenis dari desa, lurah, atau camat.
Karena itu, pembeli perlu memeriksa tiga lapis sekaligus: riwayat dokumen, kondisi penguasaan fisik, dan data Kantor Pertanahan. Tidak adanya sertifikat atas nama penjual bukan bukti bahwa tanah bebas dari klaim pihak lain.
Biaya pendaftaran dan perubahan status
Pendaftaran tanah girik bukan satu transaksi sederhana. Biayanya dapat meliputi legalisasi atau salinan dokumen, surat riwayat dari desa, pengukuran, pemeriksaan, pendaftaran, pengumuman, pajak bila ada peralihan, serta jasa PPAT atau notaris. Tarif PNBP dan biaya daerah perlu dikonfirmasi pada kantor resmi karena jenis layanan dan dasar pengenaannya dapat berbeda.
Jangan menjadikan biaya pembuatan sertifikat sebagai alasan untuk melewati due diligence. Bila riwayat waris belum jelas atau ada pihak yang menguasai fisik tanah, biaya penyelesaian sengketa bisa jauh lebih besar daripada biaya pendaftaran. Penjual yang meminta pelunasan sebelum pemeriksaan Kantor Pertanahan memberi alasan kuat untuk berhenti.
Jika tujuan akhirnya membeli rumah, pertimbangkan alternatif dengan sertifikat terdaftar. Jika tetap melanjutkan, tulis syarat transaksi secara bertahap: hasil pemeriksaan bersih, batas bidang disepakati, saksi dan ahli waris lengkap, lalu pendaftaran dilakukan dengan pejabat yang berwenang.
Checklist sebelum membeli
- Cocokkan girik asli dengan catatan buku C atau riwayat tanah di desa atau kelurahan.
- Telusuri seluruh peralihan, waris, pelepasan, dan pihak yang pernah menguasai bidang tersebut.
- Periksa ke Kantor Pertanahan apakah bidang sudah terdaftar atau bersinggungan dengan sertifikat pihak lain.
- Datangi lokasi dan tanyakan penguasaan fisik serta keberatan dari pemilik tanah berbatasan.
- Pastikan semua ahli waris atau pihak yang berhak hadir dan identitasnya cocok.
- Gunakan PPAT atau notaris yang menjelaskan jalur pendaftaran secara tertulis; hindari janji sertifikat instan.
Pertanyaan umum
Apakah girik sama dengan sertifikat tanah? +
Tidak. Girik adalah dokumen lama yang dapat membantu pembuktian riwayat tanah bekas milik adat. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak setelah data fisik dan yuridis didaftarkan. Girik tidak boleh dipasarkan seolah-olah setara dengan SHM atau HGB.
Apakah tanah girik bisa dibeli dengan KPR? +
Umumnya tidak langsung. Bank membutuhkan hak atas tanah terdaftar yang dapat dinilai dan dibebani Hak Tanggungan. Tanah girik perlu melalui pembuktian dan pendaftaran terlebih dahulu, dan persetujuan bank tetap bergantung pada pemeriksaan agunan serta peminjam.
Apakah girik masih bisa dipakai untuk membuat sertifikat? +
Masih dapat menjadi bahan dalam pendaftaran tanah pertama kali, tetapi kedudukannya perlu dibaca bersama Pasal 24 PP 24/1997 dan Pasal 96–97 PP 18/2021. Setelah batas lima tahun, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat menjadi petunjuk sehingga bukti penguasaan, saksi, riwayat, dan pengumuman menjadi semakin penting.
Apa risiko terbesar membeli tanah girik? +
Risiko utamanya adalah pemilik sebenarnya tidak jelas, transaksi ganda, batas atau luas belum terukur secara kadastral, sengketa ahli waris, dan tidak adanya agunan bank. Risiko tersebut harus diuji sebelum uang berpindah, bukan setelah transaksi selesai.
- UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (JDIH BPK RI) - Pasal 19 tentang pendaftaran tanah dan surat tanda bukti hak; Pasal 20 tentang Hak Milik.
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (JDIH BPK RI) - Pasal 24 tentang pembuktian hak lama, Pasal 32 tentang kekuatan sertifikat, dan aturan pendaftaran peralihan.
- PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (JDIH BPK RI) - Pasal 96 dan 97 tentang batas alat bukti tertulis tanah bekas milik adat dan dokumen sejenis.
- PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP pada Kementerian ATR/BPN (JDIH BPK RI) - Rujukan tarif layanan pertanahan; konfirmasi tarif serta jenis layanan pada kantor resmi.