Harga rumah di Malang: memakai cara Pemerintah Kota Malang sendiri menilai properti

Kenapa daftar harga Malang tidak ada

Indonesia tidak punya basis data transaksi properti yang terbuka untuk umum. Akibatnya tidak ada lembaga negara maupun swasta yang bisa menerbitkan harga pasar rumah per meter persegi untuk sebuah kota dan mempertanggungjawabkannya. Untuk Malang ada satu masalah tambahan yang membuat angka rata-rata makin tidak berarti, dan masalah itu bisa kamu periksa sendiri dalam dua menit.

Pada 3 September 2026 kami membuka halaman hasil pencarian rumah dijual di Malang pada satu portal properti besar. Data wilayah yang menyertai halaman itu mencantumkan satu entri bernama Malang, berlabel Kota, dengan 25.145 iklan rumah dijual dan 43.456 iklan untuk seluruh jenis properti. Kami mencoba dua alamat yang paling wajar untuk memisahkan wilayahnya, yaitu jalur kota-malang dan jalur kabupaten-malang, dan keduanya membalas 404. Artinya, pada portal itu, tidak tersedia pemisahan antara Kota Malang dan Kabupaten Malang di tingkat kota.

Kenapa itu penting? Karena keduanya daerah otonom yang berbeda dengan Peraturan Daerah pajak yang berbeda. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipungut oleh daerah tempat tanah dan bangunannya berada, bukan oleh daerah tempat kantor pemasaran berdiri. Perbandingan angka pajak antara Kota Malang dan Kabupaten Malang sudah kami bahas terpisah di rumah subsidi Malang. Untuk halaman ini cukup satu kesimpulan: sebuah rata-rata yang menggabungkan rumah di tengah kota dengan rumah di lereng kabupaten tidak menggambarkan keduanya, dan seluruh angka pajak di halaman ini hanya berlaku untuk Kota Malang.

Cara resmi Pemkot Malang menilai properti

Peraturan Wali Kota Malang Nomor 8 Tahun 2024 tentang Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah, yang ditetapkan dan diundangkan pada 8 Mei 2024, punya lampiran panjang berisi pedoman penilaian objek pajak. Isinya adalah metode yang dipakai penilai Kota Malang untuk menyusun Nilai Jual Objek Pajak, dan karena metode itu diterbitkan, kamu bisa memakainya untuk keperluanmu sendiri. Berikut bagian yang paling berguna bagi pembeli.

Sumber data yang diakui. Lampiran itu menyebut data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan, dengan sumber berupa PPAT, notaris, lurah atau kepala desa, agen properti, serta penawaran penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran, dan media elektronik. Menariknya, naskah itu juga menegaskan bahwa data lapangan, yaitu data harga jual yang diperoleh langsung di lapangan, merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya, sehingga pencarian data langsung ke lapangan tetap harus dilakukan.

Harga penawaran bukan nilai pasar, dan itu tertulis. Ini kalimat terpenting dari seluruh lampiran untuk keperluanmu. Naskahnya menyatakan bahwa penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar, dan bahwa data penawaran serta data dari PPAT atau notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. Kalimat penutupnya berbunyi bahwa untuk mendapatkan nilai tanah, data yang digunakan adalah data transaksi jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar, oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dalam persentase tertentu sesuai dengan analisis di lapangan. Naskah yang sama menambahkan bahwa angka persentase penyesuaian itu bukan angka mutlak dan bisa berbeda di setiap wilayah.

Perhatikan apa yang tidak dikatakan di situ. Tidak ada satu angka persentase yang ditetapkan, jadi siapa pun yang memberitahumu bahwa harga penawaran di Malang selalu turun sekian persen sedang mengarang. Yang ditetapkan hanyalah arahnya, yaitu penawaran berada di atas nilai pasar dan perlu dikurangi.

Sepuluh faktor penyesuaian dan tiga pembanding. Untuk penilaian individual dengan pendekatan data pasar, lampiran itu menyebut penilai dapat memilih minimal tiga data pembanding yang sesuai, lalu membandingkan faktor lokasi, aksesibilitas, waktu transaksi, jenis data berupa harga transaksi atau harga penawaran, penggunaan tanah, elevasi, lebar depan terutama untuk objek komersial, bentuk tanah, jenis hak atas tanah, dan faktor lain. Daftar itu bisa langsung kamu jadikan lembar kerja saat membandingkan rumah incaranmu dengan rumah tetangga yang baru terjual.

Pisahkan bangunan sebelum menghitung tanah. Lampiran itu menegaskan bahwa untuk objek berupa tanah dan bangunan, nilai bangunan ditentukan lebih dulu dengan Daftar Biaya Komponen Bangunan setempat, lalu Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan untuk memperoleh nilai pasar tanah kosong, baru dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi. Ini persis langkah yang paling sering dilewati orang saat membandingkan dua rumah dengan bangunan yang berbeda umur dan kualitasnya. Cara mengerjakannya beserta contoh angkanya ada di harga tanah per meter.

Waktu transaksi juga perlu disesuaikan. Lampiran itu memuat contoh analisis penyesuaian faktor waktu dengan membandingkan dua data yang cirinya hampir sama, lalu menghitung selisihnya sebagai persentase. Contoh yang dipakai naskah menunjukkan hasil 4 persen, yang disebut sebagai kenaikan nilai tanah setiap tahunnya. Perlu ditegaskan bahwa itu contoh perhitungan di dalam pedoman, bukan pernyataan bahwa nilai tanah di Malang naik 4 persen per tahun. Yang bisa kamu tiru adalah caranya: bila kamu punya dua data pembanding sejenis dari tahun berbeda, selisihnya bisa dipakai menyesuaikan data lama ke tahun berjalan.

Jangkar resmi yang bisa kamu tempelkan

Metode di atas menghasilkan rentang, dan rentang perlu jangkar supaya tidak melayang. Ada tiga jangkar resmi yang tersedia untuk Malang, dan ketiganya bisa kamu buka naskahnya.

Jangkar pertama, batas harga program. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 menempatkan Jawa di luar Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten dan Kota Tangerang, Kabupaten dan Kota Bogor, Kota Depok, serta Kabupaten dan Kota Bekasi pada kelompok wilayah 1 dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Kota Malang termasuk di dalamnya. Diktum KESATU keputusan yang sama membatasi luas lahan efektifnya 60 m2 sampai 200 m2 dan luas lantainya 21 m2 sampai 36 m2, jadi angka ini menandai segmen paling bawah dan bukan patokan untuk rumah pada umumnya. Syarat pemohon dan penerapannya untuk wilayah Malang dibahas di rumah subsidi Malang.

Jangkar kedua, batas harga hunian vertikal. Untuk satuan rumah susun umum di Jawa Timur, Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 menetapkan batasnya per meter persegi. Angka dan cara membaca lampirannya sudah dibahas di harga rumah di Surabaya, jadi tidak diulang di sini. Yang perlu kamu ingat, batas itu berlaku se-Jawa Timur dan bukan angka khusus Malang.

Jangkar ketiga, dan yang paling berguna, adalah NJOP objek incaranmu sendiri. NJOP disusun dengan metode yang baru saja kamu baca di bagian sebelumnya, jadi ia bukan angka sembarangan meskipun juga bukan harga pasar. Yang paling informatif bukan NJOP-nya sendirian, melainkan rasio antara harga penawaran dan NJOP untuk objek yang sama. Rasio itu memberi tahu seberapa jauh penjual berada di atas penilaian resmi, dan itu jauh lebih berguna daripada rata-rata kota mana pun. Kanal resmi per daerah kami kumpulkan di cek NJOP online, arti angka NJOP per meter persegi ada di NJOP per meter, dan cara menyusunnya dari nol ada di cara menghitung NJOP.

Beban tahunan yang bisa dihitung tanpa asumsi

Di kebanyakan kota, menghitung Pajak Bumi dan Bangunan tahunan berhenti di satu titik buntu. Peraturan Daerahnya menetapkan dasar pengenaan antara 20 persen dan 100 persen dari NJOP setelah dikurangi pengurang, lalu menyerahkan persentase pastinya kepada peraturan kepala daerah yang sering tidak diterbitkan. Akibatnya simulasi mana pun terpaksa memakai asumsi.

Kota Malang tidak begitu. Kedua komponennya diterbitkan.

• Tarifnya tunggal 0,2 persen per tahun. Pasal I angka 1 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun 2025 mengubah Pasal 8 Perda Nomor 4 Tahun 2023 sehingga ayat (1) berbunyi tarif PBB-P2 ditetapkan sebesar 0,2 persen per tahun, dan ayat (2) menetapkan 0,0275 persen per tahun untuk lahan produksi pangan dan ternak. Tidak ada pita, tidak ada lapisan.
• NJOP tidak kena pajaknya Rp10.000.000. Pasal 7 ayat (3) Perda Nomor 4 Tahun 2023, dan ayat (4) membatasi pemberiannya pada satu objek saja per Tahun Pajak bila kamu punya lebih dari satu.
• Persentase dasar pengenaannya 100 persen. Pasal 25 ayat (2) Peraturan Wali Kota Malang Nomor 8 Tahun 2024 menyatakan dasar pengenaan PBB-P2 ditetapkan dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak dengan besaran persentase sebesar 100 persen dari NJOP. Inilah angka yang di kota lain sering tidak tersedia.

Karena ketiganya tersedia, rumusnya menjadi lurus: pokok PBB-P2 setahun sama dengan NJOP objek dikurangi Rp10.000.000, lalu dikalikan 0,2 persen. Berikut hasilnya untuk beberapa nilai.

Angka itu perlu masuk anggaran tahunanmu sejak awal, bukan ditemukan setahun setelah pindah. Perhatikan juga bahwa tarif tunggal 0,2 persen tergolong di atas rata-rata untuk rumah tinggal biasa; sejumlah daerah lain memakai pita pertama 0,05 persen sampai 0,1 persen untuk objek pada nilai yang sama. Cara membaca SPPT dan apa yang harus dilakukan bila angkanya berbeda dari perkiraanmu ada di PBB rumah, dan hubungan antara NJOP, PBB, dan BPHTB ada di NJOP, PBB, dan BPHTB. Yang mengikat tetap angka yang tercetak pada SPPT objek tersebut.

Dua jalur potongan yang jarang diminta

Kolom terakhir pada tabel di atas bukan hiasan. Kota Malang menyediakan potongan sebesar 50 persen untuk sejumlah keadaan, dan ada dua jalur yang basisnya berbeda. Perbedaan itu sering dikira sama padahal hasilnya tidak sama.

Jalur pertama memotong tarifnya. Pasal 8 ayat (3) hasil perubahan oleh Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun 2025 berbunyi bahwa dalam hal pemanfaatan bumi dan/atau bangunan ramah lingkungan dan/atau merupakan bangunan atau lingkungan cagar budaya, dapat diberikan pengurangan paling banyak sebesar 50 persen dari tarif PBB-P2. Perhatikan kata dari tarif. Artinya tarif 0,2 persen bisa turun sampai 0,1 persen, dan itulah yang menghasilkan kolom terakhir tabel di atas.

Jalur kedua memotong pajak terutangnya. Pasal 77 ayat (3) Peraturan Wali Kota Malang Nomor 8 Tahun 2024 memuat daftar pengurangan yang diberikan terhadap pokok pajak terutang dan/atau sanksi PBB-P2. Di dalam daftar itu, objek pajak berupa cagar budaya yang telah ditetapkan sebagai bangunan dan/atau lingkungan cagar budaya diberikan pengurangan sebesar 50 persen. Ada pula butir untuk Wajib Pajak orang pribadi berpenghasilan rendah, dengan pengurangan sebesar-besarnya 50 persen bila penghasilannya sampai dengan Rp300.000 per bulan, 25 persen untuk penghasilan antara Rp300.000 dan Rp800.000, dan 10 persen untuk penghasilan di atas Rp800.000.

Ada satu butir lagi yang tidak ada di daerah mana pun pada rangkaian panduan ini, dan justru butir inilah yang paling nyambung dengan topik harga. Peraturan Wali Kota yang sama memberi pengurangan kepada Wajib Pajak orang pribadi berpenghasilan rendah yang NJOP per meter perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan, dengan besaran berjenjang menurut lonjakannya.

Bacalah tabel itu sebagai peringatan sekaligus jaring pengaman. Peringatannya: pemerintah kota sendiri mengakui bahwa NJOP satu bidang bisa melonjak lebih dari 75 persen karena pembangunan di sekitarnya, sehingga tagihan PBB tahun pertama bukan janji untuk selamanya. Jaring pengamannya: bila lonjakan itu terjadi dan penghasilanmu memang rendah, ada jalur permohonan yang bisa ditempuh.

Yang menempel saat akad

Harga rumah bukan jumlah yang perlu kamu siapkan. Ada satu pos yang selalu muncul, besarnya bisa puluhan juta, dan tidak bisa dicicil lewat KPR, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Pasal 14 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 4 Tahun 2023 menetapkan tarif BPHTB sebesar 5 persen. Pasal 13 ayat (5) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah tempat terutangnya BPHTB, dan ayat (6) menetapkan Rp400.000.000 untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat, termasuk suami atau istri.

Ada satu jebakan yang perlu kamu tahu sebelum menawar terlalu agresif di atas kertas. Pasal 13 ayat (3) Perda yang sama menyatakan bahwa bila nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB-P2 pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP tersebut. Jadi menuliskan harga transaksi di bawah NJOP tidak menurunkan pajaknya. Penjelasan BPHTB secara utuh beserta contoh perhitungannya ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Setelah punya rentang harga dan perkiraan biaya, uji kemampuanmu sendiri sebelum menawar. Jalankan angkanya di simulasi KPR untuk melihat angsurannya, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Urutan yang benar adalah menentukan berapa yang sanggup kamu bayar lebih dulu, baru mencari rumah pada rentang itu, bukan sebaliknya. Kalau ini rumah pertamamu, urutan lengkap dari nol ada di beli rumah pertama.

Mengecek angka Malang sendiri

Semua angka di halaman ini bisa kamu verifikasi tanpa bantuan siapa pun, dan sebaiknya memang kamu lakukan sebelum dipakai untuk keputusan besar.

• Buka laman Perda Kota Malang Nomor 4 Tahun 2023 di basis data peraturan BPK dan baca blok Status Peraturan. Saat kami periksa, blok itu menyatakan Perda ini diubah sebagian dengan Perda Kota Malang Nomor 1 Tahun 2025, jadi jangan membaca naskah 2023 sendirian untuk urusan tarif.
• Buka laman Perda Kota Malang Nomor 1 Tahun 2025, unduh naskahnya, lalu baca bagian Pasal I. Perubahan tarif PBB-P2 ada pada angka 1. Membaca judul perubahannya saja tidak cukup, karena satu peraturan perubahan biasanya menyentuh banyak pasal yang tidak berhubungan.
• Buka laman Perwali Kota Malang Nomor 8 Tahun 2024 dengan cara yang sama. Peraturan pelaksana berganti lebih sering daripada Perda-nya, dan dua hal yang paling mungkin berubah tanpa mengubah Perda adalah persentase dasar pengenaan pada Pasal 25 dan daftar pengurangan pada Pasal 77.
• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP untuk memastikan batas harga programnya belum berganti lagi. Saat kami periksa, blok Relasi Peraturan hanya memuat daftar peraturan yang dicabut olehnya.
• Untuk NJOP dan tagihan PBB satu objek, pakai kanal Badan Pendapatan Daerah Kota Malang dengan Nomor Objek Pajak yang tertera pada SPPT. Angka di SPPT itulah yang mengikat, bukan simulasi di halaman mana pun.

Terakhir, satu kebiasaan yang akan menyelamatkanmu berkali-kali. Setiap kali menemukan angka properti tanpa nomor dokumen dan tanggal, anggap angka itu belum ada sampai terbukti. Kabar tentang harga, batas program, dan tarif pajak sering beredar sebagai berita lebih dulu, dan berita bukan naskah. Untuk membandingkan kota lain dengan cara baca yang sama, ada harga rumah di Surabaya, harga rumah di Jogja, dan harga rumah di Bandung, sedangkan penerapan metode yang sama pada hunian vertikal ada di harga apartemen di Makassar.