Harga rumah di Surabaya: angka resmi yang ada dan cara memakainya

Angka resmi yang ada dan yang tidak

Indonesia tidak punya basis data transaksi properti yang terbuka untuk umum. Akibatnya tidak ada lembaga negara maupun swasta yang bisa menerbitkan harga pasar rumah per meter persegi untuk sebuah kota dan mempertanggungjawabkannya. Yang beredar biasanya salah satu dari tiga hal, dan ketiganya perlu kamu bedakan sebelum dipakai.

Pertama, angka rupiah yang benar-benar ditetapkan negara. Ada dua untuk Surabaya, keduanya batas atas program pemerintah, dan keduanya kami bahas di bagian berikutnya. Angka semacam ini paling kuat karena bisa dibuka naskahnya, tetapi cakupannya sempit: hanya berlaku untuk unit di dalam program, bukan untuk pasar pada umumnya.

Kedua, indeks berkala yang bukan rupiah. Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia mencakup Surabaya sebagai salah satu kota sampelnya. Perhatikan dua batasnya: respondennya pengembang proyek perumahan, dan keluarannya indeks dengan tahun dasar tertentu sama dengan 100, bukan harga. Indeks itu berguna untuk melihat arah perubahan, tetapi tidak bisa menjawab berapa harga satu rumah bekas di kecamatan tertentu, karena rumah bekas memang bukan sampelnya. Cara membaca indeks ini beserta angkanya sudah kami bahas di harga rumah di Bandung dan harga rumah di Jakarta, jadi tidak diulang di sini.

Ketiga, harga penawaran di iklan. Ini yang paling banyak dipakai orang dan paling sering disalahartikan. Harga penawaran adalah angka yang diminta penjual, bukan angka yang akhirnya dibayar pembeli, dan jaraknya bisa jauh. Snapshot penawaran tetap berguna asalkan metodenya terbuka: jumlah iklan, tanggal pengambilan, daerah yang tercakup, dan aturan penyaringnya ditulis semua. Contoh snapshot yang memenuhi syarat itu ada di harga rumah di Jogja. Halaman ini sengaja tidak menerbitkan snapshot untuk Surabaya, dan alasannya ada di bagian Menyusun rentang harga sendiri.

Dua batas harga yang ditetapkan negara

Ada dua Keputusan Menteri yang sama-sama ditetapkan pada 6 Agustus 2026 dan sama-sama memuat angka rupiah yang berlaku untuk Surabaya. Keduanya mengatur segmen program, bukan pasar bebas, tetapi justru karena itu angkanya pasti.

Rumah tapak. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 menempatkan Jawa di luar Jakarta, Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi pada kelompok wilayah 1 dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Kota Surabaya termasuk di dalamnya. Diktum KESATU keputusan yang sama membatasi luas lahan efektifnya 60 m2 sampai 200 m2 dan luas lantainya 21 m2 sampai 36 m2, jadi ini benar-benar segmen paling bawah dan bukan patokan untuk rumah pada umumnya. Cara memakai batas ini beserta syarat pemohonnya ada di panduan pilar rumah subsidi.

Rumah susun. Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1721/KPTS/M/2026 mengatur satuan rumah susun umum. Diktum KESATU huruf a menetapkan luas lantainya minimal 21 m2 sampai dengan 45 m2. Lampiran huruf A memuat daftar per provinsi, dan baris Jawa Timur berbunyi Rp11.000.000 per m2 dengan harga per unit berluas lantai 45 m2 paling banyak Rp495.000.000. Diktum KEDUA huruf e menetapkan suku bunga 6 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang, berbeda dari 5 persen pada rumah tapak, dan huruf d menetapkan jangka waktu paling lama 40 tahun. Kerangka hukum kepemilikan hunian vertikal ada di rumah susun.

Angka Rp11.000.000 per m2 itu perlu dibaca hati-hati, dan bukan cuma karena isinya. Naskah Lampiran Kepmen 1721/KPTS/M/2026 berbentuk tabel tiga kolom, dan kalau diekstrak dengan mode tata letak biasa, kolom harganya bergeser mulai baris keempat belas sehingga Jawa Timur mendapat angka provinsi lain. Kami membacanya dengan mode tabel dan membandingkan kedua hasilnya sebelum memakai angkanya. Kalau kamu mengutip tabel dari PDF peraturan, lakukan hal yang sama, sebab hasil yang salah tetap terlihat rapi.

Tangga NJOP versi Kota Surabaya

Pemerintah Kota Surabaya tidak menerbitkan harga pasar, tetapi menerbitkan sesuatu yang mendekati: tangga nilai yang dipakainya sendiri untuk menagih pajak. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan 27 Desember 2023 dan berlaku sejak 1 Januari 2024, memuat enam pita tarif PBB-P2 pada Pasal 8.

Dua hal yang perlu kamu perhatikan dari tabel itu. Pertama, tangganya dimulai dari Rp100.000.000. Naskah Pasal 8 tidak mencantumkan tarif untuk NJOP di bawah angka itu. Kami tidak menyimpulkan bahwa objek semacam itu otomatis nol, karena kesimpulan itu tidak tertulis di naskahnya; yang tertulis adalah Pasal 93 ayat (1) huruf d Peraturan Wali Kota Kota Surabaya Nomor 33 Tahun 2024, yang menyebut nilai objek pajak sampai dengan batas tertentu yang ditetapkan dengan Keputusan Wali Kota sebagai salah satu pertimbangan pemberian keringanan, pengurangan, atau pembebasan. Kalau NJOP objek incaranmu di bawah Rp100.000.000, tanyakan langsung ke badan pendapatan daerah bagaimana perlakuannya tahun ini dan minta jawabannya tertulis.

Kedua, tarif itu tidak dikalikan langsung ke NJOP penuh. Pasal 7 ayat (2) menetapkan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp15.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan ayat (3) membatasi pemberiannya pada satu objek saja per Tahun Pajak bila kamu punya lebih dari satu. Ayat (4) menyatakan NJOP yang digunakan untuk perhitungan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak. Jadi pitanya ditentukan oleh NJOP objek, sedangkan dasar pengenaannya adalah persentase dari sisa setelah pengurang.

Contohnya begini. Rumah dengan NJOP Rp600.000.000 masuk pita kedua, jadi tarifnya 0,1 persen. Setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp15.000.000, sisanya Rp585.000.000. Dengan asumsi dasar pengenaan 100 persen, pokok PBB-P2-nya sekitar Rp585.000 per tahun. Rumah dengan NJOP Rp180.000.000 masuk pita pertama dengan tarif 0,05 persen, sisanya Rp165.000.000, dan pokoknya sekitar Rp82.500 per tahun. Angka-angka itu simulasi memakai asumsi tertinggi, sehingga tagihan sebenarnya bisa lebih rendah. Yang mengikat selalu yang tercetak di SPPT objek tersebut, dan cara membacanya ada di PBB rumah.

Kalau kamu belum tahu NJOP objek incaranmu, itu justru langkah pertama yang paling berguna sebelum menawar. Kanal resmi per daerah kami kumpulkan di cek NJOP online, dan untuk Surabaya kami mencantumkan kanal Badan Pendapatan Daerah Kota Surabaya di halaman wilayah harga properti Surabaya. Arti angka NJOP per meter persegi ada di NJOP per meter, dan cara menyusunnya dari nol ada di cara menghitung NJOP.

Biaya yang menempel pada harga beli

Harga rumah bukan jumlah yang perlu kamu siapkan. Ada satu pos yang selalu muncul di Surabaya, besarnya bisa puluhan juta, dan tidak bisa dicicil lewat KPR, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Pasal 14 Perda Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 menetapkan tarif BPHTB 5 persen. Yang membuat Surabaya berbeda ada di Pasal 13 ayat (5): nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan sebesar Rp90.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah tempat terutangnya BPHTB. Angka itu di atas batas Rp80.000.000 yang dipakai kebanyakan daerah lain, dan selisih Rp10.000.000 pada pengurang berarti selisih Rp500.000 pada pokok pajaknya. Untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat, ayat (6) menetapkan pengurang Rp400.000.000.

Ada satu jebakan yang perlu kamu tahu sebelum menawar terlalu agresif di atas kertas. Pasal 13 ayat (3) menyatakan bahwa bila nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP tersebut. Artinya menuliskan harga transaksi di bawah NJOP tidak menurunkan pajaknya, karena kantor pajak daerah akan memakai NJOP. Penjelasan BPHTB secara utuh beserta contoh perhitungannya ada di BPHTB adalah, hubungannya dengan NJOP ada di NJOP, PBB, dan BPHTB, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Beban tahunan dan keringanan yang jarang diminta

Bagian ini sering dilewati padahal menyangkut uang yang keluar tiap tahun selama kamu memiliki rumahnya. Peraturan Wali Kota Kota Surabaya Nomor 33 Tahun 2024 tentang Pelaksanaan Perda Nomor 7 Tahun 2023 Bidang Pajak Daerah, yang ditetapkan 28 Maret 2024, memuat daftar pengurangan PBB-P2 pada Pasal 93 ayat (2) huruf a angka 1. Daftarnya berbasis kategori pemohon, dan beberapa di antaranya relevan untuk pemilik rumah biasa:

• Wajib Pajak orang pribadi yang berpenghasilan lebih kecil dari Upah Minimum Kota pada tahun permohonan, dengan melampirkan Surat Keterangan Penghasilan Non-formal dari aplikasi SSW alfa atau slip gaji, dapat diberikan pengurangan 15 persen dari PBB-P2 terutang.
• Wajib Pajak orang pribadi yang berpenghasilan lebih kecil dari Upah Minimum Kota dan masuk dalam data Keluarga Miskin dapat diberikan pengurangan 35 persen.
• Wajib Pajak orang pribadi berusia di atas 60 tahun yang termasuk dalam data Keluarga Miskin, dengan objek pajak berfungsi sebagai rumah tinggal dan bukan tempat usaha, dapat diberikan pengurangan 50 persen.
• Pensiunan Pegawai Negeri Sipil, Tentara Nasional Indonesia, atau Polisi Republik Indonesia mendapat pengurangan berjenjang menurut golongan, yaitu 75 persen untuk golongan I, 55 persen untuk golongan II, 40 persen untuk golongan III, dan 25 persen untuk golongan IV. Pensiunan Badan Usaha Milik Negara mendapat 25 persen dengan melampirkan slip gaji.

Perhatikan kata "dapat diberikan" pada tiap butir. Itu bukan potongan otomatis, melainkan hak yang perlu diajukan berikut lampirannya, dan keputusannya ada di pemerintah daerah. Kalau kamu memenuhi salah satu kategorinya, tanyakan tata cara pengajuan dan tenggat permohonannya ke Badan Pendapatan Daerah Kota Surabaya sebelum tahun pajaknya berjalan terlalu jauh.

Menyusun rentang harga sendiri

Sekarang bagian yang jujur soal keterbatasan. Halaman ini tidak menerbitkan tabel harga per kecamatan Surabaya, dan itu keputusan sadar, bukan kelalaian.

Kami memeriksa satu marketplace properti besar pada 3 September 2026 untuk menilai apakah snapshot penawaran Surabaya bisa disusun dengan standar yang sama seperti halaman Jogja. Hasilnya tidak memenuhi syarat. Blok data terstruktur pada halaman hasil pencariannya hanya memuat sepuluh iklan per halaman, sebagian iklan berulang antarhalaman sehingga jumlah unik jauh di bawah jumlah baris, dan kolom lokasinya mencampur nama kecamatan dengan nama kawasan pemasaran dan nama proyek. Dengan bahan seperti itu, sebuah tabel "harga per kecamatan Surabaya" akan terlihat meyakinkan tetapi menyembunyikan dua cacat sekaligus: sampelnya terlalu kecil untuk median yang stabil, dan cakupannya tidak bisa disebut mewakili seluruh kota. Menerbitkannya berarti menyamarkan cakupan yang tidak lengkap sebagai gambaran menyeluruh, dan itu justru kesalahan yang paling merugikan pembaca yang sedang menyiapkan uang muka.

Yang bisa kamu lakukan sendiri, dan hasilnya lebih dapat dipercaya daripada rata-rata kota mana pun, adalah menyusun rentang untuk kecamatan yang benar-benar kamu incar. Urutannya:

1. Tetapkan satu wilayah sempit. Satu kecamatan, atau bahkan satu koridor jalan. Rata-rata seluruh Surabaya tidak berguna untuk menawar satu rumah.
2. Kumpulkan pembanding yang sebanding. Rumah tapak dengan rentang luas tanah yang mirip, bukan campuran ruko, kaveling kosong, dan rumah dua lantai. Catat tanggal pengambilannya.
3. Normalkan ke satuan yang sama. Bagi harga dengan luas tanah untuk mendapat angka per meter persegi, lalu bandingkan. Tanpa langkah ini, selisih harga sering ternyata cuma selisih ukuran kaveling. Metodenya, termasuk cara memisahkan nilai tanah dari nilai bangunan dan memperhitungkan penyusutan, ada di harga rumah dan harga tanah per meter.
4. Tempelkan jangkar resminya. Ambil NJOP objek incaranmu dan bandingkan dengan harga penawarannya. Rasio antara keduanya jauh lebih informatif daripada angka penawaran sendirian, dan NJOP-nya bisa kamu verifikasi lewat kanal resmi.
5. Ingat bahwa angka iklan adalah harga penawaran. Bukan harga transaksi. Selisih keduanya tidak pernah dipublikasikan siapa pun di Indonesia, jadi perlakukan penawaran sebagai batas atas.

Setelah punya rentangnya, uji kemampuanmu sendiri sebelum menawar. Jalankan angkanya di simulasi KPR untuk melihat angsurannya, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Urutan yang benar adalah menentukan berapa yang sanggup kamu bayar lebih dulu, baru mencari rumah pada rentang itu, bukan sebaliknya. Kalau ini rumah pertamamu, urutan lengkap dari nol ada di beli rumah pertama.

Mengecek angka Surabaya sendiri

Semua angka di halaman ini bisa kamu verifikasi tanpa bantuan siapa pun, dan sebaiknya memang kamu lakukan sebelum dipakai untuk keputusan besar.

• Buka laman Perda Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 di basis data peraturan BPK, periksa badge Status di kolom identitasnya, lalu periksa blok Status Peraturan. Saat kami periksa, statusnya Berlaku dan blok relasinya masih kosong, artinya belum ada peraturan yang mengubah atau mencabutnya. Kalau nanti muncul entri di blok itu, unduh naskah perubahannya dan baca bagian Pasal I sebelum menyimpulkan bahwa tarifnya berubah.
• Buka laman Perwali Kota Surabaya Nomor 33 Tahun 2024 dengan cara yang sama untuk daftar keringanan PBB-P2 yang berlaku, karena peraturan pelaksana biasanya berganti lebih sering daripada Perda-nya.
• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 dan Nomor 1721/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa badge status dan blok Relasi Peraturan. Perlu dicatat bahwa Kepmen 1721/KPTS/M/2026 mencabut Kepmen Nomor 23/KPTS/M/2026, jadi angka rumah susun yang beredar dari sebelum Agustus 2026 sudah tidak berlaku.
• Untuk NJOP dan tagihan PBB satu objek, pakai kanal Badan Pendapatan Daerah Kota Surabaya dengan Nomor Objek Pajak yang tertera pada SPPT. Angka di SPPT itulah yang mengikat, bukan simulasi di halaman mana pun.

Terakhir, satu kebiasaan yang akan menyelamatkanmu berkali-kali. Setiap kali menemukan angka properti tanpa nomor dokumen dan tanggal, anggap angka itu belum ada sampai terbukti. Kabar tentang harga, batas program, dan tarif pajak sering beredar sebagai berita lebih dulu, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor yang bisa dibuka siapa pun. Untuk membandingkan kota lain dengan cara baca yang sama, ada harga rumah di Jakarta, harga rumah di Bandung, dan harga rumah di BSD.