Harga apartemen di Makassar: satu-satunya angka per meter yang punya dasar hukum

Angka yang benar-benar ada

Indonesia tidak punya basis data transaksi properti yang terbuka untuk umum. Akibatnya tidak ada lembaga negara maupun swasta yang bisa menerbitkan harga pasar apartemen per meter persegi untuk sebuah kota dan mempertanggungjawabkannya. Untuk Makassar, satu-satunya angka rupiah per meter persegi yang punya dasar hukum berasal dari program pemerintah.

Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1721/KPTS/M/2026 memuat daftar batas harga satuan rumah susun umum per provinsi. Baris nomor 29, Sulawesi Selatan, berbunyi Rp11.000.000 per meter persegi dengan harga per unit berluas lantai 45 meter persegi paling banyak Rp495.000.000. Diktum KESATU huruf a keputusan yang sama membatasi luas lantainya minimal 21 meter persegi sampai dengan 45 meter persegi, Diktum KEDUA huruf d menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun, dan huruf e menetapkan suku bunga 6 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang.

Cara membaca lampiran itu perlu disebut, karena hasil yang salah tetap terlihat rapi. Naskahnya berbentuk tabel tiga kolom sepanjang 37 baris provinsi ditambah 9 baris kabupaten dan kota. Kalau diekstrak dengan mode tata letak biasa, kolom harganya bergeser mulai baris keempat belas dan sejumlah provinsi mendapat angka milik provinsi lain. Kami memakai mode tabel, lalu mengujinya dengan aritmetika: harga per meter persegi dikali 45 harus sama dengan harga per unit. Pada hasil mode tabel, keempat puluh enam barisnya lolos uji itu tanpa kecuali. Pada hasil mode tata letak, ada baris yang gagal, misalnya satu baris menampilkan Rp12.000.000 per meter persegi berpasangan dengan Rp585.000.000 per unit, padahal 12 juta dikali 45 adalah 540 juta. Uji sederhana itu yang memastikan baris Sulawesi Selatan memang Rp11.000.000, bukan angka tetangganya.

Perhatikan batas kegunaan angka Rp11.000.000 itu. Ia berlaku untuk satuan rumah susun umum yang memperoleh fasilitasi pemerintah pusat, bukan untuk apartemen komersial. Fungsinya bagi kamu adalah sebagai lantai: unit apartemen komersial di Makassar praktis selalu berada di atasnya, dan seberapa jauh di atasnya itulah yang perlu kamu jelaskan kepada dirimu sendiri sebelum menawar. Kerangka hukum kepemilikan hunian vertikal, mulai dari sertifikat hak milik satuan rumah susun sampai perhimpunan pemilik, dibahas terpisah di rumah susun, sedangkan metode membandingkan harga apartemen antarkota ada di harga apartemen.

Untuk rumah tapak, batas program di Makassar berbeda lagi karena Sulawesi masuk kelompok wilayah 2 pada Lampiran huruf A Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026, dengan harga jual paling banyak Rp173.000.000. Angka itu beserta syarat pemohonnya dibahas di rumah subsidi Makassar dan tidak diulang di sini.

Zona yang boleh menampung apartemen

Sebelum bicara harga, ada pertanyaan yang lebih menentukan dan hampir tidak pernah ditanyakan pembeli: menara ini berdiri di zona apa. Jawabannya mengubah berapa lantai yang boleh dibangun dan seberapa kuat dasar hukum peruntukan huniannya.

Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 7 Tahun 2024 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar Tahun 2024 sampai 2043 mencabut Perda Nomor 4 Tahun 2015 dan memuat ketentuan umum zonasi yang rinci. Dua pasalnya perlu kamu baca berdampingan.

Bacalah pasangan angka itu pelan-pelan, karena di situ letak persoalannya. Zona yang paling jelas memperbolehkan hunian membatasi total luas lantai maksimal delapan kali luas kavelingnya, dan dengan koefisien dasar bangunan 80 persen itu berarti sekitar sepuluh lantai. Zona yang benar-benar memungkinkan menara tinggi, dengan koefisien lantai sampai 32,0, justru menempatkan apartemen sebagai kegiatan yang hanya diperbolehkan dengan syarat. Konsekuensinya untukmu sederhana: makin tinggi menara yang kamu incar, makin besar kemungkinan ia berdiri di zona perdagangan dan jasa, dan makin penting kamu meminta bukti bahwa syaratnya sudah dipenuhi.

Yang perlu kamu minta secara tertulis ada dua, yaitu dokumen kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dan persetujuan bangunan gedung untuk menara tersebut, bukan untuk kawasannya. Alur perizinan bangunan gedung dan apa saja yang diperiksa di dalamnya ada di IMB dan PBG, dan daftar pemeriksaan sebelum membeli unit ada di cara menilai perumahan dan apartemen.

Tanah yang statusnya belum selesai

Ada satu hal yang khas Makassar dan tidak punya padanan di kota lain pada rangkaian panduan ini. Pasal 36 Perda Kota Makassar Nomor 7 Tahun 2024 mengatur Badan Air dengan kode BA, dan di dalamnya ada ketentuan bahwa terdapat pengembangan kawasan perairan pesisir yang dilakukan secara reklamasi seluas 2.386 hektare dalam bentuk zona tunda atau holding zone, dengan usulan perubahan sebagai berikut.

• Badan air menjadi kawasan pariwisata dengan kode BA/W seluas kurang lebih 11 hektare di Kecamatan Ujung Pandang.
• Badan air menjadi kawasan perumahan dengan kode BA/R seluas kurang lebih 2.372 hektare di Kecamatan Biringkanaya, Kecamatan Tamalanrea, dan Kecamatan Tamalate.
• Badan air menjadi kawasan ruang terbuka non hijau dengan kode BA/RTNH seluas kurang lebih 2 hektare di Kecamatan Tamalate.

Kata kuncinya adalah zona tunda. Naskahnya menyebut ketiganya sebagai usulan perubahan, bukan sebagai kawasan perumahan yang sudah berdiri sendiri. Artinya sebagian besar lahan yang secara rencana diarahkan menjadi permukiman di pesisir Makassar, jumlahnya 2.372 hektare, secara peta masih berstatus badan air yang perubahannya menunggu proses lanjutan. Kalau unit yang kamu incar dipasarkan sebagai bagian dari kawasan hasil reklamasi, mintalah dua hal tertulis: status bidang tanahnya pada saat itu dan dasar perubahan peruntukannya. Cara memeriksa bidang tanah lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online, dan arti berbagai jenis hak atas tanah ada di HGB adalah.

Dua tangga yang menentukan PBB unitmu

Kota Makassar tidak menerbitkan harga pasar, tetapi menerbitkan sesuatu yang lebih jarang dilakukan daerah lain: kedua komponen perhitungan pajaknya sama-sama terbuka, dan keduanya berbentuk tangga.

Tangga pertama adalah tarifnya. Pasal 9 ayat (1) Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif PBB-P2 sebesar 0,1 persen untuk NJOP sampai dengan Rp250.000.000, lalu 0,2 persen untuk tambahan NJOP di atas Rp250.000.000 sampai Rp1.000.000.000, 0,3 persen untuk tambahan di atas Rp1.000.000.000 sampai Rp10.000.000.000, dan 0,4 persen untuk tambahan di atasnya. Perhatikan kata tambahan: tarif berikutnya hanya mengenai selisihnya, bukan seluruh nilai. Mekanisme berlapis ini dan bedanya dengan tarif per pita sudah dibahas di rumah subsidi Makassar.

Tangga kedua adalah dasar pengenaannya, dan inilah yang jarang tersedia. Pasal 8 ayat (1) Perda yang sama menetapkan dasar pengenaan PBB-P2 antara 20 persen dan 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, lalu ayat (3) menyerahkan besarannya kepada Peraturan Wali Kota. Peraturan Wali Kota Makassar Nomor 4 Tahun 2024, yang ditetapkan dan diundangkan pada 1 Maret 2024, mengisi kekosongan itu. Pasal 4 ayat (1) menetapkan persentasenya sebagai berikut.

Dua hal yang perlu kamu tangkap dari tabel itu. Pertama, persentase dasar pengenaannya tidak naik berurutan. Urutannya 40, lalu 50, lalu turun ke 45, lalu turun lagi ke 35. Pita kedua, yaitu Rp250.000.000 sampai Rp1.000.000.000, justru yang tertinggi, dan pita itulah tempat hampir semua unit apartemen di Makassar berada. Kedua, meskipun persentasenya berbelok, tarif efektifnya tetap naik, dan lompatan terbesarnya terjadi tepat di Rp250.000.000, yaitu dari 0,04 persen menjadi 0,10 persen atau dua setengah kali lipat. Lompatan berikutnya jauh lebih landai. Jadi kalau kamu sedang membandingkan dua unit yang NJOP-nya mengapit angka Rp250 juta, beban tahunannya tidak berbeda tipis.

Contohnya begini, dengan NJOP tidak kena pajak Rp10.000.000 menurut Pasal 7 ayat (3) Perda Nomor 1 Tahun 2024. Sebuah unit dengan NJOP Rp700.000.000 menyisakan Rp690.000.000 setelah pengurang. Lapisan pertama Rp250.000.000 dikenai dasar pengenaan 40 persen lalu tarif 0,1 persen, hasilnya Rp100.000. Lapisan kedua Rp440.000.000 dikenai dasar pengenaan 50 persen lalu tarif 0,2 persen, hasilnya Rp440.000. Totalnya sekitar Rp540.000 per tahun.

Untuk hunian vertikal ada satu lapisan lagi yang perlu kamu pahami, yaitu bagaimana nilai satu menara dibagi ke tiap satuan sebelum ditagihkan. Mekanisme pembagian itu beserta dokumen yang mendasarinya sudah dibahas panjang di harga apartemen di Jogja, jadi di sini cukup kamu ingat bahwa angka pada SPPT satuanmu adalah hasil pembagian, bukan penilaian atas unitmu sendirian. Cara memeriksa NJOP lewat kanal resmi per daerah ada di cek NJOP online.

Yang menempel saat akad

Harga unit bukan jumlah yang perlu kamu siapkan. Ada satu pos yang selalu muncul, besarnya bisa puluhan juta, dan tidak bisa dicicil lewat kredit pemilikan apartemen, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Pasal 44 Perda Kota Makassar Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif BPHTB sebesar 5 persen. Pasal 43 ayat (5) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah tempat terutangnya BPHTB, dan ayat (6) menetapkan Rp300.000.000 untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat.

Satu jebakan yang perlu kamu tahu sebelum menuliskan harga terlalu rendah di atas kertas. Pasal 43 ayat (3) menyatakan bahwa bila nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB-P2 pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP tersebut. Jadi mencantumkan harga di bawah NJOP tidak menurunkan pajaknya. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, hubungannya dengan NJOP ada di NJOP, PBB, dan BPHTB, dan untuk memisahkan harga unit dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Perlu dicatat juga bahwa saat terutangnya BPHTB di Makassar tidak jatuh pada akta jual beli seperti anggapan umum. Ketentuannya beserta akibat praktisnya untuk pembeli sudah dibahas di rumah subsidi Makassar, dan itu relevan untuk pembelian unit inden yang diawali perjanjian pengikatan jual beli. Arti dan risiko dokumen itu ada di PPJB adalah.

Di luar pajak, hunian vertikal punya pos bulanan yang tidak ada pada rumah tapak, yaitu iuran pengelolaan lingkungan beserta dana cadangan. Dasar hukum, komponen, dan cara memeriksa kewajarannya dibahas terpisah di IPL apartemen adalah dan biaya kepemilikan apartemen.

Kenapa tidak ada harga rata-rata di sini

Sekarang bagian yang jujur soal keterbatasan. Halaman ini tidak menerbitkan tabel harga apartemen per kawasan Makassar, dan itu keputusan sadar setelah datanya diperiksa, bukan kelalaian.

Pada 3 September 2026 kami membuka halaman hasil pencarian satu portal properti besar untuk apartemen dijual di Makassar. Data wilayah yang menyertai halaman itu mencatat, untuk Makassar, 127 iklan apartemen dijual berbanding 2.878 iklan rumah dijual, dengan total seluruh jenis properti 6.379 iklan. Artinya apartemen hanya sekitar empat persen dari iklan hunian yang dijual di kota itu. Angka tersebut menggambarkan ketersediaan iklan pada satu portal pada satu hari, bukan jumlah unit yang benar-benar ada dan jelas bukan harga.

Dari bahan sebanyak itu, sebuah tabel yang menyebut harga apartemen per kawasan Makassar akan terlihat meyakinkan tetapi menyembunyikan dua cacat sekaligus. Pertama, iklan sebanyak itu tersebar ke sejumlah menara, sehingga tiap kelompok tinggal berisi segelintir unit dan mediannya bergerak jauh hanya karena satu iklan masuk atau keluar. Kedua, sebagian besar unit di sebuah menara biasanya dipasarkan oleh pihak yang sama dengan pola penetapan harga yang sama, jadi jumlah iklan bukan jumlah pengamatan yang saling bebas. Menerbitkannya berarti menyamarkan sampel yang sangat tipis sebagai gambaran pasar, dan itu justru kesalahan yang paling merugikan pembaca yang sedang menyiapkan uang muka.

Yang bisa kamu lakukan sendiri, dan hasilnya lebih dapat dipercaya daripada rata-rata kota mana pun, adalah menyusun rentang untuk satu menara yang benar-benar kamu incar. Urutannya seperti ini.

1. Kunci dulu satu bangunan, bukan satu kota. Harga per meter persegi antarmenara di Makassar bisa berbeda jauh karena umur bangunan, kelengkapan fasilitas, dan status pengelolaannya, dan tidak satu pun dari itu tercermin pada rata-rata kota.
2. Normalkan ke satuan yang sama. Bagi harga penawaran dengan luas lantai unit untuk mendapat angka per meter persegi. Tanpa langkah ini, selisih harga sering ternyata hanya selisih luas unit. Metodenya ada di harga apartemen.
3. Perlakukan angka iklan sebagai batas atas. Harga penawaran adalah angka yang diminta penjual, bukan yang akhirnya dibayar pembeli, dan selisih keduanya tidak pernah dipublikasikan siapa pun di Indonesia.
4. Tempelkan jangkar resminya. Ambil NJOP unit incaranmu lewat kanal Badan Pendapatan Daerah Kota Makassar, lalu bandingkan dengan harga penawarannya. Rasio antara keduanya jauh lebih informatif daripada angka penawaran sendirian.
5. Uji kemampuanmu sebelum menawar. Jalankan angkanya di simulasi KPR lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Urutan yang benar adalah menentukan berapa yang sanggup kamu bayar lebih dulu, baru mencari unit pada rentang itu.

Skema pembiayaan khusus untuk satuan rumah susun beserta perbedaannya dengan kredit rumah tapak dibahas di cara membeli apartemen dengan KPA.

Mengecek angka Makassar sendiri

Semua angka di halaman ini bisa kamu verifikasi tanpa bantuan siapa pun, dan sebaiknya memang kamu lakukan sebelum dipakai untuk keputusan besar.

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, periksa badge statusnya dan blok Relasi Peraturan. Saat kami periksa, blok itu mencantumkan bahwa keputusan ini mencabut Kepmen Nomor 23/KPTS/M/2026, jadi angka rumah susun yang beredar dari sebelum Agustus 2026 sudah tidak berlaku.
• Buka laman Perda Kota Makassar Nomor 1 Tahun 2024 di basis data peraturan BPK dan periksa blok Status Peraturan. Saat kami periksa, blok itu hanya memuat daftar peraturan yang dicabut olehnya, tanpa entri yang mengubah maupun mencabutnya.
• Buka laman Perwali Kota Makassar Nomor 4 Tahun 2024 dengan cara yang sama. Peraturan pelaksana biasanya berganti lebih sering daripada Perda-nya, dan persentase dasar pengenaan adalah komponen yang paling mungkin disesuaikan tanpa mengubah Perda.
• Buka laman Perda Kota Makassar Nomor 7 Tahun 2024 untuk memastikan ketentuan zonasinya belum diubah. Saat kami periksa, blok Status Peraturan hanya menyebut bahwa Perda ini mencabut Perda Nomor 4 Tahun 2015.
• Untuk NJOP dan tagihan PBB satu satuan, pakai kanal Badan Pendapatan Daerah Kota Makassar dengan Nomor Objek Pajak yang tertera pada SPPT. Angka di SPPT itulah yang mengikat, bukan simulasi di halaman mana pun.

Terakhir, satu kebiasaan yang akan menyelamatkanmu berkali-kali. Setiap kali menemukan angka properti tanpa nomor dokumen dan tanggal, anggap angka itu belum ada sampai terbukti. Kabar tentang harga, batas program, dan tarif pajak sering beredar sebagai berita lebih dulu, dan berita bukan naskah. Untuk membandingkan kota lain dengan cara baca yang sama, ada harga apartemen di Semarang, harga apartemen di Jakarta, dan harga rumah di Surabaya.