Rumah subsidi Makassar: batas harga zona dan cara memastikan proyeknya

Dua angka yang berlaku di Makassar

Program rumah subsidi ditetapkan pemerintah pusat. Angkanya tidak ditentukan pengembang, tidak mengikuti harga pasar setempat, dan tidak dinegosiasikan per proyek. Sebelum melihat unit mana pun, ada dua angka yang perlu kamu pegang.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia ke dalam lima kelompok wilayah. Kelompok 2 memuat empat butir, yaitu Provinsi Kepulauan Riau kecuali Kepulauan Anambas, Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, Kabupaten Kepulauan Mentawai, dan Sulawesi, dengan harga jual paling banyak Rp173.000.000. Naskahnya menyebut "Sulawesi" tanpa mengecualikan provinsi atau kota mana pun, jadi angka itu berlaku sama di Kota Makassar, Kabupaten Gowa, Kabupaten Maros, dan seluruh Sulawesi Selatan.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 2 mencakup Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, dan Bali, dengan batas Rp9.000.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp11.000.000 untuk yang kawin. Batas untuk kategori satu orang peserta Tapera juga Rp11.000.000. Tabel yang sama masih terpasang di halaman produk KPR FLPP BP Tapera saat kami periksa pada 3 September 2026.

Perhatikan bahwa Rp173.000.000 adalah batas atas, bukan harga yang seharusnya. Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025 menegaskan harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai, dan halaman produk BP Tapera menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN. Jadi angka itu bukan harga sebelum pajak yang boleh ditambah pengembang belakangan.

Satu catatan soal keterbacaan naskahnya. Permen PKP 5/2025 sudah dua kali diubah, terakhir dengan Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026 yang ditetapkan 13 Januari 2026. Kami membaca kedua naskah perubahannya dan tidak satu pun menyentuh Lampiran zonasi penghasilan. Perubahan pertama menyisipkan Pasal 4A tentang penghasilan yang diperoleh di luar negeri, dan perubahan kedua mengganti Pasal 3 ayat (5) sehingga batasan luas lantai tidak lagi dikunci di dalam Peraturan Menteri melainkan ditetapkan Menteri lewat keputusan tersendiri. Keputusan itulah Kepmen 1722/KPTS/M/2026, yang menetapkan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Jadi angka Rp9.000.000 dan Rp11.000.000 masih yang berlaku.

Cara mencari lokasi proyek lewat kanal resmi dan membaca tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi, sedangkan uraian empat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi.

Kenapa Makassar masuk kelompok wilayah 2

Kelompok 2 pada Lampiran Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 adalah kelompok yang isinya nyaris seluruhnya kepulauan kecil, yaitu Kepulauan Riau di luar Anambas, Kepulauan Bangka Belitung, dan Kabupaten Kepulauan Mentawai. Sulawesi adalah satu-satunya daratan besar di dalamnya, dan disebut sebagai butir terakhir. Perlu diketahui pula bahwa pada naskah aslinya butir Sulawesi diberi huruf "b" untuk kedua kalinya setelah huruf c, sebuah salah ketik penomoran yang tidak mengubah isinya. Kami menyebutkannya supaya kamu tidak bingung ketika membuka naskahnya sendiri.

Konsekuensi angkanya kecil tetapi nyata. Plafon Makassar Rp7.000.000 lebih tinggi daripada plafon Rp166.000.000 pada kelompok 1, yang memuat Sumatera di luar tiga pengecualian tadi serta Jawa di luar Jakarta, Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi. Sebaliknya ia Rp9.000.000 lebih rendah daripada plafon Rp182.000.000 pada kelompok 3, yang memuat Kalimantan kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu, dan Rp12.000.000 lebih rendah daripada Rp185.000.000 pada kelompok 4, yang memuat Jakarta beserta Bali, Nusa Tenggara, Maluku, dan Maluku Utara. Penerapan angka kelompok 1 pada sebuah kota besar bisa kamu baca di rumah subsidi Medan, dan aritmetika pengecualian ganda menuju kelompok 4 kami bahas di rumah subsidi Depok.

Yang lebih penting daripada selisih rupiahnya adalah pasangan angkanya. Makassar naik satu tingkat pada tabel harga sekaligus naik satu tingkat pada tabel penghasilan, dari Zona 1 ke Zona 2. Artinya batas penghasilan pembeli di Makassar Rp500.000 sampai Rp1.000.000 lebih longgar daripada di Medan atau Semarang untuk status perkawinan yang sama. Dua tabel itu memang tidak memakai pembagian wilayah yang identik, dan itu jebakan yang sering terlewat: Kalimantan berada di kelompok harga 3 tetapi di Zona penghasilan 2, sedangkan Bali berada di kelompok harga 4 tetapi juga di Zona penghasilan 2. Jangan menyimpulkan zona penghasilan dari kelompok harga, atau sebaliknya.

Konsekuensi praktis dari plafon yang seragam se-Sulawesi juga perlu diantisipasi. Unit yang benar-benar bisa dijual pada Rp173.000.000 cenderung berada makin jauh dari pusat kegiatan, dan di kawasan Makassar itu berarti melebar ke arah kabupaten tetangga. Jangan menilai sebuah proyek dari jarak lurus di peta, melainkan dari waktu tempuh nyata pada jam sibuk dan dari akses angkutan yang benar-benar ada. Batas fisik unitnya juga perlu dipegang: Diktum KESATU Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Riwayat perubahan angka luas ini ada di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.

PBB Makassar dihitung berlapis

Batas harga ditetapkan pusat, tetapi pajak yang kamu bayar setiap tahun ditetapkan daerah. Kota Makassar memakai Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan dan diundangkan pada 5 Januari 2024.

Bentuk tarifnya berbeda dari kebanyakan kota. Pasal 9 ayat (1) Perda itu tidak menetapkan satu tarif rata dan tidak pula menetapkan tarif per pita nilai. Yang ditetapkan adalah lapisan yang dihitung dari tambahan nilai objek, persis seperti cara pajak penghasilan orang pribadi bekerja.

Kata "tambahan" itu yang menentukan. Tarif yang lebih tinggi hanya mengenai selisih di atas ambangnya, tidak menarik seluruh nilai objek ikut naik. Untuk rumah pada kelas harga subsidi, seluruh nilainya berada di lapisan pertama, sehingga yang berlaku adalah 0,1 persen.

Ambil satu contoh dengan NJOP objek Rp200.000.000. Pasal 7 ayat (3) menetapkan NJOP Tidak Kena Pajak sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan ayat (4) menyatakan pengurang itu hanya diberikan atas salah satu objek untuk setiap tahun pajak bila kamu memiliki lebih dari satu objek di Kota Makassar. Setelah dikurangi, sisanya Rp190.000.000. Dengan asumsi dasar pengenaan 100 persen, pokok pajaknya sekitar Rp190.000 per tahun, atau kira-kira Rp16.000 per bulan.

Ada satu ketentuan lagi yang jarang disebut dan layak kamu tanyakan sendiri. Pasal 5 ayat (3) huruf h Perda yang sama mengecualikan dari objek PBB-P2 berupa "bumi dan/atau bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan NJOP tertentu yang ditetapkan dengan Keputusan Wali Kota". Artinya Perda membuka kemungkinan ada ambang nilai rumah tinggal yang sama sekali tidak dikenai PBB-P2 di Makassar, tetapi angkanya tidak ada di dalam Perda. Tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah Kota Makassar apakah Keputusan Wali Kota itu sudah terbit dan berapa ambangnya untuk tahun berjalan.

BPHTB dan kapan uangnya harus siap

Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah biaya sekali bayar yang tidak ditutup plafon KPR. Di Kota Makassar tarifnya 5 persen menurut Pasal 44, dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah tempat terutangnya BPHTB menurut Pasal 43 ayat (5).

Hitungannya lurus. Pada harga batas atas Rp173.000.000, dasar kena pajaknya adalah Rp173.000.000 dikurangi Rp80.000.000, yaitu Rp93.000.000. Dengan tarif 5 persen, pokok BPHTB-nya Rp4.650.000. Perlu diingat Pasal 43 ayat (3) menyatakan bila harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai pada tahun terjadinya perolehan, yang dipakai sebagai dasar pengenaan adalah NJOP-nya. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Yang paling sering membuat pembeli pertama terkejut bukan besarnya, melainkan waktunya. Pasal 46 ayat (1) huruf a Perda Kota Makassar menetapkan saat terutangnya BPHTB untuk jual beli jatuh pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Bukan pada akta jual beli, dan bukan pada saat serah terima kunci.

Perda Kota Makassar juga mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB lewat Pasal 41 ayat (4) huruf h. Namun ayat (5) menegaskan pengecualian itu berlaku untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Kepala Daerah, dan ayat (6) menyatakan kriteria tersebut diselaraskan dengan kebijakan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang diatur menteri. Jadi pembebasannya bergantung pada peraturan wali kota, bukan pada label subsidi yang menempel di brosur. Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak berfasilitas pemerintah pusat bebas BPHTB, tetapi dengan tambahan frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", dan frasa itulah yang menggantungkannya pada aturan daerah.

Jalur pembebasan yang dibuka pada 2026

Sepanjang 2026 ada dua dokumen yang mengubah posisi tawarmu di depan pemerintah daerah, dan keduanya bisa kamu bawa namanya ke loket.

Yang pertama adalah Keputusan Bersama Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Menteri Dalam Negeri Nomor 1649/KPTS/M/2026 dan Nomor 600.10-1017 Tahun 2026 tentang Dukungan Percepatan Pelaksanaan Program Pembangunan 3 Juta Rumah, yang ditetapkan 19 Juni 2026. Diktum KEDUA menginstruksikan Gubernur dan Bupati atau Wali Kota untuk melakukan penyesuaian, menetapkan, dan melaksanakan Peraturan Kepala Daerah mengenai tiga hal: pembebasan BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah, pembebasan retribusi persetujuan bangunan gedung bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan bagi pengembang yang melaksanakan program tersebut, serta pembebasan BPHTB bagi pemohon yang kartu tanda penduduknya berasal dari luar daerah tempat objek rumah berada.

Huruf b diktum yang sama menginstruksikan percepatan penerbitan persetujuan bangunan gedung untuk rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah paling lama 10 hari kerja terhitung sejak dokumen permohonan lengkap. Huruf c mewajibkan pemerintah daerah menyosialisasikan ketiga hal itu kepada masyarakat, dan huruf d mewajibkan pelaporan berjenjang ke Menteri Dalam Negeri dan Menteri PKP. Artinya ini bukan imbauan tanpa tindak lanjut. Uraian tentang retribusi PBG dan siapa yang menanggungnya ada di biaya retribusi PBG.

Yang kedua ada di dalam Perda Kota Makassar sendiri. Pasal 110 ayat (1) menyatakan Wali Kota dapat memberikan insentif fiskal, dan ayat (2) merinci bentuknya berupa pengurangan, keringanan, dan pembebasan, atau penghapusan atas pokok pajak, pokok retribusi, dan atau sanksinya. Ayat (3) menyebut insentif itu dapat diberikan atas permohonan Wajib Pajak atau diberikan secara jabatan oleh Wali Kota, dengan salah satu pertimbangan pada huruf e adalah "untuk mendukung kebijakan Pemerintah dalam mencapai program prioritas nasional".

Program Pembangunan 3 Juta Rumah adalah program prioritas nasional, dan Keputusan Bersama dua menteri di atas adalah bukti tertulisnya. Jadi rantai hukumnya lengkap: pusat menyatakan bebas BPHTB sepanjang sesuai peraturan perundang-undangan, dua menteri menginstruksikan kepala daerah menerbitkan Perkada-nya, dan Perda Makassar sudah menyediakan pasal yang memberi Wali Kota kewenangan itu. Yang tersisa adalah memastikan Peraturan Wali Kota-nya benar-benar sudah ada.

Pilihan rumah susun subsidi di Sulawesi Selatan

Rumah tapak bukan satu-satunya bentuk yang dibiayai FLPP. Ada juga satuan rumah susun umum, dan sejak 6 Agustus 2026 aturannya berdiri sendiri lewat Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat. Diktum KETIGA keputusan itu mencabut Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 yang sebelumnya dipakai, dan halaman produk hukum Kepmen 23 di JDIH Kementerian PKP kini menampilkan status Tidak Berlaku. Kalau kamu menemukan artikel yang masih mendasarkan angka rumah susun subsidi pada Kepmen 23, angkanya sudah tidak berlaku.

Batas harganya tidak berupa satu angka per wilayah, melainkan harga paling banyak per meter persegi per provinsi. Untuk Sulawesi Selatan, Lampiran huruf A nomor 29 mencantumkan Rp11.000.000 per m2, dengan padanan Rp495.000.000 untuk unit berluas lantai 45 m2.

Jangan menukar dua kolom itu saat menaksir cicilan. Selisih satu persen pada bunga terlihat kecil di atas kertas, tetapi berjalan sepanjang puluhan tahun. Kerangka hukum hunian vertikal, termasuk arti SHM Sarusun, nilai perbandingan proporsional, dan kewajiban pengembang pada masa transisi, dibahas terpisah di panduan rumah susun.

Urutan memeriksa satu unit

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, basis data lokasi perumahan yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Telusuri Kota Makassar dan kabupaten tetangganya sebagai wilayah yang terpisah, lalu catat ID lokasi dan ID rumahnya untuk dibawa ke bank pelaksana. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

1. Pastikan wilayah administrasinya lebih dulu. Batas harga dan batas penghasilan sama di seluruh Sulawesi Selatan, tetapi Peraturan Daerah pajaknya tidak. Seluruh angka pajak di halaman ini berlaku untuk objek yang berada di dalam Kota Makassar, dan alamat kantor pemasaran bukan jawabannya.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp173.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m, semuanya sesuai Diktum KESATU dan Lampiran huruf A Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026.
3. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA keputusan yang sama mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Minta bukti tertulisnya. Empat perubahan operasional yang dibawa keputusan ini kami bedah lebih panjang di rumah subsidi Sidoarjo.
4. Minta nama bank pelaksananya, lalu tanyakan tenornya. Diktum KEDUA huruf d menyebut jangka waktu paling lama 40 tahun, sedangkan halaman produk KPR FLPP BP Tapera yang kami buka pada 3 September 2026 masih menuliskan tenor cicilan maksimal 20 tahun, dan halaman itu memuat tanggal pembaruan 6 Juli 2026, yaitu sebelum keputusan menteri tersebut ditetapkan. Jangan mengunci rencana cicilanmu pada salah satu angka itu. Minta konfirmasi tertulis dari bank pelaksana tentang tenor yang benar-benar mereka layani untuk unit incaranmu.
5. Tanyakan urutan dokumennya. Karena BPHTB di Makassar terutang sejak tanggal perjanjian pengikatan jual beli, urutan tanda tangan menentukan kapan kasmu terpakai.
6. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. Daftar lengkap syarat pemohon beserta dasar hukum tiap butirnya ada di syarat KPR subsidi.
7. Siapkan kas di luar plafon. Hitung BPHTB, jasa notaris atau PPAT, provisi, administrasi, dan balik nama di kalkulator biaya beli rumah.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Halaman produk BP Tapera yang kami periksa menyebut suku bunga 5 persen flat selama jangka waktu kredit, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit, dengan uang muka mulai dari 1 persen dan bebas PPN. Gambaran utuh program dan kewajiban setelah akad ada di panduan rumah subsidi, dan perbandingan dengan jalur komersial ada di rumah subsidi vs komersial.

Terakhir, cara memastikan angka di halaman ini masih berlaku. Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP dan periksa blok statusnya, lalu buka halaman Kepmen PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 di JDIH yang sama, yang saat kami periksa menampilkan status Tidak Berlaku dengan blok relasi Dicabut Oleh yang menunjuk Kepmen 1722. Buka juga halaman Perda Kota Makassar Nomor 1 Tahun 2024 di basis data peraturan BPK dan periksa blok Status Peraturan untuk melihat apakah sudah diubah. Kabar tentang perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka. Penerapan angka yang sama pada wilayah lain bisa kamu bandingkan di rumah subsidi Jakarta dan rumah subsidi Malang, dan untuk membandingkan angsuran dengan skema lain jalankan keduanya di simulasi KPR.