Rumah subsidi Medan: batas harga Rp166 juta dan dua Perda pajak yang berbeda

Dua angka yang berlaku di Medan

Program rumah subsidi ditetapkan pemerintah pusat. Angkanya tidak ditentukan pengembang, tidak mengikuti harga pasar setempat, dan tidak berubah karena Medan adalah kota terbesar ketiga di Indonesia. Ada dua angka yang perlu kamu pegang sebelum melihat unit mana pun.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia ke dalam lima kelompok wilayah. Kelompok 1 memuat "Sumatera, kecuali Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, dan Kabupaten Kepulauan Mentawai" serta Jawa di luar Jakarta dan sekitarnya, dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Provinsi Sumatera Utara tidak termasuk pengecualian mana pun, jadi angka yang berlaku di Medan dan sekitarnya adalah Rp166.000.000.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 mencakup Jawa di luar Jabodetabek, Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat, dengan batas Rp8.500.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Batas untuk kategori satu orang peserta Tapera juga Rp10.000.000. Tabel yang sama masih terpasang di halaman produk KPR FLPP BP Tapera saat kami periksa pada 3 September 2026.

Perhatikan bahwa Rp166.000.000 adalah batas atas, bukan harga yang seharusnya. Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025 juga menegaskan harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai, dan halaman produk BP Tapera menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN. Jadi angka itu bukan harga sebelum PPN yang boleh ditambah pengembang.

Kalau ada penawaran "rumah subsidi" di Medan dengan harga di atas Rp166.000.000, ada yang perlu ditanyakan. Entah unitnya sebenarnya bukan unit subsidi, entah selisihnya dititipkan lewat biaya lain di luar akad. Minta rinciannya secara tertulis. Cara mencari lokasi proyek lewat kanal resmi dan membaca tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi, sedangkan uraian empat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi.

Kenapa Medan masuk kelompok wilayah 1

Orang sering menduga kota besar otomatis mendapat plafon harga lebih tinggi. Itu tidak benar, dan naskahnya bisa dibaca sendiri. Lampiran Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memindahkan sejumlah daerah ke kelompok yang lebih tinggi dengan menyebut namanya satu per satu, yaitu Provinsi Kepulauan Riau kecuali Kepulauan Anambas, Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, Kabupaten Kepulauan Mentawai, dan Sulawesi masuk kelompok 2; Kalimantan masuk kelompok 3; Jakarta, Bali, Nusa Tenggara, Maluku, Kepulauan Anambas, serta Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi masuk kelompok 4; dan seluruh provinsi di Papua masuk kelompok 5.

Sumatera Utara tidak disebut di mana pun dalam daftar itu. Konsekuensinya, Kota Medan yang berpenduduk lebih dari dua juta jiwa memakai plafon harga yang sama dengan kabupaten mana pun di Sumatera yang jauh dari kota besar. Ini juga berlaku pada batas penghasilan: Zona 1 pada Permen PKP 5/2025 mencakup seluruh Sumatera tanpa pengecualian nama kota.

Perbedaan perlakuan itu terlihat jelas kalau dibandingkan dengan Jakarta. Depok dan Bekasi dikecualikan dari kelompok Jawa dan dipindahkan ke kelompok 4 dengan plafon Rp185.000.000, sekaligus dipindahkan ke Zona 4 penghasilan dengan batas Rp12.000.000 dan Rp14.000.000. Aritmetika pengecualian ganda itu kami bahas terpisah di rumah subsidi Depok. Medan tidak mendapat perlakuan serupa.

Konsekuensi praktisnya bukan kabar baik atau buruk, hanya kenyataan yang perlu diantisipasi. Dengan plafon harga yang sama, unit yang benar-benar bisa dijual pada Rp166.000.000 cenderung berada makin jauh dari pusat kegiatan. Di kawasan Medan itu berarti melebar ke arah kecamatan-kecamatan pinggir dan menyeberang ke kabupaten tetangga. Jangan menilai sebuah proyek dari jarak lurus ke pusat kota di peta, melainkan dari waktu tempuh nyata pada jam sibuk dan dari akses angkutan yang benar-benar ada. Batas luas unitnya juga perlu dipegang: Diktum KESATU Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Riwayat perubahan angka luas ini ada di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.

Kota Medan atau Deli Serdang

Inilah yang membuat halaman ini berbeda dari halaman kota lain. Kawasan yang orang sebut "Medan" dalam iklan properti tidak seluruhnya berada di Kota Medan. Wilayah Kota Medan berbatasan langsung dengan Kabupaten Deli Serdang di hampir seluruh sisinya, dan banyak kawasan perumahan berdiri di sisi kabupaten meskipun kantor pemasarannya berada di dalam kota.

Untuk batas harga dan batas penghasilan, hal ini tidak mengubah apa pun. Kota Medan dan Kabupaten Deli Serdang sama-sama berada di Sumatera Utara, sehingga sama-sama masuk kelompok wilayah 1 dan Zona 1. Yang berubah adalah Peraturan Daerah pajaknya, karena bea perolehan hak atas tanah dan bangunan serta pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan dipungut oleh daerah tempat tanah dan bangunannya berada, bukan tempat kantor pemasaran berdiri.

Dua daerah itu sama-sama menerbitkan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, mengikuti kewajiban satu Perda untuk seluruh pajak dan retribusi dalam Pasal 94 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Nomor dan tahunnya kebetulan sama, tetapi isinya tidak.

Selisih tarif jenjang pertama itu yang paling terasa, dan tetap terasa setiap tahun selama kamu memiliki rumahnya. Ambil satu contoh dengan NJOP objek Rp200.000.000, angka yang wajar untuk rumah pada kelas harga subsidi. Setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp20.000.000, sisanya Rp180.000.000. Dengan asumsi dasar pengenaan 100 persen:

• Di Kota Medan, tarif 0,125 persen menghasilkan pokok sekitar Rp225.000 per tahun.
• Di Kabupaten Deli Serdang, tarif 0,085 persen menghasilkan pokok sekitar Rp153.000 per tahun.

Selisihnya sekitar Rp72.000 per tahun untuk objek yang nilainya persis sama. Angka itu memang kecil dibanding cicilan, tetapi ia menunjukkan hal yang lebih penting: alamat administratif unit menentukan aturan mana yang berlaku atasmu, dan itu tidak berhenti pada tarif pajak. Kriteria pembebasan BPHTB untuk MBR di Kota Medan digantungkan pada Peraturan Wali Kota, sedangkan Perda Deli Serdang hanya merujuk ke peraturan perundang-undangan tanpa menyebut peraturan bupati. Dua rantai administrasi yang berbeda berarti dua kantor yang berbeda untuk bertanya.

Pajak daerah setelah akad

Batas harga dan batas penghasilan ditetapkan pusat, tetapi pajak yang kamu bayar saat akad dan setiap tahun sesudahnya ditetapkan daerah. Ada dua yang perlu kamu siapkan.

BPHTB di hari akad

Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak yang memperoleh fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, tetapi dengan tambahan frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Frasa itu yang membuat pembebasannya tidak otomatis menyala.

Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2024 memang mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB lewat Pasal 11 ayat (4) huruf h. Namun ayat (5) menegaskan pengecualian itu berlaku untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota, dan ayat (6) menyatakan kriteria tersebut diselaraskan dengan kebijakan kemudahan perolehan rumah bagi MBR yang diatur menteri di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Jadi rantainya bergantung pada Peraturan Wali Kota, bukan pada label subsidi yang menempel di brosur.

Kalau pembebasan itu ternyata tidak berlaku untuk kasusmu, hitungannya lurus dan sama di kedua daerah. Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya adalah Rp166.000.000 dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000, yaitu Rp86.000.000. Dengan tarif 5 persen, pokok BPHTB-nya Rp4.300.000. Angka itu perlu tersedia tunai sebelum akta ditandatangani dan tidak bisa dicicil lewat KPR. Perlu diingat juga bahwa Pasal 13 ayat (3) Perda Kota Medan menyatakan bila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP tahun terjadinya perolehan, yang dipakai sebagai dasar pengenaan adalah NJOP-nya. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

PBB-P2 setiap tahun, dan satu jalur keringanan yang jarang dipakai

Simulasi tarif PBB-P2 untuk kedua daerah sudah ada di tabel bagian sebelumnya. Yang perlu ditambahkan adalah peringatan bahwa simulasi itu memakai asumsi. Pasal 8 ayat (1) Perda Kota Medan menetapkan dasar pengenaan PBB-P2 antara 20 persen dan 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dan ayat (3) menyerahkan besaran persentase pastinya kepada Peraturan Wali Kota. Kami memakai asumsi 100 persen supaya tarifnya kelihatan, sehingga angka sebenarnya bisa lebih rendah. Yang mengikat selalu yang tercetak di SPPT objek tersebut.

Ada satu jalur di Perda Kota Medan yang jarang disebut dalam pembahasan rumah subsidi. Pasal 95 ayat (1) menyatakan Wali Kota atau pejabat yang ditunjuk dapat memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran atas pokok dan atau sanksi pajak dan retribusi, dengan memperhatikan kondisi wajib pajak atau objek pajak. Ayat (2) merinci kondisi wajib pajak yang dimaksud, dan huruf e-nya menyebut secara eksplisit masyarakat berpenghasilan rendah di bawah upah minimum kota. Ayat (4) menyatakan tata caranya diatur dengan Peraturan Wali Kota.

Perlu dicatat, Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2024 ini menggantikan aturan pajak yang jauh lebih tua. Pasal 110-nya mencabut antara lain Perda Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan serta Perda Kota Medan Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan beserta perubahannya. Jadi kalau kamu menemukan artikel yang mengutip angka BPHTB atau PBB Medan dengan dasar Perda 2011, angkanya sudah tidak berlaku.

Pilihan rumah susun subsidi di Sumatera Utara

Satu hal yang jarang masuk pembahasan rumah subsidi kota besar: rumah tapak bukan satu-satunya bentuk yang dibiayai FLPP. Ada juga satuan rumah susun umum, dan aturannya benar-benar terpisah.

Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat, yang ditetapkan 6 Agustus 2026, mengatur satuan rumah susun umum secara tersendiri. Diktum KESATU huruf a menetapkan luas lantai minimal 21 m2 dan sampai dengan 45 m2, Diktum KEDUA huruf e angka 1 menetapkan suku bunga 6 persen per tahun sepanjang tenor dengan alternatif skema berjenjang pada angka 2, dan huruf d menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun. Batas harganya tidak berupa satu angka per wilayah, melainkan harga paling banyak per meter persegi per provinsi. Untuk Sumatera Utara, Lampiran huruf A nomor 2 keputusan itu mencantumkan Rp12.000.000 per m2, dengan padanan Rp540.000.000 untuk unit berluas lantai 45 m2.

Perhatikan tanggalnya, karena aturan bagian ini baru saja berganti. Diktum KETIGA Kepmen 1721 mencabut Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026 yang ditetapkan 5 April 2026, dan halaman produk hukum Kepmen 23 di JDIH Kementerian PKP sekarang berstatus Tidak Berlaku dengan blok relasi Dicabut Oleh yang menunjuk Kepmen 1721. Yang berubah bukan sekadar nomornya: bagian Menimbang huruf a Kepmen 1721 menyebut sendiri bahwa penggantian itu dilakukan karena perlu ada perubahan kebijakan tenor. Jadi kalau kamu menemukan tulisan yang menyebut tenor rusun subsidi 30 tahun, angkanya berasal dari keputusan yang sudah dicabut.

Jangan menukar dua kolom itu saat menaksir cicilan. Kerangka hukum hunian vertikal, termasuk arti SHM Sarusun, batas pengalihan satuan rumah susun umum, dan kewajiban pengembang pada masa transisi, dibahas terpisah di panduan rumah susun.

Urutan memeriksa satu unit

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, basis data lokasi perumahan yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Telusuri Kota Medan dan Kabupaten Deli Serdang sebagai dua wilayah terpisah, bukan sebagai satu kawasan, lalu catat ID lokasi dan ID rumahnya untuk dibawa ke bank pelaksana. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

Setelah itu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu seperti ini.

1. Pastikan wilayah administrasinya lebih dulu. Kota Medan atau Kabupaten Deli Serdang. Seluruh angka pajak di halaman ini bergantung pada jawaban itu, dan alamat kantor pemasaran bukan jawabannya.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp166.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m, semuanya sesuai Diktum KESATU dan Lampiran huruf A Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026.
3. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA keputusan yang sama mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Minta bukti tertulisnya, bukan jaminan lisan. Empat perubahan operasional yang dibawa keputusan ini kami bedah lebih panjang di rumah subsidi Sidoarjo.
4. Minta nama bank pelaksananya, lalu tanyakan tenornya. Diktum KEDUA huruf d menyebut jangka waktu paling lama 40 tahun, sedangkan halaman produk KPR FLPP BP Tapera yang kami buka pada 3 September 2026 masih menuliskan tenor cicilan maksimal 20 tahun, dan halaman itu memuat tanggal pembaruan 6 Juli 2026, yaitu sebelum keputusan menteri tersebut ditetapkan. Jangan mengunci rencana cicilanmu pada salah satu angka itu. Minta konfirmasi tertulis dari bank pelaksana tentang tenor yang benar-benar mereka layani untuk unit incaranmu.
5. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. Daftar lengkap syarat pemohon beserta dasar hukum tiap butirnya ada di syarat KPR subsidi.
6. Siapkan kas di luar plafon. Hitung BPHTB, jasa notaris atau PPAT, provisi, administrasi, dan balik nama di kalkulator biaya beli rumah, karena biaya-biaya itu tidak ditutup plafon KPR.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Halaman produk BP Tapera yang kami periksa menyebut suku bunga 5 persen flat selama jangka waktu kredit, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit, dengan uang muka mulai dari 1 persen dan bebas PPN. Diktum KEDUA huruf e angka 1 Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 juga menyebut suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor, atau skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat, jadi tanyakan skema mana yang dipakai pada produk yang ditawarkan kepadamu. Gambaran utuh program dan kewajiban setelah akad ada di panduan rumah subsidi, dan perbandingan dengan jalur komersial ada di rumah subsidi vs komersial.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan tanggal akses pada setiap sumber justru karena aturannya bergerak. Contohnya ada di halaman ini sendiri: naskah yang mengatur batas harga berganti pada 6 Agustus 2026, dan halaman produk operator programnya belum tentu menyusul pada hari yang sama. Kombinasi itu membuat artikel yang tidak menyebut nomor keputusan menjadi tidak bisa diperiksa siapa pun.

Lima pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa blok status dan blok relasinya untuk melihat apakah keputusan itu masih berlaku.
• Buka halaman Kepmen PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 di JDIH yang sama. Saat kami periksa pada 3 September 2026 halaman itu menampilkan status Tidak Berlaku dengan blok relasi Dicabut Oleh yang menunjuk Kepmen Nomor 1722/KPTS/M/2026. Kalau ada sumber yang masih mendasarkan angkanya pada Kepmen 689, itu tandanya sumber tersebut belum diperbarui.
• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan bandingkan tanggal pembaruannya dengan tanggal penetapan keputusan menteri terakhir. Kalau halaman produknya lebih tua, yang mengikat tetap naskah keputusannya, tetapi yang benar-benar tersedia adalah produk yang dilayani bank.
• Buka Peraturan Daerah pajak daerah yang berlaku untuk lokasi unitmu, lalu periksa blok status peraturannya. Untuk Kota Medan, naskahnya tersedia di JDIH Bagian Hukum Pemerintah Kota Medan; untuk Kabupaten Deli Serdang, naskahnya tersedia di basis data peraturan BPK. Perubahan Perda pajak biasanya menyentuh pasal tarif, dan itu langsung mengubah tagihan tahunanmu.
• Tanyakan ke badan pendapatan daerah setempat untuk tarif dan pengecualian yang berlaku tahun berjalan, dan ke bank pelaksana untuk ketentuan program serta kelayakan agunannya.

Terakhir, cara membaca sumber yang beredar. Kabar tentang perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, dan penerapan angka yang sama pada wilayah lain bisa kamu bandingkan di rumah subsidi Jogja serta rumah subsidi Malang.