Rumah subsidi Sidoarjo: batas harga zona 1 dan lokasi yang perlu dicek

Dua angka yang berlaku di Sidoarjo

Program rumah subsidi ditetapkan pemerintah pusat. Angkanya tidak ditentukan pengembang, tidak mengikuti harga pasar setempat, dan tidak berubah karena lokasinya dekat Surabaya. Ada dua angka yang perlu kamu pegang sebelum melihat unit mana pun di Sidoarjo.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 memuat "Sumatera, kecuali Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, dan Kabupaten Kepulauan Mentawai" serta "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi", dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Kabupaten Sidoarjo berada di Jawa dan tidak termasuk satu pun pengecualian itu, jadi angka yang berlaku adalah Rp166.000.000.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat", dengan batas Rp8.500.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Batas untuk kategori satu orang peserta Tapera juga Rp10.000.000. Tabel yang sama kami temukan di halaman produk KPR FLPP BP Tapera saat diperiksa pada 3 September 2026, isinya masih sesuai dengan Lampiran tersebut.

Satu hal yang sering keliru dipahami. Pasal 4 ayat (1) Permen PKP 5/2025 hanya menyatakan bahwa besaran penghasilan MBR dibagi atas zonasi wilayah, dan ayat (2) menyebut pertimbangannya berupa indeks kemahalan konstruksi, rata-rata pengeluaran kontrak rumah dalam satu bulan terakhir, dan letak geografis. Naskahnya tidak menyebut KTP maupun tempat kerja. Yang menentukan zona adalah letak rumah yang kamu beli. Pemohon ber-KTP Surabaya yang membeli unit di Sidoarjo tetap dinilai dengan angka Zona 1, dan begitu pula sebaliknya, karena Surabaya juga tidak termasuk pengecualian. Uraian lengkap empat zona beserta cara menghitung penghasilan bersih dan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi.

Perhatikan juga Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025: harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai. Jadi Rp166.000.000 bukan angka yang boleh ditambah PPN oleh pengembang, dan halaman produk BP Tapera memang menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN.

Yang berubah sejak 6 Agustus 2026

Kalau kamu membaca artikel rumah subsidi yang ditulis sebelum Agustus 2026, hampir pasti yang dirujuk adalah Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023. Naskah itu sekarang berstatus tidak berlaku. Halaman produk hukumnya di JDIH Kementerian PKP mencantumkan status "Tidak Berlaku" dengan keterangan dicabut oleh Kepmen Nomor 1722/KPTS/M/2026, dan Diktum KEEMPAT huruf c naskah baru itu memang menyebut Kepmen 689/KPTS/M/2023 sebagai salah satu yang dicabut. Yang juga dicabut adalah Kepmen PUPR Nomor 995/KPTS/M/2021 secara utuh, plus ketentuan lebar muka kaveling pada Kepmen Kimpraswil Nomor 403/KPTS/M/2002 dan Kepmen PUPR Nomor 2947/KPTS/M/2024.

Angka harganya sendiri tidak berubah, tetap Rp166.000.000 untuk kelompok wilayah 1. Yang berubah adalah empat hal di sekelilingnya, dan tiga di antaranya berdampak langsung pada apa yang perlu kamu tanyakan.

1. Lebar muka kaveling minimal turun menjadi 5 meter. Diktum KESATU huruf b menetapkan angka itu. Bagian Menimbang huruf a menjelaskan alasannya, yaitu Penjelasan Pasal 14 ayat (4) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 sudah menegaskan lebar muka kaveling minimal 5 m, sehingga kebijakan yang membatasi pada 6 m dipandang perlu tidak dipertahankan. Konsekuensi praktisnya, unit dengan muka 5 m kini sah masuk program, dan luas tanah yang sama bisa menghasilkan kaveling yang lebih sempit tetapi lebih panjang.
2. Jangka waktu kredit paling lama 40 tahun. Diktum KEDUA huruf d menyebut angka itu, naik dari batas yang selama ini dipakai. Perhatikan kata "paling lama": itu plafon, bukan kewajiban bank untuk menawarkannya.
3. Pemisahan sertifikat wajib beres sebelum perjanjian kredit ditandatangani. Diktum KETIGA menyatakan pengembang wajib menyelesaikan proses pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah terbit nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum pelaksanaan penandatanganan perjanjian kredit atau pembiayaan perumahan. Ini pertanyaan konkret yang bisa kamu ajukan di kantor pemasaran.
4. Bebas BPHTB disebut eksplisit. Diktum KEDUA huruf h menyatakan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah umum tapak yang memperoleh fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, dengan tambahan frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Frasa itu penting, dan kami uraikan di bagian pajak daerah di bawah.

Wilayah 1 dan Zona 1 itu dua peta

Orang sering menyebut "zona 1" untuk dua hal sekaligus, padahal pemerintah memakai dua penomoran yang berbeda di dua dokumen yang berbeda. Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memakai kata wilayah dengan nomor 1 sampai 5 untuk batas harga. Permen PKP 5/2025 memakai kata zona dengan nomor 1 sampai 4 untuk batas penghasilan. Nomor 1 pada keduanya kebetulan mencakup Sidoarjo, tetapi nomor lainnya tidak sejajar sama sekali. Bali, misalnya, masuk wilayah harga nomor 4 tetapi Zona penghasilan nomor 2.

Untuk Sidoarjo, kesejajaran itu justru menghasilkan satu poin yang layak disadari. Sidoarjo adalah bagian dari kawasan metropolitan Surabaya, tetapi tidak satu pun dokumen mengecualikannya seperti perlakuan terhadap Depok, Bekasi, Bogor, dan Tangerang di sekitar Jakarta. Artinya batas harga di Sidoarjo sama dengan batas harga di kabupaten mana pun di Jawa Timur yang jauh dari kota besar, dan batas penghasilannya pun sama. Perbandingan aritmetika kalau sebuah daerah dikecualikan ke kelompok tertinggi bisa kamu lihat di rumah subsidi Depok.

Konsekuensi praktisnya bukan kabar baik ataupun buruk, hanya kenyataan yang perlu diantisipasi: dengan plafon harga yang sama, unit yang benar-benar bisa dijual pada Rp166.000.000 cenderung berada makin jauh dari pusat kegiatan. Di Sidoarjo itu berarti kecamatan yang lebih jauh dari koridor Waru sampai Gedangan. Jangan menilai sebuah proyek dari jarak lurus ke Surabaya di peta, melainkan dari waktu tempuh nyata pada jam sibuk dan dari akses angkutan yang benar-benar ada.

Batas luasnya juga perlu dipegang. Diktum KESATU Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2 dan luas lantai minimal 21 m2 sampai 36 m2. Riwayat perubahan aturan luas ini, termasuk mengapa angka luas lantai sempat dihapus dari Peraturan Menteri, ada di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.

Pajak daerah yang menempel di Sidoarjo

Batas harga dan batas penghasilan ditetapkan pusat, tetapi pajak yang kamu bayar saat akad dan setiap tahun sesudahnya ditetapkan daerah. Dasarnya di sini adalah Peraturan Daerah Kabupaten Sidoarjo Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang berstatus berlaku saat kami periksa. Berbeda dengan beberapa kabupaten yang belakangan pindah ke tarif tunggal, Sidoarjo masih memakai tarif berjenjang, dan itu menguntungkan pemilik rumah pada kelas harga subsidi.

Ambil satu simulasi PBB-P2 dengan NJOP objek Rp200.000.000, angka yang wajar untuk rumah pada kelas harga subsidi. Setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp10.000.000, sisanya Rp190.000.000. Dengan tarif jenjang pertama 0,100 persen dan asumsi dasar pengenaan 100 persen, pokok pajaknya sekitar Rp190.000 per tahun. Bandingkan dengan Kabupaten Sleman dan Kabupaten Bantul yang sejak 2025 memakai tarif tunggal 0,2 persen untuk semua nilai objek, seperti kami uraikan di rumah subsidi Jogja. Untuk objek bernilai sama, tarif berjenjang Sidoarjo menghasilkan pokok yang kurang lebih separuhnya.

Untuk BPHTB, kembali ke frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan" pada Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026. Perda Kabupaten Sidoarjo Nomor 1 Tahun 2024 memang mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB lewat Pasal 13 ayat (4) huruf h. Namun ayat (5) menegaskan pengecualian itu berlaku untuk kepemilikan rumah pertama sesuai kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Bupati, dan ayat (6) menyatakan kriteria tersebut diselaraskan dengan kebijakan kemudahan perolehan rumah bagi MBR yang diatur menteri di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Jadi rantainya bergantung pada Peraturan Bupati, bukan otomatis menyala begitu unitmu berlabel subsidi.

Kalau ternyata pengecualian itu tidak berlaku untuk kasusmu, hitungannya lurus. Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya Rp166.000.000 dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000 sama dengan Rp86.000.000, dan dengan tarif 5 persen pokok BPHTB-nya Rp4.300.000. Angka itu perlu tersedia tunai, biasanya sebelum akta ditandatangani, dan tidak bisa dicicil lewat KPR. Untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia, pakai kalkulator biaya beli rumah. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah.

Lokasi yang perlu dicek lebih dulu

Di sinilah Sidoarjo berbeda dari kabupaten lain di Jawa Timur, dan bedanya bukan soal pajak melainkan soal tanah. Ada tiga lapisan yang layak diperiksa sebelum kamu membayar tanda jadi, dan ketiganya bisa ditanyakan tanpa perlu jasa konsultan.

Pertama, batas administrasi yang sebenarnya. Koridor utara Sidoarjo menyatu secara visual dengan Surabaya, dan kantor pemasaran sering berada di sisi yang berbeda dari lokasi proyeknya. Untuk batas harga dan batas penghasilan hal ini tidak mengubah apa pun, karena Surabaya maupun Sidoarjo sama-sama masuk kelompok wilayah 1 dan Zona 1. Yang berubah adalah Peraturan Daerah pajaknya, sebab BPHTB dan PBB-P2 dipungut di daerah tempat tanah dan bangunannya berada, bukan di tempat kantor pemasaran berdiri. Angka pada tabel di atas hanya sah untuk objek yang benar-benar berada di Kabupaten Sidoarjo. Minta alamat administratif lengkap secara tertulis, lalu cocokkan dengan SPPT objek tersebut bila sudah ada.

Kedua, Peta Area Terdampak lumpur Sidoarjo. Istilah ini punya dasar hukum yang nyata, dan riwayatnya perlu dipahami supaya kamu tidak salah alamat saat bertanya. Pasal 15 ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 14 Tahun 2007 tentang Badan Penanggulangan Lumpur Sidoarjo mewajibkan PT Lapindo Brantas membeli tanah dan bangunan masyarakat yang terkena luapan lumpur sesuai peta area terdampak tanggal 22 Maret 2007, dan ayat (4) menyatakan peta itu tercantum dalam Lampiran Peraturan Presiden tersebut. Yang perlu dicatat: Peraturan Presiden itu sudah dicabut oleh Peraturan Presiden Nomor 21 Tahun 2017 tentang Pembubaran Badan Penanggulangan Lumpur Sidoardjo, yang ditetapkan 2 Maret 2017. Pasal 1 Perpres 21/2017 membubarkan badan tersebut, dan Pasal 2 menyatakan tugas serta fungsinya selanjutnya dilaksanakan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum.

Artinya, jangan mencari kantor BPLS karena lembaganya sudah tidak ada. Peta area terdampak juga bukan larangan membangun, melainkan batas yang dulu dipakai untuk menentukan siapa yang tanahnya dibeli dan dari kas mana pembelian itu dibiayai. Yang relevan bagi pembeli hari ini adalah status bidang tanahnya. Kalau unit incaranmu berada di kecamatan sekitar area luapan, minta salinan sertifikat berikut surat ukurnya, lalu periksa riwayat bidang itu ke Kantor Pertanahan Kabupaten Sidoarjo. Cara memeriksanya lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online, dan cara membaca lembar demi lembar sertifikatnya ada di panduan sertifikat tanah.

Ketiga, air. Sidoarjo adalah dataran rendah delta yang dilalui banyak saluran dan tambak. Ini bukan penilaian hukum, melainkan pemeriksaan lapangan yang murah. Datangi lokasinya pada musim hujan bila memungkinkan, tanyakan ke warga sekitar apakah jalan masuknya pernah tergenang dan seberapa lama, lalu perhatikan apakah elevasi kaveling sudah ditinggikan jauh di atas jalan. Kaveling yang ditinggikan sering berarti biaya tambahan yang berpindah ke pembeli berikutnya lewat kebutuhan meninggikan halaman dan carport. Semua ini tidak akan muncul di brosur, dan tidak ada aturan yang memaksa pengembang mengungkapkannya.

Urutan memeriksa satu unit

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Telusuri Kabupaten Sidoarjo secara spesifik, bukan "Surabaya raya", lalu catat ID lokasi dan ID rumahnya untuk dibawa ke bank pelaksana. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

Setelah itu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu seperti ini.

1. Pastikan wilayah administrasinya. Kabupaten Sidoarjo atau bukan. Seluruh angka pajak di halaman ini bergantung pada jawaban itu, dan alamat kantor pemasaran bukan jawabannya.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp166.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m. Semua angka itu ada di Diktum KESATU dan Lampiran huruf A Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026.
3. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum perjanjian kredit ditandatangani. Minta bukti tertulisnya, bukan jaminan lisan.
4. Minta nama bank pelaksananya, lalu tanyakan tenornya. FLPP disalurkan lewat bank yang bekerja sama dengan BP Tapera. Sekalian tanyakan berapa tenor maksimal yang mereka layani, karena batas 40 tahun pada Keputusan Menteri adalah plafon, bukan produk yang otomatis ada.
5. Uji dirimu sendiri. Syarat pemohon bukan cuma soal penghasilan. Diktum KEDUA huruf a Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. BP Tapera mencantumkan lima syarat penerimaan pada halaman produknya. Daftar lengkap beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Halaman produk BP Tapera yang kami periksa pada 3 September 2026 menyebut suku bunga 5 persen flat selama jangka waktu kredit, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit, dengan uang muka mulai dari 1 persen. Diktum KEDUA huruf e Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 juga menyebut suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor, atau skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat, jadi tanyakan skema mana yang dipakai pada produk yang ditawarkan kepadamu.

Soal kewajiban setelah akad, aturan penyewaan dan pengalihan mengikat penerima Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan, bukan setiap pembeli rumah subsidi, dan bank pelaksana tetap dapat menetapkan syarat sendiri di perjanjian kredit. Perbandingan dengan jalur komersial ada di rumah subsidi vs komersial, dan soal renovasi dibahas terpisah di renovasi rumah subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan tanggal akses pada setiap sumber justru karena aturannya bergerak. Contohnya ada di halaman ini sendiri: naskah yang mengatur batas harga berganti pada 6 Agustus 2026, dan halaman produk operator program belum tentu menyusul pada hari yang sama. Kombinasi itu membuat artikel yang tidak menyebut nomor keputusan menjadi tidak bisa diperiksa siapa pun.

Empat pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa blok status dan blok relasi. Di situ terlihat apakah keputusan itu masih berlaku dan apakah sudah ada yang mencabutnya.
• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan baca bagian ketentuan produk serta syarat penerimaan. Bandingkan tanggal pembaruannya dengan tanggal penetapan Keputusan Menteri terakhir. Kalau halaman produknya lebih tua, yang mengikat tetap naskah keputusannya, tetapi yang benar-benar tersedia adalah produk yang dilayani bank.
• Buka laman Perda Kabupaten Sidoarjo Nomor 1 Tahun 2024 di basis data peraturan BPK, lalu periksa blok Status Peraturan untuk melihat apakah sudah diubah atau dicabut. Perubahan Perda pajak biasanya menyentuh pasal tarif, dan itu langsung mengubah tagihan tahunanmu.
• Tanyakan ke Badan Pelayanan Pajak Daerah Kabupaten Sidoarjo untuk tarif dan pengecualian yang berlaku tahun berjalan, dan ke bank pelaksana untuk ketentuan program serta kelayakan agunannya.

Terakhir, cara membaca sumber yang beredar. Kabar tentang perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, untuk gambaran utuh programnya baca panduan pilar rumah subsidi, dan penerapan angka yang sama pada wilayah lain bisa kamu bandingkan di rumah subsidi Malang.