Rumah Subsidi Depok: batas harga Rp185 juta dan penghasilan Zona 4

Dua angka yang membuat Depok berbeda

Hampir semua artikel rumah subsidi menyebut satu batas harga dan satu batas penghasilan, lalu memakainya untuk seluruh Indonesia. Untuk Depok, dua angka itu keduanya salah kalau kamu memakai angka umum, dan salahnya cukup besar untuk mengubah keputusanmu.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah harga. Kelompok 1 mencakup Sumatera tertentu dan "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan batas Rp166.000.000. Lima nama yang dikecualikan itu muncul lagi di kelompok 4, bersama Bali, Nusa Tenggara Barat, Nusa Tenggara Timur, Maluku, Maluku Utara, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu, dengan batas Rp185.000.000^[1].

Perhatikan nomor keputusannya, karena rujukan yang beredar di banyak brosur sudah kedaluwarsa. Keputusan menteri ini ditetapkan 6 Agustus 2026 dan lewat Diktum KEEMPAT mencabut Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 beserta Kepmen PUPR Nomor 995/KPTS/M/2021. Kalau brosur atau penjelasan pemasaran masih merujuk keputusan lama, cocokkan kelompok wilayah dan angka Rp185.000.000 dengan naskah yang berlaku sekarang^[1], dan sebut dasar hukumnya dengan benar.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 mengecualikan lima nama yang sama, dan kelima nama itu berdiri sendiri sebagai Zona 4 yang berbunyi persis "Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi", dengan batas Rp12.000.000 per bulan untuk yang tidak kawin, Rp14.000.000 untuk yang kawin, dan Rp14.000.000 untuk kategori satu orang peserta Tapera^[2]. Itu batas tertinggi dari keempat zona. Kami memeriksa ulang tabel yang sama di halaman resmi KPR FLPP BP Tapera pada 7 Oktober 2026 dan isinya identik dengan Lampiran tersebut^[3].

Perhatikan bahwa dua pengecualian itu berasal dari dua dokumen berbeda yang kebetulan memakai daftar nama yang sama. Itu bukan aturan tunggal, melainkan dua keputusan terpisah yang bisa berubah sendiri-sendiri. Jangan menyimpulkan bahwa karena Depok masuk kelompok harga 4 maka otomatis masuk zona penghasilan 4 selamanya. Uraian lengkap tabel empat zona beserta cara menghitung penghasilan bersih dan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi.

Kenapa Depok dikeluarkan dari kelompok Jawa

Pertanyaan ini penting karena jawabannya menentukan apa yang harus kamu tanyakan ke bank. Banyak yang mengira zona ditentukan oleh KTP atau tempat bekerja. Naskah aturannya tidak menyebut keduanya.

Pasal 4 ayat (1) Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 hanya menyatakan bahwa besaran penghasilan MBR dibagi atas zonasi wilayah. Ayat (2) menyebut zonasi itu mempertimbangkan tiga hal: indeks kemahalan konstruksi, rata-rata pengeluaran kontrak rumah dalam satu bulan terakhir, dan letak geografis. Ketiganya melekat pada tempat, bukan pada orang. Membangun rumah di Depok memang lebih mahal daripada di kabupaten yang jauh dari Jakarta, dan menyewa rumah di sana juga lebih mahal, sehingga batas harga dan batas penghasilannya dinaikkan agar programnya tetap masuk akal.

Konsekuensi praktisnya lurus dan sering disalahpahami. Yang menentukan angka mana yang berlaku adalah letak rumah yang kamu beli. Pemohon ber-KTP Depok yang membeli unit di kabupaten lain di Jawa Barat akan dinilai dengan angka Zona 1, sedangkan pemohon ber-KTP luar Jabodetabek yang membeli unit di Kota Depok dinilai dengan angka Zona 4. Kalau ada pihak yang menolak berkasmu dengan alasan KTP, minta rujukan pasalnya secara tertulis, karena pasal yang mengatur zonasi tidak menyebut KTP sama sekali.

Satu hal lagi yang perlu diluruskan. Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025 menyatakan harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai. Jadi Rp185.000.000 bukan angka yang boleh ditambah PPN oleh pengembang, dan halaman produk BP Tapera memang menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN^{[1, 2, 3]}.

Apa arti selisih itu untuk kantongmu

Selisihnya mudah diucapkan tetapi jarang dihitung. Mari kita hitung.

Sisi harga. Plafon yang Rp19.000.000 lebih tinggi berarti pinjaman yang lebih besar, bukan hadiah. Dengan uang muka mulai dari 1 persen seperti yang dicantumkan halaman produk BP Tapera^[3], unit pada batas atas Depok menghasilkan plafon sekitar Rp183.150.000, sedangkan unit pada batas atas Jawa lainnya menghasilkan sekitar Rp164.340.000. Sebagai ilustrasi, kalau keduanya dihitung sebagai anuitas pada 5 persen selama 20 tahun, angsurannya sekitar Rp1.208.709 berbanding Rp1.084.571, atau selisih sekitar Rp124.138 per bulan. Tenor 20 tahun dipakai di sini semata sebagai contoh hitungan, bukan sebagai ketentuan. Batas maksimal tenor FLPP sekarang 40 tahun menurut Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 dan halaman produk BP Tapera^{[1, 3]}, sedangkan tenor yang ditawarkan bank penyalur bisa lebih pendek, jadi konfirmasi ke bank. Jalankan angka milikmu sendiri di kalkulator KPR subsidi, lalu uji terhadap penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR, karena angka pastinya bergantung pada uang muka dan tenor yang kamu ambil.

Sisi penghasilan. Batas Zona 4 yang lebih longgar adalah keuntungan nyata bagi pekerja Jabodetabek. Misalnya, pasangan dengan penghasilan bersih gabungan Rp13.000.000 per bulan gugur di Zona 1 tetapi masih memenuhi syarat untuk unit di Depok. Yang dibandingkan dengan angka itu adalah pendapatan bersih dari gaji, upah, dan atau hasil usaha, dan untuk pemohon yang kawin merupakan gabungan suami istri sesuai Pasal 5 ayat (5). Perhatikan pengecualiannya di ayat (6) dan (7): bila kemudahan itu dipakai lewat mekanisme tabungan perumahan rakyat, besaran penghasilan ditentukan hanya berdasarkan penghasilan satu orang, dan untuk Depok angkanya Rp14.000.000^[2].

Sisi yang tidak berubah. Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka tidak mengikuti kelompok harga. Lampiran huruf B Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 hanya membagi dua, yaitu Rp10.000.000 untuk enam provinsi di Papua, serta Rp4.000.000 untuk daerah selain itu. Jawa Barat masuk kelompok kedua, jadi SBUM di Depok sama dengan di mana pun di Jawa^[1]. Batas ukurannya juga sama: Diktum KESATU menetapkan Rumah Umum Tapak berdiri di lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, dengan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2 dan lebar muka kaveling minimal 5 m, tanpa pengecualian wilayah. Riwayat perubahan aturan luas ini kami urai di ukuran rumah subsidi.

Pajak daerah yang menempel di Kota Depok

Program subsidinya nasional, tetapi pajak yang kamu bayar saat akad dan setiap tahun sesudahnya ditetapkan daerah. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah hanya menetapkan pagu tarif tertinggi, yaitu untuk PBB-P2 pada Pasal 41 ayat (1) dan untuk BPHTB pada Pasal 47 ayat (1). Untuk Kota Depok, angka pastinya ada di Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan sekaligus diundangkan pada 2 Januari 2024.

Kabar baiknya, jenjang terendah tarif PBB-P2 Kota Depok berlaku untuk NJOP sampai Rp250.000.000^[9], sehingga rumah pada kelas harga subsidi jatuh di jenjang paling ringan.

Mari terjemahkan ke angka. Untuk objek dengan NJOP Rp200.000.000, setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp15.000.000 sisanya Rp185.000.000, dan dengan tarif 0,1 persen pokok pajaknya sekitar Rp185.000 per tahun. Simulasi itu memakai asumsi dasar pengenaan 100 persen supaya perbandingannya kelihatan, sedangkan Peraturan Wali Kota dapat menetapkan persentase yang lebih rendah sampai 20 persen. Yang mengikat selalu angka pada SPPT objek tersebut. Cara membacanya ada di PBB rumah, dan cara mengecek NJOP lewat kanal resmi ada di cek NJOP online.

Untuk BPHTB, dasar pengenaannya adalah nilai perolehan objek pajak, yaitu harga transaksi untuk jual beli, atau NJOP bila harga transaksinya lebih rendah. Dari situ dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000, baru dikalikan 5 persen^[9]. Hitungannya: pada harga batas atas Depok sebesar Rp185.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp105.000.000 dan pokok BPHTB-nya Rp5.250.000. Angka itu harus tersedia tunai, biasanya sebelum akta ditandatangani, dan tidak bisa dicicil lewat KPR. Perhatikan efek gandanya: karena batas harga Depok lebih tinggi, BPHTB-nya pun lebih tinggi daripada di Jawa lainnya (dengan hitungan yang sama, batas Rp166.000.000 menghasilkan Rp4.300.000). Untuk menjumlahkan seluruh kas yang perlu tersedia, pakai kalkulator biaya beli rumah, dan penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah.

Jebakan batas wilayah di sekeliling Depok

Kota Depok berbatasan langsung dengan Jakarta di utara dan dengan Kabupaten Bogor di selatan serta timur. Banyak proyek dipasarkan dengan kata "Depok" karena akses stasiun atau jalan yang sama, padahal lokasinya sudah berada di wilayah administrasi kabupaten sebelah. Untuk urusan pajak, perbedaan itu bukan soal selera penamaan.

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan serta BPHTB dipungut di daerah tempat tanah dan bangunannya berada. Bukan di tempat kamu tinggal sekarang, bukan di tempat kamu bekerja, dan bukan di tempat kantor pemasaran pengembang berdiri. Kami membandingkan Perda Kota Depok dengan Perda Kabupaten Bogor Nomor 11 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan 29 Desember 2023, dan hasilnya berbeda pada dua baris yang menentukan.

Untuk objek dengan NJOP Rp200.000.000, pokok PBB-P2 di Kota Depok sekitar Rp185.000 per tahun sedangkan di Kabupaten Bogor sekitar Rp285.000 per tahun dengan asumsi dasar pengenaan yang sama, atau kurang lebih 54 persen lebih tinggi untuk objek bernilai sama.

BPHTB-nya sama-sama 5 persen dengan pengurang Rp80.000.000^{[9, 10]}, jadi selisihnya hanya muncul kalau harga unitnya berbeda.

Ada satu hal yang perlu kamu tanyakan tertulis dan tidak bisa kami jawab dari naskah. Lampiran Permen PKP 5/2025 menyebut "Bogor" tanpa membedakan kota dan kabupaten, sedangkan Lampiran Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menulisnya "Kabupaten/Kota Bogor" sehingga mencakup keduanya. Artinya sisi batas harga sudah jelas, tetapi sisi zona penghasilan masih terbuka tafsir. Karena itu, untuk unit yang berada di luar batas Kota Depok, jangan menyimpulkan sendiri zona penghasilan mana yang dipakai. Minta bank pelaksana menyebutkan secara tertulis batas harga dan batas penghasilan mana yang mereka terapkan pada unit tersebut, sebelum kamu membayar tanda jadi. Perbedaan antara Rp166.000.000 dan Rp185.000.000^[1] cukup besar untuk membuat berkas ditolak di tahap akhir.

Menguji unit dan menguji dirimu

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun. Jalur resminya adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Untuk Depok, telusuri Kota Depok secara spesifik, bukan "Jabodetabek" atau "Jawa Barat", lalu catat ID lokasi dan ID rumahnya untuk dibawa ke bank pelaksana karena satu nama perumahan sering dipakai beberapa kluster. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

Setelah unitnya jelas, tiga pemeriksaan berikut bisa kamu lakukan sendiri sebelum bertemu bank mana pun.

1. Cocokkan harganya dengan Rp185.000.000, bukan dengan Rp166.000.000, dan pastikan unitnya benar-benar berada dalam wilayah administrasi yang membuat angka itu berlaku. Harga di bawahnya boleh saja, karena itu batas atas dan bukan harga yang seharusnya^[1].
2. Cocokkan luasnya dengan tanah 60 m2 sampai 200 m2 dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Unit dengan luas lantai lebih besar yang tetap dilabeli subsidi harus dijelaskan tertulis. Arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.
3. Minta nama bank pelaksananya. FLPP disalurkan lewat bank yang bekerja sama dengan BP Tapera, dan pengembang yang tidak bisa menyebut satu pun bank pelaksana adalah sinyal yang tidak boleh diabaikan.

Giliranmu diuji berikutnya. BP Tapera mencantumkan lima syarat penerimaan, yaitu warga negara Indonesia, belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri, tidak memiliki rumah, dan penghasilan tidak melebihi batas MBR. Daftar lengkap beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi. Ketentuan produk yang kami periksa ulang pada 7 Oktober 2026 menyebut suku bunga 5 persen flat untuk rumah tapak selama jangka waktu kredit, tenor cicilan maksimal 40 tahun, dan uang muka mulai dari 1 persen^[3], sejalan dengan Diktum KEDUA huruf d Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 yang menyebut jangka waktu kredit paling lama 40 tahun^[1]. Angka 40 tahun itu batas maksimal; tenor yang ditawarkan bank penyalur bisa lebih pendek, jadi konfirmasi ke bank.

Soal kewajiban setelah akad, ada satu pasal yang khusus mengenai penerima bantuan uang muka. Pasal 23 ayat (3) Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 9 Tahun 2025 menyatakan penerima manfaat SBUM hanya dapat menyewakan dan atau mengalihkan kepemilikannya atas Rumah Umum Tapak kepada pihak lain dalam hal pewarisan, atau penghunian setelah jangka waktu paling singkat 5 tahun. Subjeknya spesifik, yaitu penerima Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan, sehingga bila kamu mengambil FLPP tanpa SBUM ketentuan itu tidak otomatis mengenaimu. Ini penting di Depok karena banyak pembeli membayangkan menyewakan unitnya ke pekerja komuter. Kalau itu tujuanmu, jalur komersial lebih tepat, dan perbandingannya ada di rumah subsidi vs komersial. Soal renovasi, aturan tersebut tidak memuat pasal yang melarang atau membatasi waktunya, dan pembahasan terpisahnya ada di renovasi rumah subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Aturan perumahan subsidi bergerak lebih cepat daripada yang kebanyakan orang kira. Sepanjang 2025 dan 2026 saja sudah ada Permen PKP 5/2025 dengan dua perubahan, yaitu Permen PKP 11/2025 dan Permen PKP 1/2026, ditambah Permen PKP 9/2025 beserta perubahannya. Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026 yang ditetapkan 13 Januari 2026 mengubah Pasal 3 ayat (5) sehingga batasan luas lantai Rumah Umum dan Rumah Swadaya kini ditetapkan oleh Menteri, tidak lagi tercantum sebagai angka di dalam Peraturan Menteri.

Karena Depok bergantung pada dua pengecualian sekaligus, ada satu risiko tambahan yang tidak dihadapi kota lain: cukup salah satu tabel berubah dan angkamu ikut berubah. Kalau suatu saat Depok dipindahkan kembali ke kelompok wilayah 1, batas harganya turun ke Rp166.000.000^[1] tanpa ada pengumuman di tingkat pengembang. Karena itu periksa tanggal pada setiap sumber sebelum memakainya, termasuk sumber di halaman ini.

Empat pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan baca bagian syarat penerimaan, karena tabel empat zona penghasilannya ada di sana beserta ketentuan produknya.
• Telusuri JDIH Kementerian PKP untuk melihat apakah ada Keputusan Menteri atau Peraturan Menteri yang lebih baru daripada yang kami cantumkan di daftar sumber.
• Buka laman Perda Kota Depok Nomor 1 Tahun 2024 di basis data peraturan BPK, lalu periksa blok Status Peraturan untuk melihat apakah sudah ada perubahan. Saat kami periksa pada 15 September 2026, Perda itu berstatus Berlaku dan hanya memuat blok Mencabut, tanpa blok Diubah dengan.
• Tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah tempat unitmu berada untuk tarif dan pengecualian yang berlaku tahun berjalan, dan ke bank pelaksana untuk ketentuan program serta kelompok wilayah yang mereka terapkan.

Terakhir, satu hal soal tenor yang statusnya baru berubah. Diktum KEDUA huruf d Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 tanggal 6 Agustus 2026 menyebut jangka waktu kredit paling lama 40 tahun, dan halaman produk resmi BP Tapera yang kami periksa ulang pada 7 Oktober 2026 juga menulis tenor cicilan maksimal 40 tahun. Angka 40 tahun adalah batas maksimal; tenor yang ditawarkan bank penyalur bisa lebih pendek, jadi mintalah bank pelaksana menyebutkan tenor yang berlaku untuk unitmu secara tertulis. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, untuk gambaran utuh programnya baca panduan pilar rumah subsidi, dan untuk melihat bagaimana angka yang sama diterapkan di wilayah dengan kelompok berbeda, bandingkan dengan rumah subsidi Malang serta rumah subsidi Jogja.