IMB adalah izin lama: kini diganti PBG sejak PP 16/2021

Apa itu IMB dan mengapa kini diganti PBG?

IMB adalah Izin Mendirikan Bangunan, izin yang dulu harus dikantongi lebih dulu sebelum seseorang boleh mendirikan bangunan. Selama bertahun-tahun IMB menjadi dokumen wajib yang ditanyakan bank, notaris, dan calon pembeli rumah.

Kalau kamu sedang mencari cara mengurus IMB hari ini, ada satu hal yang perlu kamu tahu lebih dulu: istilah IMB tidak lagi dipakai untuk perizinan baru. Penggantinya adalah PBG, singkatan dari Persetujuan Bangunan Gedung.

Perubahan ini bukan sekadar ganti nama. Ada pergeseran cara berpikir di baliknya, dan ada aturan transisi yang menentukan nasib IMB lama yang mungkin sedang kamu pegang. Dua-duanya akan dibahas di bawah.

Apa status IMB pada 2026 dan apa yang harus dilakukan sekarang?

Per 2026, tidak ada lagi permohonan baru untuk izin bernama IMB. Jika kamu sedang membangun rumah, menambah lantai, memperluas bangunan, atau mengubah hunian menjadi tempat usaha, dokumen yang perlu diperiksa adalah PBG. Permohonannya diajukan melalui portal SIMBG resmi, lalu ditindaklanjuti oleh pemerintah daerah sesuai lokasi bangunan.

Perubahan ini tetap menyisakan tiga situasi yang berbeda. Pemilik IMB lama tidak perlu menukar dokumennya secara otomatis. Pemohon pembangunan baru harus menyiapkan PBG sebelum konstruksi berjalan. Sementara pemilik bangunan yang sudah berdiri tanpa IMB atau PBG perlu menanyakan jalur bangunan eksisting dan pemeriksaan kelaikan fungsi kepada pemerintah daerah.

Kerangka ini ditegaskan kembali setelah UU Nomor 6 Tahun 2023 menetapkan Perppu Cipta Kerja menjadi undang-undang. Jadi, ketika formulir lama, brosur, atau jasa pengurusan masih memakai istilah IMB, cocokkan maksudnya dengan kondisi bangunan dan tahun penerbitan dokumen. Jangan membayar pengurusan IMB baru yang secara hukum memang sudah tidak diterbitkan.

Kenapa IMB diganti PBG?

Dasar hukumnya berlapis. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung diubah melalui Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Untuk melaksanakan perubahan itu, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang ditetapkan dan diundangkan pada 2 Februari 2021. Bagian Menimbang PP 16/2021 menyebut secara eksplisit bahwa PP ini dibuat untuk melaksanakan ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b UU Cipta Kerja. PP 16/2021 sekaligus mencabut PP Nomor 36 Tahun 2005 yang menjadi aturan pelaksana sebelumnya.

Inti perubahannya ada di logikanya. IMB berformat izin: kamu meminta izin dulu, pemerintah daerah menilai, lalu memberi atau menolak. PBG berformat persetujuan atas pemenuhan standar teknis: pemerintah daerah memeriksa apakah rencana teknismu sudah memenuhi standar teknis bangunan gedung, dan kalau ya, rencana itu disetujui.

Konsekuensinya, fokus bergeser dari "boleh atau tidak boleh membangun" menjadi "apakah bangunanmu memenuhi standar keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan". Penjelasan Umum PP 16/2021 menegaskan tujuannya: mewujudkan penyelenggaraan bangunan gedung yang tertib secara administratif maupun teknis, agar bangunan gedung fungsional, andal, dan menjamin keselamatan, kesehatan, kenyamanan, serta kemudahan penggunanya.

Apa itu PBG

PP 16/2021 mendefinisikan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

Perhatikan cakupannya. PBG tidak hanya untuk membangun dari nol. Renovasi yang mengubah, memperluas, atau mengurangi bangunan juga masuk. Jadi kalau kamu berencana menambah lantai atau membongkar sebagian rumah, itu ranah PBG.

Ada dua dokumen lain yang selalu berjalan berdampingan dengan PBG dan sering tertukar:

• SLF (Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung). Sertifikat yang diberikan Pemerintah Daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. PBG mengurusi rencananya, SLF mengurusi hasilnya.
• SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung). Sistem elektronik berbasis web yang digunakan untuk melaksanakan proses penyelenggaraan PBG, SLF, SBKBG, RTB, dan pendataan bangunan gedung. Semua permohonan berjalan lewat sistem ini.

Beda IMB dan PBG

Nasib IMB lama yang sudah terbit

Ini pertanyaan yang paling banyak muncul, dan jawabannya ada di satu pasal. Pasal 346 PP 16/2021 mengatur ketentuan peralihan:

• Ayat (1): Bangunan gedung yang telah memperoleh perizinan yang dikeluarkan Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum berlakunya PP ini, izinnya dinyatakan masih tetap berlaku.
• Ayat (2): Bangunan gedung yang telah memperoleh izin mendirikan bangunan dari Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum PP ini mulai berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin.
• Ayat (3): Bangunan gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, untuk memperoleh PBG harus mengurus SLF berdasarkan ketentuan PP ini.

Terjemahan praktisnya: IMB lama di lemari arsipmu tidak berubah jadi kertas kosong pada 2 Februari 2021. Ia tetap sah sesuai masa berlakunya. Yang berubah adalah apa yang kamu urus untuk kegiatan membangun berikutnya, dan itu PBG.

PP 16/2021 juga memberi tenggat kepada pemerintah daerah. Pasal 347 ayat (2) mewajibkan Pemerintah Daerah kabupaten/kota menyediakan PBG dalam jangka waktu paling lambat 6 bulan sejak PP ini berlaku^[1].

Fungsi bangunan dan sanksi kalau tidak sesuai

PBG tidak sekadar mencatat "boleh membangun", tetapi juga mengunci fungsi bangunanmu. Ini penting karena fungsi menentukan standar teknis yang harus dipenuhi, dan penyimpangan dari fungsi yang tercatat bisa berujung sanksi.

Lima fungsi bangunan gedung

PP 16/2021 mengelompokkan fungsi bangunan gedung menjadi lima kategori, ditetapkan berdasarkan fungsi utama, yaitu aktivitas yang diprioritaskan pada bangunan itu:

Bangunan juga bisa berfungsi campuran, yaitu lebih dari satu fungsi di atas. Rumah yang sebagian dipakai sebagai toko adalah contoh yang paling sering ditemui. Kalau kamu membeli rumah lalu berencana mengubahnya menjadi tempat usaha, fungsi yang tercatat di PBG ikut relevan, karena mengubah fungsi bukan sekadar mengganti papan nama.

Sanksi kalau tidak sesuai PBG

Pasal 12 PP 16/2021 menetapkan bahwa pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG dikenai sanksi administratif. Bentuknya bertingkat, dari yang ringan sampai yang paling berat:

• Peringatan tertulis.
• Pembatasan kegiatan pembangunan.
• Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan.
• Penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung.
• Pembekuan atau pencabutan PBG.
• Pembekuan atau pencabutan SLF.
• Perintah pembongkaran bangunan gedung.

Perhatikan sanksi terakhir. Perintah pembongkaran adalah ujung dari daftar ini, dan itu bukan ancaman kosong. Bangunan yang menyimpang jauh dari standar teknis dan tidak memiliki dasar perizinan yang benar bisa berujung ke sana. Inilah alasan memeriksa dokumen perizinan sebelum membeli jauh lebih murah daripada menanggung risiko sesudahnya.

Cara mengurus PBG lewat SIMBG

PP 16/2021 mengatur bahwa PBG harus diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi. Jadi urutannya jelas: PBG dulu, bangun kemudian. Bukan sebaliknya.

Prosesnya terdiri atas dua tahap besar:

• 1. Konsultasi perencanaan. Dokumen rencana teknis diperiksa dan disetujui pada tahap ini. Tahapannya meliputi pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan standar teknis, dan pernyataan pemenuhan standar teknis.
• 2. Penerbitan. Setelah rencana teknis dinyatakan memenuhi standar teknis, PBG diterbitkan.

Pendaftaran dilakukan oleh pemohon atau pemilik melalui SIMBG, dengan menyampaikan data pemohon atau pemilik, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis. Bila ada bagian bangunan gedung yang direncanakan dapat dialihkan kepada pihak lain, ditambahkan dokumen rencana pertelaan.

Satu hal yang layak digarisbawahi: PP 16/2021 menegaskan konsultasi perencanaan diselenggarakan tanpa dipungut biaya^[1]. Kalau ada yang menawarkan "biaya konsultasi" untuk tahap ini, itu tidak sesuai dengan aturan.

Karena tarif retribusi dan biaya lain ditetapkan tiap daerah lewat peraturan daerah masing-masing, jangan mengambil angka dari forum atau calo. Tanyakan langsung ke dinas teknis di kabupaten/kota tempat bangunanmu berada.

Biaya retribusi PBG dan cara membacanya

Tidak ada satu tarif PBG nasional. UU Nomor 1 Tahun 2022 menempatkan PBG sebagai objek retribusi daerah^[3], sehingga kabupaten atau kota menetapkan besarannya melalui peraturan daerah. Angka yang berlaku untuk satu rumah di satu daerah belum tentu sama dengan rumah berukuran serupa di daerah lain.

Secara praktis, komponen yang perlu kamu minta rinciannya adalah luas total lantai, harga satuan retribusi daerah, dan indeks karakteristik bangunan. Indeks tersebut dapat mempertimbangkan fungsi bangunan, kompleksitas, ketinggian, serta sifat permanen atau sementara. Hasil penetapan resmi dituangkan dalam dokumen retribusi daerah, bukan hanya janji lisan dari jasa pengurusan.

Konsultasi perencanaan melalui SIMBG tidak dipungut biaya, tetapi retribusi PBG tetap mengikuti penetapan resmi daerah. Pisahkan pula biaya jasa arsitek atau drafter dari retribusi agar kamu tahu mana pembayaran kepada pemerintah dan mana biaya layanan pihak ketiga.

PBG, SLF, dan bangunan yang sudah berdiri

Banyak rumah lama berdiri tanpa dokumen perizinan yang lengkap. PP 16/2021 memberi jalur untuk merapikannya, dan jalur itu lewat SLF.

Pasal 346 ayat (3) menyatakan bangunan gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, untuk memperoleh PBG harus mengurus SLF berdasarkan ketentuan PP ini. Artinya bangunan eksisting tidak dinilai lewat rencana teknis (karena bangunannya sudah jadi), melainkan lewat pemeriksaan kelaikan fungsi atas bangunan yang sudah ada.

SLF sendiri didefinisikan PP 16/2021 sebagai sertifikat yang diberikan Pemerintah Daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung. Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung eksisting dilakukan baik untuk bangunan yang sudah memiliki PBG maupun yang belum, dengan tahapan pemeriksaan yang diatur dalam PP tersebut. Seluruh prosesnya juga berjalan lewat SIMBG.

Kalau rumah lama sama sekali tidak memiliki IMB, jangan mencoba mengajukan IMB baru karena jalurnya sudah tidak tersedia. Kumpulkan bukti kepemilikan dan dokumen bangunan, lalu tanyakan mekanisme bangunan gedung yang sudah berdiri kepada pemerintah daerah. Dalam praktiknya, status kelaikan fungsi dan pengurusan melalui SIMBG menjadi bagian penting sebelum rumah dijual, diagunkan, atau direnovasi.

Checklist memeriksa perizinan bangunan sebelum beli

Sebelum kamu menyetujui harga, jalankan pemeriksaan sederhana ini terhadap dokumen perizinan bangunannya. Semua bisa kamu tanyakan langsung ke penjual atau developer.

1. Tanyakan dokumen perizinannya, IMB lama atau PBG. Salah satunya harus ada. Kalau bangunan berdiri setelah 2 Februari 2021, yang relevan adalah PBG.
2. Cocokkan alamat dan data bangunan di dokumen dengan kondisi nyata. Luas, jumlah lantai, dan peruntukan harus sesuai dengan bangunan yang kamu lihat.
3. Periksa fungsi yang tercatat. Kalau kamu berencana memakainya berbeda dari fungsi yang tercatat, misalnya mengubah hunian menjadi usaha, siapkan rencana penyesuaian karena itu ranah perubahan PBG.
4. Kalau bangunan sudah berdiri tanpa PBG, tanyakan status SLF-nya. Pasal 346 ayat (3) PP 16/2021 menetapkan jalur SLF untuk bangunan eksisting yang belum ber-PBG.
5. Untuk rumah developer, minta salinan PBG saat penandatanganan PPJB. Ini hakmu berdasarkan PP 12/2021, bukan permintaan berlebihan.
6. Bandingkan dokumen bangunan dengan status tanahnya. Perizinan bangunan dan sertifikat tanah adalah dua hal terpisah. Keduanya harus sama-sama beres.

Panduan lanjutan IMB dan PBG

• Cara mengurus PBG, untuk urutan permohonan melalui SIMBG.
• Biaya retribusi PBG, untuk membaca komponen penetapan daerah.
• Bangunan tanpa IMB atau PBG, untuk jalur SLF dan risiko administratif.

Kenapa ini penting saat beli rumah

Perizinan bangunan bukan urusan administratif yang bisa kamu abaikan. Ada tiga titik di mana ia langsung memengaruhi transaksimu.

Pertama, saat membeli dari developer. PP Nomor 12 Tahun 2021 mensyaratkan PPJB baru dapat dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana sarana dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20%^[4]. Peraturan yang sama mewajibkan salinan PBG sesuai asli disampaikan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB^[4]. Jadi kamu berhak memintanya. Detail perbedaan PPJB dan AJB dibahas di panduan AJB adalah.

Kedua, saat mengajukan KPR. Bank menilai agunan. Bangunan tanpa dokumen perizinan yang jelas menyulitkan penilaian dan bisa memperlambat atau menggagalkan pengajuan. Sebelum jauh melangkah, hitung dulu kemampuanmu lewat simulasi KPR dan cek kelayakan KPR.

Ketiga, saat menjual kembali. Rumah dengan dokumen lengkap (sertifikat bersih plus perizinan bangunan yang tertib) lebih mudah dijual dan lebih mudah dibiayai bank oleh pembeli berikutnya. Pastikan juga status tanahnya kamu pahami lewat panduan sertifikat tanah, dan siapkan pajaknya lewat panduan BPHTB adalah.