Rumah type 21: dari mana angka 21 m2 datang dan kenapa ia sah

Angka 21 m2 yang berlaku sekarang

Mulai dari yang paling mudah diverifikasi. Batas luas lantai untuk rumah yang mendapat fasilitasi pemerintah pusat ditetapkan dengan Keputusan Menteri, bukan oleh pengembang dan bukan oleh pemerintah daerah.

Diktum KESATU Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Rumah Umum Tapak Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat memuat lima huruf, dan huruf c berbunyi "luas lantai minimal 21 m2 (dua puluh satu meter persegi) sampai dengan 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi)". Huruf a menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, dan huruf b menetapkan lebar muka kaveling minimal 5 m. Keputusan itu ditetapkan di Jakarta pada 6 Agustus 2026 dan berlaku pada tanggal ditetapkan.

Jadi ketika sebuah unit dipasarkan sebagai rumah type 21, yang dimaksud adalah unit yang berdiri persis di batas bawah rentang itu. Bukan di luar aturan, melainkan di ujung paling bawah dari rentang yang memang dibuka aturan.

Ada satu angka lagi yang menemani dan sering terlewat. Penjelasan Pasal 14 ayat (4) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, yang mengubah Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016, menyatakan bahwa yang dimaksud dengan ketentuan luas dan dimensi kaveling adalah luas lahan atau kaveling efektif 60 m2 sampai 200 m2 dengan lebar muka kaveling minimal 5 m. Dua naskah itu karena itu berbicara sama, dan Menimbang huruf a Kepmen 1722 memang menyebut penjelasan tersebut sebagai alasan diterbitkannya keputusan baru.

Perlu diingat, batas itu berlaku untuk rumah umum tapak dalam skema fasilitasi pemerintah pusat. Rumah komersial yang dibangun sendiri tanpa fasilitasi tidak tunduk pada rentang 21 sampai 36 itu, melainkan pada rencana tata ruang dan standar teknis bangunan gedung di daerahnya. Yang mengikat semua rumah, apa pun tipenya, adalah Pasal 14 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021: ketentuan umum standar rumah paling sedikit memenuhi aspek keselamatan bangunan, kebutuhan minimum ruang, dan aspek kesehatan bangunan.

Uraian lengkap batas luas untuk rumah bersubsidi beserta riwayat perubahan aturannya ada di ukuran rumah subsidi, sedangkan cara membaca notasi tipe dan angka setelah garis miring dibahas di rumah tipe 36. Halaman ini tidak mengulang keduanya; yang dikejar di sini adalah pertanyaan yang lebih dasar, yaitu kenapa angkanya 21.

Undang-undangnya masih menulis 36 m2

Kalau kamu mencari dasar hukum rumah type 21 dengan cara yang paling wajar, yaitu membuka undang-undang perumahan, kamu justru akan menemukan yang sebaliknya.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Lembaran Negara Tahun 2011 Nomor 7, memuat Pasal 22 dengan tiga ayat. Ayat (1) dan ayat (2) membedakan bentuk rumah menjadi rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun. Ayat (3) berbunyi lengkap: "Luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter persegi." Bagian Penjelasan untuk ayat itu hanya menulis "Cukup jelas".

Kami membaca kalimat itu dari berkas naskah resmi yang disajikan Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman sendiri, berkas 136 halaman yang ditandatangani Presiden pada 12 Januari 2011. Halaman produk hukumnya menulis status Berlaku, dan blok relasinya berbunyi "Belum ada relasi dengan peraturan lain".

Di sinilah masalahnya. Pembaca yang teliti, yang justru melakukan hal benar dengan membuka undang-undang alih-alih percaya brosur, akan menyimpulkan bahwa rumah 21 m2 melanggar undang-undang. Kesimpulan itu keliru, tetapi kekeliruannya lahir dari naskah resmi yang tidak diberi catatan.

Putusan yang mencabut batas 36 m2

Norma dalam undang-undang tidak selalu dihapus oleh undang-undang berikutnya. Ia bisa juga kehilangan daya ikat karena diuji ke Mahkamah Konstitusi dan dinyatakan bertentangan dengan Undang-Undang Dasar. Itulah yang terjadi pada Pasal 22 ayat (3).

Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 14/PUU-X/2012 menguji Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 terhadap Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Pemohonnya adalah Dewan Pengurus Pusat Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia. Perkara diputus dalam Rapat Permusyawaratan Hakim pada Selasa 25 September 2012 dan diucapkan dalam sidang pleno terbuka pada Rabu 3 Oktober 2012 oleh sembilan hakim konstitusi, dengan Moh. Mahfud MD sebagai ketua merangkap anggota.

Amar putusannya pendek dan tegas. Butir 1 mengabulkan permohonan Pemohon untuk seluruhnya. Butir 1.1 menyatakan Pasal 22 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Butir 1.2 menyatakan pasal yang sama tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat. Butir 2 memerintahkan pemuatan putusan dalam Berita Negara.

Yang jarang diceritakan adalah bahwa Mahkamah tidak mengabulkan semua dalil. Paragraf [3.10.1] justru menyatakan Pasal 22 ayat (3) tidak bertentangan dengan Pasal 27 ayat (1) Undang-Undang Dasar, karena ketentuan itu tidak membeda-bedakan warga negara. Paragraf [3.10.2] juga menolak dalil Pasal 28D ayat (1). Yang berhasil adalah dua paragraf berikutnya, yang bersandar pada hak bertempat tinggal.

Alasannya patut dikutip karena langsung menyangkut pembeli rumah kecil. Pada paragraf [3.10.3] Mahkamah menimbang bahwa pembatasan luas lantai paling sedikit 36 meter persegi "merupakan pengaturan yang tidak sesuai dengan pertimbangan keterjangkauan oleh daya beli sebagian masyarakat, terutama masyarakat yang berpenghasilan rendah", dan bahwa aturan itu "telah menutup peluang bagi masyarakat yang daya belinya kurang atau tidak mampu untuk membeli rumah sesuai dengan ukuran minimal tersebut". Mahkamah menambahkan bahwa daya beli, harga tanah, dan biaya pembangunan berbeda antardaerah, sehingga menyeragamkan luas ukuran lantai secara nasional tidaklah tepat.

Paragraf [3.10.4] melanjutkan dengan bahasa yang lebih sederhana lagi: bila rezeki seseorang baru cukup untuk memiliki rumah yang luas lantainya kurang dari 36 meter persegi, pembentuk undang-undang tidak dapat memaksanya membangun yang lebih besar. Terhadap putusan itu Hakim Konstitusi Hamdan Zoelva mengajukan pendapat berbeda.

Perlu satu catatan kehati-hatian. Putusan Mahkamah Konstitusi menghapus daya ikat sebuah norma, tetapi tidak menghapus kalimatnya dari lembaran naskah yang sudah dicetak dan diunggah. Karena itu kalimat 36 meter persegi akan terus kamu temui di berkas resmi, dan itu bukan tanda bahwa putusannya dibatalkan. Cara memastikannya selalu sama: buka putusannya sendiri dan baca bagian Amar Putusan.

Dari mana angka 21 itu diturunkan

Pertanyaan berikutnya lebih menarik. Kalau batas 36 m2 dibatalkan pada 2012, kenapa penggantinya 21 dan bukan 18 atau 24? Jawabannya lebih tua daripada putusan itu sendiri.

Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat, ditetapkan 2 Desember 2002, memuat perhitungan kebutuhan ruang yang dijadikan dasar. Bagian Ketentuan Rumah Sederhana Sehat menyatakan kebutuhan ruang per orang dihitung dari aktivitas dasar manusia di dalam rumah, meliputi tidur, makan, kerja, duduk, mandi, kakus, cuci, masak, serta ruang gerak lainnya. Dari kajian itu, "kebutuhan ruang per orang adalah 9 m2 dengan perhitungan ketinggian rata-rata langit-langit adalah 2.80 m".

Tabel 2 pedoman itu kemudian menyajikan tiga standar berdampingan, dan di sinilah angka 21 muncul.

Perhatikan bahwa keenam angka pada kolom tengah dan kanan adalah hasil perkalian sederhana: 7,2 dikali 3 sama dengan 21,6; 7,2 dikali 4 sama dengan 28,8; 9 dikali 3 sama dengan 27; 9 dikali 4 sama dengan 36; 12 dikali 3 sama dengan 36; 12 dikali 4 sama dengan 48. Keteraturan aritmetika itulah yang membuat kami yakin tabelnya terbaca utuh, bukan hasil pergeseran kolom saat berkas diekstrak.

Pedoman itu kemudian menarik kesimpulannya sendiri secara eksplisit. Setelah menyebut standar minimal 9 m2 dan standar ambang 7,2 m2 per orang, naskahnya menulis "didapat luas bangunan awal (RIT) adalah 21 m2 dengan pertimbangan dapat dikembangkan menjadi 36 m2". Singkatan RIT berarti Rumah Inti Tumbuh, dan pada bagian daftar istilah butir 3.8 rumah inti tumbuh didefinisikan sebagai "tempat kediaman awal untuk memulai bertempat tinggal dengan standar minimal yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah berupa bangunan dengan luas lantai 21 m2 dan luas lahan efektif antara 72-90 m2".

Jadi angka 21 bukan pembulatan sembarangan. Ia adalah 7,2 meter persegi per jiwa dikali tiga jiwa, dibulatkan ke bawah dari 21,6, dan sejak awal dirancang sebagai titik berangkat yang diniatkan tumbuh menjadi 36. Kata "tumbuh" pada namanya bukan hiasan; ia bagian dari konsep aslinya.

Menariknya, angka 36 yang sempat masuk undang-undang pada 2011 juga berasal dari tabel yang sama, yaitu baris standar Indonesia untuk keluarga empat jiwa. Yang dilakukan pembentuk undang-undang saat itu, dan yang kemudian dibatalkan Mahkamah, adalah memindahkan salah satu baris tabel teknis menjadi larangan nasional yang mengikat semua orang di semua daerah.

Bagian pedoman 2002 yang dicabut dan yang tidak

Bagian ini kami masukkan karena kalau kamu memeriksa sendiri, kamu akan menemukan sesuatu yang tampak menutup pintu, padahal tidak.

Halaman produk hukum Kepmen 403/KPTS/M/2002 di Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menulis status Tidak Berlaku, dengan keterangan "Peraturan ini tidak berlaku lagi" dan blok relasi berbunyi "Dicabut Oleh KEPMEN No.1722/KPTS/M/2026". Kalau berhenti di situ, kesimpulannya adalah seluruh pedoman 2002 sudah mati, termasuk hitungan 7,2 meter persegi per jiwa dan seluruh norma kesehatannya.

Naskah Kepmen 1722 tidak berkata begitu. Diktum KEEMPAT-nya memuat empat huruf, dan huruf a berbunyi persis "ketentuan yang mengatur mengenai lebar muka kaveling sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat)". Huruf d memperlakukan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 2947/KPTS/M/2024 dengan rumusan yang sama. Barulah keempat butir itu ditutup kalimat "dicabut dan dinyatakan tidak berlaku".

Bandingkan dengan huruf b dan huruf c, yang menyebut Kepmen PUPR Nomor 995/KPTS/M/2021 dan Kepmen PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 tanpa pembatas apa pun. Dua keputusan itu memang dicabut seluruhnya. Untuk pedoman 2002, yang dicabut hanya ketentuan lebar muka kavelingnya.

Alasannya bahkan dijelaskan di bagian Menimbang huruf a Kepmen 1722: standar lebar muka kaveling minimal 5 m sudah ditegaskan dalam Penjelasan Pasal 14 ayat (4) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, sehingga perlu kebijakan yang tidak lagi membatasi lebar muka kaveling minimal 6 m. Pedoman 2002 memang memuat angka itu: bagian Peraturan Daerah pada pedoman tersebut menyebut "lebar muka kaveling minimal 6 m atau 7.5 m". Itulah tepatnya ketentuan yang dicabut, dan bukan yang lain.

Apa yang muat di 21 m2 menurut prototipe resmi

Pedoman 2002 tidak berhenti pada angka. Ia juga menggambar isinya, dan gambaran itu berguna sebagai tolok ukur ketika kamu berdiri di depan unit contoh.

Pada bagian Rancangan proses pengembangan, bangunan Rumah Inti Tumbuh tahap pertama berukuran 21 m2 dengan tiga ruang: ruang inti 3,00 x 3,00 m2, ruang serba guna tanpa dinding 3,00 x 3,00 m2, dan kamar mandi dengan kakus tanpa atap 1,50 x 1,20 m2. Konstruksinya disebut apa adanya: pondasi batu kali, lantai rabat beton, dinding pasangan conblock, kusen kayu, rangka kuda-kuda kayu, dan penutup atap asbes atau seng gelombang kecil. Sanitair minimalnya satu kloset jongkok berikut leher angsa, satu bak air mandi dari fiber atau plastik, dan instalasi di luar sumber sumur pompa tangan.

Jumlahkan ketiga ruang itu dan kamu mendapat 19,8 m2, bukan 21 m2. Selisih 1,2 m2 adalah tebal dinding dan ruang sirkulasi yang ikut dihitung dalam luas lantai. Ini penting dipahami sebelum kamu mengukur sendiri: luas lantai dalam dokumen dihitung sampai sisi luar dinding, sedangkan yang kamu rasakan saat berdiri di dalam adalah luas bersihnya.

Pedoman itu juga menyebut ruang minimal yang harus ada pada rumah inti tumbuh: satu ruang tidur yang tertutup dinding dan atap dengan pencahayaan serta ventilasi cukup, satu ruang serbaguna yang boleh terbentuk hanya dari kolom, lantai, dan atap tanpa dinding, dan satu kamar mandi, kakus, dan cuci. Bagian terakhir itu disebut "sangat menentukan apakah rumah tersebut dapat berfungsi atau tidak".

Yang paling bisa kamu pakai untuk menilai adalah norma kesehatannya, karena norma itu berupa angka yang bisa dicek, bukan selera.

Pedoman itu juga memuat kebutuhan dasar minimal suatu rumah yang lebih mudah lagi diperiksa: atap yang rapat dan tidak bocor, lantai yang kering dan mudah dibersihkan, penyediaan air bersih yang cukup, pembuangan air kotor yang memenuhi persyaratan kesehatan, pencahayaan alami yang cukup, dan udara bersih yang cukup lewat pengaturan sirkulasi. Enam butir itu bisa kamu periksa dalam sepuluh menit kunjungan.

Perlu ditegaskan, unit type 21 yang dipasarkan hari ini tidak wajib meniru prototipe 2002. Yang mengikat adalah Pasal 14 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tadi, yaitu keselamatan bangunan, kebutuhan minimum ruang, dan kesehatan bangunan, ditambah standar teknis daerah. Prototipe 2002 dipakai di sini sebagai pembanding yang jujur, bukan sebagai daftar syarat.

Cara memeriksa unit type 21 yang ditawarkan

Urutan ini disusun supaya kamu gugur di langkah yang murah lebih dulu. Jangan membaliknya.

1. Pastikan angka yang tertulis, bukan yang diucapkan. Minta luas lantai dan luas tanah dalam dokumen: gambar rencana, surat perjanjian, atau dokumen persetujuan bangunan gedung. Sebutan "type 21" pada spanduk bukan ukuran, melainkan nama produk.
2. Ukur sendiri di lokasi. Bawa meteran dan ukur sisi luar dinding. Kalau hasilnya jauh di bawah 21 m2, tanyakan selisihnya sebelum membicarakan apa pun yang lain.
3. Cek lebar muka kavelingnya. Batas minimal 5 m berlaku untuk rumah umum tapak dalam fasilitasi pemerintah pusat. Muka yang lebih sempit dari itu perlu dijelaskan dasarnya.
4. Cek luas lahannya terhadap rentang 60 m2 sampai 200 m2. Unit 21 m2 di atas kaveling 60 m2 menyisakan 39 m2 untuk halaman, jemuran, dan ruang pengembangan. Hitung sisa itu sekarang, bukan setelah akad.
5. Uji lima norma kesehatan. Masuk pada siang hari tanpa menyalakan lampu, perhatikan apakah kamar cukup terang, apakah ada bukaan di dua sisi yang berbeda, dan tanyakan daya listrik terpasang serta sumber air bersihnya.
6. Minta gambar dan izin bangunannya. Persetujuan bangunan gedung menyebut luas dan spesifikasi yang disetujui, dan itu dokumen yang bisa diadu dengan kenyataan. Bedanya dengan izin lama dijelaskan di IMB dan PBG.
7. Kalau unitnya masuk skema bersubsidi, periksa syarat orangnya, bukan cuma unitnya. Batas penghasilan per zona ada di batas penghasilan rumah subsidi, syarat pemohon di syarat KPR subsidi, dan skema pembiayaannya di rumah subsidi.
8. Tanyakan rencana pengembangannya sejak awal. Konsep aslinya memang rumah yang tumbuh, tetapi menambah bangunan punya rambu tersendiri, terutama bila unitnya menerima bantuan. Rambu itu ada di renovasi rumah subsidi.
9. Bandingkan dengan tipe di atasnya sebelum memutuskan. Perbedaan ruang antara 21 dan 36 jauh lebih besar daripada selisih angkanya, dan uraiannya ada di rumah tipe 36 serta rumah tipe 45.

Halaman ini sengaja tidak membahas sisi keputusannya, yaitu kisaran harga, angsuran, dan untung rugi mengembangkan unit 21 menjadi 36. Untuk menghitung angsuran unit yang sedang kamu incar, pakai simulasi KPR. Untuk gambaran kawasan dan kewajiban pengembang secara umum, bacalah perumahan, dan untuk membandingkan konsekuensi unit bersubsidi dengan unit komersial ada rumah subsidi vs komersial.

Terakhir, cara memastikan halaman ini masih benar ketika kamu membacanya. Buka halaman produk hukum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 di Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, lalu periksa blok relasi peraturannya. Selama tidak ada entri yang menyatakan keputusan itu sendiri dicabut, rentang 21 sampai 36 masih hidup. Untuk sisi putusannya, buka daftar putusan di laman Mahkamah Konstitusi dan cari nomor perkara 14/PUU-X/2012; putusan pengujian undang-undang bersifat final dan tidak dapat diuji ulang dengan alasan yang sama.