AJB versus SHM: beda bukti transaksi dan bukti kepemilikan
Inti perbedaan AJB dan SHM
AJB adalah Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ia membuktikan bahwa perbuatan hukum jual beli telah dilakukan dan menjadi dasar untuk mendaftarkan peralihan hak. SHM adalah Hak Milik dan sertifikatnya menjadi surat tanda bukti hak yang kuat.
Keduanya dijelaskan lebih lanjut di panduan SHM adalah dan SHM di glosarium. Karena fungsi keduanya berbeda, kalimat “rumah sudah AJB” belum menjawab siapa yang tercatat sebagai pemegang hak. Tanyakan apakah sertifikat sudah dibalik nama.
Dasar pendaftarannya ada di Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997: peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT yang berwenang. Sementara Pasal 32 ayat (1) peraturan yang sama menjelaskan kedudukan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan yuridis.
Tabel perbandingan AJB dan SHM
| Kriteria | AJB | SHM | Dasar hukum | Dokumen yang dicek | Catatan biaya |
|---|---|---|---|---|---|
| Kekuatan hukum | Akta autentik PPAT sebagai bukti perbuatan jual beli dan dasar pendaftaran peralihan. | Hak Milik dan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak dengan pembuktian kuat. | Pasal 1–2 PP 37/1998; Pasal 32 dan 37 PP 24/1997; Pasal 20 UUPA. | AJB, sertifikat asli, hasil pengecekan Kantor Pertanahan, dan identitas para pihak. | Biaya membuat AJB berbeda dari biaya pendaftaran balik nama dan pajak. |
| Masa berlaku | Tidak memiliki masa berlaku seperti hak atas tanah; AJB menjadi catatan transaksi dan dasar proses pendaftaran. | Hak Milik tidak dibatasi waktu seperti HGB, tetapi data dan peralihannya tetap perlu didaftarkan. | Pasal 20 UUPA; Pasal 37 dan 40 PP 24/1997. | Tanggal akta, bukti penyampaian berkas, dan sertifikat setelah balik nama. | Jangan menunda pendaftaran karena biaya dan risiko administrasi dapat bertambah. |
| Siapa yang boleh memiliki | Para pihak yang memenuhi syarat dalam transaksi; AJB tidak menciptakan kategori pemegang hak baru. | Pada prinsipnya WNI untuk Hak Milik, dengan pembatasan subjek menurut UUPA. | Pasal 21 UUPA; Pasal 38 PP 24/1997. | KTP, KK, status perkawinan, persetujuan pasangan, dan dokumen waris bila ada. | Biaya pemeriksaan subjek dan dokumen bukan biaya peningkatan hak. |
| Bisa dijaminkan ke bank atau tidak | AJB bukan objek hak tanggungan. Bank memerlukan hak atas tanah yang terdaftar dan dokumen jaminan yang dapat dibebani. | SHM dapat dijadikan agunan dengan pemasangan Hak Tanggungan sesuai penilaian bank. | UUPA, UU Hak Tanggungan, dan prosedur pendaftaran jaminan. | Catatan hak tanggungan, roya, sertifikat atas nama pemegang, dan dokumen kredit. | Appraisal, PPAT, pendaftaran Hak Tanggungan, dan administrasi bank dihitung terpisah. |
| Biaya peningkatan status | Bukan “naik status” menjadi SHM. Biaya utamanya adalah PPAT, pajak, dan pendaftaran peralihan atau balik nama. | Tidak ada peningkatan dari SHM; yang mungkin adalah balik nama, pemecahan, penggabungan, atau perubahan data. | Pasal 37 dan 40 PP 24/1997; aturan PNBP pertanahan. | AJB yang sudah ditandatangani, bukti pajak, sertifikat, dan tanda terima pendaftaran. | Nominal pajak bergantung objek serta daerah; minta rincian resmi dari PPAT dan pemda. |
Alur AJB sampai sertifikat berganti nama
- Pengecekan sertifikat. PPAT mencocokkan sertifikat asli dengan data Kantor Pertanahan dan memeriksa catatan hak tanggungan, blokir, atau sita.
- Pemeriksaan pihak dan pajak. Identitas, status perkawinan, dokumen waris, SPPT PBB, BPHTB pembeli, dan PPh pengalihan penjual disiapkan sesuai kebutuhan.
- Penandatanganan AJB. Para pihak hadir di hadapan PPAT dan disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi sesuai Pasal 38 PP 24/1997.
- Penyampaian untuk pendaftaran. Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997 mewajibkan PPAT menyampaikan akta dan dokumen pendukung ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani.
- Balik nama selesai. Periksa sertifikat atau bukti keluaran layanan agar nama pemegang hak sudah benar. Simpan salinan AJB, tanda terima, dan bukti pendaftaran.
PPAT wajib menolak pembuatan akta dalam kondisi tertentu, misalnya sertifikat asli tidak disampaikan atau tidak cocok dengan daftar di Kantor Pertanahan. Penolakan bukan selalu hambatan; sering kali itu tanda bahwa transaksi belum aman untuk diteruskan.
AJB juga berbeda dari PPJB. PPJB adalah perjanjian pendahuluan, sedangkan AJB menandai pelaksanaan jual beli. Untuk rumah developer, jangan menganggap PPJB atau AJB sebagai pengganti sertifikat atas namamu.
Biaya transaksi dan perubahan status
Kelompokkan biaya agar tidak tertukar. Pertama, biaya jasa PPAT untuk pemeriksaan dan pembuatan AJB. Kedua, pajak dan kewajiban daerah atau pusat yang muncul dari jual beli. Ketiga, biaya pendaftaran peralihan hak dan balik nama. Keempat, bila memakai KPR, biaya bank, appraisal, dan pemasangan Hak Tanggungan.
SHM sendiri tidak perlu “ditingkatkan”. Jika objek yang dibeli berstatus HGB, perbandingan peningkatan ke SHM ada di panduan SHM versus HGB. Jika dokumennya girik, jangan membuat AJB seolah-olah girik sudah setara sertifikat; baca panduan tanah girik dan tuntaskan pendaftaran tanah terlebih dahulu.
Untuk dasar tarif layanan, lihat PP Nomor 128 Tahun 2015 dan konfirmasi tarif yang berlaku kepada loket resmi. Angka dalam brosur lama, grup jual beli, atau jasa perantara tidak otomatis menjadi tarif negara.
Checklist dokumen
- Sertifikat asli dan hasil pengecekan Kantor Pertanahan.
- KTP, KK, NPWP, dan dokumen status perkawinan para pihak.
- Persetujuan pasangan atau surat waris serta persetujuan ahli waris bila relevan.
- SPPT PBB dan bukti pelunasan yang diminta dalam proses.
- Bukti BPHTB pembeli dan PPh pengalihan penjual sesuai ketentuan.
- Tanda terima penyampaian AJB ke Kantor Pertanahan dan bukti sertifikat sudah dibalik nama.
Pertanyaan umum
Apakah AJB sama dengan SHM? +
Tidak. AJB adalah akta PPAT yang membuktikan jual beli telah dilakukan dan menjadi dasar pendaftaran peralihan. SHM adalah Hak Milik beserta sertifikatnya. AJB tidak menggantikan sertifikat dan tidak otomatis membuat sertifikat berubah nama.
Apakah AJB bisa dipakai untuk KPR? +
AJB bukan objek agunan karena bukan hak atas tanah. Bank memerlukan hak atas tanah yang terdaftar dan dapat dibebani Hak Tanggungan, seperti SHM atau HGB yang memenuhi syarat. AJB dapat menjadi bagian dari dokumen peralihan, bukan pengganti sertifikat.
Berapa lama AJB harus didaftarkan? +
Pasal 40 ayat (1) PP 24/1997 mewajibkan PPAT menyampaikan akta beserta dokumen pendukung kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani. Minta tanda terima dan pantau sampai sertifikat berganti nama.
Apakah setelah AJB saya sudah pasti menjadi pemilik? +
AJB membuktikan transaksi, tetapi sertifikat dan pendaftaran peralihan memberikan kepastian administratif yang diperlukan. Pastikan proses balik nama selesai, karena selama sertifikat masih atas nama penjual, data pendaftaran belum menunjukkan namamu sebagai pemegang hak.
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (JDIH BPK RI) - Pasal 32, 37, 38, 39, dan 40 tentang sertifikat, akta PPAT, kehadiran pihak, penolakan, dan batas penyampaian.
- PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT (JDIH BPK RI) - Pasal 1 dan 2 tentang PPAT, Akta PPAT, dan perbuatan hukum yang dapat diaktakan.
- UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (JDIH BPK RI) - Pasal 20 dan 21 sebagai dasar sifat serta subjek Hak Milik.
- PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP pada Kementerian ATR/BPN (JDIH BPK RI) - Rujukan tarif layanan pertanahan; nominal yang berlaku perlu dikonfirmasi saat layanan diajukan.