SHM versus HGB: mana yang lebih kuat dan aman untuk rumah?
Putusan singkat: SHM atau HGB?
SHM biasanya menjadi pilihan paling sederhana untuk rumah tinggal karena haknya tidak dibatasi masa berlaku. Namun HGB bukan hak yang tidak sah atau otomatis buruk. Banyak rumah, ruko, dan apartemen dibangun di atas HGB yang dapat dialihkan, dijaminkan, dan dalam kondisi tertentu dimohonkan menjadi hak milik.
Yang harus dibedakan adalah isi haknya. Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pasal 35 UUPA mendefinisikan HGB sebagai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Baca juga panduan utama SHM adalah, definisi SHM di glosarium, dan definisi HGB di glosarium. Ketiganya membantu membedakan hak, sertifikat, dan dokumen transaksi sebelum kamu membayar tanda jadi.
Tabel perbandingan SHM dan HGB
| Kriteria | SHM | HGB | Dasar hukum | Bukti yang dicek | Catatan biaya |
|---|---|---|---|---|---|
| Kekuatan hukum | Hak milik: turun-temurun, terkuat, dan terpenuh. | Hak mendirikan serta memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri; kuat tetapi ruangnya mengikuti tujuan dan jangka waktu hak. | Pasal 20 UUPA; Pasal 35 UUPA; PP 18/2021. | Jenis hak di sertifikat, buku tanah, dan catatan pembebanan. | Jangan membayar premi hanya karena istilah “SHM”; tetap lakukan pengecekan resmi. |
| Masa berlaku | Tidak memiliki batas waktu seperti HGB. | Di atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan: paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. Angka aktual mengikuti keputusan pemberian. | Pasal 37 PP 18/2021. | Tanggal berakhir hak dan keputusan pemberian HGB. | Perpanjangan dan pembaruan dapat menimbulkan PNBP serta biaya layanan lain. |
| Siapa yang boleh memiliki | Pada prinsipnya WNI; pembatasan subjek diatur Pasal 21 UUPA. | WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. | Pasal 21 UUPA; Pasal 34 PP 18/2021. | KTP, akta badan hukum bila relevan, dan nama pemegang pada sertifikat. | Biaya perubahan subjek atau peralihan tidak sama dengan biaya peningkatan hak. |
| Bisa dijaminkan ke bank atau tidak | Bisa dibebani Hak Tanggungan sepanjang syarat kredit, dokumen, dan pemeriksaan bank terpenuhi. | Bisa dibebani Hak Tanggungan; bank biasanya menilai sisa masa berlaku terhadap tenor dan risiko perpanjangan. | UUPA dan PP 18/2021 tentang hak tanggungan pada hak atas tanah. | Catatan hak tanggungan, roya bila sudah lunas, dan hasil pengecekan PPAT. | Siapkan biaya appraisal, PPAT, pendaftaran, dan administrasi bank; bukan biaya “mengubah” SHM. |
| Biaya peningkatan status | Tidak ada peningkatan status dari SHM; yang mungkin adalah balik nama, pemecahan, atau perubahan data. | Rumah tinggal milik perorangan WNI dapat dimohonkan menjadi hak milik. PNBP, pajak, dan jasa pihak lain harus dipisahkan. | Pasal 94 PP 18/2021; PP 128/2015 untuk tarif layanan yang relevan. | Sertifikat HGB, identitas pemegang, SPPT PBB, dan persyaratan Kantor Pertanahan. | Nominal bergantung jenis layanan dan daerah; minta rincian resmi, jangan memakai tarif calo. |
Dasar hukum yang perlu dibaca
UUPA menjadi dasar pembagian hak atas tanah. Pasal 16 mencantumkan hak milik dan HGB sebagai jenis hak atas tanah, Pasal 20 menjelaskan sifat hak milik, Pasal 21 membatasi subjek hak milik, sedangkan Pasal 35 dan 36 menjelaskan HGB serta subjeknya.
Untuk aturan teknis terbaru, baca PP Nomor 18 Tahun 2021. Pasal 34 mengatur siapa yang dapat memegang HGB, Pasal 36 menyebut tanah yang dapat menjadi dasar HGB, Pasal 37 mengatur tahap pemberian, perpanjangan, dan pembaruan, sementara Pasal 94 membuka kemungkinan pemberian hak milik bagi HGB atau hak pakai milik perorangan WNI yang dipakai untuk rumah tinggal termasuk ruko dan rukan.
Istilah “sertifikat” juga tidak boleh menggantikan pengecekan data. Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 menempatkan sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan yuridis, bukan alasan untuk melewati pengecekan Kantor Pertanahan. Untuk memahami istilah agunan, gunakan glosarium sebelum membandingkan penawaran KPR.
Biaya dan jalur peningkatan HGB
HGB rumah tinggal tidak berubah menjadi SHM secara otomatis. Pasal 94 PP 18/2021 memakai frasa “dapat diberikan hak milik atas permohonan pemegang hak”. Artinya, pemegang yang memenuhi syarat perlu mengajukan permohonan, menyerahkan dokumen, dan menunggu pemeriksaan layanan pertanahan.
Hitung biaya dalam beberapa kelompok: PNBP pendaftaran atau perubahan hak, pajak daerah bila timbul sesuai peristiwa hukumnya, honorarium PPAT atau notaris bila memakai jasa, serta biaya administrasi dokumen. PP Nomor 128 Tahun 2015 perlu dibaca bersama ketentuan tarif terbaru yang berlaku pada saat permohonan. Jangan menyamakan tarif PNBP dengan total biaya transaksi.
Jika rumah HGB dibeli dari penjual, selesaikan pengecekan dan peralihan hak terlebih dahulu. Setelah nama pembeli tercatat sebagai pemegang hak, barulah rencana peningkatan dapat dinilai dengan lebih aman. Kesepakatan tentang siapa yang mengurus dan menanggung biayanya sebaiknya ditulis dalam dokumen transaksi, bukan hanya disampaikan lisan.
Checklist sebelum membeli
- Pastikan jenis hak tertulis jelas: Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, bukan hanya kata “sertifikat”.
- Untuk HGB, catat tanggal berakhir hak dan bandingkan dengan rencana tenor KPR.
- Periksa asal tanah HGB: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau tanah hak milik.
- Minta PPAT melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan sebelum pelunasan.
- Periksa catatan hak tanggungan, blokir, sita, dan kesesuaian luas serta batas di lapangan.
- Tulis siapa yang mengurus peningkatan HGB ke SHM, kapan, dan biaya apa saja yang ditanggung.
Pertanyaan umum
Mana yang lebih kuat, SHM atau HGB? +
SHM memiliki sifat hak milik yang turun-temurun, terkuat, dan terpenuh menurut Pasal 20 UUPA. HGB juga merupakan hak atas tanah yang sah, tetapi memiliki jangka waktu dan tujuan penggunaan. Jadi SHM umumnya lebih kuat dari sisi kelanggengan, bukan berarti semua HGB tidak aman.
Apakah HGB bisa dijadikan agunan KPR? +
Bisa, karena HGB dapat dibebani Hak Tanggungan sepanjang syarat bank dan administrasi pertanahan terpenuhi. Bank biasanya memeriksa sisa masa berlaku HGB dibandingkan tenor KPR, selain menilai kemampuan bayar dan nilai agunan.
Apakah HGB rumah tinggal bisa menjadi SHM? +
Bisa dimohonkan bila memenuhi syarat Pasal 94 PP 18/2021, termasuk pemegangnya perorangan WNI dan objeknya digunakan untuk rumah tinggal, ruko, atau rukan. Perubahan itu tidak otomatis dan tetap membutuhkan permohonan serta pemeriksaan Kantor Pertanahan.
Apakah SHM bebas dari semua risiko sengketa? +
Tidak. Sertifikat adalah alat pembuktian yang kuat menurut Pasal 32 PP 24/1997, tetapi pembeli tetap perlu mengecek identitas, batas, catatan pembebanan, status waris, dan data Kantor Pertanahan sebelum transaksi.
- UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (JDIH BPK RI) - Pasal 16, 20, 21, 35, dan 36 tentang jenis hak, Hak Milik, dan HGB.
- PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (JDIH BPK RI) - Pasal 34, 36, 37, dan 94 tentang subjek, asal tanah, jangka waktu HGB, serta permohonan menjadi Hak Milik.
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (JDIH BPK RI) - Pasal 32 tentang sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat.
- PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP pada Kementerian ATR/BPN (JDIH BPK RI) - Rujukan tarif layanan pertanahan; total biaya perlu dikonfirmasi pada layanan resmi saat mengajukan.