Harga rumah di PIK 2: angka dari katalog resmi dan cara membacanya

Yang diterbitkan pengembangnya, dan yang tidak

Untuk kawasan yang dikembangkan swasta, satu-satunya pihak yang berhak menetapkan harga adalah pengembangnya. Jadi pertanyaan pertama bukan "berapa harganya", melainkan "apa yang pengembangnya terbitkan sendiri". Untuk PIK 2 jawabannya tidak biasa, dan itu kabar baik.

Situs resminya beralamat di pik2.com, dan dari beranda itu ada tautan ke katalog elektroniknya di alamat ecatalog.pik2.com, yang membagi produknya menjadi apartemen, residensial, rukan, kavling, dan pergudangan. Berbeda dari kebanyakan kawasan besar di Indonesia, katalog itu mencantumkan harga per tipe secara terbuka, tanpa perlu mengisi formulir atau menghubungi tenaga pemasaran lebih dulu. Tiap kartu listing memuat nama tipe berikut ukuran kavelingnya, nama proyek, luas dalam meter persegi, jumlah kamar tidur dan kamar mandi, serta baris "Harga dalam IDR" dengan angkanya.

Kami menarik seluruh halaman kategori residensial pada 4 September 2026 dan mendapat 86 listing unik dari 19 proyek. Rentangnya lebar. Yang termurah adalah tipe berukuran 3,5 kali 9 meter di proyek Pasadena PIK2 seharga Rp1.155.000.000 dengan luas tanah 31,5 meter persegi, dan yang termahal tipe berukuran 15 kali 35 meter di proyek Padma seharga Rp22.664.000.000 dengan luas tanah 525 meter persegi. Nilai tengah seluruh daftarnya Rp4.187.000.000.

Sekarang bagian yang tidak diterbitkan, dan ini penting. Pada halaman rincian satu unit yang kami buka, tidak ada satu pun kalimat yang menyatakan masa berlaku harga, tidak ada tanggal penerbitan daftar, dan tidak ada penafian bahwa harga dapat berubah sewaktu-waktu. Kata "disclaimer", frasa "dapat berubah", dan frasa "sewaktu-waktu" sama sekali tidak muncul di halaman itu. Artinya angka yang kamu lihat adalah potret pada hari kamu membukanya, bukan penawaran yang mengikat.

Mengubah harga menjadi rupiah per meter persegi

Daftar harga mentah tidak bisa dibandingkan antarunit, karena unit yang lebih mahal biasanya memang lebih besar. Yang bisa dibandingkan adalah harga per satuan luas. Untuk itu kami perlu memastikan lebih dulu bahwa angka luas pada katalog memang luas tanah.

Pengujiannya sederhana dan bisa kamu ulang. Tiap nama tipe memuat dimensi kavelingnya, misalnya "8x15m", dan tiap kartu memuat angka luas dalam meter persegi. Kami kalikan kedua dimensinya lalu bandingkan dengan angka luas yang tertera. Hasilnya cocok pada 84 dari 86 baris. Dua baris yang tidak cocok keduanya bertanda "Hoek", yaitu kaveling sudut yang bentuknya memang tidak persegi panjang. Kecocokan setinggi itu memastikan angka luas pada katalog adalah luas tanah, bukan luas bangunan, sehingga pembagian harga dengan angka tersebut menghasilkan rupiah per meter persegi tanah yang sudah termasuk bangunan di atasnya.

Perhatikan apa yang terjadi begitu angkanya dinormalkan. Harga mentahnya berbeda hampir dua puluh kali lipat antara baris pertama dan baris terakhir, tetapi harga per meter perseginya nyaris sama, yaitu Rp36.666.667 berbanding Rp36.900.000. Dua unit yang terdengar berjauhan ternyata dihargai dengan tarif tanah yang praktis identik. Sebaliknya, baris The Peninsula Residences menonjol sendiri di Rp60.708.000 per meter persegi, jadi selisihnya bukan soal ukuran melainkan soal lokasi dan produk di dalam kawasan.

Untuk seluruh 86 listing, sebaran harga per meter persegi tanahnya seperti ini: terendah Rp32.592.593, kuartil bawah Rp37.440.000, nilai tengah Rp39.133.333, kuartil atas Rp45.440.000, dan tertinggi Rp63.168.750. Ada 47 dari 86 listing yang berada di bawah Rp40.000.000 per meter persegi. Jadi separuh katalognya berkumpul dalam pita yang cukup sempit, dan unit yang jauh di atas pita itu perlu kamu tanyakan alasannya, entah karena posisi hadap laut, kedekatan dengan fasilitas, atau tahap peluncurannya.

Satu peringatan supaya tabel di atas tidak disalahgunakan. Angka per meter persegi ini adalah harga penawaran pengembang untuk paket tanah dan bangunan sekaligus, bukan nilai tanah murni dan bukan pula nilai pasar hasil transaksi. Untuk memisahkan komponen tanah dari komponen bangunan, yang perlu karena tanah tidak menyusut sedangkan bangunan menyusut, metodenya ada di harga rumah, sedangkan pembahasan satuan rupiah per meter persegi ada di harga tanah per meter. Untuk hunian vertikal di kawasan yang sama, kerangka membandingkannya berbeda lagi dan sebagian dibahas di harga apartemen di Jakarta.

Kawasan ini melintasi batas provinsi

Nama kawasan pengembang tidak pernah menjadi wilayah administratif, sehingga tidak ada peraturan yang menetapkan batasnya. Prinsip itu beserta akibatnya bila garis batas dua daerah membelah satu kawasan sudah dibahas tuntas di harga rumah di BSD, jadi di sini cukup penerapannya. Dan untuk PIK 2, penerapannya tidak sederhana.

Bukti pertama datang dari pengembangnya sendiri. Siaran pers yang dimuat di kanal berita pik2.com bertanggal 3 Agustus 2026 memperkenalkan PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk sebagai pengembang yang berlokasi di kawasan Pantai Indah Kapuk 2, dan menyebutnya "sebuah kota mandiri modern berskala besar yang membentang di kawasan pesisir utara Jakarta hingga Banten". Siaran pers lain di kanal yang sama memperkenalkan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk sebagai perusahaan pengembangan real estat "di kawasan Tangerang, Banten". Jadi pengembangnya sendiri menyatakan kawasan ini melintasi dua provinsi.

Bukti kedua datang dari alamatnya. Kaki halaman katalog elektroniknya mencantumkan Marketing Galeri PIK 2 di Jalan Marina Indah Raya Nomor 1, Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara 14470. Itu alamat kantor pemasaran, dan letaknya di Provinsi Daerah Khusus Jakarta. Sementara itu, kanal tanggung jawab sosial di situs yang sama berulang kali menyebut kegiatan di Kecamatan Teluknaga, termasuk pembagian bantuan di sejumlah desa di kecamatan tersebut pada Juni 2026. Portal resmi Pemerintah Kabupaten Tangerang mencantumkan Kecamatan Teluk Naga, Kecamatan Kosambi, dan Kecamatan Pakuhaji dalam daftar kecamatannya, dan ketiganya berada di pesisir utara kabupaten itu.

Kesimpulan yang jujur adalah ini: alamat pemasaran di Jakarta Utara tidak menentukan daerah pemungut pajak atas kavelingmu, dan halaman ini tidak akan menyatakan satu daerah pemungut untuk seluruh kawasan karena kawasannya memang tidak berada di satu daerah. Yang menjawab dengan pasti hanya dokumen pemungutnya sendiri.

Status proyek strategis nasionalnya sudah berubah

Kalau kamu mencari informasi tentang kawasan ini, kemungkinan besar kamu menemukan sebutan proyek strategis nasional. Status itu pernah ada, dan sekarang sudah tidak. Bagian ini kami bedah dari naskahnya karena bacaan yang keliru mudah sekali terjadi di sini.

Daftar proyek strategis nasional diatur Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 7 Tahun 2021 yang sudah delapan kali diubah. Pada Perubahan Keenam, yaitu Peraturan Menteri Koordinator Nomor 12 Tahun 2024 yang ditetapkan 9 Oktober 2024 dan diundangkan 14 Oktober 2024, Lampirannya memuat butir 226. Proyek Pengembangan Pantai Indah Kapuk (PIK) 2 Tropical Coastland, berada di bawah kelompok M. Sektor Pariwisata, dengan kolom lokasi berbunyi Provinsi Banten.

Lalu pada Perubahan Kedelapan, yaitu Peraturan Menteri Koordinator Nomor 16 Tahun 2025 yang ditetapkan dan diundangkan 24 September 2025, Lampiran itu diubah. Pada Lampiran versi baru, butir 226 berbunyi "Dihapus" pada kolom nama proyek maupun pada kolom lokasi. Butir 225 tentang proyek pariwisata Kepulauan Seribu tetap ada, dan butir 227 serta 228 tidak berubah, sehingga penomorannya memang stabil dan yang hilang benar-benar butir 226. Perubahan Ketujuh di antaranya, yaitu Peraturan Menteri Koordinator Nomor 2 Tahun 2025, tidak menyentuh daftar proyeknya sama sekali dan hanya menyisipkan pasal tentang kewajiban penyelesaian tepat waktu.

Apa artinya bagi pembeli? Fasilitas yang menempel pada status itu diatur Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 2021 tentang Kemudahan Proyek Strategis Nasional, dan kemudahan tersebut melekat pada proyeknya, bukan pada pembeli unit. Jadi hilangnya status itu tidak membatalkan hak atas unit yang sudah dibeli dan tidak mengubah kewajiban pajakmu. Yang berubah adalah perlakuan percepatan perizinan dan penyediaan tanah untuk pengembangan kawasannya. Kalau ada pihak yang menawarkan unit kepadamu dengan menyebut status proyek strategis nasional sebagai nilai jual, mintalah ia menunjukkan Peraturan Menteri Koordinator terbaru beserta nomor butirnya.

Pajak daerah bila bidangnya di Kabupaten Tangerang

Karena kawasannya melintasi batas, angka pajak hanya bisa disajikan bersyarat. Bagian ini berlaku hanya bila SPPT bidang yang kamu incar menyebut Kabupaten Tangerang. Bila SPPT-nya menyebut Provinsi Daerah Khusus Jakarta, aturan yang berlaku adalah Peraturan Daerah milik Jakarta dan angkanya berbeda.

Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah ditetapkan dan diundangkan di Tigaraksa pada 3 Januari 2024 dan berlaku sejak tanggal itu. Yang perlu kamu ketahui ada empat angka.

Pertama, tarif pajak tahunannya paling tinggi yang mungkin. Pasal 8 ayat (1) menetapkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,5 persen, tunggal untuk semua nilai objek pajak, dengan lahan produksi pangan dan ternak 0,3 persen. Angka 0,5 persen itu bukan angka sembarangan: Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menetapkan tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen. Jadi Kabupaten Tangerang memakai batas maksimum yang diizinkan undang-undang.

Kedua, pengurangnya kecil. Pasal 6 ayat (3) menetapkan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan ayat (4) menegaskan bila kamu memiliki lebih dari satu objek di daerah itu, pengurang tersebut hanya diberikan atas salah satunya untuk setiap Tahun Pajak. Ketiga, Pasal 7 ayat (1) menetapkan dasar pengenaannya paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dengan besaran persentasenya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Bupati yang tidak kami temukan naskahnya dalam bentuk yang bisa diverifikasi. Simulasi di bawah karena itu memakai asumsi tertinggi, yaitu 100 persen, sehingga hasilnya batas atas.

Dengan asumsi itu, bidang ber-NJOP Rp1.500.000.000 menghasilkan dasar Rp1.490.000.000 dan pokok Rp7.450.000 per tahun. Bidang ber-NJOP Rp4.000.000.000 menghasilkan pokok Rp19.950.000 per tahun. Bidang ber-NJOP Rp8.000.000.000 menghasilkan pokok Rp39.950.000 per tahun. Perlu ditegaskan, NJOP bukan harga jual dan angka-angka itu contoh cara kerja rumusnya, bukan pernyataan tentang NJOP di kawasan ini. Ganti sendiri dengan angka yang tertulis pada SPPT bidangmu, dan cara memperolehnya lewat kanal resmi ada di cek NJOP online.

Keempat, beban sekali bayarnya. Pasal 13 menetapkan tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5 persen, Pasal 12 ayat (4) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, dan ayat (5) menetapkan Rp300.000.000 untuk hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat termasuk suami atau istri. Pasal 12 ayat (3) menambahkan satu ketentuan yang sering mengejutkan: bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP tahun berjalan, yang dipakai sebagai dasar pengenaan adalah NJOP tersebut. Menuliskan harga transaksi di bawah NJOP karena itu tidak menurunkan pajaknya.

Angka pada kolom pertama diambil dari katalog resminya, yaitu harga terendah, satu unit menengah, nilai tengah katalog, satu unit besar, dan harga tertinggi. Bea perolehan hak bukan satu-satunya biaya sekali bayar, karena masih ada honorarium pejabat pembuat akta tanah, biaya pendaftaran peralihan hak, dan pajak penghasilan penjual. Rinciannya ada di biaya notaris jual beli rumah dan pajak jual beli rumah, penjelasan bea perolehan haknya secara utuh di BPHTB adalah, hubungan antara ketiganya di NJOP, PBB, dan BPHTB, dan cara menjumlahkan semuanya di kalkulator biaya beli rumah.

Yang perlu kamu minta tertulis

Katalog terbuka memudahkan langkah pertama, tetapi tidak menggantikan dokumen. Berikut urutan yang paling hemat waktu, dan seluruhnya bisa diminta sebelum kamu membayar apa pun.

1. Surat penawaran tertulis untuk satu unit tertentu, memuat nomor kaveling, luas tanah, luas bangunan, harga, dan masa berlaku penawarannya. Katalog daringnya tidak mencantumkan masa berlaku, jadi butir ini yang menutup celah tersebut.
2. Rincian yang membedakan harga dasar dari komponen lain, seperti tambahan posisi hoek, kelebihan tanah, biaya pemrosesan, dan pajak pertambahan nilai. Dua penawaran hanya bisa dibandingkan bila komponennya disusun sama.
3. SPPT PBB bidang tersebut atau sertifikat induknya. Ini yang menjawab daerah pemungutnya sekaligus memberi NJOP resmi bidang itu. Tanpa dokumen ini, seluruh hitungan pajak di halaman ini tidak bisa kamu terapkan.
4. Status sertifikat dan nama pemegang haknya. Tanyakan apakah sertifikat induk sudah dipecah, siapa pemegang hak saat ini, dan kapan peralihan ke namamu dijadwalkan. Cara memeriksa bidang lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online, dan urutan pemecahannya di pecah sertifikat tanah.
5. Draf perjanjian pengikatan jual beli sebelum kamu membayar tanda jadi, bukan sesudahnya. Isinya mengikat soal jadwal serah terima, sanksi keterlambatan, dan syarat pembatalan, dan penjelasannya ada di PPJB adalah. Fungsi akta jual beli yang menyusul sesudahnya dibahas di AJB adalah.
6. Besaran iuran pengelolaan lingkungan berikut dasar penetapannya. Di kawasan terkelola, iuran ini melekat setiap bulan atau setiap tahun dan tidak berhenti setelah kredit lunas, jadi ia bagian dari biaya kepemilikan. Pembahasannya ada di IPL apartemen adalah dan gambaran umum kawasan terkelola di rumah cluster.

Untuk sisi pembiayaannya, hitung dua angsuran sekaligus, yaitu angsuran selama masa bunga tetap dan angsuran setelah masa itu berakhir, memakai simulasi KPR, lalu uji kesanggupan bayarmu lewat cek kelayakan KPR. Konsep bunga tetap dan bunga mengambang dibahas di bunga KPR. Perlu diingat, produk di kawasan ini berada di jalur komersial penuh dan tidak bersinggungan dengan program rumah bersubsidi, yang perbandingannya ada di rumah subsidi vs komersial.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan tanggal pada setiap angka justru karena semuanya bergerak. Lima pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri:

• Buka kembali katalog elektronik di alamat resminya dan bandingkan harga tipe yang kamu incar dengan angka di halaman ini. Kalau berbeda, yang benar adalah yang di katalog, karena kami hanya memotret satu tanggal.
• Ulangi uji luasnya. Kalikan dimensi pada nama tipe lalu bandingkan dengan angka meter persegi pada kartu. Kalau tidak cocok dan tipenya bukan kaveling sudut, tanyakan kepada tenaga pemasaran angka mana yang benar sebelum menghitung apa pun.
• Periksa daftar proyek strategis nasional terbaru. Buka halaman Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 7 Tahun 2021 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan untuk melihat perubahan terakhirnya. Saat kami periksa, perubahan terakhir adalah Perubahan Kedelapan berupa Peraturan Menteri Koordinator Nomor 16 Tahun 2025.
• Periksa Peraturan Daerah pajaknya. Buka laman Perda Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2024 di basis data yang sama dan baca blok Status Peraturan. Saat kami periksa, statusnya Berlaku dan blok itu hanya memuat daftar peraturan yang dicabutnya. Perlu diingat, blok relasi bisa tercatat satu arah, jadi telusuri juga Peraturan Daerah tahun berjalan milik daerah itu.
• Waspadai situs yang menyerupai nama kawasan. Saat memeriksa, kami menemukan situs beralamat mirip yang memasang harga promo dan pada kaki halamannya sendiri menyatakan dibuat dengan perangkat pembuat situs gratis. Situs semacam itu bukan penerbit harga resmi, dan angkanya tidak bisa dipertanggungjawabkan.

Terakhir, cara membaca angka yang beredar. Untuk kawasan pengembang, sumber yang bisa dipertanggungjawabkan hanya dua, yaitu terbitan resmi pengembangnya dan dokumen negara. Iklan perantara adalah harga yang diminta penjual, bukan harga yang benar-benar terjadi, dan Indonesia tidak punya basis data transaksi properti yang terbuka untuk umum. Untuk membandingkan kawasan lain yang terbelah dua daerah, ada harga rumah di BSD, dan untuk melihat bagaimana halaman ini disusun ketika pengembangnya sama sekali tidak menerbitkan harga, ada harga rumah di Summarecon Bogor.