Rumah type 36 mewah: yang bisa diukur dan yang cuma kata sifat

Tiga ambang resmi untuk kata mewah

Banyak orang mengira "mewah" murni urusan selera, jadi tidak ada gunanya diperdebatkan. Itu tidak sepenuhnya benar. Negara memakai kata itu di tiga tempat dan di ketiga tempat itu memberinya angka, karena ada kewajiban yang menempel padanya.

Ambang pertama ada di aturan penyelenggaraan perumahan. Pasal 21E ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, yang mengubah Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016, membagi klasifikasi rumah menjadi rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana. Ayat (2) berbunyi bahwa rumah mewah "merupakan Rumah yang harga jualnya di atas 15 (lima belas) kali harga Rumah umum yang ditetapkan Pemerintah Pusat". Ayat (3) menetapkan rumah menengah sebagai rumah yang harga jualnya paling sedikit tiga kali sampai dengan lima belas kali harga jual rumah umum. Ayat (4) menyerahkan rumah sederhana pada ketentuan peraturan perundang-undangan tentang luas lantai dan harga jualnya.

Klasifikasi itu dipakai untuk kewajiban hunian berimbang, yaitu kewajiban pengembang perumahan skala tertentu menyediakan campuran ketiga kelas. Kerangka undang-undangnya kami uraikan di perumahan. Yang penting di sini adalah bahwa ambangnya bergerak: ia mengikuti harga rumah umum yang ditetapkan pemerintah pusat, dan harga itu berbeda antarwilayah.

Ambang kedua ada di pajak penjualan atas barang mewah. Lampiran I Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.03/2021, sebagaimana Lampiran I itu diganti oleh Peraturan Menteri Keuangan Nomor 15/PMK.03/2023, memuat pada nomor urut 1 dengan tarif 20 persen: "Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan harga jual sebesar Rp30.000.000.000,00 (tiga puluh miliar rupiah) atau lebih." Bunyi entri itu sama persis pada kedua peraturan, jadi perubahan 2023 tidak menggesernya.

Ambang ketiga ada di pajak penghasilan atas barang sangat mewah. Pasal 1 ayat (2) huruf c Peraturan Menteri Keuangan Nomor 92/PMK.03/2019 menyebut "rumah beserta tanahnya, dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp30.000.000.000,00 (tiga puluh miliar rupiah) atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi)". Huruf d memakai ambang yang sama untuk apartemen dan kondominium, tetapi dengan luas bangunan lebih dari 150 meter persegi. Pasal 2 ayat (2) huruf a menetapkan pajaknya 1 persen dari harga jual tidak termasuk pajak pertambahan nilai dan pajak penjualan atas barang mewah.

Menghitung ambang rumah mewah di daerahmu

Ambang pertama tadi bisa kamu hitung sendiri, dan hasilnya berguna karena ia memberi skala. Yang dibutuhkan hanya satu angka lagi: harga rumah umum yang ditetapkan pemerintah pusat.

Angka itu ada di Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026, yang membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah dengan harga jual paling banyak yang berbeda-beda. Kalikan lima belas, dan kamu mendapat ambang bawah rumah mewah untuk wilayah itu. Kalikan tiga, dan kamu mendapat batas bawah rumah menengah.

Dua catatan supaya kamu tidak salah memakai tabel ini. Pertama, angka pada kolom kedua adalah harga jual paling banyak untuk rumah umum tapak dalam fasilitasi pemerintah pusat, bukan harga pasar rumah termurah di wilayah itu. Kedua, klasifikasi Pasal 21E dipakai dalam konteks kewajiban hunian berimbang pengembang, bukan sebagai label yang wajib dicantumkan pada tiap unit yang dijual. Tidak ada aturan yang melarang siapa pun menulis kata "mewah" di spanduk.

Yang tabel ini berikan adalah skala yang jujur. Sebuah unit tipe 36 yang ditawarkan pada harga tiga ratus juta rupiah di Jawa bahkan belum menyentuh batas bawah rumah menengah, apalagi rumah mewah yang ambangnya hampir Rp2,5 miliar. Itu bukan penilaian tentang kualitasnya; itu penempatan posisi menurut angka yang dipakai negara.

Kenapa mewah tidak bisa ditempel ke angka 36

Sekarang lihat jaraknya dari sisi ukuran, karena inilah yang paling sering dipakai orang untuk merasa keliru.

Satu-satunya ambang resmi yang memakai luas bangunan adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 92/PMK.03/2019, dan angkanya 400 meter persegi untuk rumah beserta tanahnya. Unit tipe 36 berada sekitar sebelas kali lipat di bawah angka itu. Untuk apartemen dan kondominium ambangnya 150 meter persegi, dan unit 36 meter persegi masih sekitar empat kali lipat di bawahnya.

Dari sisi harga jaraknya lebih lebar lagi. Ambang hunian mewah untuk pajak penjualan atas barang mewah adalah Rp30 miliar, sekitar dua belas kali lipat dari ambang rumah mewah menurut Peraturan Pemerintah untuk wilayah Jawa. Jadi bahkan rumah yang sudah tergolong mewah menurut aturan perumahan pun belum tentu tergolong mewah menurut aturan pajak.

Kesimpulan praktisnya sederhana. Kata "mewah" yang menempel pada unit tipe 36 di materi pemasaran tidak merujuk pada satu pun definisi resmi. Ia merujuk pada sesuatu yang lain, dan tugasmu adalah menanyakan pada apa. Biasanya jawabannya jatuh ke salah satu dari tiga hal: luas tanahnya, spesifikasi bangunannya, atau fasilitas kawasannya. Ketiganya bisa diukur, dan ketiganya wajib tertulis.

Perlu ditambahkan satu hal yang tidak berubah oleh sebutan apa pun. Pasal 14 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 menetapkan bahwa ketentuan umum standar rumah paling sedikit memenuhi aspek keselamatan bangunan, kebutuhan minimum ruang, dan aspek kesehatan bangunan. Penjelasan Pasal 14 ayat (4) huruf c menyebut perancangan rumah dilaksanakan sesuai ketentuan arsitektur, struktur, mekanikal, dan elektrikal beserta perpipaan. Rumah yang disebut mewah tetapi tidak memenuhi ketiga aspek itu bukan sedang mewah, melainkan sedang tidak memenuhi standar.

Besaran yang benar-benar bisa diukur

Kalau kata sifatnya tidak bisa diuji, besarannya bisa. Berikut daftar yang bisa kamu minta angkanya, semuanya berupa hal yang memang ada dokumennya.

Perhatikan bahwa empat dari tujuh baris itu bukan permintaan tambahan yang mengada-ada. Keempatnya adalah kewajiban yang sudah dipasang peraturan pada informasi pemasaran, dan bagian berikutnya menjelaskannya lebih rinci.

Untuk luas tanah, satu hitungan cepat cukup menggambarkan bedanya. Unit 36 di atas kaveling 72 meter persegi menyisakan 36 meter persegi untuk halaman depan, samping, dan belakang. Unit 36 yang sama di atas kaveling 120 meter persegi menyisakan 84 meter persegi, lebih dari dua kali lipat. Yang kedua punya ruang pengembangan yang nyata; yang pertama hampir tidak. Cara membaca angka setelah garis miring, denah lazimnya, dan cara memverifikasi luas riil di dokumen sudah kami bahas tuntas di rumah tipe 36, jadi halaman ini tidak mengulanginya.

Untuk spesifikasi bangunan, mintalah daftarnya dalam bentuk tabel per pekerjaan, bukan kalimat pemasaran. Kalimat seperti "material premium" tidak bisa diperiksa. Baris seperti "dinding bata ringan tebal 10 cm diplester dua sisi" bisa diperiksa dengan mata dan meteran pada unit contoh.

Sepuluh hal yang wajib ada di brosurnya

Bagian ini yang paling jarang diketahui pembeli, padahal paling cepat dipakai. Materi pemasaran perumahan bukan ruang bebas. Isinya diatur, dan daftarnya tertutup.

Pasal 22D ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 menyatakan bahwa informasi pemasaran disampaikan kepada masyarakat dengan memuat paling sedikit sepuluh hal:

1. nomor surat keterangan rencana kabupaten atau kota;
2. nomor sertipikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan atau pemilik tanah yang dikerjasamakan dengan pelaku pembangunan;
3. surat dukungan dari bank atau bukan bank;
4. nomor dan tanggal pengesahan untuk pelaku pembangunan berbadan hukum, atau nomor identitas untuk pelaku pembangunan orang perseorangan, serta identitas pemilik tanah yang bekerja sama;
5. nomor dan tanggal penerbitan persetujuan bangunan gedung;
6. rencana tapak perumahan atau rumah susun;
7. spesifikasi bangunan dan denah rumah, atau gambar bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan bagian dalam bangunan, dan denah satuan rumah susun;
8. harga jual rumah atau satuan rumah susun;
9. informasi yang jelas mengenai prasarana, sarana, dan utilitas umum yang dijanjikan pelaku pembangunan; dan
10. informasi yang jelas mengenai bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama untuk pembangunan rumah susun.

Ayat (2) menambahkan bahwa bila sertipikat pada butir kedua berupa hak guna bangunan di atas hak atas tanah lainnya, nomor perjanjian antara pemegang hak atas tanah lainnya dengan pemegang hak guna bangunan harus dicantumkan. Ayat (3) sampai ayat (5) menyebut penyampaiannya dilakukan lewat media cetak dan atau media elektronik, dan media cetak yang dimaksud "dapat berupa brosur, selebaran, spanduk, dan/atau iklan di media massa".

Jadi kewajiban itu melekat pada brosurnya sendiri, bukan pada penjelasan lisan tenaga pemasaran. Butir ketujuh adalah yang paling berguna untuk menguji kata mewah, karena spesifikasi bangunan dan denah harus ada di sana, bukan menyusul.

Yang mengikat bukan brosur, melainkan perjanjiannya

Brosur menentukan apa yang boleh dijanjikan. Yang menentukan apa yang bisa kamu tuntut adalah perjanjiannya.

Pasal 22 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 menetapkan bahwa perjanjian pendahuluan jual beli dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas lima hal: status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Untuk rumah tunggal atau rumah deret, 20 persen itu dihitung dari seluruh jumlah unit rumah dalam perumahan yang direncanakan, dan menurut Pasal 22I ayat (8) angkanya mengacu pada laporan konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.

Pasal 22J menetapkan sebelas hal yang paling sedikit harus dimuat perjanjian itu, dimulai dari identitas para pihak dan uraian objek perjanjian, lalu harga dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya perjanjian, serta penyelesaian sengketa. Uraian lengkap syarat dan isi perjanjian ini beserta risikonya kami taruh di PPJB adalah.

Tiga pasal berikutnya memberi kamu posisi tawar yang konkret, dan ketiganya jarang disebut di meja pemasaran.

• Pasal 22K ayat (1) dan ayat (2): calon pembeli berhak mempelajari naskah perjanjian sebelum menandatanganinya, dalam jangka waktu paling singkat tujuh hari kerja. Ayat (3) menegaskan perjanjian itu ditandatangani di hadapan notaris.
• Pasal 22L ayat (1): pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih dari 80 persen kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan perjanjian pendahuluan jual beli.
• Pasal 22H ayat (1) dan ayat (2): bila pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan atau jadwal penandatanganan perjanjian yang sudah disampaikannya, calon pembeli dapat membatalkan pembelian, dan seluruh pembayaran yang diterima harus dikembalikan sepenuhnya.

Satu catatan hukum yang perlu kamu ketahui supaya tidak salah mengutip. Aturan sistem perjanjian pendahuluan jual beli yang dulu berupa Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 sudah berstatus tidak berlaku karena dicabut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Jadi kalau ada pihak yang menyodorkan peraturan menteri itu sebagai dasar, dasarnya sudah pindah ke peraturan pemerintah. Catatan yang sama sudah kami buat di rumah cluster.

Pasal 22K ayat (4) menambahkan hal yang berguna bila unitnya masuk kategori rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah: honorarium jasa hukum notaris ditetapkan sebesar satu per mil dari harga jual rumah umum yang ditetapkan pemerintah pusat. Pos-pos biaya notaris pada transaksi umumnya kami uraikan di biaya notaris jual beli rumah.

Menguji klaim mewah dalam satu kunjungan

Urutan ini bisa diselesaikan dalam satu kali datang, dan disusun supaya kamu gugur di langkah murah lebih dulu.

1. Tanyakan harga jualnya lebih dulu, lalu bandingkan dengan tabel ambang. Kalau harganya di bawah tiga kali harga rumah umum wilayah itu, unit tersebut secara klasifikasi bahkan belum masuk rumah menengah. Ini bukan penilaian kualitas, hanya penempatan posisi.
2. Minta brosur dan cocokkan dengan sepuluh butir Pasal 22D ayat (1). Yang paling penting butir kelima, keenam, ketujuh, dan kesembilan: nomor persetujuan bangunan gedung, rencana tapak, spesifikasi bangunan dan denah, serta janji prasarana, sarana, dan utilitas umum.
3. Minta spesifikasi per pekerjaan, bukan kata sifat. Pondasi, struktur, dinding, plesteran, lantai, kusen, daun pintu dan jendela, rangka dan penutup atap, plafon, sanitair, instalasi listrik, dan instalasi air. Minta merek atau tipe bila disebut, karena itu yang bisa diadu dengan barang terpasang.
4. Ukur unit contohnya sendiri. Bawa meteran, ukur sisi luar dinding, dan cocokkan dengan denah. Selisih kecil wajar karena luas lantai dihitung sampai sisi luar dinding, selisih besar tidak.
5. Cek luas tanah dan sisa lahannya. Kurangi luas kaveling dengan tapak bangunan, lalu lihat apakah sisanya benar-benar bisa dipakai atau hanya berupa jalur sempit di samping.
6. Minta nomor sertipikat hak atas tanahnya dan periksa jenis haknya. Kalau berupa hak guna bangunan di atas hak atas tanah lainnya, minta juga nomor perjanjiannya sesuai Pasal 22D ayat (2).
7. Tanyakan status persetujuan bangunan gedung. Nomor dan tanggalnya wajib ada di informasi pemasaran, dan perbedaannya dengan izin lama dijelaskan di IMB dan PBG.
8. Tanyakan siapa yang mengelola dan mengurus fasilitas kawasan. Fasilitas sering menjadi alasan sebutan mewah, tetapi biaya perawatannya menempel padamu tiap bulan. Logikanya kami bahas di rumah cluster.
9. Ambil waktu tujuh hari kerja itu. Pasal 22K ayat (2) memberi hak mempelajari naskah perjanjian paling singkat tujuh hari kerja, dan hak itu tidak perlu diminta dengan sungkan.

Kalau setelah semua itu kamu menyimpulkan bahwa yang membuat unitnya menarik memang spesifikasi dan tanahnya, keputusanmu berdiri di atas angka. Kalau yang tersisa hanya kata sifat, kamu juga sudah tahu apa yang kamu bayar. Kerangka menilai kawasan secara lebih luas ada di cara menilai perumahan dan apartemen, perbandingan ruang dengan tipe di atasnya ada di rumah tipe 45 dan rumah tipe 54, sedangkan asal-usul batas bawah rentang tipe rumah bersubsidi ada di rumah type 21. Pos pajak yang menempel pada transaksinya ada di pajak jual beli rumah.

Terakhir, cara memastikan angka di halaman ini masih berlaku. Buka halaman produk hukum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 di Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman dan periksa apakah ada entri yang menyatakan keputusan itu dicabut; kalau harga rumah umumnya berubah, seluruh kolom ambang pada tabel di atas ikut bergeser karena ia hasil perkalian. Untuk sisi pajak, buka halaman Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.03/2021 dan Nomor 92/PMK.03/2019 di basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan, lalu periksa blok status peraturannya. Pada tanggal pemeriksaan, keduanya berstatus berlaku, dan yang tercatat hanya perubahan Lampiran I oleh Peraturan Menteri Keuangan Nomor 15/PMK.03/2023 yang tidak mengubah entri hunian mewah.