Harga apartemen di Bandung: satu angka resmi per meter, lima tagihan pajak berbeda

Satu angka per meter yang punya dasar hukum

Pertanyaan "berapa harga apartemen di Bandung" hampir selalu dijawab dengan satu angka rata-rata yang terdengar meyakinkan. Masalahnya, angka itu jarang punya sumber yang bisa dibuka. Indonesia tidak memiliki basis data transaksi properti terbuka untuk umum, sehingga tidak ada lembaga negara maupun swasta yang bisa menerbitkan harga pasar apartemen per meter persegi untuk sebuah kota dan mempertanggungjawabkannya. Halaman ini karena itu tidak menerbitkan tabel harga pasar per kawasan, dan itu keputusan sadar, bukan kelalaian.

Yang bisa kami sajikan adalah satu-satunya angka rupiah per meter persegi untuk Bandung yang punya nomor, tanggal, dan naskah. Ia berasal dari program pemerintah, bukan dari pasar.

Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat memuat daftar 37 provinsi beserta harga jual satuan rumah susun umum paling banyak. Nomor 12 pada daftar itu berbunyi "Jawa Barat, kecuali Kota Depok, Kabupaten/Kota Bogor, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan Rp12.500.000 per meter persegi dan Rp562.500.000 per unit untuk luas lantai 45 meter persegi. Kota Bandung, Kota Cimahi, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat, dan Kabupaten Sumedang tidak ada dalam daftar kecualian itu, jadi angka tersebut berlaku untuk seluruhnya.

Sebelum memakainya, satu uji kelayakan yang bisa kamu ulangi sendiri. Kolom per unit pada seluruh 37 baris selalu sama persis dengan kolom per meter persegi dikali 45. Rp12.500.000 dikali 45 menghasilkan Rp562.500.000, Rp12.000.000 menghasilkan Rp540.000.000, dan seterusnya sampai baris Papua Pegunungan yang Rp28.000.000 menghasilkan Rp1.260.000.000. Keteraturan aritmetika itu berlaku tanpa kecuali, dan itulah yang membuat pembacaan tabelnya bisa dipercaya. Kalau kamu mengekstrak berkasnya sendiri lalu menemukan satu baris yang tidak memenuhi pola tersebut, hampir pasti pembacaanmu yang meleset, bukan naskahnya.

Perhatikan posisi Jawa Barat. Di luar wilayah Jabodetabek yang dikeluarkan dan diberi angkanya sendiri, Jawa Barat adalah provinsi dengan langit-langit tertinggi di Pulau Jawa, di atas Jawa Tengah dan Yogyakarta, dan Rp1.500.000 per meter persegi di atas Jawa Timur. Untuk unit 36 meter persegi, selisih dengan Jawa Timur itu setara Rp54.000.000.

Cara memakai angka ini sederhana. Diktum KESATU huruf a Keputusan Menteri yang sama menetapkan luas lantai satuan rumah susun umum minimal 21 meter persegi sampai dengan 45 meter persegi. Kalikan luas unit yang kamu incar dengan Rp12.500.000, dan kamu memperoleh batas atas program untuk luas tersebut.

Sekali lagi, dan ini penting supaya kamu tidak salah pakai: angka itu bukan harga pasar dan bukan nilai wajar. Ia batas atas program bersubsidi. Unit komersial di kawasan yang sama bisa dan biasanya memang dijual jauh di atasnya. Kegunaan angka ini justru sebagai garis pembanding tetap: ketika sebuah unit ditawarkan pada rasio tiga atau empat kali angka tersebut, kamu punya alasan konkret untuk menanyakan apa yang sebenarnya kamu bayar, dan jawabannya biasanya lokasi, fasilitas, dan merek, bukan bangunannya.

Kalau kamu ingin melihat bagaimana metode snapshot pasar dikerjakan beserta keterbatasannya, dua halaman lain di sini sudah melakukannya untuk kota berbeda: harga apartemen di Semarang mencatat 60 unit dari satu portal dalam satu hari, dan harga apartemen di Jogja melakukan hal serupa per koridor. Alasan mengapa sebagian kota tidak layak diberi rata-rata dijelaskan di harga apartemen di Makassar. Pengantar umum tentang apa yang sebenarnya kamu beli ketika membeli unit apartemen ada di apartemen dan rumah susun.

Yang membedakan sarusun dari rumah tapak

Banyak calon pembeli menyamakan program rumah bersubsidi tapak dengan program satuan rumah susun umum, lalu memakai angka yang salah. Keduanya diatur dua keputusan menteri yang berbeda, ditetapkan pada tanggal yang sama, dan isinya sengaja tidak identik.

Tiga baris di tengah yang paling sering terlewat. Pertama, batas luas lantainya lebih lapang, sampai 45 meter persegi, bukan 36 meter persegi seperti rumah tapak. Kedua, suku bunga programnya 6 persen per tahun sepanjang tenor, bukan 5 persen. Selisih satu poin itu tertulis hitam di atas putih pada dua naskah yang berbeda, dan kami membaca keduanya untuk memastikannya. Ketiga, subsidi bantuan uang muka yang dikenal pada rumah tapak tidak hilang, melainkan diberlakukan secara konversi sebagai subsidi biaya proses dengan besaran yang sama.

Selisih bunga satu poin itu bukan hal kecil pada tenor panjang, dan sebaiknya kamu hitung sendiri sebelum membandingkan cicilan apartemen bersubsidi dengan cicilan rumah tapak bersubsidi. Alat hitungnya ada di kalkulator simulasi KPR, dan mekanisme kredit pemilikan apartemen beserta bedanya dari kredit rumah tapak dijelaskan di cara membeli apartemen dengan KPA.

Bandung yang mana, dan kenapa itu menentukan

Sampai di sini semuanya masih nasional. Lapisan berikutnya yang tidak, dan lapisan itulah yang kamu bayar setiap tahun seumur memiliki unit.

Kata "Bandung" pada iklan properti menutupi lima daerah otonom yang terpisah. Kota Bandung berdiri sendiri. Kota Cimahi adalah kota otonom yang menempel di sisi baratnya. Kabupaten Bandung beribu kota di Soreang, melingkari kota dari selatan dan timur. Kabupaten Bandung Barat beribu kota di Ngamprah, menampung kawasan permukiman besar di koridor Padalarang. Kabupaten Sumedang menampung Jatinangor, kawasan kampus yang sejak lama menjadi pasar hunian bertingkat sewa dan milik meskipun secara administratif bukan Bandung sama sekali.

Kelimanya memungut pajak daerah dengan Peraturan Daerah masing-masing, dan berikut naskah yang kami unduh serta baca untuk halaman ini:

• Kota Bandung: Perda Nomor 1 Tahun 2024, ditetapkan dan diundangkan 4 Januari 2024, sudah diubah dengan Perda Nomor 2 Tahun 2025 tanggal 15 April 2025.
• Kota Cimahi: Perda Nomor 8 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan 29 Desember 2023, tanpa entri perubahan pada blok statusnya.
• Kabupaten Bandung: Perda Nomor 10 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan di Soreang pada 27 Desember 2023, sudah diubah dengan Perda Nomor 9 Tahun 2025 tanggal 28 Juli 2025.
• Kabupaten Bandung Barat: Perda Nomor 1 Tahun 2024, ditetapkan dan diundangkan di Ngamprah pada 3 Januari 2024, sudah diubah dengan Perda Nomor 2 Tahun 2025 tanggal 24 Juli 2025.
• Kabupaten Sumedang: Perda Nomor 1 Tahun 2024, ditetapkan dan diundangkan 4 Januari 2024, sudah diubah dengan Perda Nomor 6 Tahun 2025 tanggal 12 Juni 2025.

Satu unit, lima jawaban untuk PBB

Sekarang bagian yang membuat pertanyaan daerah tadi bukan formalitas. Untuk unit yang nilainya persis sama, kelima daerah menagih dengan tarif yang berbeda jauh, dan sebarannya paling lebar di antara semua kawasan metropolitan yang pernah kami bandingkan.

Angka 0,5 persen di baris terakhir layak diperhatikan, karena itu bukan angka sembarangan. Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menetapkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan paling tinggi 0,5 persen. Jadi Kabupaten Bandung Barat duduk tepat di langit-langit yang diizinkan undang-undang, sementara Kota Bandung memungut seperlimanya. Untuk objek yang sama, tarif Bandung Barat lima kali tarif Kota Bandung.

Kota Cimahi punya keganjilan yang menarik untuk pembeli tanah kecil tetapi tidak relevan untuk apartemen: pita pertamanya 0 persen untuk nilai objek pajak sampai Rp60.000.000. Unit apartemen terkecil sekalipun, 21 meter persegi pada batas program, sudah bernilai Rp262.500.000, jadi pita nol itu tidak akan pernah kamu sentuh. Yang justru berguna bagi pemilik unit di Cimahi adalah nilai pengurangnya, Rp15.000.000, di atas Rp10.000.000 yang dipakai ketiga kabupaten.

Tarif dan pengurang belum menjawab berapa yang ditagih. Kelima Perda memakai pola yang sama: dasar pengenaan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari nilai jual objek pajak setelah dikurangi pengurang, dan besaran persentasenya diserahkan kepada Peraturan Wali Kota atau Peraturan Bupati. Kami tidak berhasil memverifikasi naskah peraturan pelaksana itu untuk kelima daerah pada tanggal pemeriksaan, jadi yang disajikan adalah rentangnya. Tabel berikut memakai contoh unit 36 meter persegi pada batas program, yaitu nilai jual objek pajak diasumsikan Rp450.000.000.

Bacalah tabel itu sebagai batas atas dan batas bawah, bukan sebagai tagihan. Yang bisa disimpulkan dengan aman ada dua. Pertama, di dalam satu daerah, rentangnya lima kali lipat dan yang menentukan bukan tarif melainkan satu persentase yang diatur di luar Perda. Kedua, antardaerah, selisihnya bisa lebih besar lagi: pada persentase yang sama, unit di Bandung Barat menanggung sekitar lima kali unit yang identik di Kota Bandung. Untuk hunian yang kamu pegang sepuluh atau dua puluh tahun, itu jumlah yang pantas masuk hitungan sejak awal, bukan kejutan tahunan.

Satu catatan teknis yang perlu kamu ketahui supaya tidak salah menerapkan tabel Cimahi. Perda Kota Cimahi menulis pitanya berdasarkan "ketetapan NJOP", dan naskahnya tidak menegaskan apakah pita itu dipilih dari nilai kotor sebelum pengurang atau dari dasar pengenaan setelah persentase diterapkan. Kami memakai nilai kotor untuk memilih pitanya karena itu pembacaan yang paling lazim, dan menyebutnya di sini supaya kamu bisa menanyakannya kalau angkamu tidak cocok. Cara nilai jual objek pajak dibentuk dijelaskan di cara menghitung NJOP, dan bagaimana nilai satuan rumah susun dipisahkan dari tanah bersama sudah diuraikan panjang di harga apartemen di Jogja, jadi halaman ini tidak mengulanginya.

Angka yang sudah berubah dan yang belum bisa dipastikan

Bagian ini kami tulis karena tabel di atas akan menyesatkan kalau kamu memverifikasinya dengan cara yang salah, yaitu membuka naskah asli Perda lalu berhenti di situ.

Kabupaten Sumedang adalah contohnya. Kalau kamu membuka Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 dan membaca Pasal 8, kamu akan menemukan tiga pita: 0,3 persen untuk nilai sampai Rp1 miliar, 0,33 persen untuk nilai di atas Rp1 miliar sampai Rp3 miliar, dan 0,35 persen untuk nilai di atas Rp3 miliar. Angka-angka itu sudah tidak berlaku. Butir 1 Pasal I Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2025, yang diundangkan pada 12 Juni 2025, mengganti seluruh Pasal 8 menjadi tarif tunggal 0,3 persen untuk semua nilai, dengan lahan produksi pangan dan ternak tetap 0,1 persen. Artinya unit mahal di Jatinangor kini justru dikenai tarif yang sama dengan unit murah, dan siapa pun yang menyalin angka 0,33 atau 0,35 persen dari naskah aslinya akan salah.

Kami melakukan pemeriksaan yang sama pada dua Perda perubahan lainnya, dan hasilnya berlawanan. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 2 Tahun 2025 menyentuh Pasal 1, 29, 55, 56, 60, 62, 63, 69, 75, 77, 85, 92, dan 93; pasal-pasal tarif dan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan tidak ada dalam daftar itu. Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2 Tahun 2025 menyentuh Pasal 20, 31, 58, 63, 73, serta Lampiran I dan II; pasal tarifnya juga tidak disentuh. Jadi angka Kota Bandung dan Bandung Barat pada tabel di atas memang yang berlaku.

Satu daerah tidak bisa kami pastikan, dan itu perlu kamu ketahui. Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Nomor 9 Tahun 2025 tercatat mengubah Perda Nomor 10 Tahun 2023, halaman produk hukumnya terbuka normal, dan judul serta tanggalnya terverifikasi. Tetapi tautan unduh naskahnya pada basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan membalas kesalahan berkas tidak ditemukan pada dua kali percobaan, sehingga kami tidak bisa membaca daftar pasal yang diubahnya. Karena itu angka 0,3 persen untuk Kabupaten Bandung pada halaman ini bersumber dari naskah 2023, dan sebelum kamu memakainya untuk keputusan besar, konfirmasikan ke Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Bandung apakah tarif tersebut masih berlaku setelah perubahan 2025. Kami memilih menyampaikannya begini alih-alih diam, karena angka yang tidak bisa diperiksa tidak boleh disajikan seolah-olah sudah pasti.

Yang menempel saat akad

Di luar harga unit, ada satu pos yang selalu muncul, besarnya puluhan juta, dan tidak bisa dicicil lewat kredit pemilikan apartemen: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Di sinilah kelima daerah justru seragam, dan keseragaman itu punya penjelasan. Kelimanya menetapkan tarif 5 persen, yang merupakan tarif tertinggi yang diizinkan Pasal 47 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Kelimanya juga menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, yang merupakan besaran paling sedikit menurut Pasal 46 ayat (5) undang-undang yang sama, dan Rp300.000.000 untuk hibah wasiat atau waris satu derajat, yang juga besaran paling sedikit menurut ayat berikutnya. Dengan kata lain, pada Bea Perolehan Hak setiap daerah di Bandung Raya memilih tarif tertinggi yang boleh dan pengurang terendah yang boleh, sementara pada Pajak Bumi dan Bangunan mereka berpencar dari seperlima langit-langit sampai tepat di langit-langitnya.

Terapkan pada contoh yang sama. Untuk unit 36 meter persegi senilai Rp450.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp370.000.000 dan pokoknya Rp18.500.000. Angka itu sama di kelima daerah. Perlu dicatat bahwa yang dipakai adalah nilai perolehan, dan bila nilai perolehan lebih rendah daripada nilai jual objek pajak maka nilai jual objek pajak yang dipakai, sehingga menuliskan harga transaksi lebih rendah di akta tidak menurunkan tagihan.

Yang juga perlu kamu perhatikan adalah tanggalnya. Perda Kota Bandung menetapkan saat terutangnya Bea Perolehan Hak untuk jual beli pada tanggal perjanjian pengikatan jual beli dibuat dan ditandatangani, bukan pada tanggal akta jual beli, dan rumusan serupa dipakai daerah lain. Untuk apartemen, jarak antara kedua tanggal itu bisa bertahun-tahun karena unit sering dijual sebelum menaranya selesai. Beda kedua dokumen itu ada di PPJB adalah dan AJB adalah, sedangkan mekanisme bea perolehan haknya di BPHTB adalah serta hubungannya dengan nilai jual objek pajak di NJOP, PBB, dan BPHTB.

Sesudah akad, pos yang berjalan tiap bulan justru yang paling menentukan keterjangkauan jangka panjang, dan hampir tidak pernah masuk iklan. Rinciannya ada di biaya kepemilikan apartemen, dan dasar hukum iuran pengelolaannya di IPL apartemen adalah.

Menyusun angkamu sendiri

Halaman ini tidak memberimu satu angka harga pasar, dan itu memang tidak bisa diberikan siapa pun secara bertanggung jawab. Yang bisa diberikan adalah urutan kerja yang hasilnya lebih berguna daripada rata-rata mana pun.

1. Tetapkan daerah pemungutnya lebih dulu. Kota Bandung, Cimahi, Kabupaten Bandung, Bandung Barat, atau Sumedang, dibuktikan dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang, bukan dengan nama kawasan pemasaran.
2. Hitung rasio penawaran terhadap Rp12.500.000 per meter persegi. Bagi harga penawaran dengan luas unitnya, lalu bandingkan. Rasio itu bukan penilaian benar atau salah; ia hanya menunjukkan seberapa jauh unit tersebut dari langit-langit program, dan memberimu pertanyaan yang tepat untuk diajukan.
3. Kumpulkan minimal lima unit pembanding di koridor yang sama, bukan di kota yang sama. Bandung bukan satu pasar, dan koridor Dago berbeda pasar dari Padalarang maupun Jatinangor.
4. Samakan satuannya. Selalu bekerja dalam rupiah per meter persegi luas unit, dan catat lantainya, karena unit yang sama di lantai berbeda bukan pembanding yang setara.
5. Periksa dokumennya sebelum harganya. Status tanah bersama, akta pemisahan, dan bentuk bukti kepemilikan satuan menentukan nilai jual kembali jauh lebih besar daripada selisih harga penawaran. Uraiannya ada di rumah susun.
6. Hitung tiga angka berulang. Pajak tahunan sesuai tabel di atas, iuran pengelolaan per bulan, dan dana cadangan perbaikan. Ketiganya berjalan seumur kepemilikan dan tidak pernah masuk perhitungan cicilan.
7. Sediakan Bea Perolehan Hak dalam bentuk tunai, sekitar 5 persen dari nilai perolehan setelah pengurang Rp80.000.000, dan siapkan sejak tahap perjanjian pengikatan jual beli karena di situlah kewajibannya lahir.
8. Beri tanggal pada setiap angka yang kamu catat, termasuk angka dari halaman ini, lalu periksa ulang ketika kamu benar-benar akan bertransaksi.

Cara memeriksa ulangnya sendiri juga sederhana. Untuk angka pusat, buka halaman produk hukum Kepmen 1721/KPTS/M/2026 di basis data hukum Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, lalu periksa blok relasi peraturannya. Saat kami periksa, blok itu mencatat bahwa keputusan ini mencabut Kepmen Nomor 23/KPTS/M/2026, tanpa entri yang menyatakan keputusan ini sendiri dicabut. Untuk angka daerah, buka halaman Perda daerahmu di basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan, periksa blok Status Peraturan, lalu buka naskah perubahannya dan cari daftar pasal yang diubah. Jangan berhenti pada badge statusnya, karena Perda yang berstatus berlaku pun bisa sudah kehilangan pasal tarifnya, persis seperti yang terjadi pada Sumedang.

Kalau perbandinganmu meluas ke kota lain, angka provinsi untuk Jawa Timur bisa kamu pakai lewat harga apartemen Surabaya, sementara pembanding rumah tapak di kawasan yang sama ada di harga rumah di Bandung, dan sisi programnya di rumah subsidi Bandung serta rumah subsidi Cimahi.