Rumah subsidi Bandung: batas harga, pajak daerah, dan izin Kawasan Bandung Utara

Dua angka yang berlaku di Bandung

Program rumah subsidi ditetapkan pemerintah pusat. Angkanya tidak ditentukan pengembang, tidak mengikuti harga pasar setempat, dan tidak berubah karena Bandung ibu kota provinsi. Ada dua angka yang perlu kamu pegang sebelum melihat unit mana pun.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia ke dalam lima kelompok wilayah. Kelompok 1 memuat Sumatera di luar tiga pengecualian, serta "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi", dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Tidak ada satu pun nama daerah di Jawa Barat selain Bogor, Depok, dan Bekasi yang disebut di seluruh lampiran itu, jadi angka yang berlaku di Kota Bandung dan sekitarnya adalah Rp166.000.000.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 mencakup "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat", dengan batas Rp8.500.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Batas untuk kategori satu orang peserta Tapera juga Rp10.000.000. Tabel yang sama masih terpasang di halaman produk KPR FLPP BP Tapera saat kami periksa pada 3 September 2026.

Perhatikan bahwa Rp166.000.000 adalah batas atas, bukan harga yang seharusnya. Pasal 3 ayat (3) Permen PKP 5/2025 juga menegaskan harga jual pemilikan Rumah Umum dihitung tanpa memperhitungkan pajak pertambahan nilai, dan halaman produk BP Tapera menyebut pembelian lewat skema KPR FLPP bebas PPN. Jadi angka itu bukan harga sebelum PPN yang boleh ditambah pengembang.

Kalau ada penawaran "rumah subsidi" di Bandung dengan harga di atas Rp166.000.000, ada yang perlu ditanyakan secara tertulis. Cara mencari lokasi proyek lewat kanal resmi dan membaca tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi, sedangkan uraian empat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi. Perbandingannya dengan daerah yang justru dikecualikan ke kelompok 4 bisa kamu lihat di rumah subsidi Depok, yang plafon harganya Rp185.000.000 dan batas penghasilannya Rp12.000.000 serta Rp14.000.000 padahal jaraknya ke Bandung tidak jauh.

Konsekuensi praktis dari plafon yang sama dengan daerah lain di Jawa bukan kabar baik atau buruk, hanya kenyataan yang perlu diantisipasi. Unit yang benar-benar bisa dijual pada Rp166.000.000 cenderung berada makin jauh dari pusat kegiatan, dan di kawasan Bandung itu berarti melebar ke pinggiran. Jangan menilai sebuah proyek dari jarak lurus di peta, melainkan dari waktu tempuh nyata pada jam sibuk. Batas luas unitnya juga perlu dipegang: Diktum KESATU Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Riwayat perubahan angka luas ini ada di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.

Perda pajak Bandung yang sudah diubah

Inilah yang membedakan Bandung dari kota lain di klaster ini. Sebagian besar kota menerbitkan satu Peraturan Daerah pajak pada 2023 atau 2024 lalu membiarkannya. Kota Bandung tidak. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang ditetapkan dan diundangkan pada 4 Januari 2024, sudah diubah dengan Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 2 Tahun 2025 yang ditetapkan 15 April 2025. Kedua naskahnya berstatus Berlaku pada basis data peraturan BPK saat kami periksa, dan halaman Perda 1 Tahun 2024 memuat blok relasi "Diubah dengan" yang menunjuk Perda Nomor 2 Tahun 2025.

Pertanyaan yang penting bagi calon pembeli rumah subsidi bukan "apakah diubah", melainkan "apa yang diubah". Kami membaca naskah perubahannya. Pasal I Perda Nomor 2 Tahun 2025 mengubah, menghapus, atau menyisipkan ketentuan pada Pasal 1, 29, 55, 56, 60, 62, 63, 69, 73, 75, 77, 85, 92, dan 93. Pasal 8, 9, dan 10 yang mengatur dasar pengenaan dan tarif PBB-P2 tidak ada dalam daftar itu, dan Pasal 12 sampai Pasal 16 yang mengatur BPHTB juga tidak. Artinya tarif pajak yang menempel di rumahmu tidak berubah karena Perda 2025 itu.

Yang berubah dan menyentuh urusan rumah hanya satu, dan bentuknya halus. Pasal 85 ayat (3) mengatur kondisi objek pajak yang bisa menjadi alasan Wali Kota memberi keringanan, pengurangan, pembebasan, atau penundaan pembayaran. Pada naskah 2024, ayat itu berbunyi kondisi tersebut "paling sedikit berupa" lahan pertanian yang sangat terbatas, tanah dan bangunan yang ditempati wajib pajak dari golongan tertentu, nilai objek pajak sampai dengan batas tertentu, dan objek pajak yang terdampak bencana alam, kebakaran, huru-hara, atau kerusuhan. Pada naskah 2025, dua kata "paling sedikit" dihapus, sehingga kalimatnya menjadi kondisi tersebut "berupa" daftar yang sama.

Perbedaan dua kata itu bukan kosmetik. "Paling sedikit" berarti daftarnya minimum dan masih terbuka untuk kondisi lain; tanpa frasa itu, daftarnya menjadi tertutup. Kabar baiknya, dua pintu yang paling relevan untuk pemilik rumah subsidi tetap ada di dalam daftar, yaitu tanah dan bangunan yang ditempati wajib pajak dari golongan tertentu, serta nilai objek pajak sampai dengan batas tertentu. Yang hilang adalah ruang untuk kondisi yang tidak disebutkan. Ayat (4) tetap menyerahkan administrasi dan tata caranya kepada Peraturan Wali Kota, jadi jalur ini tetap bersifat permohonan, bukan potongan otomatis.

Satu ketentuan lain di pasal yang sama layak kamu ketahui meski bukan tentang pajak tahunan. Pasal 85 ayat (6) huruf b menyebut bangunan gedung tertentu dapat memperoleh insentif berupa keringanan retribusi PBG, yaitu bangunan fungsi hunian berupa rumah tinggal sederhana dan rumah sangat sederhana. Perlu jujur soal batasnya: ayat (7) hanya merinci besaran keringanan untuk bangunan gedung cagar budaya, sedangkan besaran untuk rumah sederhana tidak dicantumkan dalam Perda. Jadi pintunya dibuka di tingkat Perda tetapi angkanya harus dicari di Peraturan Wali Kota. Penjelasan umum tentang bagaimana retribusi PBG dihitung ada di biaya retribusi PBG.

PBB dan BPHTB Kota Bandung

Batas harga dan batas penghasilan ditetapkan pusat, tetapi pajak yang kamu bayar saat akad dan setiap tahun sesudahnya ditetapkan daerah. Untuk Kota Bandung, angkanya begini.

PBB-P2 setiap tahun

Pasal 8 ayat (3) Perda Kota Bandung Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan NJOP tidak kena pajak Rp25.000.000 untuk setiap wajib pajak, dan ayat (4) menegaskan bahwa kalau kamu memiliki lebih dari satu objek PBB-P2 di dalam kota, pengurang itu hanya diberikan atas salah satunya untuk setiap tahun pajak. Angka Rp25.000.000 ini lebih besar daripada yang dipakai banyak kota lain, dan langsung memperkecil dasar pengenaan.

Pasal 10 ayat (1) menetapkan tarif PBB-P2 hanya dalam dua jenjang, yaitu 0,1 persen untuk NJOP sampai dengan Rp1.000.000.000 dan 0,2 persen untuk NJOP di atas Rp1.000.000.000. Lahan produksi pangan atau ternak dikenai 0,05 persen menurut ayat (2). Struktur dua jenjang ini jauh lebih sederhana daripada daftar tujuh jenjang yang dipakai Kota Cimahi di sebelahnya, dan perbandingan angkanya kami taruh di rumah subsidi Cimahi supaya tidak diulang dua kali.

Simulasinya perlu satu asumsi yang harus disebut terbuka. Pasal 9 ayat (1) menetapkan NJOP yang dipakai untuk perhitungan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dan ayat (3) menyerahkan besaran persentase pastinya kepada Peraturan Wali Kota. Dengan asumsi 100 persen dan NJOP objek Rp180.000.000, dasar pengenaannya Rp155.000.000 dan pokok PBB-P2-nya sekitar Rp155.000 per tahun. Kalau persentase yang benar-benar dipakai lebih rendah dari 100 persen, angkanya ikut turun. Yang mengikat selalu yang tercetak di SPPT objek tersebut. Cara membaca SPPT ada di PBB rumah, dan cara memeriksa NJOP lewat kanal resmi ada di cek NJOP online.

BPHTB di hari akad

Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak yang memperoleh fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, tetapi dengan tambahan frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Frasa itu yang membuat pembebasannya tidak otomatis menyala.

Perda Kota Bandung Nomor 1 Tahun 2024 memang mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB lewat Pasal 12 ayat (4) huruf h. Namun ayat (5) menegaskan pengecualian itu berlaku untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota, dan ayat (6) menyatakan kriteria tersebut diselaraskan dengan kebijakan kemudahan perolehan rumah bagi MBR yang diatur menteri. Jadi rantainya bergantung pada Peraturan Wali Kota, bukan pada label subsidi di brosur.

Kalau pembebasan itu ternyata tidak berlaku untuk kasusmu, hitungannya lurus. Pasal 14 ayat (5) menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, dan Pasal 15 menetapkan tarif BPHTB 5 persen. Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya Rp86.000.000 dan pokok BPHTB-nya Rp4.300.000. Uang itu perlu tersedia tunai sebelum akta ditandatangani dan tidak bisa dicicil lewat KPR. Perlu dicatat juga bahwa Pasal 16 ayat (2) huruf a menetapkan saat terutang BPHTB untuk jual beli jatuh pada tanggal perjanjian pengikatan jual beli ditandatangani, dan ayat (3) baru memindahkannya ke tanggal akta jual beli kalau transaksinya memang tidak memakai PPJB. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia pakai kalkulator biaya beli rumah.

Lapisan izin di utara Bandung

Ada satu lapisan yang tidak ada di kota lain mana pun, dan ia berada di tingkat provinsi, bukan kota. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengendalian Kawasan Bandung Utara sebagai Kawasan Strategis Provinsi Jawa Barat, ditetapkan 10 Agustus 2016 dan berstatus Berlaku, mencabut Perda Provinsi Jawa Barat Nomor 1 Tahun 2008 yang mengatur hal yang sama sebelumnya.

Pasal 9 ayat (1) menyebut wilayah administratif Kawasan Bandung Utara meliputi Daerah Kabupaten Bandung, Daerah Kota Bandung, Daerah Kota Cimahi, dan Daerah Kabupaten Bandung Barat. Batas ekosistemnya pada Pasal 8 ayat (1) memakai punggung topografi yang menghubungkan puncak Gunung Burangrang, Gunung Masigit, Gunung Gedongan, Gunung Sunda, Gunung Tangkuban Parahu, dan Gunung Manglayang. Di dalam Kota Bandung, Pasal 11 ayat (2) menyebut kelurahan demi kelurahan, umumnya bagian yang berada di sebelah utara garis kontur 750 meter di atas permukaan laut, di antaranya di Kecamatan Mandalajati dan Kecamatan Sukasari. Karena kawasan yang sama juga menyentuh Kota Cimahi, konsekuensinya untuk pembeli di sana kami singgung di halaman rumah subsidi Cimahi.

Yang perlu kamu tahu sebagai pembeli ada pada Pasal 54 ayat (1): setiap orang yang melakukan pemanfaatan ruang di Kawasan Bandung Utara wajib memperoleh rekomendasi Gubernur dan izin pemanfaatan ruang dari Bupati atau Wali Kota. Ayat (2) menegaskan urutannya, yaitu rekomendasi Gubernur diajukan sebelum izin pemanfaatan ruang diterbitkan. Jadi ada dua pintu, bukan satu, dan urutannya tidak bisa dibalik.

Pasal 20 ayat (1) membagi kawasan itu menjadi tujuh zona pengendalian, dari Zona L-1 yang merupakan zona konservasi atau lindung utama sampai Zona B-2 yang merupakan zona pemanfaatan perkotaan. Untuk Zona L-1, Pasal 22 huruf e memuat larangan mendirikan bangunan atau menambah kawasan terbangun, dan huruf d memerintahkan penolakan permohonan perizinan baru untuk bangunan hunian di daerah rawan longsor, koridor alur Sesar Lembang, dan letusan gunung api. Definisi Zona L-1 sendiri mencakup, antara lain, koridor 250 meter kiri kanan Sesar Lembang dan lahan dengan kelerengan 40 persen atau lebih.

Pilihan rumah susun subsidi di Jawa Barat

Rumah tapak bukan satu-satunya bentuk yang dibiayai FLPP, dan di kota yang lahannya terbatas hal ini pantas dipertimbangkan. Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat, yang ditetapkan 6 Agustus 2026, mengatur satuan rumah susun umum secara tersendiri dengan batas harga per meter persegi per provinsi, bukan satu angka per unit.

Lampiran huruf A nomor 12 keputusan itu mencantumkan "Jawa Barat, kecuali Kota Depok, Kabupaten/Kota Bogor, dan Kabupaten/Kota Bekasi" pada Rp12.500.000 per m2, dengan padanan Rp562.500.000 untuk unit berluas lantai 45 m2. Diktum KESATU huruf a menetapkan luas lantai minimal 21 m2 dan sampai dengan 45 m2, Diktum KEDUA huruf e angka 1 menetapkan suku bunga 6 persen per tahun sepanjang tenor, dan huruf d menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun.

Jangan menukar dua kolom itu saat menaksir cicilan, karena bunganya memang berbeda. Kerangka hukum hunian vertikal, termasuk arti SHM Sarusun dan batas pengalihan satuan rumah susun umum, dibahas terpisah di panduan rumah susun.

Urutan memeriksa satu unit

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, basis data lokasi perumahan yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

Setelah itu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu seperti ini.

1. Pastikan alamat administrasinya sampai kelurahan dan kecamatan. Kawasan yang dipasarkan sebagai "Bandung" bisa berada di Kota Bandung, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat, atau Kota Cimahi, dan tiap daerah memungut pajaknya dengan Peraturan Daerah sendiri. Seluruh angka pajak di halaman ini hanya berlaku untuk unit yang benar-benar berada di dalam Kota Bandung.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp166.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m, sesuai Diktum KESATU dan Lampiran huruf A Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026.
3. Kalau lokasinya di utara, periksa Kawasan Bandung Utara lebih dulu. Minta rekomendasi Gubernur dan izin pemanfaatan ruang dari Pemerintah Kota, dua-duanya, sesuai Pasal 54 Perda Provinsi Jawa Barat Nomor 2 Tahun 2016.
4. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Minta bukti tertulisnya. Empat perubahan operasional yang dibawa keputusan itu kami bedah lebih panjang di rumah subsidi Sidoarjo.
5. Minta nama bank pelaksananya, lalu tanyakan tenornya. Diktum KEDUA huruf d menyebut jangka waktu paling lama 40 tahun, sedangkan halaman produk KPR FLPP BP Tapera yang kami buka pada 3 September 2026 masih menuliskan tenor cicilan maksimal 20 tahun. Jangan mengunci rencana cicilanmu pada salah satu angka itu sebelum ada konfirmasi tertulis dari bank.
6. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. Daftar lengkap syarat pemohon beserta dasar hukum tiap butirnya ada di syarat KPR subsidi.
7. Siapkan kas di luar plafon. Hitung BPHTB, jasa notaris atau PPAT, provisi, administrasi, dan balik nama di kalkulator biaya beli rumah.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Gambaran utuh program dan kewajiban setelah akad ada di panduan rumah subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan tanggal akses pada setiap sumber justru karena aturannya bergerak, dan Bandung adalah contohnya sendiri: Peraturan Daerah pajaknya berumur satu tahun tiga bulan sebelum diubah. Empat pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa blok status dan blok relasinya. Sebagai pembanding, halaman Kepmen PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023 pada JDIH yang sama menampilkan status Tidak Berlaku dengan blok relasi Dicabut Oleh yang menunjuk Kepmen Nomor 1722/KPTS/M/2026. Kalau ada sumber yang masih mendasarkan angkanya pada Kepmen 689, sumber itu belum diperbarui.
• Buka halaman Perda Kota Bandung Nomor 1 Tahun 2024 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan. Kalau muncul Perda perubahan yang lebih baru daripada Nomor 2 Tahun 2025, berarti ada lapisan lagi yang perlu dibaca, dan pasal tarif bisa saja ikut tersentuh kali ini.
• Buka halaman KPR FLPP di situs BP Tapera dan bandingkan tanggal pembaruannya dengan tanggal penetapan keputusan menteri terakhir. Kalau halaman produknya lebih tua, yang mengikat tetap naskah keputusannya, tetapi yang benar-benar tersedia adalah produk yang dilayani bank.
• Tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah Kota Bandung untuk tarif, persentase dasar pengenaan, dan pengecualian yang berlaku tahun berjalan, serta ke dinas penataan ruang untuk status Kawasan Bandung Utara di lokasi yang kamu incar.

Terakhir, cara membaca sumber yang beredar. Kabar tentang perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, dan penerapan angka yang sama pada wilayah tetangga bisa kamu bandingkan di rumah subsidi Cimahi.