Rumah subsidi Solo: batas harga dan beda pajak Surakarta dengan Sukoharjo

Dua angka yang berlaku di Solo

Program rumah subsidi ditetapkan pemerintah pusat, jadi angkanya tidak ditentukan pengembang dan tidak mengikuti harga pasar setempat. Ada dua angka yang perlu kamu pegang sebelum melihat unit mana pun di kawasan Solo, dan keduanya berasal dari dokumen yang berbeda.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 memuat "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi", dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Kota Surakarta dan seluruh kabupaten di sekitarnya berada di Jawa Tengah dan tidak termasuk satu pun pengecualian itu, jadi angka yang berlaku Rp166.000.000.^[2] Kami membaca Lampiran itu dari naskah PDF-nya sendiri, bukan dari ringkasan berita.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona penghasilan. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat", dengan batas Rp8.500.000 per bulan untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Batas untuk kategori satu orang peserta Tapera juga Rp10.000.000.^[4] Tabel yang sama muncul di halaman produk KPR FLPP BP Tapera saat kami periksa pada 7 Oktober 2026.^[11]

Satu catatan yang jarang disebut. Batas luas lantai itu sekarang memang berada di Keputusan Menteri, bukan di Peraturan Menteri, dan ada rantai hukumnya. Peraturan Menteri PKP Nomor 1 Tahun 2026 tentang Perubahan Kedua atas Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025, yang ditetapkan 13 Januari 2026, mengubah Pasal 3 sehingga ayat (5) berbunyi bahwa batasan luas lantai Rumah Umum dan Rumah Swadaya "ditetapkan oleh Menteri". Diktum KESATU huruf c Kepmen 1722/KPTS/M/2026 itulah penetapannya, yaitu luas lantai minimal 21 m2 sampai dengan 36 m2. Jadi kalau kamu menemukan Peraturan Menteri yang tidak lagi memuat angka luas, itu bukan berarti batasnya dihapus. Riwayat lengkap perubahan aturan luas ini ada di ukuran rumah subsidi, dan arti angka tipenya ada di rumah tipe 36.

Perlu diketahui juga bahwa Permen PKP 5/2025 berstatus diubah, bukan dicabut. Perubahan pertamanya, Permen PKP Nomor 11 Tahun 2025, hanya menyisipkan Pasal 4A tentang penghasilan yang diperoleh di luar wilayah Indonesia dan memerintahkan penghasilan semacam itu dinilai dengan angka Zona 4. Tabel empat zona pada Lampiran tidak disentuh oleh kedua perubahan tersebut, jadi angka Zona 1 di atas tetap yang berlaku. Uraian empat zona beserta cara menghitung penghasilan bersih dan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi.

Solo yang mana yang kamu beli

Kata "Solo" di iklan properti hampir selalu lebih luas daripada Kota Surakarta. Ini bukan sekadar soal rasa bahasa, melainkan soal berapa banyak ruang yang benar-benar tersedia di dalam kota, dan angkanya diterbitkan sendiri oleh pemerintah kota.

Pasal 43 Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 4 Tahun 2021 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah menetapkan kawasan perumahan seluruh kota seluas kurang lebih 2.369 hektar, dengan rincian Kecamatan Laweyan kurang lebih 485 hektar, Serengan 123 hektar, Pasar Kliwon 252 hektar, Jebres 667 hektar, dan Banjarsari 842 hektar.^[9] Perhatikan bahwa itu total kawasan perumahan untuk seluruh penduduk kota, bukan lahan kosong yang menunggu dibangun. Konsekuensinya sederhana dan bisa kamu lihat sendiri di lapangan: proyek baru pada kelas harga Rp166.000.000^[2] nyaris tidak mungkin muncul di dalam batas kota, dan yang dipasarkan sebagai "rumah subsidi Solo" umumnya berdiri di Kabupaten Sukoharjo, Karanganyar, Boyolali, atau Klaten.

Untuk batas harga dan batas penghasilan, perbedaan itu tidak mengubah apa pun. Untuk pajak, perbedaannya menentukan. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipungut oleh daerah tempat tanah dan bangunannya berada, bukan oleh daerah tempat kantor pemasaran berdiri. Jadi pertanyaan pertama yang perlu dijawab tertulis adalah: unit ini masuk daerah otonom yang mana. Mekanisme umum "satu kawasan, dua Peraturan Daerah" sudah kami bahas di rumah subsidi Malang dan rumah subsidi Medan, jadi di sini kami langsung masuk ke naskah Solo dan angkanya.

Perda Sukoharjo berubah, angkanya tidak

Ini bagian yang paling mudah salah dibaca, dan kami menuliskannya justru supaya kamu tidak ikut salah.

Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 10 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah sudah diubah oleh Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 6 Tahun 2025, yang ditetapkan dan diundangkan pada 8 Oktober 2025. Basis data peraturan BPK mencantumkan relasi itu secara eksplisit pada halaman kedua peraturan tersebut. Kalau berhenti di situ, kesimpulan yang wajar adalah "tarif pajak rumah di Sukoharjo naik atau turun sejak Oktober 2025". Kesimpulan itu keliru.

Perda Nomor 6 Tahun 2025 memuat dua belas butir perubahan. Butir kedua menulis ulang seluruh Pasal 8, yaitu pasal tarif PBB-P2. Kami membandingkan naskah barunya dengan naskah 2023 baris per baris, dan keempat pita tarif untuk objek pada umumnya sama persis: 0,075 persen untuk NJOP sampai dengan Rp1 miliar, 0,1 persen di atas Rp1 miliar sampai Rp10 miliar, 0,15 persen di atas Rp10 miliar sampai Rp100 miliar, dan 0,2 persen di atas Rp100 miliar.^{[7, 8]} Yang benar-benar berubah pada pasal itu hanya dua hal, dan tidak satu pun menyentuh rumah tinggal biasa:

1. Tarif lahan produksi pangan dan ternak turun dari 0,07 persen menjadi 0,05 persen pada ayat (2).^{[7, 8]}
2. Ada ayat (3) yang baru, berbunyi bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai tarif PBB-P2 diatur dengan Peraturan Bupati. Ini pintu yang perlu kamu ingat, karena rincian yang menyentuh tagihanmu bisa muncul di Peraturan Bupati tanpa mengubah Perda-nya lagi.

Butir ketiga mengubah Pasal 13 ayat (2), yaitu tarif BPHTB untuk hibah wasiat atau waris. Naskah lama menulis "tariff regresif", naskah baru menulis "tarif degresif", dan ketiga angkanya tetap: 4 persen untuk nilai perolehan sampai Rp1 miliar, 3,5 persen di atas Rp1 miliar sampai Rp3 miliar, dan 3 persen di atas Rp3 miliar.^{[7, 8]} Perubahan itu praktis perbaikan istilah, bukan perubahan beban pajak.

Satu butir lain yang layak kamu ketahui kalau berencana menambah bangunan kelak: butir kesepuluh mengubah Pasal 83 ayat (3) huruf a, yaitu dasar pengukuran retribusi persetujuan bangunan gedung, menjadi formula yang mencerminkan biaya penyelenggaraan penyediaan layanan dengan komponen volume, indeks prasarana bangunan gedung, dan indeks bangunan gedung terbangun. Besaran retribusi PBG dan cara membacanya kami bahas terpisah di biaya retribusi PBG, dan alur perizinannya di IMB dan PBG.

Adu angka Surakarta dan Sukoharjo

Berikut angka yang kami baca langsung dari kedua naskah. Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 14 Tahun 2023 ditetapkan 28 Desember 2023 dan berstatus berlaku tanpa blok perubahan maupun pencabutan saat kami periksa. Peraturan Daerah Kabupaten Sukoharjo Nomor 10 Tahun 2023 ditetapkan 22 Desember 2023 dan dibaca bersama perubahannya.

Ambil satu simulasi PBB-P2 dengan NJOP objek Rp200.000.000, angka yang wajar untuk rumah pada kelas harga subsidi. Di Kota Surakarta, setelah dikurangi NJOPTKP Rp10.000.000 sisanya Rp190.000.000, dan dengan tarif 0,1 persen serta asumsi dasar pengenaan 100 persen pokoknya sekitar Rp190.000 per tahun. Di Kabupaten Sukoharjo, setelah dikurangi NJOPTKP Rp20.000.000 sisanya Rp180.000.000, dan dengan tarif 0,075 persen pokoknya sekitar Rp135.000 per tahun. Selisihnya kecil dalam rupiah, tetapi menunjukkan bahwa dua bidang bersebelahan dengan nilai sama memang tidak membayar sama.

Untuk BPHTB, Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak yang memperoleh fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, tetapi ditutup frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Frasa itu menyambung ke Perda masing-masing. Pasal 10 ayat (4) huruf h Perda Kota Surakarta mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB, tetapi ayat (5) membatasinya pada kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota, dan ayat (6) menyatakan kriteria itu diselaraskan dengan kebijakan menteri di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Susunan pasal yang sama ada di Perda Kabupaten Sukoharjo. Jadi pembebasannya bergantung pada peraturan kepala daerah, bukan menyala otomatis begitu unitmu berlabel subsidi.

Kalau ternyata pembebasan itu tidak berlaku untuk kasusmu, berikut contoh hitungan sederhananya, sama di kedua daerah. Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya Rp166.000.000 dikurangi NPOPTKP Rp80.000.000 sama dengan Rp86.000.000, dan dengan tarif 5 persen pokok BPHTB-nya Rp4.300.000.^{[2, 6, 7]} Uang itu perlu tersedia tunai sebelum akta ditandatangani dan tidak bisa dicicil lewat KPR. Untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia, pakai kalkulator biaya beli rumah, dan penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah.

Dua pemeriksaan lokasi khas Solo

Pertama, sungai. Bengawan Solo dan anak-anak sungainya melintasi kawasan ini, dan aturannya bukan urusan selera. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 28/PRT/M/2015 tentang Penetapan Garis Sempadan Sungai dan Garis Sempadan Danau menetapkan, pada Pasal 5 ayat (1), bahwa garis sempadan sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan paling sedikit berjarak 10 meter dari tepi kiri dan kanan palung sungai bila kedalamannya sampai 3 meter, 15 meter bila kedalamannya lebih dari 3 meter sampai 20 meter, dan 30 meter bila lebih dari 20 meter. Pasal 7 menetapkan sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan paling sedikit 3 meter dari tepi luar kaki tanggul, dan Pasal 8 menetapkan 5 meter untuk yang berada di luar kawasan perkotaan.

Lapisan daerahnya lebih tajam lagi. Pasal 66 huruf f Perda Kota Surakarta Nomor 4 Tahun 2021 menyatakan bahwa di dalam sempadan sungai, permukiman yang pada saat Peraturan Daerah itu ditetapkan sudah ada hanya "diperbolehkan terbatas" sampai Pemerintah Daerah atau institusi yang berwenang memindahkannya. Bacalah kalimat itu pelan-pelan. Artinya keberadaan rumah yang sudah berdiri di sana bukan jaminan permanen, melainkan toleransi yang punya ujung. Kalau unit incaranmu berada dekat sungai atau saluran besar, minta alamat dan batas bidangnya secara tertulis, lalu tanyakan ke dinas yang mengurus penataan ruang di daerah tersebut apakah bidang itu berada di dalam sempadan.

Kedua, penetapan NJOP tiga tahunan. Pasal 6 ayat (5) pada kedua Perda menyatakan NJOP ditetapkan setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayah, dan ayat (6) menyerahkan besarannya kepada Wali Kota atau Bupati. Bagi pembeli, ini berarti tagihan PBB tahun pertama bukan janji untuk selamanya. Kawasan yang baru terbangun biasanya mengalami lompatan NJOP pada penetapan berikutnya, dan lompatan itu bisa memindahkan objekmu ke pita tarif di atasnya. Tanyakan tahun penetapan NJOP yang sedang berlaku di daerah tersebut, lalu perhitungkan kemungkinan kenaikan saat menyusun anggaran tahunan. Cara kerja NJOP dan bagaimana angkanya disusun ada di cara menghitung NJOP dan NJOP per meter.

Urutan memeriksa satu unit

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun, dan sebaiknya kamu juga tidak memilih berdasarkan daftar yang beredar di media sosial. Jalur resminya adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, yang bisa ditelusuri berdasarkan wilayah lokasi. Telusuri kabupaten atau kota secara spesifik, bukan "Solo Raya", lalu catat ID lokasi dan ID rumahnya untuk dibawa ke bank pelaksana. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock kami bahas di perumahan subsidi.

Setelah itu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu seperti ini.

1. Pastikan daerah otonomnya. Kota Surakarta, Kabupaten Sukoharjo, Karanganyar, Boyolali, atau Klaten. Tabel pajak di halaman ini hanya memuat dua yang pertama, dan untuk daerah lain kamu perlu membuka Perda pajaknya masing-masing dengan cara yang sama.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp166.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m. Semua angka itu ada di Diktum KESATU dan Lampiran huruf A Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026.^[2]
3. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA keputusan yang sama mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah terbit nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Minta bukti tertulisnya, bukan jaminan lisan. Cara memeriksa bidang tanah lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online.
4. Minta nama bank pelaksananya, lalu tanyakan tenornya. Diktum KEDUA huruf d menetapkan jangka waktu paling lama 40 tahun,^[2] dan halaman produk KPR FLPP BP Tapera yang kami buka pada 7 Oktober 2026 juga menuliskan tenor cicilan maksimal 40 tahun.^[11] Itu batas maksimal; tenor yang ditawarkan bank penyalur bisa lebih pendek, jadi konfirmasikan ke bank sebelum memakai asumsi tenor panjang untuk menghitung angsuran.
5. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. BP Tapera mencantumkan lima syarat penerimaan pada halaman produknya. Daftar lengkap beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan FLPP, pakai kalkulator KPR subsidi, lalu bandingkan dengan penghasilanmu lewat cek kelayakan KPR. Halaman produk BP Tapera yang kami periksa pada 7 Oktober 2026 menyebut suku bunga 5 persen flat selama jangka waktu kredit, sudah termasuk premi asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan asuransi kredit, dengan tenor cicilan maksimal 40 tahun, uang muka mulai dari 1 persen, dan pembelian bebas PPN.^[11] Diktum KEDUA huruf e Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 juga menyebut suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat,^[2] jadi tanyakan skema mana yang dipakai pada produk yang ditawarkan kepadamu. Perbandingan dengan jalur komersial ada di rumah subsidi vs komersial, dan soal renovasi dibahas terpisah di renovasi rumah subsidi.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan tanggal akses pada setiap sumber justru karena aturannya bergerak. Contohnya ada di halaman ini sendiri: naskah yang mengatur batas harga berganti pada 6 Agustus 2026, Peraturan Menteri penghasilannya sudah dua kali diubah, dan Perda pajak salah satu kabupatennya diubah pada Oktober 2025. Artikel yang tidak menyebut nomor dan tanggal dokumen tidak bisa diperiksa siapa pun, termasuk oleh penulisnya sendiri setahun kemudian.

Empat pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa badge statusnya dan blok Relasi Peraturan. Di situ terlihat apakah keputusan itu masih berlaku dan apakah sudah ada yang mencabutnya. Saat kami periksa, blok relasinya hanya berisi daftar peraturan yang dicabut olehnya, bukan yang mencabutnya.
• Buka halaman Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 dan periksa daftar peraturan pengubahnya. Status "Diubah" tidak sama dengan "Tidak Berlaku", dan yang perlu kamu cek adalah apakah perubahan itu menyentuh Lampiran zona penghasilan atau tidak.
• Buka laman Perda Kota Surakarta Nomor 14 Tahun 2023 dan Perda Kabupaten Sukoharjo Nomor 10 Tahun 2023 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan. Kalau muncul entri baru pada blok itu, unduh naskah perubahannya dan baca bagian Pasal I sebelum menyimpulkan apa pun.
• Tanyakan ke badan pengelola pajak daerah setempat untuk tarif, persentase dasar pengenaan, dan pembebasan yang berlaku tahun berjalan, serta ke bank pelaksana untuk ketentuan program dan kelayakan agunannya.

Terakhir, cara membaca sumber yang beredar. Kabar tentang perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka. Untuk membandingkan angsuran dengan skema lain, jalankan keduanya di simulasi KPR, untuk gambaran utuh programnya baca panduan pilar rumah subsidi, dan penerapan angka yang sama pada wilayah lain bisa kamu bandingkan di rumah subsidi Jogja serta rumah subsidi Sidoarjo.